Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-545/2016 ~ М-219/2016 от 05.02.2016

Дело № 2 – 545/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Большой Камень                         13 октября 2016 года

Шкотовский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Аркадьевой Е.П.,

с участием ответчика В.А.А.,

представителя ответчика С.Г.Л.,

при секретаре Мельниковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к В.А.А. о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

    ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» обратилось в суд с иском к В.А.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

    В обоснование исковых требований истец указал, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю В.А.А. ОАО «Наш дом-Приморье» предоставил ипотечный жилищный заем в сумме 1 750 000, 00 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность В.А.А. квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 3 001 650,00 руб.

Заем в сумме 1 071 000, 00 руб. выдан В.А.А. наличными из кассы ОАО «Наш дом-Приморье», что подтверждается расходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ

Государственная регистрация права собственности В.А.А. на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченного ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. Запись об ипотеке квартиры в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2». Начиная с марта 2015 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ответчиком производятся не регулярно, в связи с чем истцом в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые ответчиком выполнены не были.

Просит расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика сумму задолженности по кредитному договору в размере 1 776 808,57 руб., в том числе остаток задолженности по основному долгу 1 654 630,05 руб., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 109 009,57 руб., начисленные пени в размере 13 168,95 руб., а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,1 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, определить пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения в законную силу, обратить взыскание на квартиру по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 401 320,00 руб.; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 084,00 руб.

    Представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» в зал судебного заседания не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

    Ответчик В.А.А. и её представитель С.Г.Л. в судебном заседании исковые требования не признали, но согласились с наличием задолженности, пояснив, что до марта 2015 г. платежи вносились ответчиком в полном объеме, но в связи с трудной жизненной ситуации ответчик временно не могла производить оплаты. Просили суд о предоставлении оторочки реализации заложенного имущества, поскольку имелись уважительные причины, в силу которых ответчик не могла вносить платежи, а именно: в период с марта 2015 г. по август 2015 г. В.А.А. находилась на стационарном лечении, у нее на иждивении находится двое детей, 27 и 17 лет. Старший сын не работает, поскольку проходил оперативное лечение, второй ребенок является учащимся. Указанное жилье является в семье единственным. Также просили учесть, что в период нахождения ответчика в больнице, поменялись владельцы закладной, о чем она была извещена только в 2016 г., что так же повлияло на возможность оплаты, поскольку никто не мог пояснить, на счет какой организации необходимо вносить платежи. В.А.А. желает погашать образовавшуюся задолженность, на сегодняшний день имеет постоянное место работы в ООО «Айкью Маркетинг», супруг также работает, его ежемесячный доход составляет 22 000,00 руб., общий доход семьи 70 000,00 руб.

     Оценив доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если договором установлено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статьей 334 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

    Согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Наш дом-Приморье» и В.А.А., ответчику был предоставлен заем в размере 1 750 000, 00 руб. сроком на 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры по адресу: <адрес>.

    В соответствии с п.2.1 Договора заем в сумме 1 750 000,00 руб. предоставлен заемщику в наличной форме, путем выдачи на руки в открытом акционерном обществе «Наш дом-Приморье», что подтверждается расходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1.1. Договора займа за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,1 % годовых.

Согласно договору купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес> приобретается В.А.А. за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ОАО «Наш дом-Приморье», согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ Заем предоставляется В.А.А. в сумме 1 750 000,00 руб. для приобретения в собственность указанной квартиры (п.2.1, 2.2). Квартира продается по цене 2 500 000, 00 руб. (п. 1.4). На момент подписания договора купли-продажи квартира как предмет ипотеки в силу закона согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ оценивается в 3 001 650,00 руб. (п.2.5).

    Из закладной от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком В.А.А. приобретена в собственность квартира по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности В.А.А. на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Номер государственной регистрации права на квартиру №

    Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером 25-25-08/008/2011-685.

    На основании договора купли-продажи закладной (с отсрочкой поставки) №-ф от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» приобрело закладную на квартиру, приобретенную ответчиком, а также права залогодержателя квартиры и кредитора по кредитному договору, что подтверждается отметкой о смене владельца закладной.

    В настоящее время, как следует из справки о наличии закладной на счете депо ОА «Газпромбанк», владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2».

    О смене владельцев закладной В.А.А. уведомлялась надлежащим образом с указанием всех реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по закладной, что подтверждается представленными истцом копиями уведомлений, копией неполученного ответчиком и возвращенного за истечением срока хранения почтового конверта, копией почтового уведомления о получении ответчиком уведомления.

    Обязанность по возвращению суммы займа в срок и в порядке, предусмотренные договором, не исполнялась ответчиком с марта 2015 г., что подтверждается сведениями о внесенных ответчиками платежей, предоставленными истцом.

