Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2812/2018 ~ М-1604/2018 от 27.02.2018

Дело № 2-2812/18

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 апреля 2018 года              г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрковой Н.С..,

при секретаре Кролевецком А.А.,

с участием представителя истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области Гройсфирер М.С., представителя ответчика Бельского Р.А. – адвоката по назначению Тереховой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области к Бельскому Р. А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

ТУ Росимущества в Амурской области обратилось в суд с исковым заявлением к Бельскому Р.А. с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, пени в обоснование указав, что ТУ Росимущества в Амурской области и ОАО «Энергостройтранс» заключили договор аренды от 17 ноября 2005 года №201 земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 23 877 кв.м по адресу: ***, разрешенное использование – для производственной базы, находящегося в собственности Российской Федерации. Срок аренды установлен с 16 ноября 2005 года по 15 ноября 2054 года.

14 января 2016 года Бельский Р.А. приобрел в собственность здание конторское, гараж со складом, столовую, цех механический, 23 марта 2016 года – канализацию, забор, данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером ***.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым ***, арендатором по договору аренды от 17 ноября 2005 года № 201 является Бельский Р.А.

Согласно п. 5.5 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед на 10 числа текущего месяца.

Площадь объектов собственности Бельского Р.А. с 14 января 2016 года составляет 3 571, 4 кв.м. Таким образом, арендная плата за земельный участок под объектами, в собственности Бельского Р.А. с 14 января 2016 года составляет 454 316 рублей 54 копейки в год, в том числе 37 859 рублей 71 копейку в месяц.

Площадь объектов собственности Бельского Р.А. с 24 марта 2016 года составляет 4 541, 4 кв.м. Таким образом, арендная плата за земельный участок под объектами в собственности Бельского Р.А. с 24 марта 2016 года составляет 577 709 рублей 90 копеек в год, в том числе 48 142 рубля 49 копеек в месяц.

Согласно пункту 5.3 договора аренды от 17 ноября 2005 года № 201 размер арендной платы пересматривается в соответствии с законодательством Российской Федерации. Во исполнение указанного пункта договора письмом от 08 ноября 2016 года № 03/572 истец уведомил ответчика о том, что на основании отчета от 29 июля 2016 года № ОН-161558/2 с 01 ноября 2016 года размер арендной платы по договору арены от 17 ноября 2005 года № 201 составляет 2 267 289 рублей 56 копеек в год, в том числе 188 940 рублей 80 копеек в месяц.

Обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнялись.

Сумма основного долга за период с 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года составила 998 760 рублей 04 копейки, пени за период с 11 июля 2017 года по 22 декабря 2017 года составили 276 923 рубля 38 копеек, общая сумма задолженности – 1 275 683 рубля 42 копейки.

Письмом от 26 декабря 2017 года ответчику было предложено оплатить возникшую задолженность, но задолженность погашена не была.

24 апреля 2018 года, в связи с частичным погашением задолженности ответчиком, представитель истца уточнила исковые требования.

На основании изложенного, ТУ Росимущества в Амурской области с учетом уточнений просит взыскать с Бельского Р.А. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2005 года № 201 за период с 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года в размере 948 760 рублей 04 копейки, а так же пени за период с 11 июля 2017 года по 22 декабря 2017 года в размере 232 223 рубля 38 копеек.

Ответчик уведомлялся надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по последнему месту жительства. Согласно адресной справке на учете в Амурской области не состоит, в связи с чем, определением судьи Благовещенского городского суда от 26 марта 2018 года ответчику был назначен адвокат в силу ст. 50 ГПК РФ. При таких обстоятельствах, руководствуясь, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца настаивал на заявленных требованиях, пояснила об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, дополнительно пояснила, что ответчик не знает, что у него есть задолженность, которую он обязан погасить.

Выслушав доводы представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 420, ч. 1 ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из ст. 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

ТУ Росимущества в Амурской области и ОАО «Энергостройтранс» заключили договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 17 ноября 2005 № 201, согласно которому ОАО «Энергостройтранс» принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: ***, общей площадью 23 877 кв. м, разрешенное использование - для производственной базы.

Срок аренды установлен с 16 ноября 2005 года по 15 ноября 2054 года.

25 июля 2013 года было зарегистрировано право собственности ООО «СОЛО-Рент» на склад панельный, проходную, трансформаторную подстанцию, водонапорную башню, скважину, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25 июля 2013 года. 14 января 2016 года было зарегистрировано право собственности Бельского Р.А. на здание конторское, гараж со складом, столовую, цех механический, 23 марта 2016 года зарегистрировано право собственности канализацию, забор (ограждение), что подтверждается выписками из ЕГРН от 22 января 2016 года.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений и. 3 ст. 552 ГК РФ и и. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером ***, арендатором по договору аренды от 17 ноября 2005 года № 201 является Бельский Р.А.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Бельскому Р.А. и ООО «СОЛО-Рент» размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендаторами площади под зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими арендаторам, к общей площади земельного участка.

