Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1943/2019 ~ М-1168/2019 от 15.03.2019

дело № 2-1943/2019

УИД: 50RS0036-01-2019-001495-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«17» июня 2019 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Зиминой А.Е.

при секретаре Коробовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» к Деревягиной Наталии Анатольевне о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за просрочку оплаты цены договора, штрафа,

установил:

Истец ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» обратилось в суд с требованиями о расторжении договора участия в долевом строительстве № 0026/МСК-П/Т2-143/с-4 от 12.07.2016, заключенного между «Специализированный застройщик «КВС МСК» и Деревягиной Н.А., взыскании с Деревягиной Н.А.в пользу ООО «Специализированный застройщик «КВС СМК» неустойки за ненадлежащее исполнение договора в размере 316 627,60 руб., штрафа за расторжение договора участия в размере 10% от цены, а именно 271 172,10 руб.

В обоснование иска указано, что 12.07.2016 между Деревягиной Н.А. и ООО «КВС МСК» (с 20.12.2018 название изменилось на ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК») был заключен договор участия в долевом строительстве № 0026/МСК-П/Т2-143/с-4, в соответствии с которым истец обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением иных сил построить многоквартирный жилой дом, корпус 2, подъезд 14 на смежных земельных участках по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Тарасовка, площадью 50000 кв.м с к.н. 50:13:0080422:442 и площадью 15000 кв.м, с кадастровым номером 50:13:0080422:441, После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома истец обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену 2 711 721, 30 руб. путем внесения платежей в соответствии с графиком финансирования и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. В соответствии с Приложением № 2 договора размер ежемесячных платежей составляет - 60 000 руб. 13.11.2017 ответчик прекратил вносить платежи, тем самым нарушив условия договора. В связи с этим 18.01.2019 в адрес ответчика было отправлено предупреждение о необходимости погашения задолженности. Однако ответа на это письмо так и не последовало.

В итоговое судебное заседание представитель истца не явился, о слушании дела извещен в порядке ст.113 ГПК РФ,

Ранее представитель истца по доверенности Стебаков А.В. исковые требования поддерживал, при этом пояснял, что односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Стройка действительно была истцом приостановлена, однако эти обстоятельства не освобождают ответчика от оплаты по договору, в противном случае договор может быть расторгнуть по требованию истца.

Ответчик Деревягина Н.А. в судебном заседании иск не признала, представленный ранее суду письменный отзыв полностью поддержала. При этом указала, что в договоре прописана его сумма, подлежащая ею оплате в размере 2 711 721,30 руб. Сторонами был подписан график финансирования и установлено, что участник долевого строительства имеет право производить платежи досрочно. В целях исполнения обязательств по договору ответчиком было выплачено 2 683 499. 20 руб., что подтверждается подписанным сторонами промежуточным актом о взаимозачетах от 12.08.2016. Таким образом, оставшаяся сумма к уплате составляет 28 222,10 руб., которая по условиям договора должна быть выплачена до 12.11.2018. Разрешение на строительство объекта долевого строительства, определенного договором, у истца закончилось 30.09.2018, т.е. до момента наступления срока внесения ответчиком оставшейся суммы денежных средств по договору. Новое разрешение на строительство истцом получено не было, что подтверждается письмом Министерства жилищной политики МО, при этом установлено, что строительные работы по адресу истцом не ведутся. Это послужило основанием для обращения в прокуратуру с целью проверки деятельности истца. Согласно письму Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, у истца имеется задолженность по договору аренды земельного участка, выделенного под строительство объекта, что не позволяет продлить разрешение на строительство. Таким образом, начиная с 01.10.2018 истец был не вправе получать от ответчика платежи по договору. Ответчик приостановил обязательства по оплате по договору, так как вышеуказанные обстоятельства свидетельствует о том, что истцом обязательства по договору не будет произведены. Полагает, что в данной ситуации она не а просрочку по оплате денежных средств, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора. По этим же основаниям требование о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве в размере 316 627,60 руб. необоснованные и не подлежат удовлетворению. У истца отсутствуют основания для взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение договора. в размере 316 627,60 руб., так как п. 7.5. договора участия в долевом строительстве установлено, что участник долевого строительства имеет право в любое время до оформления акта приема- предачи обратиться к застройщику с предложением о расторжении настоящего договора. В случае принятия застройщиком предложения участника долевого строительства, застройщик вправе установить условием расторжения договора уплату участником долевого строительства неустойки (штрафа) в размере 10% от цены договора. Расторжение договора в этом случае оформляется соглашением сторон в письменной форме, подлежащим государственной регистрации.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 настоящего Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статьей 9 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 установлены условия расторжения договора:

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлены и не оспорены в ходе судебного разбирательства следующие фактические обстоятельства.

