Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-518/2013 от 11.01.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2013 года Центральный районный суд г.о.Тольятти в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,

с участием помощника прокурора Центрального района г.о.Тольятти Фаниной О.М.,

при секретаре Тормозовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Селина <данные изъяты> к Самархановой <данные изъяты> Самарханову <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО17 и ФИО16, об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, выселении и снятии с регистрационного учета, а также по встречному иску Самархановой <данные изъяты> Самарханова <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО17 и ФИО16 к Селину <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной сделкой),

УСТАНОВИЛ:

Селин <данные изъяты> обратившись в суд с названным иском, указал, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: г.о.Тольятти, <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиками Самархановой <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> и Самархановым <данные изъяты> Между тем ответчики препятствуют осуществлению права собственности истца, не освобождают жилое помещение, увеличивают бремя содержания квартиры, поэтому подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и снятию с регистрационного учета по указанному адресу.

Самарханова <данные изъяты> Самарханов <данные изъяты> Самарханова <данные изъяты> действующая в собственных интересах несовершеннолетних ФИО17 и ФИО16, обратились к Селину <данные изъяты> со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной сделкой), указав на его притворность. Кроме того, ответчики просили применить последствия недействительности сделки и возвратить им недвижимое имущество, а также обязать Управление Росреестра по Самарской области внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель истца Селина <данные изъяты> – ФИО12, действующий по доверенности, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал, пояснив, что право собственности истца на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, деньги в сумме 1 000 000 рублей получены продавцами. Снижение стоимости квартиры по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных квартир было обусловлено необходимостью капитального ремонта помещения. Полагает, что ответчики имели намерение продать принадлежащее им имущество и осознавали характер совершаемой ими сделки. То обстоятельство, что ответчики, получив от Селина И.С. денежные средства по договору, передали деньги осужденным ФИО18, ФИО19 и ФИО20, не может быть поставлено в вину Селину <данные изъяты> поскольку последний действовал добросовестно. Приговором, постановленным в отношении ФИО18, ФИО19 и ФИО20, вина Селина <данные изъяты> не установлена. Просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчик Самарханова <данные изъяты> действующая в собственных интересах и по доверенности Самархановой <данные изъяты> и Самарханова <данные изъяты> а также ее представитель Горбачева Н.В., действующая по доверенности, в судебном заседании иск Селина <данные изъяты> не признали и поддержали встречные исковые требования, пояснив, что ответчикам Самархановой <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> и Самарханову <данные изъяты> на праве собственности принадлежала квартира по адресу: г.о.Тольятти, <адрес> 12.11.2010 года между ответчиками и истцом Селиным <данные изъяты> был подписан договор купли-продажи квартиры, между тем намерение на реализацию принадлежащего им имущества у ответчиков отсутствовало. Селин <данные изъяты> представился ответчикам, как инвестор, то есть денежные средства по договору купли-продажи были фактически получены как займ под залог недвижимого имущества и переданы осужденным ФИО18, ФИО19 и ФИО20 с целью получения прибыли. Отсутствие у ответчиков намерения продавать единственное имеющиеся у них жилое помещение подтверждается приговором суда, постановленным в отношении ФИО18, ФИО19 и ФИО20 Кроме того, приговором суда подтверждается, что спорное имущество выбыло из владения ответчиков вопреки их воле. Селин <данные изъяты> не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку не осматривал квартиру перед сделкой, кроме того, квартира приобретена по стоимости существенно ниже рыночной.

Согласно письменным объяснениям ответчика Самарханова <данные изъяты> отбывающего наказание в местах лишения свободы, ответчик не согласен с иском Селина <данные изъяты> и поддерживает встречные исковые требования о признании сделки недействительной.

ФИО18, ФИО19 и ФИО20, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, в судебное заседание не явились, отбывают наказание в местах лишения свободы.

В соответствии с письменными объяснениями ФИО18 и ФИО19, третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства, просят рассмотреть дело в их отсутствие, поддерживают свои показания, данные при рассмотрении уголовного дела.

ФИО20 в письменных объяснениях указала, что у ответчиков отсутствовало намерение продавать принадлежащее им жилое помещение, а отношения между Самархановой <данные изъяты> и Селиным <данные изъяты> являлись отношениями по договору займа под залог недвижимого имущества.

Представители Управления Росреестра по Самарской области и УФМС России по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить исковые требования Самархановых и отказать в удовлетворении иска Селина <данные изъяты> суд считает, что в первоначальных исковых требованиях следует отказать, а встречные исковые требования Самархановых являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что 12.11.2010 года Селиным <данные изъяты> (покупатель) и Самархановой <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> Самархановым <данные изъяты> в лице представителя Самархановой <данные изъяты> был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: г.о.Тольятти, <адрес> (том 1, л.д. 8-9).

