Решение по делу № 2-1823/2015 ~ М-395/2015 от 26.01.2015

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Дошина П.А.,

при секретаре Панине К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности; встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи не исполненным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2, обратился в суд с иском следующего содержания:

«ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами подписан Договор купли-продажи <адрес>, кадастровый номер: №; <адрес>ю 68,9 кв.м., расположенной мансардном этаже по адресу: <адрес> 1/6 доли прилегающего к дому земельного участка по тому же адресу, категория земли «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства», площадью 916 кв.м., кадастровый номер: № (далее по тексту Договор)….В настоящее время Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на основании Договора и несмотря на отправленную ему ДД.ММ.ГГГГ телеграмму отказался выдать на мое имя доверенность для сдачи Договора на государственную регистрацию без его присутствия, или согласовать со мной дату и время личной явки или своего уполномоченного представителя в регистрирующий орган. Прошу: вынести решение о производстве государственной регистрации перехода права собственности на ФИО1, ФИО2, в отношении <адрес>, кадастровый номер: №; <адрес>ю 68,9 кв.м. расположенной по адресу: <адрес> 1/6 доли в праве собственности на Земельный участок Московская
область, <адрес>, категория земли «Земли вселенных пунктов», разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства», площадью 916 кв.м., кадастровый номер: № на основании Договора купли-продажи (купчей) от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между мною, ФИО2 и ФИО3»

В судебном заседании ответчиком ФИО3, предъявлен встречный иск следующего содержания:

«ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был подписан договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> 1/6 доли земельного участка по вышеуказанному адресу, так же был подписан акт приема-передачи.

Пунктом 2 договора квартира оценивается и продается по соглашению сторон за 3 500 000 руб. доля земельного участка 400 000 рублей. Продавец получает от покупателя денежные средства посредствам их передачи через индивидуальный сейф банка. После этого, покупатель пишет расписку для продавца о получении им от продавца всей суммы по настоящему договору, которая с пометкой продавца будет находится у покупателя до получения им доступа к индивидуальному сейфу, (п. 3 Договора)

Согласно п. 4 Договора, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра. и картографии по <адрес>. Стороны вместе подают требуемые документы в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно п. 14 Договора, договор считается исполненным при условии подписания сторонами акта передачи недвижимого имущества (передаточного акта), выполнению покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры и получении от продавца вышеуказанной расписки, указанный в п. 3 настоящего договора.

На основании данного пункта, договор купли-продажи не исполнен:

Акт передачи, формально был подписан, при подписании договора купли-продажи, но не исполнен, не была соблюдена фактическая процедура передачи имущества, оговоренная в пункте 4 Акта: покупателю не были переданы комплекты ключей и документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате расходов по содержанию отчуждаемого имущества. Титульные документы на квартиру, домовую книгу, а так же иные документы, которые могут понадобиться покупателю, передаются продавцом по описи после получения им всей суммы по договору. В квартире находятся личные вещи продавца, доля земельного участка при доме так же фактически не передавалась и не согласовывалась с другими совладельцами долей.

Покупателем не выполнено обязательство по оплате стоимости имущества. Более того, действия покупателя в этой части направлены на отказ от исполнения договора. По просьбе истца по основному иску, определением Балашихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. АКБ «Фора-Банк» запрещено выдавать денежные средства ФИО3 по договору банковского сейфа по истечении срока действия договора - до ДД.ММ.ГГГГг. ФИО6 5.1.2 с ДД.ММ.ГГГГг. и до окончания срока действия договора одноразовый доступ к сейфу предоставляется Арендатору 1 (ФИО2) и /или его представителю. По окончанию срока аренды ФИО2 обязан освободить сейф (п. 7.2. Договора). Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГг. деньги по договору в сейфе отсутствуют что, что свидетельствует о неисполнении п. п.3 Договора купли-продажи и п. 4 Акта передачи, а так же о неоплате договора. 3.    Отсутствие факта передачи расписки указанной в п.З Договора купли-продажи. В соответствии с п. 16 спорного договора, продление сроков действия настоящего договора или внесение в него изменений и дополнений возможны исключительно при письменном согласи обеих сторон. Квартира и земельный участок не переданы ответчику (ФИО3 продолжает пользоваться этой квартирой), переход права собственности по договору купли-продажи не был зарегистрирован в установленном порядке, а следовательно, договор является неисполненным. С требованиями об исполнении продавцом обязанности по передаче приобретаемого имущества ФИО2 не обращается.… Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В деле отсутствуют доказательства того, что остальные участники долевой собственности на земельный участок (третьи лица) давали свое согласие на отчуждение доли, что является нарушением прав третьих лиц, которые так же проживают по адресу квартал Зворыкино <адрес> имеют право собственности на долю в земельном участке. Как указано в договоре, документы на регистрацию должны были быть поданы не позднее ДД.ММ.ГГГГ<адрес> указал истец на собеседовании и лично продемонстрировал, все экземпляры подписанного договора купли-продажи находятся у него, то есть, как сторона непосредственно заинтересованная в сделке и имеющая на руках документы подлежащие сдаче в регистрационный орган он должен был явиться в службу государственной регистрации не позднее ДД.ММ.ГГГГг. и известить о времени встречи продавца. Однако ФИО3, явившийся ДД.ММ.ГГГГг. в регистрационный орган для проведения сделки не обнаружил там покупателя и расценил это в совокупности с другими обстоятельствами, как отказ от сделки. Истец ФИО2 утверждает что ДД.ММ.ГГГГг. он направил телеграмму продавцу с требованием выдать доверенность или согласовать дату сделки, однако данная телеграмма ответчиком ФИО3 получена не была и документов подтверждающих вручение ее адресату истцом не предоставлено. Более того, факт отправки данной телеграммы только ДД.ММ.ГГГГг. и свидетельствует о том, что именно истец ФИО2 сорвал проведение регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в переделах установленного в договоре срока. В соответствии с п. 16 договора стороны не продляли действие договора, а при отсутствии волеизъявления обеих сторон договора на его фактическое исполнение сделки, переход права собственности не может быть зарегистрирован путем обращения в суд. ПРОШУ: Признать Договор купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. подписанный ФИО3 и ФИО2 не исполненным.»

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель поддержали доводы искового заявления, встречный иск не признали.

Представитель ФИО3, в судебном заседании иск не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Третьи лица, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились ходатайств об отложении слушания не представили.

Выслушав стороны исследовав материалы дела, суд находит иск ФИО2 подлежащим удовлетворению, а встречный иск подлежащим отклонению, по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами подписан Договор купли-продажи <адрес>, кадастровый номер: №; <адрес>ю 68,9 кв.м., расположенной мансардном этаже по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. и 1/6 доли прилегающего к дому земельного участка по тому же адресу, категория земли «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства», площадью 916 кв.м., кадастровый номер: № (далее по тексту Договор) за <данные изъяты> руб., общая сумма договора <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами подписан акт передачи недвижимого имущества, согласно которого недвижимое имущество передано продавцом и принято покупателем, расчет по договору произведен между сторонами в соответствии с договором.

Согласно п.3 Договора сумма уплачивается покупателем путем индивидуального сейфа в хранилище ДО Рио-Реутов АКБ «Фора-БАНК», что было исполнено сторонами.

Выше указанные обстоятельства признаны сторонами и не оспариваются.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 131 ГК РФ (пункты 1, 3, 6) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Статья 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту закон) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В соответствии со ст. 6 (пункты 1 - 2) приведенного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В п. 1 ст. 17 закона указано, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из предмета заявленных требований, при рассмотрении настоящего дела сторона истца должна была доказать факт передачи недвижимого имущества ФИО2 как покупателю, а также факт владения и пользования ФИО2 спорным имуществом после передачи его продавцом.

Согласно уведомления от 29.01.2015г. ФИО3 отказался от совершения сделки и выразил желание компенсировать истцу расходы по затраченным материалам и инструментам ввезенным последним в квартиру.

Исходя из выше изложенного суд приходит к выводу, что истцу ФИО2, квартира была передана в установленном законом порядке.

Согласно ст.16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, судом установлено, что стороны согласовали все необходимые существенные условия договора купли-продажи, исполнили его, истец оплатил ответчику цену объекта в полном объеме, следовательно, договор считается действительным. Из поведения ответчицы усматривается, что он как ранее, так и в настоящее время уклоняется от выполнения своих обязательств, не является в регистрирующий орган, своим бездействием нарушает права истца и установленные законом правила об обязательной государственной регистрации перехода права собственности. При уклонении стороны от регистрации перехода права собственности суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу. Оценивая в совокупности представленные по делу доказательства, суд находит требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Правовое обоснование удовлетворения иска ФИО2, одновременно является правовым обоснованием отказа в удовлетворении встречного иска ФИО3. Суд критически оценивает его доводы о не передачи недвижимого имущества, т.к. данное утверждение опровергается письменными документами. Доводы о не получении денежных средств суд так же оценивает критически, т.к. не получение их в банке обусловлено волей самого ФИО3 направленной на уклонения от регистрации сделки, что и обусловило возникновение спора.

По вступлению решения суда в законную силу, подлежат отмене обеспечительные меры принятые судом в отношении объектов недвижимого имущества, являющегося предметом спора и в отношении средств размещенных в банке.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, расходы ФИО2 по оплате госпошлины подлежат взысканию с ФИО3, в сумме <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на ФИО2, в отношении <адрес>, кадастровый номер: №; общей площадью 68,9 кв.м. расположенной по адресу: <адрес> 1/6 доли в праве собственности на Земельный участок <адрес>, <адрес> категория земли «Земли вселенных пунктов», разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства», площадью 916 кв.м., кадастровый номер: № на основании Договора купли-продажи (купчей) от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО3

Данное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО3 и государственной регистрации права собственности ФИО2 на 1/6 доли в праве собственности на Земельный участок <адрес>, категория земли «Земли вселенных пунктов», разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства», площадью 916 кв.м., кадастровый номер: № и на <адрес>, кадастровый номер: №; <адрес>ю согласно кадастрового паспорта, расположенной по адресу: <адрес> Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

По вступлению решения суда в законную силу, отменить запрет на осуществление регистрационных действий в отношении 1/6 доли в праве собственности на Земельный участок <адрес>, <адрес>, категория земли «Земли вселенных пунктов», разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства», площадью 916 кв.м., кадастровый номер: № и <адрес>, кадастровый номер: №; <адрес>ю согласно кадастрового паспорта, расположенной по адресу: <адрес>, отменить запрет АО АКБ «Фора-Банк» выдавать сторонам по делу содержимое банковского сейфа № в ДО «Реутов».

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> рублей.

Во встречном иске ФИО3, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца.

Федеральный судья: П.А. Дошин