Между сторонами 12.07.2016 был заключен договор №0026/МСК-П/Т2-143/с-4 участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: МО, Пушкинский район, с. Тарасовка (л.д.16-24)., по которому:

- объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №337Т2-143/с-4, на 3 этаже, общей площадью 36,38 кв.м, расположенная в данном доме. По взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определяется исходя из расчета 74 538,79 руб. за 1 кв.м общей площади квартиры и на момент заключения настоящего договора составляет 2 711 721,30 руб., включая в себя стоимость балкона/лоджии и стоимость отделочных работ (п.4.1),

- Участник долевого строительства производит оплату цены договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, либо проведение расчетов иным, не запрещенным законом способом, путем внесения платежей в соответствии с графиком финансирования, согласованном сторонами (п.4.2),

- Участник долевого строительства имеет право производить платежи досрочно, но в людом случае не ранее да ты государственной регистрации настоящего договора (п.4.3).

Из приложения №2 к договору график - финансирования следует, какую сумму и до какого числа должна была выплачивать ответчица цену договора в размере 2 711 721,30 руб. (л.д.26).

Истец 18.01.2019 в досудебном порядке обращался к Деревягиной Н.А. о необходимости погашения задолженности по просроченным платежам в размере 2 064 963, 10 руб., в данной претензии Деревягиной Н.А. было разъяснено, что в случае не оплаты задолженности в течении 7 дней с момента получения данной претензии, они будут вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и расторжении договора (л.д.29-34).

Ответчиком в подтверждение своевременно произведенной ею оплаты по договору предоставлен промежуточный акт от 12.08.2016 о взаиморасчетах к договору №0026/МСК-П/Т2-143/с-4 от 12.07.2016 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, подписанный сторонами, из которого следует, что застройщик ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» и участник долевого строительства Деревягина Н.А. произвели промежуточную сверку расчетов по договору и застройщик подтверждает оплату от участника долевого строительства в размере 2 683 499, 20 руб.(л.д.61).

Таким образом, на момент обращения истца с иском в суд ответчиком оплачено 2 683 499, 20 руб., остаток составляет 28 222,10 руб.

Как следует из письма Министерства жилищной политики МО, строительство объекта осуществлялось застройщиком на основании разрешения на строительство, выданного администрацией с.п. Тарасовское Пушкинского муниципального района МО сроком до 30.09.2018, по состоянию на 25.04.2019 застройщик ООО «КВС МСК» с заявлением о выдаче разрешения на строительство не обращался и по информации Главного управления строительные работы на объекте по указанному адресу не ведутся (л.д.62-63).

Согласно письму администрации Пушкинского муниципального района МО, у ООО «КВС МСК» имеется задолженность по договору аренды земельного участка в размере 107 000 000 руб., разрешение н строительство объекта ЖК «Пушкарь» по адресу: МО, Пушкинский район, с.п. Тарасовское просрочено истцом в сентябре 2018 года, имеющаяся задолженность не позволяет продлить разрешение на строительство. С целью проведения расследования деятельности хозяйствующего субъекта было принято решение обратиться в прокуратуру (л.д.64).

Конституцией РФ установлен главный общеправовой принцип недопустимости злоупотребления правом. В соответствии со ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

По пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Пункт 1 статьи 9 ГК РФ предоставляет гражданам и юридическим лицам право по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с требованиями ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ.

Установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства свидетельствуют о том, что приостановление ответчиком Деревягиной Н.А. оплаты по договору, заключенному между сторонами 12.07.2016, и невнесение оставшейся суммы платежа в размере 28 222,10 руб. не может являться основанием для расторжения договора по инициативе Застройщика при допущенном им самим существенном нарушении условий этого договора.

Обращение истца (Застройщика) с заявленными требованиями нельзя признать добросовестным, направленным на восстановление его прав, в связи с чем в контексте приведенных норм права такие требования не подлежат судебной защите.

Как пояснила суду ответчика, она хочет сохранить договорные отношения в целях достижения цели его заключения – получения жилья.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований иска о расторжении договора.

Остальные требования иска о взыскании неустойки и договорного штрафа являются производными и так же не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» к Деревягиной Наталии Анатольевне ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» к Деревягиной Наталии Анатольевне о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за просрочку оплаты цены договора, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме – 21.06.2019 г.

Судья: