Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-67/2014 (2-3604/2013;) ~ М-3416/2013 от 23.08.2013

Дело №2-67/2014

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

** *** 2014 г. г.Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Падучих С.А.,

при секретаре Половниковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андрианова А.М. к обществу с ограниченной ответственностью «АБК Строй», Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании сделок недействительными и применении последствия их недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Андрианов А.М. обратился в суд с иском к ООО «АБК Строй», Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании сделок недействительными и применении последствия их недействительности.

В обоснование иска указал, что в 2004 году на торгах выиграл право аренды на земельный участок с КН ****, ввиду чего с ним Администрацией г.Пскова был заключен соответствующий договор аренды № ** от **.**.2004г. В дальнейшем кадастровый номер арендованного по данному договору участка изменился на КН ****. **.**.2006г. между ним и Администрацией г.Пскова также был подписан договор аренды № ** рядом расположенного земельного участка с КН **** площадью 5968 м.кв. для организации территории на период строительства. В 2013 году он узнал, что уже не является арендатором данных участков, а арендатором выступает ООО "АБК Строй". Когда он стал выяснять, как это получилось, то установил, что переход права на данные участки от него к ООО "АБК Строй" произошел на основании договора уступки права аренды № ** от ** *** 2007 года, подписанного, якобы, им и ООО "АБК Строй". Однако, он данный договор не подписывал, подпись от его имени подделана. В дальнейшем Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям заключил с ООО "АБК Строй" на указанные участки новые договоры аренды № ** от **.**.2010 года и № ** от **.**.2010 года в преимущественном порядке без проведения торгов и аукционов, как с предыдущим арендатором. Однако, так как он ООО "АБК Строй" своих прав не уступал, а фальсифицированный договор уступки прав является ничтожным, то и вновь заключенные договоры также являются ничтожными, как заключенные с нарушением требований закона. На основании изложенного, просил суд: 1) Признать недействительным (ничтожным) договор уступки права требования № ** от **.**.2007г., заключенный между Андриановым А.М. и ООО "АБК Строй"; 2) Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № ** от **.**.2010г., заключенный между ООО "АБК Строй" и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям; 3) Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № ** от **.**.2010г., заключенный между ООО "АБК Строй" и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям; 4) применить последствия недействительности данных ничтожных сделок в виде истребования от ООО "АБК Строй" в пользу Андрианова А.М. земельных участков с КН **** и с КН ****; 5) применить последствия недействительности данных ничтожных сделок в виде признания за Андриановым А.М. права аренды на земельные участки с КН **** и с КН **** на неопределенный срок (т.1 л.д.12).

Также Андрианов А.М. обратился в суд с иском к ООО «АБК Строй», Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании права собственности отсутствующим.

В обоснование указал, что ООО "АБК Строй" на земельном участке с КН **** был возведен объект незавершенного строительства и на него **.**.2010г. зарегистрировано право собственности. Однако, так как ООО "АБК Строй" пользовалось земельным участком на основании ничтожного договора, то реального права возводить что-либо на нем не имело. Кроме того, разрешение на строительство было выдано ему, а не ООО "АБК Строй", на момент регистрации права на объект его срок уже истек, а произведенные работы выходили за пределы выданного разрешения. С учетом изложенного, полагал, что данная постройка является самовольной и какие-либо права у ООО "АБК Строй" на нее возникнуть не могли. В связи с изложенным просил суд признать отсутствующим право собственности ООО "АБК Строй" на незавершенный строительством объект по адресу: г.Псков ул.К. д.** (т.1 л.д.103).

Ввиду взаимосвязанности двух данных исков определение суда от **.**.2013г. они были объединены в одно производство для рассмотрения в рамках одного гражданского дела (т.1 л.д.89).

В судебном заседании представители истца заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по изложенным основаниям. Указали, что истребование от ООО "АБК Строй" в пользу Андрианова А.М. земельных участков с КН **** и с КН **** видят как последствие недействительности договоров аренды № ** от **.**.2010г. и № ** от **.**.2010г., заключенных между ООО "АБК Строй" и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям. Признание же за Андриановым А.М. права аренды на земельные участки с КН **** и с КН **** на неопределенный срок видят как последствие недействительности договора уступки права аренды № ** от ** *** 2007 года. При этом считают, что с надлежащим арендатором, то есть Андриановым А.М., эти договоры арендодателем не расторгались, ввиду чего продолжают действовать. Кроме того, в силу закона Псковской области №518-оз на момент истечения их срока действия надлежащим арендодателем являлись Администрация Псковской области и Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям, ввиду чего отказ от данных договоров Администрацией г.Пскова правового значения не имеет.

Представитель ответчика - Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям - полагал, что оспариваемые договоры, заключенные с ООО "АБК Строй", заключены в соответствии с требованиями закона, решение оставил на усмотрение суда. Подтвердил, что при их заключении конкурсов либо аукционов не проводилось, договоры заключены с ООО "АБК Строй" в преимущественном порядке, как предыдущим арендатором.

Представитель ответчика – ООО "АБК Строй" – исковые требования не признала по аналогичным основаниям. В тоже время оценку договора уступки права требования, с учетом установленного факта поддельности подписи истца, оставила на усмотрение суда.

Третье лицо – Баранов Е.В. и его представитель – с иском не согласились. Указали, что истец знал о заключенном договоре уступки, хотел его заключения. Для регистрации данного договора выдал Баранову Е.В. нотариальную доверенность. В связи с этим данный договор и последующие договоры являются законными. При этом сам истец никогда в данных правоотношениях лично не участвовал, в Пскове был только один раз, всегда действовал через представителей. ООО "АБК Строй" несло все расходы по оплате аренды участков, их освоению в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области – решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Администрации Псковской области – в судебное заседание не явился, каких-либо ходатайств не представил.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

**.**.2004г. Андрианов А.М. признан победителем торгов на право заключения договора аренды на земельный участок с КН **** площадью 2.974 м.кв., расположенный между домами № ** и № ** по ул.К. г.Пскова для строительства торгового центра (т.1 л.д.14).

**.**.2004г. между Администрацией г.Пскова и Андриановым А.М. (за которого на основании доверенности действовал Баранов Е.В.) подписан договор аренды № ** вышеуказанного земельного участка с КН **** площадью 2.974 м.кв., расположенного между домами № ** и № ** по ул.К. г.Пскова для строительства торгового центра на срок до ** *** 2009 года (т.1 л.д.15, 165).

**.**.2007г. Управлением Росреестра по Псковской области на основании данного договора за Андриановым А.М. зарегистрировано право аренды на срок по **.**.2009г. на земельный участок с КН **** площадью 2974 м.кв. по адресу: г.Псков ул.К. д.**. В регистрационных документах указано, что ранее данный участок имел КН **** и адрес: между домами № ** и № ** по ул.К. г.Пскова (т.1 л.д.160, 161, 163).

**.**.2006г. между Администрацией г.Пскова и Андриановым В.М. подписан договор аренды № ** земельного участка с КН **** площадью 5968 м.кв., расположенного между домами № ** и № ** по ул.К. г.Пскова для организации территории на период строительства с последующим благоустройством территории на срок с **.**.2006г. по **.**.2007г. (т.1 л.д.17).

**.**.2007г. между Андриановым А.М. и ООО "АБК Строй" подписан договор № ** уступки права требования. Согласно данному договору Андрианов А.М. передал ООО "АБК Строй" принадлежащие ему права аренды на земельные участки с КН **** площадью 2974 м.кв. по адресу: г.Псков ул.К. д.** для строительства торгового центра и с КН **** площадью 5968 м.кв., расположенного между домами № ** и № ** по ул.К. г.Пскова (т.1 л.д.28).

**.**.2007г. представитель ООО "АБК Строй" сдал данный договор для регистрации в Управление Росреестра по Псковской области (т.1 л.д.178).

**.**.2007г. Администрацией г.Пскова Андрианову А.М. было выдано разрешение на строительство 3х этажного здания торгового центра по адресу: г.Псков ул.К. д.** (т.1 л.д.121).

**.**.2010г. за ООО "АБК Строй" было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект площадью 2369,2 м.кв. со степенью готовности 3%, расположенный по адресу: г.Псков ул.К. д.** (т.1 л.д.105, 224, 229).

