Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-501/2015 (2-6708/2014;) ~ М-6079/2014 от 07.11.2014

Дело № 2-501/2015

Решение

Именем Российской Федерации

"26" марта 2015 года город Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тверитиной Г.В.,

при секретаре Свидиной Э. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аникеевой ФИО7 к администрации Щёлковского муниципального района Московской области о признании согласованным решения о перепланировке и переводе жилого помещения в нежилое,

Установил:

Аникеева И.А., уточнив исковые требования, обратилась в Щёлковский городской суд Московской области с иском к администрации Щёлковского муниципального района Московской области о признании согласованным решения о перепланировке и переводе жилого помещения в нежилое.

В обоснование иска указала, что она является собственником жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 54,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

04.02.3014 г. истица обратилась в администрацию городского поселения Щёлково Щёлковского муниципального района Московской области с заявлением, в котором просила выдать разрешение на перепланировку принадлежащего ей жилого помещения, с последующим переводом жилого помещения в нежилое.

10.10.2014 г. администрация городского поселения Щёлково отказала истице в перепланировке жилого помещения с последующим переводом из жилого помещения в нежилое помещение со ссылкой на то обстоятельство, что в соответствии с предложенными истицей проектными решениями по перепланировке жилого помещения предусматривается обустройство отдельного входа через оконный проем её квартиры, в связи с чем администрация городского поселения Щёлково пришла к выводу о необходимости получения решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого на общем собрании.

Истица считает, что организация отдельного входа в помещение будет осуществляться с помощью оконного проема, входящего в состав принадлежащего истице имущества, при этом не затрагиваются конструктивные особенности и несущие конструкции многоквартирного жилого дома, в котором расположена её квартира. Сама квартира расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома. Имущество, которое относится по смыслу п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, в результате перепланировки жилого помещения с последующим переводом в нежилое, не уменьшается, права и законные интересы третьих лиц не нарушаются. Планируемая перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Истица Аникеева И.А. просит суд: признать согласованной перепланировку жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с последующим переводом жилого помещения в нежилое помещение на условиях, указанных в заключении судебной строительно-технической экспертизы.

В судебное заседание истица Аникеева И.А. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, её представитель Васьянова И.В., действующая на основании доверенности, иск поддержала по изложенным в нём основаниям, пояснив суду, что согласие собственников многоквартирного жилого дома требуется в случае, если в процессе перепланировки квартиры уменьшается общее имущество собственников многоквартирного дома. В спорном случае планируемая перепланировка не влечёт за собой уменьшение общего имущества. Организация входа осуществляется посредством разбора подоконной части, которая не несёт никакой конструктивной нагрузки. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Щёлковского муниципального района Московской области Воробьева И. А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, пояснив суду, что планируемая истицей перепланировка не согласована ответчиком ввиду отсутствия согласия собственников многоквартирного жилого дома. Вместе с тем пояснила суду, что истицей в установленном законом порядке разработан проект перепланировки принадлежащей ей квартиры, с последующим её переводом в нежилое помещение, который согласован с управлением архитектуры администрации Щёлковского муниципального района. Проект сделан без нарушений. На сегодняшний день проектируемая перепланировка соответствует нормам СНиП, изменения нагрузки на конструктивные элементы не несёт. В проекте указано, что перепланировка не нарушает прав третьих лиц. С данными проекта и экспертного исследования, составленного на основании проекта, ответчик согласен.

Выслушав представителей сторон, показания допрошенного в судебном заседании эксперта, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Из материалов дела следует, что истице Аникеевой И.А. на основании договора купли-продажи квартиры от 06.03.2012 г., дата регистрации 19.03.2012 г., № регистрации №, принадлежит на праве собственности жилое помещение - трехкомнатная квартира, общей площадью 54,3 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности истицы зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕРГП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2012 г.

Указанная квартира расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома, что подтверждается данными технического паспорта БТИ.

