Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5969/2016 ~ М-4427/2016 от 19.05.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2016 года <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Такушиновой О.М.,

при секретаре Романько А.Г.,

с участием: представителей истца Цопарь В.В. – Алферовой В.В., Мильковой Т.С., действующих по доверенности № от 11.07.2016г.,

ответчика Батдыева Ч.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цопарь В. В. к Батдыеву Ч. М., (третье лицо – Управление Росреестра по СК) о признании добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства, признании договора купли- продажи недвижимости заключенным, признании отсутствующим права собственности Батдыева Ч. М., признании права собственности на объект незавершенного строительства с момента его приобретения,

УСТАНОВИЛ:

Цопарь В.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Батдыеву Ч.М. о признании добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства, признании договора купли- продажи недвижимости заключенным, признании отсутствующим права собственности Батдыева Ч. М., признании права собственности на объект незавершенного строительства с момента его приобретения, мотивируя свои требования тем, что дата между Цопарь В.В. и Батдыевым Ч.М. был заключен договор купли-продажи недвижимости с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от дата №Ф на земельный участок. Договор купли-продажи недвижимости от дата и полная оплата по указанному договору произведены в дату заключения договора. При этом стороны полностью подтвердили свои намерения как на продажу имущества, так и на приобретение с проведением оплаты. Договор соответствует требованиям действующего законодательства, все существенные условия договора сторонами определены. Согласно п. 1 Договора продавец обязуется передать в собственность недвижимость, а Покупатель обязуется принять недвижимость и оплатить за нее в соответствии с условиями договора. Согласно п.2 Договора недвижимость, являющееся предметом иска, это - объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью 125,40 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №:А:20000, принадлежащая продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЕ 471100, выданным дата Управлением Федеральной регистрационной службы по СК. Недвижимость расположена на земельном участке площадью 925 кв.м, кадастровый №, предоставленный постановлением Администрации <адрес> СК № от дата для продолжения строительства индивидуального жилого дома. Земельный участок предоставлен продавцу на основании договора от дата №Ф, аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес>, номер регистрации 26-26-12/055/2009-496 от дата Согласно п. 4 Договора по соглашению сторон недвижимость оценивается и продается за 450 000 рублей. На момент подписания указанного договора Покупатель передал Продавцу предусмотренную договором сумму полностью. Таким образом, истцом полностью оплачена сумма за объект незавершенного строительства - жилой дом, что подтверждается распиской Батдыева Ч.М. от дата. При этом Батдыев Ч.М. обязался в течение двух дней явиться в МФЦ на регистрацию сделки. Однако, ни через два дня, ни позднее она не смогла дозвониться до ответчика, и только спустя месяц от соседей Батдыева Ч.М. узнала, что он находится под арестом. Она пыталась найти его родственников, чтобы попросить оформить доверенность на кого-нибудь и оформить свой дом. Но никого найти не смогла, хотя несколько раз приезжала по адресу, указанному в договоре купли-продажи. В июне 2014 года она попала в аварию, получила серьезную черепно-мозговую травму и очень долго, около двух месяцев, приходила в себя, лечилась, и ей было не до оформления дома. В августе 2014 года продолжила строительства дома, посадила деревья, цветы на земельном участке, но Батдыев Ч.М. появился только в октябре 2015 года. Когда они пошли на регистрацию уже на стадии предъявления документов на регистрацию им отказали, составились но то, что имущество под арестом и оформить его на имя истца они не смогут. Она полностью оплатила дом и земельный участок, более того, производить строительные работы, при этом из-за уголовных дел Батдыева Ч.М. не может оформить дом на себя. Возврат уплаченной денежной суммы на настоящий момент ее не устраивает, так как она вложила в строительство дома столько же, сколько он стоил на момент приобретения. Кроме того, Батдыев Ч.М. просит дождаться окончания уголовного дела, но оно тянется уже более полутора лет, а она больше ждать не может. Считает, что договор на продажу дома является действительным, они его заключили до наложения ареста, она полноправный собственник имущества, но отсутствие регистрации права собственности не позволяет ей провести коммуникации, заключить договоры на поставку электроэнергии, воды и газа. Она не может продолжать строительство. При сохранении ареста, но при этом оформлении дома на ее имя, до момента окончания уголовного дела она сможет продолжать строительство - подписать необходимые согласования и проекты на проведение коммуникаций в дом. Из документов о праве собственности Батдыева Ч.М. усматривается, что он приобрел дом в 2009 году, задолго до возбуждения уголовного дела, приобретенным в результате преступления дом являться не может. дата Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Сообщением об отказе в государственной регистрации №, 2656 принято решение об отказе в регистрации права собственности Цопарь В.В. на объект незавершенного строительства- жилой дом, площадью 125, 4 кв. м., расположенный на земельном участке площадью 925 кв.м. по адресу: <адрес>. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от дата №Ф на земельный участок от дата не произведена в силу наличия ареста на имущества. Таким образом, подтверждается факт приобретения недвижимости, факт оплаты денежной суммы за недвижимость, факт отсутствия осведомленности приобретателя недвижимости о предстоящем аресте недвижимости в рамках уголовного дела, факт длительной невозможности оформления недвижимости в силу объективных причин: заключения Батдыева Ч.М. под стражу и проблем со здоровьем. На момент заключения сделки право притязаний третьих лиц на имущество не существовало, только дата был наложен арест на имущество, то есть почти полгода. Продавец в этот момент был лишен возможности оформления сделки. Просит признать Цопарь В.В. добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства - жилого дома, расположенный по адресу: Ставропольский <адрес>, кадастровый №:А:20000, признать договор от дата купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый 26:12:012502:0325:07:401:002:000022930:А:20000 между Цопарь В. ровной и Батдыевым Ч. М. заключенным, признать отсутствующим право собственности Батдыева Ч. М. на спорный объект недвижимости, признать за Цопарь В. В. право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: Ставропольский <адрес>, кадастровый №:А:20000, с момента его приобретения, указать, что решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

В судебное заседание истец Цопарь В.В., извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась, об уважительности причин неявки суд не известила.

Представители истца Цопарь В.В. по доверенности Алферова В.В., Милькова Т.С., в судебном заседании исковые требования поддержали, каждый в отдельности дали пояснения, аналогичные изложенным обстоятельствам в иске.

Ответчик Батдыев Ч.М. в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснил, что действительно, 30.05.2014г. между ним и истцом был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым он продал Цопарь В.В. объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: Ставропольский <адрес>, кадастровый №:А:20000, получил денежные средства в полном объеме, однако зарегистрировать право собственности на указанный объект они не успели, так как 02.06.2014г. он был заключен под стражу по уголовному делу по мошенничеству с использованием служебного положения. После его освобождения из-под стражи, и в настоящее время не представляется возможным зарегистрировать переход права собственности в силу наложения ареста на объект в рамках уголовного дела. На день заключения сделки ему было известно о возбуждении в отношении него уголовного дела. На сегодняшний день приговор в отношении него не вынесен, уголовное дело не прекращено.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по СК, извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, представил отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствии, с вынесением решения в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившегося третьего лица.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласност. 12 ГПК РФправосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Указанная норма конкретизируется в ч.1ст. 56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Из представленных материалов следует, что Батдыев Ч.М. является собственником объекта незавершенного строительства - жилого дома, площадью 125,40 кв.м., кадастровый №:А:20000, 18% готовности, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЕ №, выданным 10.07.2008г. Управлением Росреестра по СК.

Объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 925 кв.м., кадастровый №, предоставленном ответчику в аренду постановлением главы <адрес> СК № от дата для продолжения строительства индивидуального жилого дома сроком на 10 лет (с 18.03.2009г. по 17.03.2019г.).

Во исполнение названного постановления, между Батдыевым Ч.М. и КУМИ <адрес> 22.04.2009г. заключен договор аренды названного земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> №Ф. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 25.05.2009г., номер регистрации 26-26-12/055/2009-496.

дата между Батдыевым Ч.М. (продавец) и Цопарь В.В. (покупатель) заключен договор купли – продажи недвижимости, по которому продавец передал, о покупатель принял в собственность объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью 125.40 кв.м., кадастровый №:А:20000, расположенный по адресу: <адрес>. (п. 2 договора). Права и обязанности по договору аренды земельного участка передаются Цопарь В.В. (п. 3 договора).

Согласно п. 4 договора купли – продажи недвижимости от 30.05.2014г. стороны оценили объект недвижимости в 450 000 рублей.

О получении денежных средств Батдыевым Ч.М. составлена расписка от дата.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 08.10.2015г. на основании постановления Черкесского городского суда КЧР от 15.10.2014г. в отношении спорного объекта недвижимости 04.12.2014г. зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ареста на неопределенный срок.

В силу п. 1 ст.8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст.8.1 ГК РФправа на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.209 ГК РФсобственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.ст.454,549,550 ГК РФпо договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.131 ГК РФправо собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст.223 ГК РФв случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст.551 ГК РФпереход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 2 пунктом 7 статьи 16 ФЗ от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, правами сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Также из разъяснений, данных в пункте 63 названного Постановления, следует, что даже в случае уклонения от государственной регистрации сделки требования приобретателя по сделке о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

В частности, в этом пункте указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Однако сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку договор купли-продажи от 30.05.2014г. между Цопарь В.В. и Батдыевым Ч.М. не прошел государственную регистрацию, суд приходит к мнению о том, что до момента государственной регистрации указанный договор в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ является незаключенным, без чего невозможно признание за Цопарь В.В. права собственности на спорную квартиру.

Поскольку указанный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, то правовые последствия по договору у его сторон не возникли.

Сообщением за № от 16.03.2016г. Цопарь В.В. отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с тем, что в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК имеется копия постановления Черкесского городского суда КЧР от 15.10.2014г., на основании которой в объекта незавершенного строительства - жилого дома, площадью 125,40 кв.м. и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> наложен арест (л.д. 29-33).

Из пояснений ответчика следует, что арест на принадлежащее ему имущество наложен в рамках возбужденного в отношении него уголовного дела по ст. 159 УК РФ.

В соответствии со ст. 115 УПК РФ, наложение ареста на имущество осуществляется для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение. Имущество, на которое наложен арест, может быть изъято либо передано по усмотрению лица, производившего арест. Наложение ареста на имущество отменяется на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении этой меры отпадает необходимость.

Доказательств отмены наложенного ареста в деле не имеется.

Суд считает, что наличие ареста является препятствием для удовлетворения требований истца.

Довод представителя истца о том, что Цопарь В.В. является добросовестным приобретателем имущества, подлежит отклонению, поскольку собственником спорного объекта в настоящее время является продавец ответчик Батдыев Ч.М. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований Цопарь В.В. к Батдыеву Ч.М. о признании добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства, признании договора купли- продажи недвижимости заключенным, признании отсутствующим права собственности Батдыева Ч. М., признании права собственности на объект незавершенного строительства с момента его приобретения, не имеется.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Цопарь В. В. к Батдыеву Ч. М., (третье лицо – Управление Росреестра по СК) о признании добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, признании договора купли-продажи недвижимости от 30.05.2014г. между Цопарь В. В. и Батдыевым Ч. М. заключенным, признании отсутствующим права собственности Батдыева Ч. М. на объект незавершенного строительства – жилой дом, расположенной по адресу: <адрес>, признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенной по адресу: <адрес>,с момента его приобретения – отказать.

Мотивированное решение составлено дата.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд подачей апелляционной жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись О.М. Такушинова

Копия верна:

Судья О.М. Такушинова