Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-437/2017 (2-11823/2016;) ~ М-11138/2016 от 12.10.2016

Дело № 2-437/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2017 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Громовой Т.Е.,

При секретаре Кулешовой З.А.,

С участием представителя истца ООО «Т» - Представитель1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Т» к З. о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Т» обратилось в Благовещенский городской суд с настоящим иском к З.. Как следует из изложенных в заявлении обстоятельств, устных пояснений представителя истца в судебном заседании, в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от *** года в собственности ответчика с *** года и *** года находятся встроенные нежилые помещения: на первом этаже, обозначенные на поэтажном плане, №№ ***, ***, общей площадью *** кв. м., на *** этаже - обозначенное на поэтажном плане № ***, общей площадью *** кв. м., расположенные в нежилом здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером *** общей площадью *** по адресу: ***.

При переходе права собственности на указанное помещение сторонами вопрос о праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием, решен не был. Истец указал, что неоднократно обращался к ответчику с предложением о выкупе *** доли земельного участка, рассчитанной пропорционально размеру помещения, принадлежащему З. на праве собственности в нежилом здании. Однако ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи доли земельного участка, в связи с чем, ООО «Т» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, просит суд:

Обязать З. заключить с ООО «Т» договор купли-продажи *** доли земельного участка общей площадью *** кв. м., расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин, для обслуживания, по цене ***;

Обязать З. оплатить ООО «Т» цену договора купли-продажи доли земельного участка в размере *** до государственной регистрации сделки и перехода права собственности;

Взыскать с З. в пользу ООО «Т» расходы по оплате государственной пошлины в размере ***;

Взыскать с З. в пользу ООО «Т» расходы по оплате почтовых расходов в размере ***

Взыскать с З. в пользу ООО «Т» расходы по оплате государственной пошлины за получение сведений из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, из государственного кадастра недвижимости, в размере ***.

Определением Благовещенского городского суда от *** года для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Амурской области.

Будучи извещенными о времени и месте судебного заседания в него не явились ответчик и представитель третьего лица. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц, при данной явке.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в иске.

Выслушав пояснения представителя истца и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Распоряжением департамента Администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области № *** от *** года истцу предоставлен в собственность за плату земельный участок из земель поселений с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, для использования под магазин, для обслуживания в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью *** кв.м., находящийся на праве аренды на основании постановления Мэра города Благовещенска от ***г. № ***.

*** года между департаментом Администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области (продавец) и ООО «Т» (покупатель) заключен договор купли-продажи № *** находящегося в государственной собственности земельного участка (с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, на котором расположен объект недвижимости, приобретенный в собственность юридическим лицом.

*** года между ООО «Т» (застройщик) и коммерческой организация с иностранными инвестициями в форме общества с ограниченной ответственностью «***» (дольщик) был заключен договор об участии в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 1.1. которого дольщик принимает долевое участие в строительстве «Торгово-выставочного комплекса» в *** квартале г. Благовещенска (далее - объект) путем поставки застройщику строительных материалов и работ в порядке и объемах, предусмотренных положениями настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 договора об участии в долевом строительстве от *** года застройщик обязуется передать дольщику по акту приема-передачи объект общей площадью *** кв. м. в «Торгово-выставочном комплексе» в *** квартале г. Благовещенска, в том числе помещение № *** – *** кв. м. на первом этаже, помещение № *** – *** кв. м. на втором этаже, помещение № *** – *** кв. м., № *** – *** кв. м., № *** – *** кв. м., №*** – *** кв. м., № *** - *** кв. м., № *** – *** кв. м., № *** – *** кв. м., № *** – *** кв. м. № *** – *** кв. м., № *** – *** кв. м., лестничные клетки, коридоры – *** кв. м., всего – *** кв. м. на *** этаже.

В соответствии с пунктом 14.6 договора об участии в долевом строительстве от *** года площадь лестничных проемов, лестничных клеток, коридоров, инженерные сооружения коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество иного собственника принадлежит в соответствии со статьей 290 ГК РФ участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности пропорционально занимаемым ими площадям. Передача указанного имущества по акту не производится.