Из расчета, представленного суду истцом, следует, что сумма задолженности по договору займа № составляет 1 776 808,57 руб., в том числе 1 654 630,05 руб. – основной долг, 109 009,57 руб. – начисленные, но не уплаченные проценты, 13 168,95 руб. – пени.

Поскольку факт неисполнения заемщиками условий договора нашел свое подтверждение и не оспаривался ответчиком, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части выплаты остатка неисполненных обязательств по договору, вместе с причитающимися процентами за пользование кредитом.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу процентов за пользование кредитом в размере 12,1 % годовых на остаток задолженности по основному долгу, по день вступления решения суда в законную силу, учитывая, что обязанность должника выплачивать проценты по дату фактического исполнения договора предусмотрена договором займа и соответствует положением ст.811 ч.1 ГК РФ.

    В силу ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает.

Ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о полном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые он не выполнил, что в силу положений ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условий п.4.4.2 договора займа, является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

    Из п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

    Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продаж с публичных торгов.

Как следует из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 001 650,00 руб.

Сведений об иной рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

С учетом того, что рыночная стоимость спорной квартиры, определенная в отчете оценщика, составляет – 3 001 650,00 руб., то соответственно начальная продажная цена должна быть определена в размере 80% от указанной рыночной стоимости квартиры, то есть, в размере – 2 401 320,00 руб.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из представленных истцом материалов следует, что заемщик нарушает принятые на себя обязательства, производит платежи в счет погашения задолженности по займу и уплате процентов, нарушая утвержденный сторонами график.

Учитывая, что ответчик существенным образом нарушает условия договора, имеются основания для удовлетворения требований о досрочном расторжении кредитного договора, заключенного между сторонами.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следует, что заложенное имущество не связано с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности.

Как следует из справки № ГБУЗ «<адрес>вой противотурберкулезный диспансер» филиал № В.А.А. находилась на стационарном лечении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, как следует из пояснений ответчика и выписки из медицинской карты амбулаторного больного старший сын В.А.А. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был госпитализирован, ДД.ММ.ГГГГ ему проведено оперативное лечение, является нетрудоспособным.

Согласно справке о доходах В.А.А. за 2016 г. № от ДД.ММ.ГГГГ общая сумма доходов ответчика за три месяца работы в ООО «АйкьюМаркетинг» составил 138 000,00 руб.

Также судом учитывается тот факт, что В.А.А. после выписки из стационара предпринимались меры к выяснению суммы задолженности, что следует из заявлений, направленных в адрес ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», предпринимались меры к реструктуризации задолженности.

Согласно выписке из государственного реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, В.А.А. на праве собственности принадлежит единственное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что также учитывается судом.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о предоставлении отсрочки в реализации имущества, на которое обращено взыскание, при этом суд исходит из того, что обстоятельств, исключающих предоставление отсрочки, предусмотренных п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не установлено.

В соответствии с абзацем 4 п. 3 ст. 54 указанного Федерального закона, при определении срока, на который представляется отсрочка, суд должен учитывать то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимости заложенного имущества, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества, не относится к случаям недопустимости предоставления отсрочки.

На момент принятии судом решения размер задолженности ответчика сопоставим с установленной судом начальной продажной ценой заложенного имущества.

С учетом положений статей 203, 434 ГПК РФ суд вправе отсрочить исполнение решения суда исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, в том числе затрудняющих исполнение судебного постановления.

В данном случае приведенные ответчиком доводы в совокупности с установленными при разрешении спора обстоятельствами, с учетом размера задолженности, его желания погасить задолженность по договору, расцениваются судом как уважительные причины, дающие основание для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества сроком на один год, что позволяет соблюсти баланс интересов сторон, и не повлечет за собой ущемления прав и законных интересов взыскателя, позволив должнику изыскать возможность для исполнения решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В этой связи, сумма оплаченной истцом государственной пошлины в размере 23 084,00 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к В.А.А. о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Наш дом – Приморье» и В.А.А..

Взыскать с В.А.А. в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» задолженность по договору займа в размере 1 776 808, 57 руб., а также проценты в размере 12,1% годовых, начисляемые на сумму остатка задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену квартиры при её реализации в размере 2 401 320, 00 руб.

Предоставить В.А.А. отсрочку реализации предмет залога - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, сроком на 1 год, начиная с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с В.А.А. в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» расходы по оплате госпошлины в сумме 23 084, 00 руб.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, то есть с 19 октября 2016 г., путем подачи апелляционной жалобы через Шкотовский районный суд; срок обжалования решения – по 19 ноября 2016 г. включительно. Апелляционная жалоба подается по количеству сторон, участвующих в деле.

Решение изготовлено с применением компьютера.

Судья                             Е.П. Аркадьева