04.02.3014 г. истица обратилась в администрацию городского поселения Щёлково Щёлковского муниципального района Московской области с заявлением, в котором просила выдать разрешение на перепланировку принадлежащего ей жилого помещения, с последующим переводом жилого помещения в нежилое.

10.10.2014 г. администрация городского поселения Щёлково отказала истице в перепланировке жилого помещения с последующим переводом из жилого помещения в нежилое помещение со ссылкой на то обстоятельство, что в соответствии с предложенными истицей проектными решениями по перепланировке жилого помещения предусматривается обустройство отдельного входа через оконный проем принадлежащей ей квартиры, в связи с чем администрация городского поселения Щёлково пришла к выводу о необходимости получения решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого на общем собрании.

Оценивая требование администрации о предоставлении решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома в качестве обязательного условия к согласованию проектируемой истицей перепланировки, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (п. 3 ст. 36 ЖК Российской Федерации).

Таким образом, в рассматриваемом случае надлежит выяснить, связан ли перевод жилого помещения в нежилое с осуществлением работ по реконструкции, а если не связан, то происходит ли при проведении переустройства и (или) перепланировки помещения присоединение к нему имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из представленного проекта перепланировки квартиры следует, что в результате проведения требуемых строительных работ параметры квартиры (высота, площадь, показатели производственной мощности, объем) и качество инженерно-технического обеспечения, не изменяются, в связи с чем основания для вывода о квалификации предполагаемых работ как работ по реконструкции квартиры, не имеется.

Положениями статьи 25 ЖК РФ закреплено понятие переустройства и перепланировки. При этом перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Истицей был в установленном законом порядке разработан проект перепланировки жилого помещения, с последующим переводом в нежилое, который был согласован с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Щёлковского муниципального района Московской области.

При этом согласование ответчиком проводимых в квартире истицы работ по переоборудованию, осуществлялось с учётом квалификации ответчиком указанных видов работ именно как перепланировки, а не реконструкции.

Технические решения, принятые проектом, выполнены с соблюдением действующих строительных норм и правил, правил взрыво- и пожаробезопасности, требований экологических, санитарно-гигиенических норм.

Так, согласно проекта, разработанного архитектурно-планировочным управлением Московской области, при перепланировке квартиры предусмотрен следующий перечень работ: устройство изолированного входа в квартиру; устройство лестничного марша и крыльца; устройство навеса изолированного входа; устройство дверного проема в перегородке из комнаты № комнату № №; устройство пандуса изолированного входа; демонтаж не несущих перегородок внутри квартиры; возведение новых перегородок из ГКЛ или пазогребневых блоков.

Вышеназванный проект перепланировки квартиры № № выполнен с целью изменения функционального назначения (жилое) в офисное помещение (нежилое). Проектом предусмотрен обособленный вход в помещение непосредственно с улицы через дверной проем, устроенный во внешней, кирпичной стене жилого многоквартирного дома, в пределах существующих габаритов оконного проема.

Таким образом, представленный в материалы дела проект перепланировки квартиры с устройством отдельного входа предусматривает перепланировку помещения с устройством отдельного входа на месте и в рамках существующего окна путем разборки подоконной части стены, монтажа наружной лестницы-крыльца.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае проектом перепланировки квартиры не предусмотрено присоединение к спорному жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем для ее согласования не требуется получения решения общего собрания собственников жилого дома.

При этом ч. 5 ст. 23 ЖК РФ предполагает информирование собственников помещений, примыкающих к переводимому в нежилое, о решении, принятом уполномоченным органом в части разрешения перевода помещения в нежилое. Это подтверждает, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое не требуется.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертом ФИО5

Согласно заключения эксперта, в результате предполагаемой проектом перепланировки, общая площадь помещений не изменяется. Помещения общего пользования перепланировкой не затронуты.

При этом экспертом установлено, что в данном случае проектом предусмотрены работы, не связанные с увеличением границ, площадей объекта экспертизы, в связи с чем, предусмотренные проектом виды и объемы работ относятся к понятию перепланировка.