Пунктом 9.4 договора об участии в долевом строительстве от *** года предусмотрено право дольщика на уступку прав требования на объект.

Сделка об участии в долевом строительстве зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области *** года, номер государственной регистрации ***.

*** года между Коммерческой организация с иностранными инвестициями в форме общества с ограниченной ответственностью «***» (Правообладатель) и гражданином КНР ТретьеЛицо20 (Правоприобретатель) был заключен договор уступки право требования, по условиям которого Правообладатель уступает за плату Правоприобретателю право требование на получение нежилых помещений с условными номерами ***, следующей проектной площадью: помещение № *** кв. м., помещение № *** кв. м., помещение № *** кв. м., расположенные на третьем этаже в торгово-выставочном комплексе по адресу: ***. Указанные помещения расположены в следующих осях: помещение № *** – в осях «***», «***»; помещение № ***- в осях «***», «***»; помещение № *** – в осях «***», «***».

В соответствии с пунктом 7.1. договора об уступке права требования от *** года площадь лестничных проемов, лестничных клеток, коридоров, инженерные сооружения коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество иного собственника, принадлежит участникам долевого строительства (собственникам нежилых помещений) на праве общей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими.

*** года приемочной комиссией подписан Акт приемки законченного строительством объекта – «Торгово-выставочный комплекс», расположенный по адресу: ***, застройщик ООО «Т».

Постановлением мэра г. Благовещенска № *** от ***г. утвержден Акт
приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от *** года, строению присвоен адрес: ***.

*** года между ООО «Т» и гражданином КНР ТретьеЛицо20 заключено дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве от *** года, согласно которому в связи с изменением проекта «Торгово-выставочного комплекса» в *** квартале города Благовещенска, изменилась площадь и планировка помещения с условным номером ***. Общая проектная площадь под номером № *** – *** кв. м., помещения под № *** – *** кв. м., помещения под номером *** – *** кв. м.

Судом установлено, что *** года между гражданином КНР ТретьеЛицо20 (Продавец) и З. (Покупатель) был заключен договор купли – продажи, по условиям которого продавец продал, а Покупатель купил в собственность, встроенное нежилое помещение общей полезной площадью *** кв. м., находящееся в городе Благовещенске Амурской области по улице *** в доме под номером ***.

Из дела следует, что *** года между ТретьеЛицо1, действующим по доверенности за ТретьеЛицо2 (Продавец) и ТретьеЛицо3 (Покупатель) заключен договор купли – продажи, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил в собственность встроенное помещение, назначение нежилое, общая площадь *** кв. м., этаж *** номера на поэтажном плане *** адрес объекта *** адрес объекта: ***, кадастровый номер (или условный) номер ***.

Судом установлено, что *** года между ТретьеЛицо3 (Даритель) и З. (Одаряемый) был заключен договор дарения нежилого помещения, согласно которому Даритель подарил Одаряемому принадлежащее ему на праве собственности встроенное помещение, назначение: нежилое, находящиеся по адресу: ***, состоящее из основного кирпичного строения, общей площадью *** кв. м, номера на поэтажном плане, *** встроенное помещение расположено на *** этаже.

Из дела следует, и не оспаривается сторонами, что на момент рассмотрения настоящего спора собственником указанных объектов недвижимого имущества является З..

Согласно выписке из адресного реестра города Благовещенска от *** года № *** в отношении объекта недвижимости – торгово-выставочный комплекс, расположенный в *** квартале г. Благовещенска на земельном участке с кадастровым номером ***, в адресном реестре города Благовещенска зарегистрирован следующий адрес: ***.

Из кадастрового паспорта земельного участка от ***г. № *** и выписки из ЕГРП от ***г. № *** следует, что земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., кадастровой стоимостью ***, из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин, для обслуживания, расположенный по адресу: ***, принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: ТретьеЛицо4 – размер доли ***; ТретьеЛицо5 – размер доли ***; ТретьеЛицо6 – размер доли ***; ТретьеЛицо7 – размер доли ***; ТретьеЛицо8 – размер доли ***; ТретьеЛицо9 – размер доли ***; ТретьеЛицо10 – размер доли ***; ТретьеЛицо11 – размер доли ***; ТретьеЛицо12 – размер доли ***; ТретьеЛицо13 – размер доли ***; ТретьеЛицо14 – размер доли ***; ТретьеЛицо15 – размер доли ***; ТретьеЛицо16 – размер доли ***; ООО «Амурский технический центр» – размер доли ***; ТретьеЛицо17 – размер доли ***; ТретьеЛицо18 – размер доли
***; ТретьеЛицо19 – размер доли ***; ООО «Т» – размер доли ***.

ООО «Т» неоднократно направляло в адрес З. для рассмотрения и подписания проекты договора купли-продажи *** доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***.

Так, *** года в адрес З. было направлено письмо с приложением проекта договора купли-продажи *** доли земельного участка, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин, для обслуживания, по цене     ***, определенной исходя из стоимости одной доли земельного участка, определяемой в размере ***% кадастровой стоимости земельного участка.

Указанное письмо не было вручено адресату и возвращено отправителю с отметкой организации почтовой связи «истек срок хранения».

Ответчиком факт обращения истца с предложением о заключении договора купли - продажи *** доли земельного участка не оспорен, доказательств подписания договора не представлено.

Согласно статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При этом указанное лицо вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 ГК РФ, которой установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено, что ООО «Т» при заключении договора об участии в долевом строительстве от *** года выступало одновременно застройщиком и собственником земельного участка с кадастровым номером ***, на котором предполагалось строительство торгово-выставочного комплекса в *** квартале г. Благовещенска.

З. является собственником нежилого помещения, общей площадью *** кв.м., номера на поэтажном плане ***, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером *** и собственником нежилого помещения, общей площадью *** кв.м., номера на поэтажном плане ***, расположенного на *** этаже торгово-выставочного комплекса по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***.

Факт обращения ООО «Т» к З. с предложением о заключении договора купли-продажи *** доли земельного участка с кадастровым номером ***, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и стороной ответчика не оспаривалось.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.

На основании статей 289 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 135 ГК РФ предусмотрено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом положения подпункта 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не относятся к вопросу о приобретении доли в праве собственности на земельный участок, а регулируют отношения при невозможности выдела в натуре части объекта недвижимости вместе с частью земельного участка.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

По правилам части 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно статье 384 ГК РФ, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Права и обязанности в части нежилого помещения общей площадью *** кв. м., номера на поэтажном плане *** расположенного по адресу: ***, перешли З. от ТретьеЛицо3 с момента государственной регистрации договора дарения нежилого помещения от *** года с *** года.

Права и обязанности в части нежилого помещения общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, перешли З. от гражданина ТретьеЛицо20 с момента государственной регистрации договора купли-продажи встроенного нежилого помещения от *** года с *** года.

Из указанного договора купли-продажи следует, что указанное встроенное нежилое помещение принадлежало гражданину КНР ТретьеЛицо20 по праву собственности на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от *** года, Акта приема-передачи от *** года, договора о долевом участии в строительстве «Торгово-выставочного комплекса» в *** квартале г. Благовещенска от *** года, договора уступки прав требования от *** года, дополнительного соглашения от *** года.

Условиями договоров об участии в долевом строительстве от ***г. (пункт 14.6) и уступке права требования от *** года (пункт 7.1.) предусмотрено, что площадь лестничных проемов, лестничных клеток, коридоров, инженерные сооружения коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество иного собственника, принадлежит участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими площадям.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ (в редакции от 20 апреля 2007 года, действующей на момент регистрации за ответчиком права собственности на нежилое помещение) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Из вышеизложенного следует, что в силу закона у З. возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, на котором расположено здание, в состав которого входит нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания торгового центра, частью которого является нежилое помещение, принадлежащее ответчику.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доля в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, принадлежащая ответчику, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащего ему нежилого помещения.

В связи с изложенным в иске истцу следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Т» к З. о понуждении заключить договор купли-продажи, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Т.Е. Громова

Решение изготовлено в окончательной форме *** 2017 года