Размер арендной платы за период с 16 ноября 2005 года по 31 декабря 2005 года определен в п. 5.1 договора. В 2008 году ТУ Росимущества в Амурской области был осуществлен переход на рыночную ставку годовой арендной платы на основании заключения эксперта согласно определения Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-1466/2015 от 23 ноября 2015 года, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». На основании чего размер арендной платы составил 415 550 рублей в год.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 года № 697 были внесены изменения в п. 8 Постановления № 582, согласно которым при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с Федеральными законами от 13 декабря 2010 года № 357-ФЗ «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов», от 30 ноября 2011 года № 371-ФЗ «О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов», от 03.12.2012 № 216-ФЗ «О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов», от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов», от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и плановый период 2016 и 2017» в редакции от 20.04.2015 № 93-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2015 год и плановый период 2016 и 2017 годов», от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» размер уровня инфляции на 2011,2012,2013,2014, 2015 и 2016 года составил 6,5%, 6%,5,5%,5%, 12,2%, 6,4% соответственно.

Арендная плата за земельный участок под объектами, в собственности Бельского Р.А. с 14 января 2016 года в год составила 454 316 рублей 54 копейки, в том числе в месяц - 37 859 рублей 71 копейка.

Площадь объектов в собственности Бельского Р.А. с 24 марта 2016 года составляет 4 541,4 кв.м.

Таким образом, арендная плата за земельный участок под объектами, в собственности Бельского Р.А. с 24 марта 2016 года в год составляет 577 709 рублей 90 копеек, в том числе в месяц 48 142 рубля 49 копеек.

Согласно п. 5.3 договора аренды от 17 ноября 2005 года № 201 размер арендной платы пересматривается при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости арендой платы (в случае определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка), но не реже одного раза в пять лет. В случае изменения размера и сроков внесения арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора с приложением нового расчета размера арендной платы. Указанное письменное уведомление становится неотъемлемой частью договора.

Во исполнение указанного пункта договора письмом от 08 ноября 2016 года № 03/5720 ТУ Росимущества в Амурской области уведомило Бельского Р.А. о том, что на основании отчета от 29 июля 2016 года № ОН-16158/2 «Об определении рыночной стоимости земельного участка» с 01 ноября 2016 года размер арендной платы по договору аренды от 17 ноября 2005 года № 201 составляет 2 267 289 рублей 56 копеек в год, в том числе - 188 940 рублей 80 копеек в месяц.

Согласно уточненному расчету истца, который принят судом, контр расчетов на который не представлено, сумма основного долга за период с 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года составляет 948 760,04 руб.

В связи с этим письмом от 26 декабря 2017 года № 5396 ТУ Росимущества в Амурской области было предложено Бельскому Р.А. оплатить возникшую задолженность по арендной плате в указанный в письме срок.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 5.5 Договора арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ч. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Вместе с тем, доказательств надлежащего исполнения арендатором обязательств по арендной оплате за используемый им земельный участок, в порядке ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Довод представителя ответчика о том, что ответчик не знает об образовавшейся задолженности, суд не принимает во внимание, т.к. в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик периодически частично погашает задолженность по арендной плате за земельный участок, что свидетельствует об его осведомленности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о взыскании с Бельского Р.А. арендной платы за пользование земельным участком за период с 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года подлежат удовлетворению в полном объеме, в размере 948 760 рублей 04 копейки.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика неустойки (пени) за ненадлежащее исполнение обязательства по своевременному внесению арендной платы, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п. 1. ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со п. 8.1 Договора обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств начисляется неустойка 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно уточненному расчету истца, который принят судом, контр расчетов на который не представлено, размер пени за период с 11 июля 2017 года по 22 декабря 2017 года составил 232 223 рубля 38 копеек.

Принимая во внимание, что сторона ответчика не заявляла о наличии оснований к уменьшению пени, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика пени за невыполнение условий договора, в частности, за просрочку исполнения обязательств, подлежат удовлетворению.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды за период с 11 июля 2017 года по 22 декабря 2017 года в размере 232 223 рубля 38 копеек.

Руководствуясь положениями ст. 103 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 14 105 рублей, поскольку истец в силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Бельского Р. А. в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2005 года № 201 за период с 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года в размере 948 760 рублей 04 копейки, а так же пени за период с 11 июля 2017 года по 22 декабря 2017 года в размере 232 223 рубля 38 копеек, всего взыскать 1 180 983 (один миллион сто восемьдесят тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля 42 копейки.

Взыскать с Бельского Р. А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 14 105 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2018 года.

Председательствующий судья                     Н.С. Юркова