В соответствии с п. 3 названного договора объект недвижимости оценен сторонами и продан за 1 000 000 рублей, каковую сумму продавцы получили от покупателя до подписания настоящего договора.

Свидетельством о государственной регистрации права подтверждается, что в настоящее время собственником спорной квартиры является Селин И.С. (том 1, л.д. 7).

Выпиской из поквартирной карточки подтверждается регистрация в спорном жилом помещении Самархановой <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> Самарханова <данные изъяты> (собственники), а также ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (том 1, л.д. 10).

В судебном заседании ответчик Самарханова <данные изъяты> и ее представитель утверждали, что договор купли-продажи является притворной сделкой, денежные средства продавцами получены не были. Ответчики заблуждались относительно природы сделки, полагая, что договор купли-продажи фактически является обеспечением исполнения долговых обязательств перед инвестором Селиным <данные изъяты>

Суд находит указанные доводы справедливыми по следующим основаниям.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Между тем из объяснений ответчиков усматривается, что намерение отчуждать квартиру у Самархановых отсутствовало, а оспариваемая сделка была совершена исключительно с целью получения денежных средств, в том числе для погашения долгов по коммунальным платежам.

Объяснения ответчиков подтверждаются объяснениями третьего лица ФИО20, а также вступившим в законную силу приговором Автозаводского районного суда г.о.Тольятти от 04.05.2012 года, которым ФИО18, ФИО20, ФИО19 и ФИО14 признаны виновными в совершении хищений чужого имущества и приобретения права на чужое имущество путем обмана и злоупотребления доверием, совершенных организованной группой, в особо крупном размере.

Названным приговором установлено, что ФИО18, ФИО20, ФИО19 и неустановленное лицо, действуя в составе организованной преступной группы, в период с 16.09.2010 года по 16.12.2010 года в г.Тольятти совершили хищение путем обмана и злоупотребления доверием денежных средств и права собственности на квартиру, принадлежащих Самархановой <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> и Самарханову <данные изъяты> при следующих обстоятельствах. В указанный период времени ФИО19, ФИО20 и ФИО18, злоупотребляя доверием Самархановой <данные изъяты> и введя последнюю в заблуждение, предложили потерпевшей получить в заем денежные средства под залог квартиры, принадлежащей Самархановым, сроком на три месяца для последующего внесения полученных от кредитора денежных средств в Московскую инвестиционную компанию с целью получения крупного дохода. ФИО19 и ФИО18 убедили Самарханову <данные изъяты> в том, что договор купли-продажи квартиры является формальным, и заключен в целях обеспечения обязательств заемщика перед кредитором. Самарханова <данные изъяты> не зная о действительных намерениях ФИО18, ФИО20 и ФИО19, согласилась с этим предложением.

Кроме того, приговором установлено, что реэлтер ФИО15 договорилась с кредитором Селиным <данные изъяты> о выдаче Самархановой <данные изъяты> денежного займа в размере 850 000 рублей сроком на три месяца под 108% годовых, с условием переоформления права собственности Самархановых в отношении принадлежащего им жилого помещения на имя Селина <данные изъяты> путем заключения договора купли-продажи. 30.10.2010 года Самарханова <данные изъяты> и Самарханова <данные изъяты> подписали договор задатка и получили от Селина <данные изъяты> денежные средства в размере 400 000 рублей. 12.11.2010 года Самарханова <данные изъяты> и Самарханова <данные изъяты> будучи введенными в заблуждение относительно существа совершаемой ими сделки, с целью получения денежного займа под залог квартиры, подписали с Селиным <данные изъяты> договор купли-продажи и получили от Селина <данные изъяты> денежные средства в размере 450 000 рублей. Полученные от продажи квартиры денежные средства в общей сумме 850 000 рублей Самархановы передали ФИО18, которая с похищенным с места преступления скрылась, предварительно передав Самархановым ранее обещанную сумму денег в размере 45 000 рублей (том 1, л.д. 183).

Из показаний ФИО19, данных в ходе рассмотрения уголовного дела, усматривается, что у Самархановых отсутствовало намерение продать принадлежащую им квартиру, кроме того, после получения прибыли от размещения денег в Московской инвестиционной компании квартира должна была быть переоформлена на Самархановых.