При этом демонтаж части наружной стены под оконным проемом и устройство на его месте дверного проема не влечет изменения параметров объекта капитального строительства, в частности, общей площади здания, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения. Указанные работы не повлекут уменьшение общего имущества, поскольку в результате их производства не изменится порядок использования данных конструкций другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Переустройство оконного блока не является реконструкцией, поскольку не влечёт за собой изменение границ и размера общего имущества, не влияет на прочность и устойчивость жилого дома.

Одновременно эксперт пришёл к выводу о том, что в процессе производства предусмотренных проектом работ конструктивные особенности многоквартирного жилого дома не затрагиваются, так как конструктивная схема здания не изменяется.

При расчёте возможного изменения нагрузок на конструктивные элементы здания, эксперт пришёл к выводу о том, что режим нагрузок в результате перепланировки не изменяется, поскольку устройство дверного проема предполагается в габаритных размерах существующего окна, связано с демонтажом подоконной части внешней стены, данный участок стены является самонесущим, так как расположен под сдвоенной железобетонной перемычкой, образующей оконный проем, и не воспринимает нагрузки от пояса кладки. Опирание перемычки происходит на пояс кладки за пределами оконного проема. По сути, с точки зрения нагрузок, данный участок стены (подоконный проем) не выполняет несущую функцию, а является с технической точки зрения ограждением.

Экспертным путем установлено, что планируемая перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Указанные обстоятельства подтвердил допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, который поддержал ранее данное заключение, пояснил суду, что избранные проектные решения соответствуют требованиям СНиП, СанПин, правилам противопожарной безопасности, не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Предусмотренные проектом виды работ являются по своим техническим характеристикам перепланировкой, а не реконструкцией. В результате проведения указанных видов работ не происходит уменьшение общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, не происходит изменения конструктивных параметров дома - не изменяется общая площадь здания, высота, количество этажей, площадь, показатели производственной мощности, объем и качество инженерно-технического обеспечения. Реконструкция - это увеличение площади за счёт общего имущества. В спорном случае увеличения площади за счёт общего имущества не происходит. Вся нагрузка осуществляется на перемычку, которая находится выше уровня оконного проема. При перепланировке перемычка как конструктивный элемент жилого дома не затрагивается, организация входа осуществляется за счёт разбора кирпичной кладки в подоконной части, которая никакой нагрузки не несёт, а осуществляет функции ограждения, которое можно демонтировать без каких-либо последствий для конструктивных особенностей жилого дома.

Требования по переводу жилого помещения в нежилое предусмотрены в статьях 22-24 ЖК РФ. Суд приходит к выводу, что истицей выполнены все требования, предусмотренные жилищным законодательством РФ для осуществления перепланировки жилого помещения, с целью его последующего перевода в нежилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В силу п. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи.

Таким образом, положения главы 3 ЖК РФ предусматривают только два варианта ответа уполномоченного органа на заявление правообладателя о переводе жилого помещения в нежилое - это согласование данного перевода или отказ в согласовании. Форма согласования при определенных условиях законодателем не установлена.

Таким образом, учитывая, что указанные выше основания, послужившие причиной для отказа в согласовании заявления истицы о перепланировке принадлежащей ей на праве собственности квартиры, с последующим переводом в нежилое помещение, признаны судом необоснованными, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку истица надлежащим образом выполнила требования положений статей 22-24 ЖК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск удовлетворить.

Признать согласованной перепланировку жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с последующим переводом жилого помещения в нежилое помещение на следующих условиях, указанных в заключении судебной строительно-технической экспертизы: устройство изолированного входа в квартиру; устройство лестничного марша и крыльца; устройство навеса изолированного входа; устройство дверного проема в перегородке из комнаты № комнату № №; устройство пандуса изолированного входа; демонтаж не несущих перегородок внутри квартиры; возведение новых перегородок из ГКЛ или пазогребневых блоков.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щёлковский городской суд Московской области в течение одного месяца.

Председательствующий

судья Г.В. Тверитина