Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3235/2020 ~ М-3760/2020 от 15.10.2020

Дело № 2-3235/20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2020 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Васиной В.Е.

при секретаре Бурлуцкой Е.Ю.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ратушной Наталии Юрьевны к ООО «Арт-Финанс» о признании договора договором долевого участия в строительстве, передаче объекта недвижимости, признании права собственности, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

В производстве суда имеется гражданское дело по иску Ратушной Н.Ю. к ООО «Арт-Финанс» о признании заключенного между ООО «Арт-Финанс» и Ратушной Наталией Юрьевной инвестиционного договора № 16/2-396/П от 01.03.2019 договором участия в долевом строительстве, обязании ООО «Арт-Финанс» передать Ратушной Наталии Юрьевне машино-место 2 с кадастровым номером №, площадью 14.2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу, признании права собственности за Ратушной Н.Ю. на машино-место № с кадастровым номером №, площадью 14.2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, взыскать неустойки с 01.01.2020 по 11.03.2020 в сумме 50429,17 рублей по тем основаниям, что истец заключила инвестиционный договор с ответчиком 01.03.2019 на машино-место, которое до настоящего времени ей не передано.

В судебное заседание истец Ратушная Н.Ю. не явилась, была извещена надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

Представитель истца по доверенности Ратушный А.А. в судебном заседании пояснил изложенное, заявленные требования поддержал.

Представитель ООО «Арт-Финанс» по доверенности Должикова В.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила письменные возражения.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, 01.03.2019 между ООО «Арт-финанс» и Ратушной Н.Ю. был заключен инвестиционный договор № 16/2-396/П, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительства восьмиэтажного монолитного жилого дома с объектами социального назначения и инженерной инфраструктуры с подземным паркингом по <адрес>. По итогам реализации Ратушная Н.Ю. получает в собственность машино-место № площадью 13,25 кв.м. стоимостью 490 000 рублей. Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации настоящего договора с учетом всех дополнительных соглашений к нему производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию с учетом выполненных сторонами обязательств по договору. Передача машино-места осуществляется на основании передаточных актов, подписываемых полномочными представителями сторон. Предполагаемый срок передачи машино-места устанавливается с 01.12.2019 по 31.12.2019.

01.03.2019 Ратушная Н.Ю. оплатила сумму в размере 490000 рублей. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 18.11.2019.

14.09.2020 Ратушной Н.Ю. подано требование о передаче объекта недвижимости и уплате неустойки согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, на которое направлен 08.10.2020 ответ от 02.10.2020 об отсутствии оснований для уплаты неустойки с указанием на то, что заявителем не предпринято мер, направленных на выполнение обязательства, предусмотренного договором. До настоящего времени ответ истцом не получен.

Согласно ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.20014 № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора (01.03.2019)) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 2 указанного закона (в ред. на 01.03.2019), объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что заключенный ею с ООО «Арт-финанс» инвестиционный договор от 01.03.2019 содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве, согласно требованиям Закона N 214-ФЗ, поэтому фактически является таковым.

Из вышеупомянутого договора следует, что ООО «Арт-финанс» обязуется произвести отвод земельного участка под строительство, получить разрешение на строительство и необходимые согласования и заключения, после окончания строительства представить в уполномоченный орган документы, необходимые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, получить разрешение, добросовестно выполнять функции заказчика-застройщика и/или генерального подрядчика, вести строительство объекта с соответствии с проектно-сметной документацией, обеспечивать строительство объекта, соблюдать требования законом об охране окружающей среды при производстве работ, обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию в установленные срок и качеством, нести ответственности за качество в пределах гарантийного срока, после получения разрешения передать другой стороне объект и документы для регистрации права, поставить машино-места на кадастровый учет. Ратушная Н.Ю. обязалась обеспечить финансирование объект, заключить договор на обслуживание, после завершения строительства принять машино-место по акту приема-передачи, нести расходы по эксплуатации объекта.

Таким образом, из содержания инвестиционного договора следует, что он фактически содержит все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ. То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения, поскольку содержащееся в Законе N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года N 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов.

Доводы стороны ответчика о том, что только с 27.06.2019 в ФЗ № 214 были внесены изменения, позволяющие привлекать средства дольщиков для финансирования строительства нежилых помещений, не соответствуют обстоятельствам дела, так как уже в 2017 году в ФЗ № 214 были внесены изменения в части включения в объекты договоров долевого участия машино-мест.

Также суд считает несостоятельным утверждение ответчика о правовой природе заключенного инвестиционного договора.

Так согласно ст. 1 Федерального закона от 25февраля1999года N39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Согласно ст. 2 указанного закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, на отношения, связанные с вложениями инвестиций с использованием инвестиционных платформ, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В рамках настоящего дела судом установлено, что Ратушная Н.Ю. приобрела по договору долевого участия с ООО «Арт-финанс» от 01.03.2019 <адрес> на 3 этаже <адрес>. В том же доме по инвестиционному договору от 01.03.2019 ею было приобретено машино-место. Указанное, по мнению суда, с учетом находящихся в собственности истца объектов недвижимости, свидетельствует о том, что истец приобрела машино-место для личных нужд – парковки автомобиля.

Дополнительным подтверждением отсутствия между сторонами инвестиционных правоотношений является тот факт, что истцом затрачено на приобретение объекта недвижимости 490 000 рублей, при том, что кадастровая стоимость объекта (которая является наиболее приближенной к рыночной) равняется 114 115,8 руб. (согласно ответу Управления Росреестра по ВО), та5ким образом приобретение объекта не связано с извлечением прибыли.

При таких обстоятельствах суд считает возможным Признать заключенный между ООО «Арт-Финанс» и Ратушной Наталией Юрьевной инвестиционный договор № 16/2-396/П от 01.03.2019 договором участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно ст. 12 ФЗ № 214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из положений ст. 8 закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Как следует из материалов дела, указанных действий ответчиком в отношении машино-места совершено не было.

Согласно доводам ответчика инвестиционным договором не предусмотрено уведомление Ратушной Н.Ю. о сдаче объекта, и именно на ней лежит обязанность запрашивать информацию о вводе дома в эксплуатацию и проявлять инициативу в приемке-передаче объекта и подписании акта.

С данными доводами суд не может согласиться, так как указанной противоречит самой природе заключенного договора. Кроме того, даже если принять во внимание довод ответчика об инвестиционной природе заключенного договора, то отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 закона от 25февраля1999года N39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Согласно ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Таким образом, в любом случае ООО «Арт-финанс» должно было уведомить Ратушную Н.Ю. о готовности объекта к передаче. Однако такое уведомление было сделано только после получения претензии в сентябре 2020 года, что является недобросовестным поведением застройщика.

При таких обстоятельствах суд считает требования истца об обязании ООО «Арт-Финанс» передать Ратушной Наталии Юрьевне машино-место 2 с кадастровым номером №, площадью 14.2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу подлежащими удовлетворению, при этом суд считает необходимым указать, что такая приемка должна осуществляться по акту приема-передачи.

Доводы ответчика об уклонении истца от подписания акта и приемки объекта суд считает голословными. При этом вручение представителю истца копии акта, не содержащего даты его подписания, суд считает ненадлежащим исполнением обязательств, так как данный документ не является односторонним актом.

Однако при вынесении решения суд считает, что отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на машино-место, поскольку согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают… из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

Доказательств невозможности регистрации права собственности на машино-место при наличии инвестиционного договора и акта приема-передачи (подлежащего подписанию по решению суда) истцом не представлено. Более того, из предоставленной ответчиком выписки из ЕГРН на объект недвижимости следует, что на машино-место при аналогичных обстоятельствах Управлением Росреестра была произведена регистрация права собственности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Размер неустойки за период с 01.01.2020 по 11.03.2020 составляет 14242,67 руб.

490000х6,25%/100/150 х40 (с 01.01.2020 по 09.02.20202)=8166,67 руб.

490000х6%/100/150 х31 (с 10.02.2020 по 11.03.20202)=6076 руб.

При этом расчет истца на сумму 50429,17 руб. суд не может принять во внимание, так как данный расчет произведена за период с 01.01.2020 по 03.09.20202, однако в просительной части иска указан период взыскания неустойки с 01.01.2020 по 11.03.2020, из данного срока суд исходит при вынесении решения согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Согласно положениям п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон), при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По смыслу указанной нормы взыскание штрафа поставлено в зависимость от того, было или не было исполнено требование потребителя в добровольном порядке и удовлетворение его в последующем судом.

Истец направил ответчику досудебную претензию с требованием о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Ответчик в добровольном порядке требования претензии не удовлетворил.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, данных в п. 46 Постановления от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 14242,67/2=7121,34 рублей.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом изложенного, с ответчика в доход муниципального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 869,71рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать заключенный между ООО «Арт-Финанс» и Ратушной Наталией Юрьевной инвестиционный договор № 16/2-396/П от 01.03.2019 договором участия в долевом строительстве.

Обязать ООО «Арт-Финанс» передать Ратушной Наталии Юрьевне по акту приема-передачи машино-место 2 с кадастровым номером №, площадью 14.2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с ООО «Арт-Финанс» в пользу Ратушной Наталии Юрьевны неустойку с 01.01.2020 по 11.03.2020 в сумме 14242,67 рублей и штраф 7121,34 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Арт-Финанс» госпошлину в доход местного бюджета в размере 869,71 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Васина В.Е.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 28.12.2020.