Из показаний ФИО18, данных в ходе рассмотрения уголовного дела, следует, что сумма займа под залог квартиры выплачивалась инвестором, а собственнику квартиры выплачивалось денежное вознаграждение за оформление договора купли-продажи. Затем деньги, полученные по договору купли-продажи от инвестора, должны были быть размещены в Московской инвестиционной компании для начисления крупных процентов. После возврата суммы займа инвестору должно было следовать переоформление квартиры на прежнего собственника. Денежные средства от Селина <данные изъяты> Самархановы не получали (том 1, л.д. 186-187).

Приведенный приговор суда по уголовному делу в силу ст. 61 ГПК РФ не имеет преюдициального значения в данном деле, поскольку он постановлен не в отношении истца, а в отношении других лиц.

Между тем в силу статей 55 и 71 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дел. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. К письменным доказательствам относятся, в том числе приговоры суда.

Ст. 67 ГПК РФ определено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, приговор суда в отношении ФИО18, ФИО20 и ФИО19, являющийся в силу приведенных правовых норм письменным доказательством по делу, как и объяснения третьих лиц, подтверждает доводы ответчиков об отсутствии у них намерений отчуждать единственное принадлежащее им жилое помещение.

По мнению суда, доказательством того, что сложившиеся между сторонами оспариваемой сделки правоотношения по существу являлись отношениями по договору займа, обеспеченному залогом недвижимого имущества, является то обстоятельство, что спорная квартира была приобретена истцом по цене существенно ниже рыночной. Так, стоимость сходного по параметрам объекта недвижимости на момент совершения оспариваемой сделки составляла 1 400 000 рублей, что подтверждается сведениями сайта ООО «Волга-Инфо».

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что до приобретения спорного помещения Селин <данные изъяты> осматривал его. Более того, из приговора суда от 04.05.2012 года усматривается, что при сходных обстоятельствах за 1 500 000 рублей истцом в 2010 году была приобретена четырехкомнатная квартира в Автозаводском районе г.о.Тольятти (том 1, л.д. 197). Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается государственная регистрация права собственности Селина <данные изъяты> на четырехкомнатную квартиру по адресу <адрес> (договор купли-продажи от 31.03.2010 года) и наличие ограничения права в виде ареста.

При таких обстоятельствах заслуживают внимания доводы Самархановой <данные изъяты> и ее представителя о том, что поведение истца не может быть признано добросовестным.

Отсутствие намерения ответчиков отчуждать принадлежавшее им жилое помещение, по мнению суда, подтверждается, в том числе и их отказом покинуть спорную квартиру.

Ссылка представителя истца на получение Самархановой <данные изъяты> согласия органа опеки и попечительства на отчуждение спорной квартиры не может быть принята судом, как доказательство намерения совершить сделку купли-продажи квартиры, поскольку такое согласие ответчиком получалось в 2007 году, то есть задолго до заключения оспариваемой сделки.

Расписки Самархановой <данные изъяты> и предварительный договор купли-продажи квартиры достоверно свидетельствует лишь о получении ответчиками денежных средств от истца.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый ответчиками договор купли-продажи квартиры от 12.11.2010 года является притворной сделкой и прикрывает договор залога недвижимого имущества, заключенный в обеспечение долговых обязательств ответчиков перед истцом.

Доказательств, свидетельствующих об ином, истцом представлено не было, а само по себе одно лишь указание в тексте договора на получение ответчиками денежных средств по договору не может безусловно исключать возможность признания оспариваемой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Ст.339 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязательную письменную форму и государственную регистрацию договора залога недвижимого имущества, предусматривая в качестве последствия несоблюдения указанных правил недействительность договора о залоге, поэтому в данном деле не могут быть применены последствия той сделки, которую стороны имели в виду, заключая оспариваемый договор.

При таких обстоятельствах суд находит необходимым возвратить в собственность Самархановой <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> Самарханова <данные изъяты> по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Кроме того, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда в совместном постановлении № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» разъяснили, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52).

Таким образом, требования Самархановых о возложении на Управление Росреестра по Самарской области обязанности по внесению соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявлены излишне, поскольку решение суда само по себе является основанием для внесения соответствующих записей о правах ответчиков в Единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Селина <данные изъяты>

Удовлетворить встречные исковые требования Самархановой <данные изъяты> Самарханова <данные изъяты> Самархановой <данные изъяты> действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО17 и ФИО16 к Селину <данные изъяты>

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, площадью 44,9 кв. м., заключенный 12.11.2010 года между Селиным <данные изъяты> и Самархановой <данные изъяты>, Самархановой <данные изъяты>, Самархановым <данные изъяты>.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность Самархановой <данные изъяты>, Самархановой <данные изъяты>, Самарханова <данные изъяты> по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о.Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25.03.2013 года.

Председательствующий: