Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-67/2021 (2-933/2020;) ~ М-809/2020 от 28.09.2020

Дело № 2-67/2021

УИД 33RS0019-01-2020-001668-20

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 ноября 2021 года г. Суздаль

Суздальский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего Загорной Т.А.,

при секретаре Карасевой Е.С.,

с участием представителя истца Космычевой Л.И. – Ильюхина В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению Космычевой Л. И. к Саакяну А. Г. о признании права собственности на квартиру,

по исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Куликовой О. М. к Саакяну А. Г. и Космычевой Л. И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

по исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Гасымовой И. Рагим кызы к Саакяну А. Г. и Космычевой Л. И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Космычева Л.И. с учетом уточнения требований обратилась в суд с иском к Саакяну А.Г. о признании права собственности на квартиру, площадью ### кв.м, с кадастровым номером ###, расположенную по адресу: <...>.

В обоснование иска указано и в судебном заседании представитель истца пояснил, что *** между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны в срок до *** обязались заключить основной договор. По условиям договора ответчик должен был передать истцу в собственность двухкомнатную, двухуровневую квартиру, проектной площадью ### кв.м. первого уровня, ### кв.м мансардный этаж второго уровня, строительный ###, расположенную в строящемся доме, на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: <...>. При этом в срок, указанный в договоре, ответчик обязался осуществить строительство жилого дома, согласно проектной документации и разрешения на строительство и передать готовый объект в виде квартиры истцу. На момент обращения в суд жилой дом не был принят в эксплуатацию и фактически представлял собой объект незавершенный строительством. В *** года ответчик уведомил истца о трудном финансовом положении, а также о том, что не сможет довести до конца строительство жилого дома, ввести в эксплуатацию и передать квартиру согласно условиям предварительного договора. В ходе рассмотрения дела дом был введен в эксплуатацию, с Саакяном А.Г. *** заключен договор купли-продажи спорной квартиры, которая передана истцу по акту приема-передачи. Договор купли-продажи сдан на регистрацию, однако осуществление действий по государственной регистрации права приостановлено по заявлению Саакяна А.Г. Принимая во внимание, что истцом исполнены все условия по оплате строительства квартиры, она обращается с настоящим иском.

Третье лицо Куликова О.М. заявила самостоятельные требования к Саакяну А.Г. и Космычевой Л.И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от *** и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований и возражений указала, что срок основного договора истек ***, при этом истцом не представлено суду доказательств направления предложения заключить основной договор, а также отказа Саакяна А.Г. заключить такой договор. В связи с этим в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились. Стороны предварительный договор не заключали, он был изготовлен значительно позднее даты, указанной в тексте предварительного договора. Данные действия истцом и ответчиком Саакяном А.Г. совершены в целях сокрытия имущества должника Саакяна А.Г. от кредиторов.

Третье лицо Гасымова И.Р.к. заявила самостоятельные требования к Саакяну А.Г. и Космычевой Л.И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от *** и применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска ссылалась на те же основания, что и Куликова О.М. в своем иске.

Космычева Л.И., будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила своего представителя Ильюхина В.В., который уточненные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Возражал против удовлетворения самостоятельных требований Куликовой О.М. и Гасымовой И.Р.к., ссылаясь на то, что истцами не представлено доказательств недействительности сделки с квартирой, меры обеспечения иска в отношении спорного объекта недвижимости не принимались. Третьи лица не представили сведений об имущественном положении должника, из которых бы следовало, что иного имущества у должника Саакяна А.Г. не имеется.

Ответчик Саакян А.Г., будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, возражений относительно заявленных исковых требований и самостоятельных требований третьих лиц не представил, ходатайство об отложении рассмотрения дела им не заявлено.

Куликова О.М. и Гасымова И.Р.к., будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>, Гасымов О.Т.о, Абибулаев Д.С., Хамрина М.К., Грачев А.Ю., ООО «Газпром межрегионгаз Владимир», МИФНС ### по <...>, УМВД России по <...>, ОМВД России по <...>, УФК по <...>, КоростЕ. Е.Н., Войналович В.В., Пчелкина Т.В., ПАО «Сбербанк», Григорян А.В., Шолохова С.Н., Управление Федеральной службы судебных приставов по <...>, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного разбирательства, положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

На основании п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Стороной истца в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи квартиры от ***, заключенный между Саакяном А.Г. (продавцом), и Космычевой Л.И. (покупателем), по которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной двухуровневой квартиры, проектной площадью ### кв.м. (###ый уровень), и ### кв.м мансардный этаж (###) уровень, строительный ###, расположенной на третьем этаже строящегося дома на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: <...>, строительство которого продавец ведет на основании разрешения на строительство от *** /л.д. 5 т.1/.

Площадь квартиры устанавливается согласно проектной документации и подлежит уточнению по результатам технической инвентаризации после завершения строительства жилого дома.

Согласно п.2.1, 2.2 предварительного договора продавец в срок до *** обязался передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязался принять её и уплатить за квартиру цену в размере ### рублей.

В соответствии с п.2.3 договора оплата стоимости квартиры покупателем продавцу производится до подписания настоящего договора. Подписывая договор, продавец заявляет и подтверждает, что расчет по настоящему договору произведен полностью, продавец претензий по расчету не имеет.

*** на имя Саакяна А.Г. администрацией <...> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию ### многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> /л.д. 6 т. 3/.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ***, заключенному между продавцом Саакяном А.Г. и покупателем Космычевой Л.И., продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям настоящего договора недвижимое имущество: квартиру, площадью ### кв.м, кадастровый ### по адресу: <...> /л.д. 31 т.3/.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества цена, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретенное имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, составляет ### рублей.

Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и изменениям не подлежит.

Оплата была произведена покупателем в полном объеме до подписания настоящего договора. Подписывая данный договор продавец заявляет и подтверждает, что расчет по настоящему договору произведен полностью, продавец претензий по расчету не имеет.

Представленная выписка из Единого государственного реестра недвижимости от *** сведений о зарегистрированных правах и обременений на квартиру не содержит /л.д. 11 т.3/.

Согласно Уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от *** государственная регистрация прав на спорную квартиру приостановлена по заявлению Саакяна А.Г. до *** /л.д. 57 т.3/.

Разрешая заявленные требования, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный между Саакяном А.Г. и Космычевой Л.И., с учетом вышеуказанных разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** ###, фактически является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от *** следует, что он содержит все условия основного договора, возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся Саакяном А.Г. доме по адресу: по адресу: <...>, связано с выполнением сторонами возложенных на них договором обязательств.

Как установлено судом, покупатель Космычева Л.И. надлежащим образом исполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от *** путем внесения предусмотренной договором платы за квартиру в полном объеме, оплата за квартиру покупателем произведена до подписания договора, доказательств обратного суду не представлено.

При этом ответчиком Саакяном А.Г. обязательство по государственной регистрации права собственности на <...> доме по адресу: <...>, в целях заключения с Космычевой Л.И. основного договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора в установленный срок не исполнено; многоквартирный дом по указанному адресу был первоначально поставлен на кадастровый учет в ЕГРН как незавершенный строительством объект, что исключало заключение основного договора купли-продажи на квартиру в данном доме с последующей регистрацией в установленном законом порядке перехода права собственности на квартиру к покупателю.

После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и постановки имеющихся в нем квартир на кадастровый учет, *** между Космычевой Л.И. и Саакяном А.Г. был заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры и подписан акт приема-передачи квартиры, что по оценке суда направлено на исполнение продавцом Саакяном А.Г. своих обязательств, указанных в предварительном договоре купли-продажи. Между тем в дальнейшем по заявлению ответчика Саакяна А.Г. государственная регистрация прав собственности была приостановлена, в связи с этим право Космычевой Л.И. на получение квартиры в собственность на основании заключенного договора купли-продажи до настоящего времени не реализовано.

Рассматривая самостоятельные требования относительно предмета спора, заявленные третьими лицами Куликовой О.М., Гасымовой И.Р. о том, что стороны предварительный договор не заключали, он был изготовлен значительно позднее даты, указанной в тексте предварительного договора, предварительный договор был заключен с целью сокрытия имущества Саакяна А.Г. от кредиторов, суд приходит к следующему.

В силу статей 11 и 12 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу абзаца первого п.1 ст.10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Для проверки вышеуказанных доводов определением суда от *** по ходатайству третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Куликовой О.М. судом была назначена техническая экспертиза в целях определения давности составления предварительного договора купли-продажи квартиры от ***, производство которой поручено негосударственному образовательному частному учреждению дополнительного профессионального образования «###» (сокращенное наименование - ###»).

Экспертным учреждением ###» в суд представлено заключение эксперта № ### от *** /д.д. 227 т.2/.

Согласно данному заключению, ответить на вопрос, соответствует ли в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ***, заключенном между Саакяном А.Г. и Космычевой Л.И., время выполнения подписи продавца указанной в нем не представилось возможным.

Каких-либо явных признаков применения способов и технологий агрессивного воздействия (термического, светового, химического и т.п.) на исследуемый документ, в т.ч. для целей искусственного умышленного старения исследуемого документа и его реквизитов путем высркртемпературного (свыше 100 гр.С) или интенсивного светового воздействия не обнаружено.

