Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-936/2020 ~ М-927/2020 от 26.08.2020

УИД 36RS0010-01-2020-001340-48

Дело № 2-936/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 октября 2020 г. г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе: председательствующего-судьи Оленина Д.С.,

при секретаре Киреевой В.О.,

с участием:

истца Колпаковой О.А.,

представителя ответчика Антонова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Колпакова Сергея Николаевича, Колпаковой Олеси Алексеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖК Чемпион» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

установил:

истцы Колпаков С.Н. и Колпакова О.А. обратились в суд с исковым заявлением указав, что 10.11.2017 г. между ООО «ЖК Чемпион» в лице ФИО1 и Колпаковым С.Н., Колпаковой О.А. был заключен договор № 931-Р участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Согласно условиям п. 2.2 Договора, Застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать Участнику долевого строительства в общую совместную собственность Объект (квартиру) со следующими характеристиками: очередь строительства: третья очередь строительства; строительная позиция: 2.1; подъезд (секция): 4 (четвертый); проектный этаж: 1 (первый); строительный номер квартиры: 91 (девяносто один); количества комнат: 1 (одна); проектная площадь (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0): 42,8 кв.м.; проектная площадь (без учета остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0): 40,6 кв.м.

В соответствии с п. 4.2 Договора: стоимость 1 кв.м. площади Объекта долевого строительства на момент заключения договора составляла 38 000,00 (тридцать восемь тысяч рублей 00 копеек); цена договора 1 626 400,00 (один миллион шестьсот двадцать шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек.

01.12.2017 г. оплата по договору в размере 1 626 400,00 (один миллион шестьсот двадцать шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек была произведена полностью.

05.03.2018 г. между ООО «ЖК Чемпион» и Колпаковым С.Н., Колпаковой О.А. был подписан акт приема - передачи квартиры на основании договора № 931-Р участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 10.11.2017 г.

Как утверждают истцы Застройщик передал 1 - комнатную квартиру № на 1 этаже, площадью (без учета площади балконов и лоджий) – 41,2 кв.м., площадью (с учетом площади балконов и лоджий) - 43,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> Согласно выкопировке плана квартиры, изготовленной «Бюро технической инвентаризации Железнодорожного района г. Воронежа» общая площадь квартиры составила 41,2 кв.м.

Истцы считают, что ответчик нарушил их законные права необоснованно включив в условия договора № 879-Р участия в долевом строительстве недвижимости, условия, ущемляющие права потребителей, а именно не был применен понижающий коэффициент к площади лоджии. Сумма излишне уплаченных денежных средств составляет: 41 800 рублей 00 копеек за 2,2 кв.м. лоджии. Истцы утверждают, что ответчиком нарушены положения Приказа 854/пр от 25.11.2016г. Минстроя и ЖКХ РФ «Об установлении понижающего коэффициента для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

30 июня 2020 года истцы обратились с письменной досудебной претензией к Ответчику с просьбой возврата излишне уплаченных денежных средств. Однако ответа не последовало. За нарушение сроков выполнения требований дольщиков о соразмерном уменьшении цены договора и, соответственно, нарушение сроков исполнения возникшей обязанности по возврату дольщикам части уплаченных ими денежных средств истцы просят взыскать неустойку за период с 05.03.2018 г. по 17.08.2020 г. в размере: 41 800 руб.00 коп. Х 896 дн. Х 3 % = 1 123 584 руб. 00 коп.

Кроме того, истцы считают, что действиями ответчика им причинен моральный вред.

Ссылаясь на нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей»; ст.ст. 15, 1064 ГК РФ истцы просят: взыскать с ООО «ЖК Чемпион» в пользу каждого излишне уплаченные денежные средства в размере 20 900 рублей 00 копеек; неустойку в размере 29 600 рублей 00 копеек; судебные расходы в размере 5 500 рублей 00 копеек; компенсацию морального вреда, имевшего место в связи с нарушением ответчиком их прав, в размере 10 000 рублей 00 копеек; штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

Истец Колпакова О.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Истец Колпаков С.Н. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ЖК Чемпион» просил в удовлетворении иска отказать, представив письменные возражения на иск. В случае удовлетворения требований просил снизить размере неустойки и штрафа.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1 Закона).

