Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-835/2017 ~ М-11655/2016 от 28.10.2016

Дело № 2 – 835/17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 февраля 2017 года                                                                                    г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Кастрюкова Д.В.,

при секретаре Тицкой О.А.,

с участием представителя истца Феклистовой Г.А. - Красюк И.А., по доверенности, представителя ответчика администрации г. Благовещенска - Змеу Ю.В., по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

Феклистовой Галины Анатольевны к администрации г. Благовещенска об оспаривании отказа, выраженного в решении № 2675/16 от 31.08.2016 г., в заключении договоров аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Феклистова Г.А. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г. Благовещенска в котором указала, что она является собственницей ? доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - 2-х квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, представленном истице на праве аренды земельного участка от 06.04.2005 № 132. Вместе с тем, согласно акта технического заключения Шифр 1-3114-1/2016, выполненного предприятием по проектированию и обследованию зданий и сооружений ООО «Амурремпроект», объект незавершенного строительства - 2-х квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** представляет собой два жилых дома блокированной застройки, завершенные строительством. Для приведения в надлежащее состояние жилого дома и земельного участка в соответствии с фактическим использованием и Правилами застройки и землепользования г. Благовещенска истица обратилась в администрацию г. Благовещенска с заявлением о разделе арендованного земельного участка с кадастровым номером *** для индивидуального жилого дома блокированной застройки и получения специального разрешения на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства и земельного участка. На основании Постановления администрации г. Благовещенска № 3876 от 20.10.2015г «Об утверждении схемы расположения земельных участков блокированной жилой застройки (размещение блокированных жилых домов без права содержания скота и птицы) в 392 квартале» и Постановления администрации г. Благовещенска № 1815 от 10.06.2016 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков в квартале 392 г. Благовещенска», был выполнен раздел земельного участка с кадастровым номером *** с образованием земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, при этом основанием проведения указанных мероприятий явились технические планы на жилые дома, которые были предоставлены в администрацию г. Благовещенска. Таким образом, каждый из домов размещен в границах своего земельного участка, сформированного в установленном законом порядке, при этом согласно анализа результатов обследования изменение функционального назначения двухквартирного жилого дома в жилые дома блокированной застройки не требует выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии с ч. 17 п. 4 ст. 51 ГрК РФ. При обращении в администрацию г. Благовещенска о заключении нового договора аренды земельных участков для завершения строительства на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ, органом местного самоуправления было принято решение *** от 31.08.2016 об отказе в связи с отсутствием документов подтверждающих право собственности на самостоятельные объекты (отдельные здания) на земельных участках с кадастровыми номерами *** и ***. При обращении 07.09.2016 в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области с заявлениями № 30-3693721 и № 30-3693729 о постановке на кадастровый учет указанных жилых домов, ответчиком 12.09.2016 приняты решения № Ф 28/16-23296 и № Ф 28/16-23294 о приостановлении осуществления кадастрового учета, в связи с отсутствием разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. При этом, для получения разрешения на строительство объектов капитального строительства в соответствии с ст. 51 ГрК РФ одним из условий получения разрешения является наличие права на земельный участок с соответствующим разрешенным использованием.

Истец полагает, что отказ администрации г. Благовещенска № 2675/16 от 31.08.2016 препятствует истице в осуществлении ее прав на оформление права собственности на объект капитального строительства и земельный участок и просит суд признать незаконным решение № 2675/16 от 31.08.2016 администрации г. Благовещенска, в качестве способа восстановления нарушенного права обязать администрацию г. Благовещенска вернуться к рассмотрению заявления № 4592з от 03.08.2016г.

В судебном заседании представитель истца Феклистовой Г.А. - Красюк И.А. на удовлетворении заявленных требований настаивала. Пояснила, что есть объект незавершенного строительства 2-х квартирный дом, 1/2 доля дома принадлежит Феклистовой Г.А., ? доля ЕН. Данный дом имеет характеристики отдельно обособленных двух жилых домов, для этого было изготовлено заключение архитектора который подтверждает данные выводы, сделан тех. паспорт на первое и на второе здание. При обращении в администрацию - земельный участок, который был общий под №12, разделен на два земельных участка именно под этими объектами, также имеется постановление о разделении и о присвоении кадастровых номеров данному земельному участку, т.е. они уже учтены в ГКНе, поэтому имеет место быть два земельных участка с разрешением на ИЖС дома под объектами, которые являются объектами незавершенного строительства. Дальнейшее действия - оформление права на эти дома. Истец одновременно обратилась в орган кадастрового учета в кадастровую палату с заявление о том, чтобы поставили на учет жилые дома, привязали каждый объект к земельному участку, но кадастровая палата отказала, пояснив о том, что необходимо получить разрешение на строительство, а чтобы получить разрешение на строительство неотъемлемое условие ст. 51 ГрК РФ - наличие прав на земельный участок. Права на земельный участок, для получение на строительства ИЖС отсутствуют, т.е. ситуация зашла тупик. Полагает, что раз администрация разделила земельный участок, получив два земельных участка, понимая, что объект капитального строительства имеет вид ИЖС блокированной постройки, право собственности зарегистрировано на объект жилого строительства, для того чтобы завершить строительство необходимо оформить право на земельный участок, чего сделать истец не может. С одной стороны кадастровая палата отказывает в регистрации, с другой администрация, соответственно без прав на земельный участок. Полагает, что решение администрации г. Благовещенска незаконно.

Представитель ответчика – администрации г. Благовещенска Змеу Ю.В. заявленные требования не признала, указала, что случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. Одним из условий, установленных п.4 ст. 39.6 ЗК РФ, является следующее - на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Согласно пп. 9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Указанное право осуществляется физическими и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2016,    № 28/001/024/2016-3 Феклистова 304.08.2016. и Попова Е.Н. являются сособственниками объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***: ? доли в праве общей долевой собственности). Вышеуказанный объект незавершенного строительства расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами ***, ***. Соответственно, на каждом запрашиваемом земельном участке расположена часть объекта незавершенного строительства. Документы, подтверждающие право собственности на самостоятельные объекты (отдельные здания) на земельных участках с кадастровыми номерами ***, *** истицей представлены не были. Просила в иске отказать.

В судебное заседание не явились истец Феклистова Г.А., представители третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Амурской области, УЖКХ администрации города Благовещенска, Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, извещенные о судебном заседании надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Суд, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ определил дело рассмотреть при данной явке.

Кроме того, в настоящем судебном заседании была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющая самостоятельных требований относительно предмета спора ЕН, которая ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие - в материалы дела представлена телефонограмма, поддержала заявленные требования, просила иск удовлетворить.

Выслушав пояснения участников процесса и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из существа заявленных истцом требований, предметом спора является право истицы на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** без проведения торгов.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 06.04.2005 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (Арендодатель) и ТИ, ИА (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №132, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендодатель принимает в аренду земельный участок в г. Благовещенске, зона: 2. Северная планировочная, в квартале 392 кадастровый номер ***, категории земли поселений, площадь 1435 кв.м., назначение – строительство двухквартирного жилого дома. Участок сдан на срок с 28.03.2005 года по 28.03.2008 года.

На основании соглашения от 20.03.2015 года в договор аренды земельного участка №132 от 06.04.2015 года внесены следующие изменения – с 31.01.2008 ода исключена из договора аренды земельного участка из числа арендаторов ТИ, с 31.01.2008 года включена в договор аренды в число арендаторов НИ, срок аренды земельного участка определён с 28.03.2005 года по 06.04.2018 года.

Соглашением от 18.08.2015 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка №132 от 06.04.2015 года внесены следующие изменения в договор: с 10.08.2011 года исключен из договора аренды из числа арендаторов ИА, с 10.08.2011 года включена в число арендаторов в указанный договор Феклистова Г.А.; п.1.1 изложен в новой редакции: «Арендодатель» предоставляет, а «Арендатор» принимает в аренду земельный участок (далее - Участок), расположенный по адресу: г. Благовещенск, квартал 392. (местоположение по кадастровой выписке о земельном участке от 03.07.2015 № 28/1-15- 165336 - Амурская область, г. Благовещенск, квартал 392), кадастровый номер: ***, из категории земель населенных пунктов, площадью 1703 кв.м., назначение: для строительства двухквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью».

Судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что на указанном земельном участке с кадастровым номером: *** возведен объект незавершенного строительства - двухквартирный жилой дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности ЕН (1/2 доли) и Феклистовой Г.А. (1/2 доли), что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.2016 года.

Согласно акта технического заключения ООО «Амурремпроект», объект незавершенного строительства - 2-х квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** представляет собой два жилых дома блокированной застройки, завершенные строительством.

Истец обратилась в администрацию г. Благовещенска с заявлением о разделе арендованного земельного участка с кадастровым номером *** для индивидуального жилого дома блокированной застройки и получения специального разрешения на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства и земельного участка.

На основании Постановления администрации г. Благовещенска № 3876 от 20.10.2015г «Об утверждении схемы расположения земельных участков блокированной жилой застройки (размещение блокированных жилых домов без права содержания скота и птицы) в 392 квартале» и Постановления администрации г. Благовещенска № 1815 от 10.06.2016 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков в квартале 392 г. Благовещенска», был выполнен раздел земельного участка с кадастровым номером *** с образованием земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка.

Истец обратилась в администрацию г. Благовещенска с заявлением, в котором просила заключить с ней договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***.

Письмом администрации города Благовещенска №2675/16 от 31 августа 2016 года истцу на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ было отказано в заключении договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами *** и *** в связи с тем, что объект незавершенного строительства расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами ***, ***, то есть на каждом запрашиваемом земельном участке расположена часть объекта незавершенного строительства. Документы, подтверждающие право собственности на самостоятельные объекты (отдельные здания) на земельных участках с кадастровыми номерами ***, ***, истцом не представлены.

Оценивая данный отказ ответчика в заключении с истицей договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами *** и *** на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Арендатор земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; исключительным правом на приобретение земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (п.4 ст.39.6 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены ст.39.16 ЗК РФ.

Так, согласно пп.1 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером *** является ранее учтенным. На сегодняшний день актуальными сведениями в отношении земельного участка являются: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства двухквартирного жилого дома, площадь - 1703 кв. м., местоположение - Амурская область, г Благовещенск, квартал 392.

Земельные участки с кадастровыми номерами ***, *** были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером ***.

21.06.2016 г. с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков обратилась АА, к заявлению прилагался межевой план от 21.06.2016 г. Межевой план был подготовлен в результате проведения кадастровых работ по образованию 2-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ***. Раздел был осуществлен на основании Постановления администрации г. Благовещенска № 3876 от 20.10.2016 г. «Об утверждении схемы расположения земельных участков: для блокированной жилой застройки (размещение блокированных жилых домов без права содержания скота и птицы)» и Постановления администрации г. Благовещенска № 1815 от 10.06.2016 г. «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков в квартале 392 г. Благовещенска».

05.07.2016 г. земельные участки с кадастровыми номерами № *** и № *** были поставлены на кадастровый учет.

На сегодняшний день актуальными сведениями в отношении земельного участка с № *** являются: категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование - блокированная жилая застройка, площадь - 981 кв. м, местоположение - ***. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Сведения об объекте недвижимости имеют статус временные.

На сегодняшний день актуальными сведениями в отношении земельного участка с № ***, являются: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - блокированная жилая застройка, площадь - 722 кв. м., местоположение - ***. Сведения об объекте недвижимости имеют статус временные.

На земельном участке с кадастровым номером *** (в настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами ***, ***) возведен не завершенный строительством двухквартирный жилой дом, что не оспаривалось сторонами.

При этом право собственности на указанный объект незавершённого строительства зарегистрировано в установленном законе порядке, сведения о нем содержатся в ГКН (готовность объекта – 73%).

Согласно акта технического заключения «Амурремпроект» данный объект незавершённого строительства по сути своей представляет собой два жилых дома блокированной застройки, которые построены с примыканием стенами непосредственно друг к другу, без отступов от границ смежных земельных участков. Каждый из домов расположен в границах своего земельного участка с кадастровыми номерами ***, *** соответственно, каждый из которых имеет непосредственно выход на собственный земельный участок. Изменение функционального назначения двухквартирного жилого дома в жилые дома блокированной застройки в квартале 392 г. Благовещенска не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства который является по сути своей двумя жилыми домами блокированной застройки, завершенных строительством, то оснований предполагать, что данные объекты – объект незавершенного строительства и жилые дома блокированной застройки, являются совершенно разными, не имеется.

Таким образом, вывод ответчика о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, право собственности на самостоятельные объекты (отдельные здания) расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами ***, *** является неправильным, поскольку Феклистова Г.А. является собственником части данного строения и земельный участок мог быть предоставлен ей без проведения процедуры торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того судом принимается во внимание, что администрации города Благовещенска достоверно было известно о том для каких целей происходило разделение земельного участка с кадастровым номером ***, изменен вид разрешённого использовании вновь образованных земельных участков.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что отказ администрации г. Благовещенска, выраженный в решении № 2675/16 от 31.08.2016 г., в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** является незаконным, в связи с чем, заявленные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Феклистовой Галины Анатольевны удовлетворить.

Признать незаконным отказ, выраженный в решении № 2675/16 от 31.08.2016 г., администрации г. Благовещенска в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***.

Возложить на администрацию города Благовещенска обязанность устранить допущенное нарушение путем принятия к повторному рассмотрению заявления № 4592з от 03.08.2016 г. Феклистовой Г.В.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                    Д.В. Кастрюков

Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2017 года