Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3772/2010 ~ М-2779/2010 от 31.08.2010

Дело № 2-3772 / 10

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Новосибирск «12» октября 2010г.

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе

председательствующего судьи Сытик А.Л.,

при секретаре судебного заседания Ткаченко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шабанова С.В. к юл1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

Шабанов С.В. предъявил исковые требования к юл1 о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру xx общей площадью 61,6 кв.м. на 4 этаже ..., составляющую xx доли в объекте незавершенного строительства по адресу ..., ... (строительный). В обоснование требований указал, что xx.xx.xxxx года между Шабановым С.В. и юл2 был заключен договор xx о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которого истец обязался внести материальные средства в строительство 10-ти этажного дома кирпичного исполнения по адресу: ..., ..., строительный xx, а юл2, используя инвестиции, приняло на себя обязательство построить указанный дом и передать в собственность истца 2-х комнатную квартиру xx, общей площадью 61,6 кв.м, расположенную на 4-м этаже спорного дома. Истец полагает, что заключенный между ним и ответчиком договор является договор строительного подряда. В настоящее время обязательства по строительству в полном объеме не выполнены и выполнены не будут в связи с ликвидацией юл2; действие указанного договора инвестиционной деятельности прекращено в силу ст. 419 ГК РФ. В связи с чем, Шабанов С.В. не имеет возможности получить результат частично исполненного ответчиком обязательства по акту приема-передачи. Кроме этого, в связи с ликвидацией юл2 у истца не имеется возможности получить у застройщика документы, необходимые для регистрации права на объект незавершенного строительства, предусмотренные статьей 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебное заседание истец не явился, надлежаще извещен о судебном разбирательстве. Его представитель Пяткова О.Н. исковые требования в связи с допущенной ошибкой в расчете доли уточнила и уменьшила, и окончательно просила признать за истцом право общей долевой собственности xx доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по ... строительный xx, пояснив, что строительство законсервировано на уровне фундамента, и дом не строится, застройщик юл2 ликвидирован, котлован с фундаментом дома расположен на муниципальной земле.

Представитель ответчика - юл1 - в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что xx.xx.xxxx г. между истцом и юл2 был заключен договор xx о долевом участии в строительстве жилого дома по ... в ... ... (адрес строительный), по условиям которого истец обязался уплатить ответчику инвестиционный взнос в размере xx рублей, а юл2 обязалось в срок до второго квартала xx. осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу, а по окончании строительства передать истцу двухкомнатную квартиру xx общей площадью 61,6 кв.м., расположенную на 4-ом этаже указанного жилого дома л.д.7-11).

Денежные обязательства по указанному договору истец выполни, оплатив xx рублей, о чем свидетельствуют представленные истцом квитанции к приходным кассовым ордерам, справка от xx.xx.xxxx года, выданная юл2 и заключение юл3 от xx.xx.xxxx года л.д.47-57).

В соответствии со ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст.740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон договора обязательств, а также учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения, и сумма предусмотренного договором инвестиционного вклада является оплатой созданной для истца однокомнатной квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе, содержит элементы договора строительного и бытового подряда, поскольку одна сторона оплачивает строительство объекта в виде квартиры, а другая сторона за плату осуществляет его строительство.

Правила ст.729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, на передачу ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Застройщик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Судом установлено, что строительство объекта, в том числе подлежащей передаче истцу по договору квартиры, осуществлено не было. Из акта осмотра объектов незавершенного строительства от xx.xx.xxxx года, утвержденного Главой Администрации Октябрьского района ..., следует, что фактически выполнены следующие работы: земляные работы, фундамент

Определением Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxxг. конкурсное производство в отношении юл2 завершено ликвидацией предприятия. Из того же Постановления видно, что в рамках конкурсного производства конкурсная масса не была сформирована в связи с отсутствием активов на балансе организации, расчеты с кредиторами произведены не были, реестр кредиторов был закрыт.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на xx.xx.xxxxг., юл2 ликвидировано, на основании решения суда.

При рассмотрении настоящего гражданского дела и приходя к выводу о возможности удовлетворения иска о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства при расторгнутом договоре, суд учитывает следующее.

В настоящее время истец просит признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, поскольку юл2 ликвидировано, и строительство законсервировано, что является основанием возникновения у истца титульных прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от xx.xx.xxxx г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действовавшего в период заключения между истцом и ответчиком инвестиционного договора, предусмотрено право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

С xx.xx.xxxx г. введен в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, в силу ст.ст.1-5 и ст.12 которого у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере, пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720 ГК РФ), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Из договора, заключенного между истцом и застройщиком юл2 следует, что заказчиком строительства квартиры выступил истец, данную квартиру он создавал для себя, юл2 выступало в качестве подрядной организации по отношению к инвестору строительства.

Таким образом, исходя из совокупности указанных норм права, их правовой взаимосвязи, суд приходит к выводу, что заказчик строительства вправе потребовать передачи результата работ, в том числе и до окончания строительства, и в соответствии со ст. 9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, истец вправе поставить вопрос о признании за ним права собственности на указанный объект.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет никаких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.

В силу ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договор между истцом и юл2 не расторгнут.

Судом установлено, что юл2 ликвидировано, без формирования списка кредиторов и без формирования конкурсной массы.

Следовательно, в связи с ликвидацией стороны юл2 обязательства по договору не исполнены, в настоящее время они прекращены в связи с ликвидацией должника, что предусмотрено ст. 419 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.), в связи с чем, истец лишен возможности расторгнуть договор и взыскать внесенные по нему денежные средства, так как взыскание невозможно.

Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако, суд приходит к выводу, что фактически договор не может быть исполнен в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, который, как указано выше, ликвидирован.

Следовательно, истец вправе поставить вопрос о передаче ему результата незавершенной работы. В данном случае взыскание компенсации произведенных затрат не требуется, так как работа оплачена заказчиком.

В настоящем споре не усматривается возникновения правопреемства от юл2 к иному субъекту гражданского оборота.

Поскольку судом установлено, что незавершенный строительством объект создан за счет всех инвесторов, заключивших в свое время договоры строительного подряда и оплатившие строительство, в том числе, и за счет средств внесенных на строительства истцом объект фактически существует, не реализован, правами иных, кроме инвесторов, лиц не обременен.

Таким образом, иск о признании за истцом вещного права заявлен правомерно.

Одним из условий признания права собственности на незавершенный строительством объект является создание его в соответствии с соблюдением закона, что прямо отражено в ст.218 ГК РФ.

При осуществлении строительства жилого дома юл2 была оформлена следующая разрешительная документация: ордер на выполнение работ по подготовке территории для строительства жилого дома, ордер на выполнение работ по устройству нулевого цикла, разрешение от xx.xx.xxxx года на выполнение строительно-монтажных работ по нулевому циклу жилого дома. Земельные участки площадью xx кв.м. с кадастровым номером xx и площадью 5724 кв.м. с кадастровым номером xx по ... в ... ... передавались по договору аренды от xx.xx.xxxx года xx юл2 для строительства многоэтажного жилого дома.

Тот факт, что объект незавершенного строительства расположен на земельных участках площадью xx кв.м. с кадастровым номером xx и площадью xx кв.м. с кадастровым номером xx, выделенных юл1 по договору аренды xx от xx.xx.xxxx г. юл2», подтверждается постановлением юл1 xx от xx.xx.xxxx г., актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта, в котором указано, в каком состоянии находится данный объект, и что он расположен на земельных участках с вышеназванными кадастровыми номерами, кадастровые номера присвоены данным земельным участкам и составлены кадастровые планы, что видно из документов, приобщенных к материалам дела, а также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxx г. по делу xx.

Таким образом, суд приходит к выводу, что строительство жилого дома осуществлялось юл2 на законных основаниях, с оформлением всех необходимых документов.

При решении вопроса, возможно ли признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, при создании лишь нулевого цикла строительства, суд учитывает, что была проведена оценка указанного незавершенного строительством объекта. По заключению специалистов юл3 от xx.xx.xxxx года, стоимость его по состоянию на xx.xx.xxxx г. составляла xx рублей, рыночная стоимость объекта на xx.xx.xxxx год составляла xx рублей, при общей сумме внесенных инвестиционных взносов 157 инвесторами xx рублей. Исходя из указанной стоимости и соотношения инвестиционных вкладов оценщиками рассчитаны доли всех инвесторов строительства, в зависимости от объема произведенного ими финансирования объекта незавершенного строительства, в т.ч. доля истца в вышеуказанном объекте составляет 1,185 от 1 % пропорционально суммы оплаты xx рублей, что в простой математической дроби равняется xx доли в объекте незавершенного строительства пропорционально доли истца по финансированию строительства в объеме остальных инвестиций инвесторов.

Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от xx.xx.xxxx г. понятие незавершенного строительством объекта недвижимости законодателем не определено, к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд, в силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ, применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующими правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общими нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части, не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом № 214-ФЗ от xx.xx.xxxx г.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

Также суд исходит из того, что поскольку, согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но при этом законодатель не дает понятия незавершенного строительством объекта. Суд полагает, что к таким объектам относятся создаваемые в результате строительных работ объекты, с момента начала производства работ до сдачи объекта в эксплуатацию; момент начала производства работ также должен быть связан с созданием имущества, имеющим какое-либо материальное содержание. Исходя из того, что объект был оценен специалистом, определена его стоимость, суд приходит к выводу, что построенный нулевой цикл является имуществом и представляет собой объект незавершенного строительства, в связи с чем признание права на него возможно.

При этом, суд считает, что юл1 в спорных правоотношениях является надлежащим ответчиком, так как в настоящее время застройщик ликвидирован, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит юл1 и относится к муниципальной собственности, следовательно, орган местного самоуправления в данном случае является надлежащим ответчиком. Более того, применяя по аналогии закона положения ст. 225, 1151 ГК РФ, суд учитывает, что выморочное имущество (бесхозяйное) недвижимое имущество переходит в муниципальную собственность. В связи с чем, при ликвидации застройщика юл2, возведенный ею объект незавершенного строительства, расположенный на муниципальных землях, при отсутствии инвесторов, оплативших строительство и претендующих на признание права собственности за ними, перешел бы в муниципальную собственность.

В связи с чем, юл1 является надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям, т.к. истцом заявлены требования о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный на муниципальном земельном участке, застройщик которого ликвидирован без правопреемства.

Исходя из изложенного, суд удовлетворяет законные и обоснованные правильно уменьшенные требования истца к ответчику и признает за истцом право собственности на xx доли в незавершенном строительстве объекте, восстанавливая тем самым нарушенное действиями ликвидированного застройщика юл2 права истца, поскольку это необходимо для дальнейшего продолжения строительства и возникновения титульных прав истца на земельный участок, на котором расположен спорный незавершенный объект недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Шабанова С.В. к юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Шабановым С.В. право собственности на xx доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нулевой цикл жилого дома, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами xx, расположенных в ... ... по ... (строительный).

Кассационная жалоба может быть подана через Октябрьский районный суд г. Новосибирска на имя судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения в окончательном виде.

Судья А.Л. Сытик