Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-192/2011 ~ М-320/2011 от 16.02.2011

Дело №2-1939

Строка №39                                                                                                     

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2011 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Щербининой Г.С.,

при секретаре                               Жуковой И.Е.

с участием :

представителя истца Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД, действующего на основании доверенности Семенова В.П.,

представителя ответчика ООО «Валентина», действующего на основании доверенности Лебедева С.Н.,

представителя ответчика Иванютенко В.И., действующей на основании доверенности Сотниковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД к ООО «Валентина» и Иванютенко В.И. о признании сделки недействительной,

                                                     УСТАНОВИЛ:

     Компания Алвей Трейд энд Файненс ЛТД, действуя на основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между коммерческим банком «Русский Универсальный банк» (Цедент) и Компанией Алвей Трейд энд Файненс ЛТД (Цессионарий), обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между коммерческим банком «Русский Универсальный Банк» (Залогодержатель) и ООО «Валентина» (Залогодатель) в лице директора Иванютенко Е.А. был заключен договор ипотеки №, согласно п.1.1 которого Залогодатель передал Залогодержателю в залог для обеспечения денежных обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество - нежилое встроенное помещение, общей площадью 95,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее залогодателю на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Валентина» (Арендодатель) и гражданкой Иванютенко В.И. (Арендатор) был заключен договор аренды помещения с выкупом. Согласно п. 1.1 указанного договора по истечении срока договора аренды при условии внесения арендных платежей и уплаты выкупной стоимости Арендатор приобретает право собственности на помещение.

     В соответствии с актом передачи в собственность от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Валентина» передала в собственность Иванютенко В.И. нежилое встроенное помещение площадью 95,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. При этом залогодатель не давал своего согласия ООО «Валентина» на аренду помещения с правом выкупа.

     Поскольку, заключая с Иванютенко В.И. договор аренды помещения недвижимого имущества с правом выкупа недвижимого имущества, ООО «Валентина» распорядилось заложенным недвижимым имуществом без согласия залогодержателя, что не соответствует требованиям закона, Компания Алвей Трейд энд Файненс ЛТД просит признать договор аренды помещения с выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Валентина» и Иванютенко В.И. недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности указанной сделки. В обоснование заявленных требований указывает, что 25 ноября 2009 года решением Арбитражного суда Воронежской области ООО «Валентина» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, 25 января 2010 года определением Арбитражного суда Воронежской области требования кредитора Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД по кредитным договорам, в том числе и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, признаны как требования обеспеченные залогом имущества (залоговый кредитор) по договорам ипотеки, в том числе и по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ.

     Представитель истца Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД, действующий на основании доверенности Семенов В.П., в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя привело к тому, что залогодержатель был лишен возможности получить первоочередное удовлетворение из стоимости заложенного имущества в процессе конкурсного производства. Компания заявляет требование о применении последствий недействительности договора аренды помещения с выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Валентина» и Иванютенко В.И., поскольку в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Валентина» применение последствий недействительности указанного договора влечет возвращение в конкурсную массу ООО «Валентина» нежилого встроенного помещения, общей площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.126-129).

     Представитель ответчика Иванютенко В.И., действующая на основании доверенности Сотникова С.А., в удовлетворении исковых требований просила отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д.110-111), полагает, что у Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД отсутствует право на предъявление иска о признании спорного договора недействительной сделкой на основании п.2 ст. 166, ст.168 ГК РФ, поскольку, Компания Алвей Трейд энд Файненс ЛТД участником сделки не являлась, вещными правами на помещение, являющееся предметом договора, не обладала, отчуждение имущества в пользу Иванютенко В.И. имело место до возникновения у Компании прав залогодержателя в отношении спорного имущества.

     Представитель ответчика ООО «Валентина», действующий на основании доверенности Лебедев С.Н. в разрешении данного спора полагается на усмотрение суда.

      Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - МУП «Водоканал Воронежа» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом (л.д.143), причина неявки суду не известна.

     Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

     На основании представленных документов, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между коммерческим банком «Русский Универсальный Банк» и ООО «Валентина» был заключен кредитный договор № (л.д.20-22).

ДД.ММ.ГГГГ между коммерческим банком «Русский Универсальный Банк» (Залогодержатель) и ООО «Валентина» (Залогодатель) в лице директора Иванютенко Е.А. был заключен договор ипотеки №, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, согласно п.1.1 которого Залогодатель передал Залогодержателю в залог для обеспечения денежных обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество - нежилое встроенное помещение, общей площадью 95,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее залогодателю на праве собственности (л.д.17-19, 20-22).

       В соответствии с п. 5.2 Договора ипотеки № залогодатель имеет право сдавать имущество в аренду/субаренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по согласованию с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования имуществом только с письменного согласия Залогодержателя независимо от срока, на которое имущество предоставляется в пользование, и целей использования имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Валентина» (Арендодатель) и в лице директора Иванютенко Е.А. и гражданкой Иванютенко В.И. (Арендатор) был заключен договор аренды помещения с выкупом. Согласно п. 1.1 указанного договора по истечении срока договора аренды при условии внесения арендных платежей и уплаты выкупной стоимости Арендатор приобретает право собственности на помещение (л.д.29-30).

