Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-206/2018 (2-2214/2017;) ~ М-2343/2017 от 07.12.2017

Дело № 2-206/2018 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2018 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Поливанова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Шония З.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО5, действующего на основании доверенности серии <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика – управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района о признании отказа в продлении договора аренды земельного участка незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района о признании отказа в продлении договора аренды земельного участка незаконным, в котором указывает, чтопостановлением главы Суворовского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ ему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:29:010305:391, расположенный по адресу:<адрес>, пер. Крайний <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключен договор аренды № указанного земельного участка. Срок аренды определен до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с ДД.ММ.ГГГГ статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №.

Считает, что договор аренды продолжил свое действие на неопределенный срок.

В период действия договора аренды в 2012 году на спорном земельном участке истцом возведен индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается планом объекта недвижимости, выполненном ООО «Гео-сфера».

В октябре 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды на спорный земельный участок. Однако ему в этом было отказано.

Отказ Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района в продлении договора аренды земельного участка считает незаконным по следующим основаниям.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №-ФЭ) в случае, если объект незавершенногостроительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона №-Ф3 для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае расположения на земельном участке объектов незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу положений п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1. собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2.собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п.1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, истцом в период действия договора аренды предоставленный ему земельный участок использовался по целевому назначению, на нем возведен жилой дом.

В соответствии с ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

Согласно абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что строящийся объект незавершенного строительства является недвижимой вещью в случае полного завершения работ по сооружению его фундамента или аналогичных им работ.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельномучастке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При таких данных, отказ Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района в продлении договора аренды земельного участка, является незаконным.

Обратившись в суд, истец ФИО1 просит: признать незаконным отказ Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района в продлении договора аренды земельного участка с кадастровымномером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Крайний <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.; обязать Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 26:29:010305:391, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., на три года, для завершения строительства без проведения торгов.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о дате, месте и времени рассмотрения дела был надлежащим образом извещен. Учитывая, что интересы истца в суде представляет его доверенное лицо, наделенное всеми правами стороны по делу, в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца ФИО1

Представитель истца ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района ФИО4 в судебном заседании просила рассмотреть исковое заявление на усмотрение суда.

Заслушав мнения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела и представленные письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ).

Статьей 29 ЗК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрено, что вопросы о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, решаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9, 10, 11 настоящего Кодекса.

В силу позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-2608, если на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае расположения на земельном участке объектов незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу положений п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1. собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2. собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что постановлением администрации Суворовского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставлен в аренду сроком на 5 лет ФИО1 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, в границах МО Суворовского сельсовета, <адрес>, <адрес> из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, администрация Суворовского сельсовета <адрес> передала в аренду ФИО1 земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:29:010305:391, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. Срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 7.2. указанного договора, договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно разрешению на строительство № RU 26521311 №, администрация МО Суворовского сельсовета <адрес> разрешило строительство трехэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, находящемся по адресу: <адрес>, площадь застройки <данные изъяты> кв.м.

Как следует из плана объекта недвижимости, выданного ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> находящемся по адресу: <адрес>, <адрес> возведен жилой дом, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., общая площадь здания <данные изъяты> кв.м., площадь жилых помещений <данные изъяты> кв.м.

Из ответа начальника управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 отказано в продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что в соответствии с Земельным кодексом РФ, право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов предоставляется собственниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности. Документы, подтверждающие права собственности на такие объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке ФИО1 не представлены.

В ходе судебного разбирательства, истец ФИО1 предоставил суду доказательства того, что им приняты меры по освоению земельного участка и использованию участка по целевому назначению, на спорном земельном участке в настоящее время находится объект - жилой дом, который был возведен в период действия договора аренды земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района в продлении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., является незаконным.

Оснований для отказа в продлении срока договора аренды земельного участка, судом не установлено.

Таким образом, суд считает, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 к управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района о признании отказа в продлении договора аренды земельного участка незаконным:

- признать незаконным отказ Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- обязать Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., сроком на три года, для завершения строительства, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: