Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-112/2021 (2-5662/2020;) ~ М-4820/2020 от 11.09.2020

Дело № 2-112/2021

50RS 0052-01-2020-007103-68

Решение

Именем Российской Федерации

19 января 2021 года                                           г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Ванеевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Скорых Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермакович ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Промриэлт» о признании права собственности на квартиру, признании отдельных пунктов Договора участия в долевом строительстве недействительными,

    Установил:

Ермакович И.А., уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ООО «Промриэлт» о признании права собственности на квартиру, признании отдельных пунктов Договора участия в долевом строительстве недействительными.

В обоснование требований указала, что 10.12.2012 года между ООО «Промриэлт» (застройщик) и ООО «Строительная компания Софрино» заключен договор № участия в долевом строительстве 17-этажного монолитно-каркасного жилого дома № (в комплексе жилых домов) на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, расположенного по адресу: <адрес>) <адрес> возле дома №№. Оплата по Договору ООО «Софрино» произведена в полном объеме. Предметом договора участия в долевом строительстве является однокомнатная квартира общей площадью 46,95 кв.м., условный номер 17, этаж 3, которую застройщик обязался передать участнику долевого строительства.

13.09.2013 года между ООО «Строительная компания «Софрино» и Ермакович И.А. заключен договор уступки прав требований № по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 10.12.2012 года. В соответствии с данным договором ООО «Софрино» передало все свои права и обязанности Ермакович И.А., которая обязалась оплатить цену уступки прав до 20.09.2013 года. Оплата истцом произведена в полном объеме.

В срок, установленный Договором долевого участия в строительстве – не позднее 15.09.2014 года, квартира застройщиком не передана, фактически строительство было завершено в IV квартале 2017 года, в октябре 2017 года застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом уведомление о завершении строительства жилого дома и готовности передать квартиру в адрес Ермакович И.А. не поступало.

22.07.2020 года истец направила по адресу регистрации ответчика претензию, в которой просила передать ей квартиру по передаточному акту, до настоящего времени квартира истцу ответчиком не передана.

Бездействие ответчика нарушает права истца, поскольку она лишена возможности получить квартиру, оформить право собственности на нее, начать ремонт и пользоваться принадлежащим ей имуществом.

Истец так же считает, что пункт 5.4.3 Договора участия в долевом строительстве, предусматривающий обязанность участника долевого строительства компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, расходы по охране объекта недвижимости, иные расходы, возникающие в связи с выполнением данного договора) за период с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства и/или до заключения договора на обслуживание с соответствующей эксплуатирующей организацией в объект счетов, выставляемых застройщику эксплуатирующей организацией, пропорционально общей площади объекта долевого строительства, в течение 10 рабочих дней с момента выставлении застройщиком участнику соответствующего счета, противоречит п.6 ч.1 ст. 153 ЖК РФ в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввоз многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

На основании изложенного, Ермакович И.А. просит признать за ней право собственности на квартиру № №, общей площадью 46,95 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>; признать недействительным пункт 5.4.3 Договора участия в долевом строительстве №№ от 10.12.2012 года, заключенного между ООО «Промриэлт» и ООО «СК «Софрино», предусматривающий обязанность участника долевого строительства компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, расходы по охране объекта недвижимости, иные расходы, возникающие в связи с выполнением данного договора) за период с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства и/или до заключения договора на обслуживание с соответствующей эксплуатирующей организацией в объект счетов, выставляемых застройщику эксплуатирующей организацией, пропорционально общей площади объекта долевого строительства, в течение 10 рабочих дней с момента выставлении застройщиком участнику соответствующего счета; взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание истец Ермакович И.А. требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Промриэлт» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом

Представитель третьего лица - Администрации городского округа Щелково Московской области ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала.

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица МРИ ФНС №16 по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица УК «Авангард Восток» против удовлетворения иска не возражала.

    Суд, выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласност.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязательств. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 и 3 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные Российской Федерации» предусматривает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа.

В силу ч.9 ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что 10.12.2012 года между ООО «Промриэлт» (застройщик) и ООО «Строительная компания Софрино» был заключен договор № участия в долевом строительстве 17-этажного монолитно-каркасного жилого дома № (в комплексе жилых домов) на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 10-14).

Согласно пункту 2.1., 6.1. Договора застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением иных лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить объект недвижимости - 17-этажного монолитно-каркасного жилого дома № (в комплексе жилых домов), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру общей площадью 46,95 кв.м., условный номер 17, расположенную на 3 этаже многоэтажного жилого дома, в срок не позднее 15.09.2014 года, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную в п. 4.1 цену в размере 1 408 500 рублей.

13.09.2013 года между ООО «Строительная компания «Софрино» и Ермакович И.А. заключен договор уступки прав требований № по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 10.12.2012 года, в соответствии с которым ООО «Софрино» передало все свои права и обязанности в отношении объекта долевого строительства Ермакович И.А., которая обязалась оплатить цену уступки прав в размере 2 253600 рублей в порядке, предусмотренном п. 4 Договора уступки прав до 20.09.2013 года (л.д. 14-19).

Оплата истцом произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (л.д. 45-47).

В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, к новому кредитору, переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств, а так же другие связанные с требованием права.

Ф силу п. 1,2 ст. 11 № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Таким образом, к Ермакович Е.А. перешли все права и обязанности участника долевого строительства, в том числе и право подписания акта приема-передачи, и получение квартиры от застройщика в срок, установленный договором участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.1,2.3 ст. 8 №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

На основании п. 1 ст. 16 названного Закона Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлено, что комплекс жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>) введен в эксплуатацию 06.10.2017 года (л.д. 93-101).

До настоящего времени объект долевого строительства – квартира участнику долевого строительства по акту приема-передачи не передана, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ в отношении ООО «Промриэлт», МИФНС № 23 по Московской области принято решение о предстоящем исключении из ЕГРЮЛ (л.д. 43).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015; 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившее в законную силу судебное решение.

Принимая во внимание, что Ермакович И.А., как участником долевого строительства обязательства по Договору в части оплаты исполнены в полном объеме, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, а ответчик уклонился от передачи квартиры по акту в установленный Договором срок, суд находит требования истца о признании права собственности на квартиру подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 6 ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии с п. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В силу ч.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 (в ред. от 08.12.2020) «О защите прав потребителей» установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Учитывая изложенное, пункт 5.4.3 Договора участия в долевом строительстве № от 10.12.2012 года, заключенного между ООО «Промриэлт» и ООО «СК «Софрино», предусматривающий обязанность участника долевого строительства компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, расходы по охране объекта недвижимости, иные расходы, возникающие в связи с выполнением данного договора) за период с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства и/или до заключения договора на обслуживание с соответствующей эксплуатирующей организацией в объект счетов, выставляемых застройщику эксплуатирующей организацией, пропорционально общей площади объекта долевого строительства, в течение 10 рабочих дней с момента выставлении застройщиком участнику соответствующего счета, следует признать недействительным, как несоответствующим нормам вышеприведенного законодательства.

Применительно к ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6268,00 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ермакович ФИО7 – удовлетворить.

Признать за Ермакович ФИО8 право собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать недействительным пункт 5.4.3 Договора участия в долевом строительстве № от 10.12.2012 года, заключенного между ООО «Промриэлт» и ООО «СК «Софрино».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение одного месяца.

    Судья                                       Н.В. Ванеева