**.**.2010г. Администрацией Псковской области было издано постановление №199-р о предоставлении права аренды ООО "АБК Строй" земельного участка с КН **** на 3 года для строительства торгового цента (т.1 л.д.197).

**.**.2010г. между Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям и ООО "АБК Строй" был подписан соответствующий договор № ** на аренду земельного участка с КН **** площадью 2974 м.кв. по адресу: г.Псков ул.К. д.** для строительства торгового центра (т.1 л.д.25).

**.**.2010г. данный договор и право аренды были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Псковской области (т.1 л.д.27 об., т.1 л.д.162).

**.**.2010г. Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям был издан приказ № ** о предоставлении ООО "АБК Строй" в аренду земельного участка с КН **** для организации территории на период строительства торгового центра с последующим благоустройством сроком на 3 года (т.1 л.д.210).

**.**.2010г. между Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям и ООО "АБК Строй" подписан договор № ** на аренду земельного участка с КН **** для организации территории на период строительства торгового центра с последующим благоустройством сроком на 3 года (т.1 л.д.22, 205).

**.**.2010г. данный договор и право аренды были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Псковской области (т.1 л.д.24 об., 202).

Согласно ст.168 ГК РФ (в редакции на момент заключения оспариваемых договоров) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьями 158, 160 ГК РФ предусмотрено, что сделки совершаются устно или в письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Статья 434 ГК РФ устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно заключению судебной почерковедческой эксперты подписи от имени истца во всех трех экземплярах договора № ** уступки права аренды от **.**.2007г. выполнены не истцом, а другим лицом с подражанием его подписи (т.2 л.д.21).

Таким образом, оспариваемый договор № ** уступки права аренды от **.**.2007г., является ничтожным, как заключенный с нарушением требований ст.ст.158, 160, 434 ГК РФ.

Таким образом, данный договор никаких правовых последствий для ООО "АБК Строй" не создавал и создавать не мог, ввиду чего на его основании права аренды на спорные земельные участки перейти к ООО "АБК Строй" не могли.

Из пояснений Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям следует, что договоры аренды с ООО "АБК Строй" № ** от **.**.2010г. и № ** от **.**.2010г. были заключены, как с предыдущем арендатором в преимущественном порядке, на основании ч.3 ст.22 ЗК РФ, без проведения каких-либо конкурсов или аукционов.

Согласно ч.3 ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

При этом общий порядок получения земельных участков (ст.32, 34 ЗК РФ) предполагает проведение конкурсов или аукционов, информирование иных заинтересованных лиц о предоставлении таких участков.

Так как договор № ** уступки права аренды от **.**.2007г., как установлено судом, являлся ничтожным, и переход права аренды на спорные земельные участки к ООО "АБК Строй" породить не мог, то заключение с данным юридическим лицом новых договоров аренды № ** от **.**.2010г. и № ** от **.**.2010г. в преимущественном порядке было совершение с нарушением требований ст.22, 32, 34 ЗК РФ, ввиду чего они также являются ничтожными.

На основании изложенного, суд заключает, что требования истца о признании договора № ** уступки права аренды от **.**.2007г., договора № ** от **.**.2010г. на аренду земельного участка с КН ****, договора № ** **.**.2010г. на аренду земельного участка с КН **** недействительными в силу их ничтожности подлежат удовлетворению.

Доводы третьего лица о том, что истец знал о заключении спорного договора уступки права на земельные участки, ввиду чего выдал для его регистрации ему (Баранову Е.В.) доверенность, основанием для иной оценки вышеуказанных договоров служить не могут.

Сторона истца указывает, что истец действительно намеревался уступать свои права на данные земельные участки, однако, хотел это сделать на совершенно других условиях и другому договору, для чего и выдал доверенность. Однако, договор, который намеревался заключить истец, так и не был подписан и заключен. Данные доводы истца никак не опровергнуты.

Более того, факт изготовления оспариваемого договора уступки права аренды без ведома истца, дополнительно подтверждается фактами фальсификации и иных связанных с ним документов (расходного ордера о получении 450.000 руб. за уступку права требования, уведомлении о совершении сделки от **.**.2007г.), о чем свидетельствует заключение эксперта № ** (т.2 л.д.56), а также и тем фактом, что и А.Н., подписавший договор уступки со стороны ООО "АБК Строй", также на этот момент не имел полномочий на его подписание, так как директором данной организации еще не являлся, а самого Андрианова А.М. никогда не видел (т.2 л.д.94).

В тоже время оснований для удовлетворения иска в остальной части суд не находит.

Как указано выше в силу ст.168 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Иных последствий применительно к оспоренным в данном деле сделкам закон не предусматривает.

Сторонами по договорам аренды № ** от **.**.2010г. и № ** **.**.2010г. являлись ООО "АБК Строй" и Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям. Истец стороной по данным договорам не являлся.

Таким образом, последствия недействительности данных договоров в виде истребования от ООО "АБК Строй" земельных участков с КН **** и с КН **** в пользу истца применены быть не могут.

Не находит суд оснований и для применения последствия недействительности договора № ** уступки права аренды от **.**.2007г. в виде признания за Андриановым А.М. права аренды на земельные участки с КН **** и с КН **** на неопределенный срок.

Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для того чтобы договор аренды можно было считать возобновленным на неопределенный срок необходимо одновременно два условия: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; отсутствуют возражения со стороны арендодателя.

В тоже время в данном случае ни одно из этих условий не соблюдено.

Стороной истца суду никаких доказательств того, что истец пользовался спорными земельными участками после истечения сроков договоров аренды № ** от **.**.2004г. и № ** от **.**.2006г. не представлено.

Доводы о том, что истец был неправомерно лишен права пользования земельными участками в результате действий неустановленного лица и ООО "АБК Строй" в данной ситуации правого значения не имеют. При должной осмотрительности и заинтересованности в судьбе данного имущества истец имел все возможности контролировать связанные с ним действия, принимать меры к реальному владению им, несению соответствующего бремени содержания и т.п. Однако, истец фактически полностью самоустранился от реального владения и пользования данным имуществом, несению бремени арендатора, судьбой арендованного имущества должным образом не интересовался, в результате чего, как сам указывает, только в 2013 году неожиданно узнал, что уже арендатором спорных участков вообще не является.

Арендодатель также от данных договоров отказался. Отказ Администрации г.Пскова был прямо выражен в письмах от **.**.2009г. и **.**.2010г., Администрация Псковской области и Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям фактически от данных договоров отказались, заключив в отношении спорных участков новые договоры.

С учетом изложенного, суд заключает, что оснований считать договоры аренды № ** от **.**.2004г. и № ** от **.**.2006г. возобновленным на неопределенный срок не имеется.

Согласно разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из смысла данного разъяснения такой способ защиты права как "признание права отсутствующим" является исключительным и может применяться только в том случае, если иные предусмотренные законом способы защиты права невозможны.

Истец требует признать право ООО "АБК Строй" на возведенный на земельном участке с КН **** объект незавершенного строительства отсутствующим, считая его самовольной постройкой, так как ответчик не имел права на земельный участок, не имел надлежащего разрешения на строительство.

В тоже время, способы защиты права при возведении самовольной постройки прямо предусмотрены законом.

Так, согласно ст.222 ГК РФ заинтересованное лицо вправе требовать от лица, осуществившего такую постройку, ее сноса, либо вправе требовать признания права собственности на такую постройку за собой, если она возведена на принадлежащем таком лицу земельном участке.

С учетом изложенного, так как права истца могут быть защищены прямо предусмотренными законом способами, оснований для удовлетворения его требований о признании права отсутствующим, не имеется.

На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Андрианова А.М. – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор уступки права требования № **, подписанный **.**.2007г. неустановленным лицом от имени Андрианова А.М. с обществом с ограниченной ответственностью "АБК Строй".

Признать недействительным договор № ** от **.**.2010г. аренды земельного участка с КН ****, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "АБК Строй" и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям.

Признать недействительным договор № ** от **.**.2010г. аренды земельного участка с КН ****, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "АБК Строй" и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям.

В удовлетворении иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ** *** 2014г.

Решение в апелляционном порядке не обжаловалось.

Вступило в законную силу.

Судья С.А. Падучих