Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-500/2016 (2-6808/2015;) ~ М-6846/2015 от 24.11.2015

Дело № 2-500/16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

08 апреля 2016 года                                                                        город Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи                        Барейша И.В.

при секретаре                                                    Крупской Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вельдемар Д. О. к ООО Управляющая компания «Сибирская» о возложении обязанности освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ООО Управляющая компания «Сибирская» о возложении обязанности освободить нежилое помещение.

В обоснование требований истец указал, что он является собственником <адрес>.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе, нежилое помещение площадью <данные изъяты>. расположенное на первом этаже дома.

Между ТСЖ «Альянс» и ООО УК «Стройком» (в настоящее время ООО УК «Сибирская») /дата/ заключен договор аренды нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. на первом этаже <адрес> сроком на 11 месяцев.

Согласно условиям договора аренды, а именно п.3.3 данного договора, в случае, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться помещением, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

/дата/ срок действия договора аренды при отсутствии возражений ТСЖ «Альянс» в очередной раз был продлен на 11 месяцев, таким образом срок действия договора аренды нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, в <адрес> истек /дата/.

/дата/ ТСЖ «Альянс» письменно уведомило ответчика о не продлении договора аренды нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, в <адрес> на новый срок и о необходимости освобождения занимаемого нежилого помещения.

Таким образом договор аренды нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м. на первом этаже <адрес>, заключенный между ТСЖ «Альянс» и ООО УК «Стройком», прекратил свое действие в связи с возражениями арендодателя.

/дата/ истец, как председатель совета <адрес> и лицо уполномоченное решением общего собрания собственников помещений, письменно уведомил ответчика о необходимости освободить помещение площадью <данные изъяты> кв. м. на первом этаже <адрес>, принадлежащее на праве общей долевой собственности, собственникам помещений <адрес>.

Однако ответчик до настоящего времени не выполнил требования собственников помещений <адрес> об освобождении нежилого помещения, продолжает им пользоваться без законных оснований.

В уточненном исковом заявлении истец так же ссылался на то, что на момент заключения договора аренды, ТСЖ «Альянс» не являлось организацией, управляющей домом №<адрес>, а, следовательно, не имело право передавать в аренду общее имущество. Решением Арбитражного суда НСО от /дата/ по делу № установлено, что дом не находился в управлении ТСЖ «Альянс». Кроме того, в силу положений ЖК РФ, у ТСЖ отсутствовало право на заключение договора аренды. Соответственно договор аренды заключен не уполномоченным лицом.

Договор аренды от /дата/., заключенный между ТСЖ «Альянс» и ООО УК «Сибирская» (ООО УК «Стройком») является ничтожным.

    На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец просит суд обязать ООО УК «Сибирская» (№) освободить нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на первом этаже <адрес>, литер по плану <данные изъяты>

    В судебное заседание истец Вельдемар Д.О. не явился, извещен, в суд направил своего представителя, который заявленные исковые требования, с учетом их уточнения, поддержал в полном объеме.

    Представитель ответчика ООО «УК «Сибирская» в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

    Представитель третьего лица ТСЖ «Альянс», в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

    Представитель третьего лица ООО «УКЖХ <адрес>» в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований иска.

    При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что истец является собственником <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 22).

Согласно техническому паспорту, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Новосибирский филиал по состоянию на /дата/, здание МКД, расположенного по адресу: <адрес> имеет следующие технические характеристики: общая площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе, общая площадь квартир (помещений) <данные изъяты> кв.м., площадь встроено-пристроенных помещений <данные изъяты> кв.м., площадь помещений общего пользования <данные изъяты> кв.м., площадь балкона, лоджии, веранды и террас <данные изъяты> кв.м. (л.д. 6-15).

Согласно экспликации, № в том числе состоит из следующих помещений комната <данные изъяты> кв.м., комната <данные изъяты> кв.м., коридор <данные изъяты>.м., сан.узел <данные изъяты> кв.м., кладовая <данные изъяты> кв.м., комната <данные изъяты> кв.м., а всего <данные изъяты> кв.м. (л.д. 14).

В соответствии с ч.1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Учитывая положения ст. 290 ГК РФ, спорное помещение в МКД принадлежит собственникам помещений в указанном МКД на праве общей долевой собственности, доказательств иного суду не представлено.

На момент возникновения спорных правоотношений, управлением многоквартирным домом по <адрес> осуществлялось ТСЖ «Альянс».

С 2014 г. Управляющей компанией выбрана ООО «УК ЖХ Октябрьского района»

Согласно п. 1.1. Устава, ТСЖ «Альянс», создано решением собственников помещений МКД №, является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирных домах для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в этих многоквартирных домах.

Согласно п.1.5 Устава, ТСЖ может представлять общие интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.

Разделом 9 также предусмотрено, что ТСЖ имеет право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД.

Согласно протоколу подведения итогов заочного голосования членов ТСЖ «Альянс» от /дата/, было принято решение о предоставлении помещения по адресу: <адрес>, первый этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в аренду ООО УК «Стройком». Уполномочить председателя правления ТСЖ «Альянс» правом на заключение данного договора.

Согласно ст.ст. 606, 608 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

/дата/ между ТСЖ «Альянс» и ООО «УК «Стройком», был заключен договор аренды, согласно п.1.1 которого, арендодатель обязался предоставить нежилое помещение по адресу: <адрес>, первый этаж, общей площадью <данные изъяты>.м., во временное владение и пользование арендатору. (п. 1.1 договора) (л.д. 18-20).

Согласно п. 3.1, 3.2 договора, он вступает в силу с момента его подписания и действует на срок 11 месяцев с момента его подписания. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок.

Согласно п. 3.3 договора, в случае, если после истечении срока настоящего договора арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 13.07.2015 года, в удовлетворении исковых требований Зыкина А.В. к ООО «Управляющая компания «Стройком» об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, освобождении нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м. отказано.

Решение суда вступило в законную силу.

Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 13.07.2015 года, материалами настоящего дела установлено, что данный договор аренды был заключен на основании решения членов ТСЖ о предоставлении помещения по адресу: <адрес>, первый этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в аренду ООО УК «Стройком». Данным решением председатель правления ТСЖ «Альянс» была уполномочена собственниками на заключение договора аренды с ответчиком. Решение от /дата/ никем не оспорено, основания считать договор аренды ничтожной сделкой при указанных обстоятельствах не имеется.

Учитывая, что договор аренды был заключен /дата/, сторонами неоднократно продлевался, очередной срок истечения договора заканчивался /дата/.

Как следует из материалов дела, /дата/ председатель ТСЖ «Альянс» направила ответчику уведомление о прекращение срока действия договора аренды нежилого помещения.

Кроме того, /дата/ ООО УК «Стройком» было получено заявление председателя совета дома о том, что срок договора аренды от /дата/ истек, в связи с чем, ООО УК «Стройком» обязано освободить занимаемые помещения.

Таким образом, судом установлено, что до истечения срока действия договора аренды (/дата/), ответчику уведомление о наличии возражений по продлению срока действия договора аренды не поступило. Представленные истцом в ходе рассмотрения дела уведомления были направлены и вручены ответчику после состоявшейся пролонгации договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что /дата/ договор аренды был вновь продлен, в настоящее время является действующим, и может быть расторгнут до истечения срока действия договора только по основаниям указанным в разделе 7 договора аренды, с учетом требований законодательства РФ.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что ООО «УК «Стройком» пользуется спорным помещением на законных основаниях, на условиях договора аренды от /дата/, который в установленном законом порядке не расторгнут, не прекращен, не признан недействительным, является заключенным и действующим.

Доказательств того, что ответчик в настоящее время незаконно занимает спорное нежилое помещение, истцом суду не представлено.

Ссылка представителя истца о том, что решением Арбитражного суда НСО от /дата/, имеющим для ответчика преюдициальное значение, установлено, что ТСЖ «Альянс» фактически не осуществляло управление многоквартирным домом, не может быть принята судом во внимание, поскольку предметом исследования Арбитражного суда НСО при рассмотрении данного дела правомочия ТСЖ «Альянс» по заключению вышеуказанного договора аренды не были и незаконность данной сделки не устанавливалась.

Ст. 450, 452 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец указывает также, что протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от /дата/ собственниками было принято решение обязать ООО УК «Стройком» в срок не позднее 10 дней с момента принятия настоящего решения, освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, являющееся общей долевой собственностью собственников помещений дома.

В тоже время, из указанного протокола не следует, что собственники помещений дома принимали решение о досрочном расторжении договора аренды спорного нежилого помещения, основаниях расторжения договора.

В силу ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом не заявлено требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. ст. 619, 450, 452 ГК РФ, поскольку истец ошибочно полагает, что срок договора аренды истек и пролонгирован в установленном договором порядке не был.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что ответчик в настоящее время незаконно занимает спорное нежилое помещение, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемое нежилое помещения не имеется.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░    ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: /░░░░░░░/

             ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-500/2016 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░

    ░░░░░