     В соответствии с актом передачи в собственность от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Валентина» передала в собственность нежилое встроенное помещение площадью 95,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, гражданке Иванютенко В.И. (л.д.28).

     В настоящее время указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности Иванютенко В.И. на основании решения Центрального районного суда г.Воронежа от 10 июня 2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43-44, 101-102, 103,124).

ДД.ММ.ГГГГ между коммерческим банком «Русский Универсальный Банк» (Цедент) и Компанией Алвей Трейд энд Файненс ЛТД (Цессионарий) был заключен договор уступки требования (Цессии), согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает все права требования по кредитным договорам и дополнительным соглашениям (п.1), в том числе обеспечивающие исполнение указанных обязательств, в том числе и по договору Ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-24).

     В соответствии со ст. 355 ГК РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст.ст. 382-390 ГК РФ).

     В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

     В соответствии со ст. 47 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

     25 ноября 2009 года решением Арбитражного суда Воронежской области ООО «Валентина» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства (л.д.12-14, л.д.47-54).       

     25 января 2010 года определением Арбитражного суда Воронежской области требования кредитора Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД по кредитным договорам, в том числе и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, признаны как требования обеспеченные залогом имущества (залоговый кредитор) по договорам ипотеки, в том числе и по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-16).

     Поскольку, отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя привело к тому, что залогодержатель был лишен возможности получить первоочередное удовлетворение из стоимости заложенного имущества в процессе конкурсного производства, с целью возвращения в конкурсную массу ООО «Валентина» нежилого встроенного помещения, общей площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, залогодержатель - Компания Алвей Трейд энд Файненс ЛТД заявила требование о признании недействительным (ничтожным) договора аренды помещения с выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Валентина» и Иванютенко В.И., и применении последствий недействительности указанной сделки.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Рассматривая требование Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД о признании недействительным (ничтожным) договора аренды помещения с выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Валентина» и Иванютенко В.И., суд учитывает, что согласно п.1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Как разъяснено в п.32 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ И Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №6/8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица в сроки, установленные пунктом 1 ст.181 ГК РФ (3 года).

     Суд принимает во внимание, что договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли - продажи.

     Согласно п.2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

      Согласно подпункта 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п.2 ст.346).

     Вместе с тем, согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» следует, что в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушений положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки, не могут быть оспорены последним. При этом, сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества - являются исключением.

В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Следовательно сделка, совершенная ООО «Валентина» по распоряжению заложенным недвижимым имуществом - нежилым встроенным помещением площадью 95,6 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, а именно - передача помещения по договору аренды с правом выкупа недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в собственность Иванютенко В.И. без согласия залогодержателя - может быть признана недействительной по иску залогодержателя.

Суд принимает во внимание, что залогодержателем недвижимого имущества - нежилого встроенного помещением площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на момент заключения договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ являлся коммерческий банк «Русский Универсальный Банк». Доказательство согласия Банка (залогодержателя) на отчуждение заложенного недвижимого имущества суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ Компаниея Алвей Трейд энд Файненс ЛТД приняла от коммерческого банка «Русский Универсальный Банк» все права требования по кредитным договорам и дополнительным соглашениям (п.1), в том числе, обеспечивающие исполнение указанных обязательств, в том числе и по договору Ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ.

       Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ООО «Валентина» обременено ипотекой, залогодержателем является Компания Алвей Трейд энд Файненс ЛТД ( л.д.25).

      Компания обладает правом на предъявление иска о признании спорного договора недействительной сделкой, поскольку отчуждение заложенного имущества нарушает законные интересы залогодержателя, который, являясь залоговым кредитором ООО «Валентина», имеет право требовать от ООО «Валентина» соразмерного удовлетворения своих требований. Реализация этого права напрямую зависит от того, какой объем имущества конкурсный управляющий ООО «Валентина» сможет включить в конкурсную массу и направить на удовлетворение требований кредиторов.       

Поскольку в судебном заседании было установлено, что, заключая с Иванютенко В.И. договор аренды помещения с правом выкупа недвижимого имущества ООО «Валентина» распорядилось заложенным недвижимым имуществом без согласия первоначального залогодержателя - Банка, что не соответствует требованиям закона, договор аренды нежилого встроенного помещения площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> выкупом, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Валентина» и Иванютенко В.И. не соответствует требованиям закона, а именно ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», что влечет недействительность (ничтожность) договора.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

                                          р е ш и л :

       Исковые требования Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД - удовлетворить.

        Признать недействительным (ничтожным) договор аренды с выкупом нежилого встроенного помещения площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Валентина» и гражданкой Российской Федерации Иванютенко Валентиной Ивановной, и применить последствия недействительности указанной сделки.

.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

        Судья                                                                                   Щербинина Г.С.