Оснований не согласиться с выводами экспертного заключения у суда не имеется, иных доказательств незаключения предварительного договора купли-продажи третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Согласно реестру исполнительных производств, возбужденных в отношении должника Саакяна А.Г., представленному ОСП <...> УФССП России по <...>, в настоящее время взыскателями по ним являются Куликова О.М., Гасымова И.Р., Гасымов О.Т.о, Абибулаев Д.С., Хамрина М.К., Грачев А.Ю., ООО «Газпром межрегионгаз Владимир», МИФНС России ### по <...>, УМВД России по <...>, ОМВД России по <...>, УФК по <...>, КоростЕ. Е.Н., Войналович В.В., Пчелкина Т.В., ПАО «Сбербанк», Григорян А.В., Шолохова С.Н., привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 95 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1ГК РФ).

Суд полагает, что такие обстоятельства по настоящему делу не установлены. В Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении объекта незавершенного строительства, в отношении которого первоначально были заявлены требования, и в дальнейшем - в отношении спорной квартиры в пользу кого-либо из кредиторов в период с даты заключения предварительного договора купли-продажи квартиры между Саакяном А.Г. и Космычевой Л.И. и до настоящего времени отсутствуют.

Принимая во внимание, что обязательства по заключению основного договора купли-продажи <...> доме по адресу: <...>, возникли у Саакяна А.Г. по предварительному договору купли-продажи квартиры от ***, данная квартира не относится к имуществу, за счет которого подлежат исполнению денежные обязательства Саакяна А.Г. перед взыскателями, в пользу которых позднее были возбуждены исполнительные производства. Реализация прав кредиторов Саакяна А.Г. возможна за счет принадлежащего ему иного имущества, доказательств обратному суду не представлено.

Учитывая отсутствие в ЕГРН на даты заключения спорных договоров каких-либо ограничений (обременений) в отношении спорной квартиры, оснований для признания недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ***, ввиду наличия запрета на отчуждение имущества, не имеется. Договор купли-продажи недвижимого имущества от *** никем не оспорен.

Указанные предварительный и договор купли-продажи квартиры заключены в надлежащей форме, сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, в Управление Росреестра по <...> переданы документы для регистрации права собственности.

Из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от
*** и последующего поведения сторон, в том числе с учетом заключения ими *** основного договора купли продажи, следует, что действительная воля сторон была направлена на создание указанных в договорах правовых последствий в виде возмездного перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Суд полагает, что исполнение продавцом Саакяном А.Г. своих обязательств в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи не подлежит оценке как злоупотребление правом, направленное на ущемление прав иных кредиторов Саакяна А.Г.

Обстоятельств, подтверждающих несоответствие оспариваемых сделок требованиям закона или иного правового акта, нарушения сделкой прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, совершения сделки с нарушением установленного ст.10 ГК РФ запрета на злоупотребление правом, в том числе с целью вывода имущества должника от возможного обращения на него взыскания в интересах кредиторов, в ходе судебного разбирательства не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования Космычевой Л.И. к Саакяну А.Г. о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению, а самостоятельные требования третьих лиц Куликовой О.М. и Гасымовой И.Р.к. к Саакяну А.Г. и Космычевой Л.И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, не подлежат удовлетворению.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом Космычевой Л.И. при подаче иска была уплачена государственная пошлина в сумме 8934 рубля, что подтверждается чек-ордером от ***.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что требования истца Космычевой Л.И. подлежат удовлетворению, возмещение указанных судебных расходов подлежит взысканию с ответчика Саакяна А.Г. в пользу истца.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ размер государственной пошлины, подлежавшей уплате Космычевой Л.И., с учетом уточнения исковых требований и кадастровой стоимости спорной квартиры, составляет 21109 рублей 97 копеек, при уточнении иска государственная пошлина истцом не была доплачена.

Учитывая изложенное с ответчика Саакяна А.Г. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12175 рублей 97 копеек.

Руководствуясь статьями 194 – 198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Космычевой Л. И. к Саакяну А. Г. о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Космычевой Л. И. право собственности на квартиру с кадастровым номером ###, площадью ### кв.м, расположенную по адресу: <...>.

Взыскать с Саакяна А. Г. в пользу Космычевой Л. И. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8934 (восемь тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля.

Взыскать с Саакяна А. Г. в доход местного бюджета <...> государственную пошлину в размере 12175 (двенадцать тысяч сто семьдесят пять) рублей 97 копеек.

Исковое заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Куликовой О. М. к Саакяну А. Г. и Космычевой Л. И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от *** и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Исковое заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Гасымовой Ильхамы Рагим кызы к Саакяну А. Г. и Космычевой Л. И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от *** и применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.А. Загорная

###