Частью 2 названной статьи закона установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что 10 ноября 2017 года между ООО «ЖК Чемпион» (Застройщик) в лице ФИО1 и Колпаковым С.Н., Колпаковой О.А. (Дольщик) был заключен договор № 931-Р участия в долевом строительстве объекта недвижимости – жилого помещения со следующими характеристиками: очередь строительства: третья очередь строительства; строительная позиция: 2.1; подъезд (секция): 4 (четвертый); проектный этаж: 1 (первый); строительный номер квартиры: 91 (девяносто один); количества комнат: 1 (одна); проектная площадь (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0): 42,8 кв.м.; проектная площадь (без учета остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0): 40,6 кв.м.

Согласно п. 2.2 Договора проектная площадь квартиры с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0 составляет 42,8 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.2. договора цена одного квадратного метра проектной площади объекта долевого строительства 38 000,00 руб. Цена договора определяется как произведение размера проектной площади на стоимость одного квадратного метра площади подлежащего передаче объекта и составляет 1 626 400 руб. (п. 4.1. Договора).

В силу п. 2.3 договора, в случае, если фактическая общая площадь объекта долевого строительства на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую площадь более чем на 2 %, то Участник долевого строительства обязан в течение 5 банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика оплатить Застройщику разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 4.2 Договора, в случае единовременной уплаты участником долевого строительства всей Цены договора. В случае уплаты участником долевого строительства Цены Договора не единовременно – по цене за единицу площади объекта долевого строительства, которая действовала для участника долевого строительства при осуществлении последнего платежа по договору.

Если фактическая общая площадь объекта долевого строительства на момент ввода в эксплуатацию жилого дома будет меньше общей площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2. договора, более чем на 2 %, то Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 4.2 Договора в течение 30 банковских дней с момента получения письменного уведомления Участника долевого строительства.

В соответствии с указанным актом общая площадь квартиры № по адресу: <адрес> учетом площади балконов и лоджий составила 43,5 кв.м.

30 июня 2020 года истцы обратились с письменной досудебной претензией к Ответчику с просьбой возврата излишне уплаченных денежных средств, поскольку при расчете цены договора не применен понижающий коэффициент на площадь лоджии. Однако данная претензия оставлена без удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Таким образом, конкретная площадь приобретаемого помещения, применение понижающего коэффициента при ее подсчете, а также цена договора и ее изменение являются существенными условиями договора и определяются соглашением сторон.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. ст. 431 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Условия договора о цене объекта согласованы сторонами и недействительными не признаны.

Из материалов дела следует, что истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, суду не представлены. Напротив, зз содержания договора следует, что цена квартиры определена по обоюдному согласию исходя из проектной площади квартиры, из расчета 38 000,00 руб. за один квадратный метр проектной площади, всего дольщик оплачивает по договору 1 626 400,00 руб. При этом, ни договор участия в долевом строительстве, ни договор передачи квартиры не содержит ссылок на то, что при определении цены квартиры стороны при расчете цены договора применяли положения об общей приведенной площади жилого помещения.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Ссылка в исковом заявлении истцов и в объяснениях в судебном заседании Колпаковой О.А. на нормы приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр., согласно которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, не может быть признана правомерной, поскольку указанные нормативные правовые акты определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательны для всех организаций технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данные акты обязательного характера не носят.

Довод истцов о необходимости применения понижающего коэффициента к площади лоджии в соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в изложенной ими редакции суд отклоняет.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Как следует из п. 1.1.6 Договора, ответчик получил разрешение на строительство 08.05.2015.

К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ч. 1 ст. 5 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 № 175-ФЗ.

Таким образом, у истцов не возникло право на удовлетворение требований о взыскании излишне уплаченных денежных средств, а у суда не имеется оснований для их удовлетворений.

Поскольку заявленные истцами исковые требования о возврате им денежных сумм не связаны с нарушением сроков выполнения услуги, либо предоставлением услуги ненадлежащего качества, и возникшие правоотношения не урегулированы положениями Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», на которые Колпаковы ссылаются, требования о взыскании неустойки являются производными от основного, то основания для взыскания неустойки, предусмотренной ч. 3 статьи 31 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», отсутствуют.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела факт нарушения прав истцов действиями ответчика не установлен, исходя из положений ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №N 2300-1 «О защите прав потребителей», в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика компенсации морального вреда следует отказать.

Требования о взыскании штрафа и судебных расходов, являясь производными от первоначальных требований, в удовлетворении которых отказано, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований Колпакова Сергея Николаевича, Колпаковой Олеси Алексеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖК Чемпион» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий: