Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2140/2021 ~ М-1314/2021 от 30.03.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2021 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи         Осьмининой Ю.С.,

при секретаре                 Пугачевой Н.Е.,

с участием:

представителя истца Андреяшиной С.А.,

ответчика Гавриловой Е.А., действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних ответчиков Гаврилова А.А., Гавриловой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2140/2021 по иску Борковской О.М. к Гаврилову А.Ю., Гавриловой Е.А., Гаврилову А.А. в лице законного представителя Гавриловой Е.А., Гавриловой С.А. в лице законного представителя Гавриловой Е.А., Ратушному А.А., Банку ВТБ 24 о признании добросовестным приобретателем и снятии запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Борковская О.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Гаврилову А.Ю., Гавриловой Е.А., Гаврилову А.А. в лице законного представителя Гавриловой Е.А., Гавриловой С.А. в лице законного представителя Гавриловой Е.А., Ратушному А.А., ОСП Центрального района г. Тольятти УФССП России по Самарской области, в котором просила признать истицу добросовестным приобретателем квартиры по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, город Тольятти. <адрес>; отменить запрет на регистрационные действия от 24.02.2021 № выдавший орган: Отдел судебных приставов Центрального района г. Тольятти Управления Федеральной службы судебных приставов по Самарской области; исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись от 01.03.2021г., № о запрете органу регистрации прав на совершение регистрационных действий в отношении имущества принадлежащего Гаврилову А.Ю. на квартиру по адресу: Российская Федерация, Самаре область, городской округ Тольятти, город Тольятти Центральный район, уд Ленинградская, 68, Квартира 306, площадью 35,4 кв.м., с кадастровым номером №. В обоснование указав следующее: 02 марта 2021г. между истицей и Гавриловыми А.Ю., Е.А., А.А., С.А., Ратушным А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, в соответствии с которым истица приобрела в собственность квартиру по адресу: Самарская область, г. Тольятти, <адрес>, договор удостоверен Текнеджян А.М. 04 марта 2021г. истица получила Уведомление о приостановлении государственной регистрации права № по причине Постановления о наложении запрета на регистрационные действия от 24.02.2021 №, выдавший орган: Отдел судебных приставов Центрального района г. Тольятти Управления Федеральной службы судебных приставов по Самарской области, органу регистрации прав запрещено совершение регистрационных действий в отношении имущества принадлежащего Гаврилову А.Ю. на квартиру по адресу: Российская Федерация. Самарская область, городской округ Тольятти, город Тольятти Центральный район, улица <адрес> кв.м., с кадастровым номером 63:09:0301156:885, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 01.03.2021г.. №. В настоящее время квартира находится в непосредственном владении истицы, ключи переданы. Согласно пункту 25 договора купли продажи покупатель осмотрел внутреннее состояние приобретаемой квартиры до заключения настоящего договора, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков удовлетворен качественным состоянием квартиры. Покупатель и продавец свои обязанности как по предварительному договору купли-продажи от 04.12.2020 г., так и по договору купли-продажи квартиры от 02.03.2021 г. исполнили; фактически спорная квартира перешла в пользование истицы, последняя является фактическим владельцем квартиры, договор заключен в установленном законом порядке, сделка никем не оспорена и не признана недействительной, сторонами договора исполнена, спорная квартира не находится в залоге.

Представитель истца Андреяшина М.В., действующая на основании доверенности от 19.03.2021 г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчик Гаврилова Е.А., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних Гаврилова А.А., Гавриловой С.А. в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, пояснила, что 04.12.2020 года между ней, ее супругом и Борковской О.М. был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому истец перечислила задаток в размере 500 000руб., данная сумма задатка была использована для погашения кредита и снятия обременения в виде ипотеки. На момент сделки о вынесенном решении суда и возбужденном исполнительном производстве ни кто не знал, в том числе и сам Гаврилов С.А., и о том, что имеется постановление о запрете на регистрационные действия также не знал. О том, что вынесен запрет на регистрационные действия узнали после приостановлении регистрации.

Представитель ответчика Банка ВТБ 24 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил, ходатайств в адрес суда не представил.

Представитель третьего лица ПАО Банк "ФК Открытие", ответчик Ратушный А.А., третье лицо нотариус Аюпова Г.И. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, письменно просили рассмотреть дело без их участия.

Представители третьих лиц начальника ОСП Центрального района г. Тольятти УФССП России по Самарской области Подолян И.Е., Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Самарской области, АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, ходатайств в адрес суда не представили.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Согласно пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Единый государственный реестр прав.

Согласно пунктам 58, 60 приведенного постановления лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 04.12.2020 г. между Гавриловым А.Ю,, Гавриловой Е.А. и Борковской О.М. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, город Тольятти, <адрес>, в соответствие, с которым стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее 04.03.2021г. Согласно пункту 1 предварительного договора существующие ограничения (обременения) права: Ипотека в пользу Акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк». Сумма задатка в размере 500 000руб., переданная Борковской О.М. Гавриловым А.Ю., Е.А. в соответствии с пунктом 2 предварительного договора должна быть использована Гавриловыми А.Ю., Е.А. для погашения кредита и снятия обременения в виде ипотеки.

Одновременно с предварительным договором между сторонами было подписано Дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 04.12.2020г. в соответствии с пунктом № Борковская О.М. передает Гавриловым А.Ю., Е.А. задаток в размере 500 000 рублей.

Во исполнение условий соглашения о задатке и предварительного договора купли-продажи квартиры, ФИО14 передала ФИО4, Е.А. задаток в размере 500 000 рублей путем перечисления на счет ФИО4 в АКБ «Абсолют Банк» для полного досрочного погашения ипотеки.

09.12.2020г. задолженность Гавриловых А.Ю., Е.А. по ипотеке перед АКБ «Абсолют Банк» была полностью досрочно погашена, что подтверждается справкой б/н от 28.05.2021г., после чего в ЕГРН запись об ипотеки в пользу АКБ «Абсолют Банк» была прекращена.

28.12.2020г. между Гавриловыми А.Ю., Е.А., А.А., С.А., Ратушным А.А. было подписано Соглашение в соответствии, с которым они произвели раздел квартиры между всеми членами семьи (включили в число собственников своих несовершеннолетних детей, а так же совершеннолетнего сына Гавриловой Е.А. от другого брака), государственная регистрация сделки совершена 12.01.2021г.

15.02.2021г. администрацией г.о. Тольятти было выдано разрешение на отчуждение 2/17 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> при условии оформления в собственность ФИО18 А.А., ДД.ММ.ГГГГ.р., ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ.р. по 1/16 доле в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> зачисления на счета, открытые на имя ФИО27, ДД.ММ.ГГГГ., ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ. в ПАО Сбербанк, денежных средств в сумме не менее 100 000 (Сто тысяч) рублей каждому.

01 марта 2021 года между Борковской О.М. и ПАО Банк «ФК Открытие» в <адрес> был заключен Кредитный договор № на покупку спорной квартиры.

2 марта 2021г. между Борковской О.М. и Гавриловым А.Ю., Гавриловой Е.А. действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних ФИО6, ФИО7, Ратушным А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, в соответствии с которым истица приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, договор удостоверен Текнеджян А.М., временно исполняющей обязанности нотариуса города Тольятти Самарской области Аюповой Г.И. На момент заключения договора, нотариусом получены сведения в отношении спорного объекта.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных прав на объект недвижимости, за №, выданной 01 марта 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на указанное недвижимое имущество Ограничения прав и обременение объекта недвижимости – не зарегистрировано; Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд – данные отсутствуют; Сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа – данные отсутствуют. Указанная выписка заверена нотариусом Текнеджян А.М., временно исполняющей обязанности нотариуса города Тольятти Самарской области Аюповой Г.И.

02.03.2021 г. истец Борковская О.М. представила в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Автозаводский отдел Управления Росреестра по Самарской области документы для государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорной квартиры.

04.03.2021г. истица Борковская О.М. получила Уведомление о приостановлении государственной регистрации права № № по причине Постановления о наложении запрета на регистрационные действия от 24.02.2021 №, выдавший орган: Отдел судебных приставов Центрального района г. Тольятти Управления Федеральной службы судебных приставов по Самарской области, органу регистрации прав запрещено совершение регистрационных действий в отношении имущества принадлежащего Гаврилову А.Ю. на квартиру по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, город Тольятти Центральный район, <адрес> кв.м., с кадастровым номером №, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 01.03.2021г., №.

Судом установлено, что 24.02.2021 г. судебным приставом-исполнителем ОСП Центрального района г. Тольятти Управления ФССП по Самарской области на основании исполнительного листа ФС №, выданного Центральным районным судом г.Тольятти по гражданскому делу №г. по иску Банка ВТБ (ПАО) к Гаврилову А.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору вынесено постановление о наложении запрета на регистрационные действия №, органу регистрации прав запрещено совершение регистрационных действий в отношении имущества принадлежащего Гаврилову А.Ю. на квартиру по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, город Тольятти Центральный район, <адрес> кв.м., с кадастровым номером №

Обращаясь с иском в суд, истец Борковская О.М. указала на наличие правовых оснований для освобождения квартиры от ареста.

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложенного ареста или исключении его из описи.

В силу ч. 4 ст. 80 указанного Закона, арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем, и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

В соответствии с ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В п. 60 приведенного постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

По смыслу указанных норм, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

В силу положений ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Отсутствие регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истице, в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий, не является основанием для ограничения прав покупателя Боковской О.М.

Истица, будучи фактическими собственниками спорной квартиры, должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на её имущество, что нарушает её права как добросовестного владельца квартиры.

Должник Гаврилов А.Ю. фактически передала свое имущество истцу, не владеет данным объектом недвижимости, соответственно, не имеет в нем какой-либо заинтересованности, назначенная судебным приставом-исполнителем мера перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства побуждения и понуждения ответчика к погашению долга перед должниками.

Как следует из материалов дела, пояснений представителя истца Андреяшиной М.В., ответчика Гавриловой Е.А., показаний свидетеля Храмовой И.В., истец Борковская О.М. и Гавриловы А.Ю., Е.А. ранее знакомы не были; ни Борковская О.М., ни Гавриловы А.Ю., Е.А. самостоятельно организацией покупки-продажи спорной квартиры не занимались, указанные действия проводили риелторы. Подготовка к сделке заняла 3 месяца. Спорную квартиру на предмет наличия ограничений неоднократно проверяли, риелтор со стороны Борковской О.М., государственный регистратор, принимавший решение о регистрации Соглашения в соответствии, с которым был произведен раздел квартиры между всеми членами семьи, юристы Банка, нотариус.

Борковская О.М. не знала и не могла знать о наличии запрета на распоряжение спорной квартирой, поскольку лицом, участвующим в деле по искам Банк ВТБ (ПАО) к Гаврилову А.Ю., в рамках которых наложен арест на имущество, принадлежащее Гаврилову А.Ю., не являлась.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01 марта 2021года, в отношении спорной квартиры, сведений о наличии обременений не указано.

Установлено, что покупатель и продавец свои обязанности как по предварительному договору купли-продажи от 04.12.2020 г., так и по договору купли-продажи квартиры от 02.03.2021 г. исполнили; фактически спорная квартира перешла в пользование Борковской О.М., последняя несет расходы по оплате коммунальных услуг с марта 2021 года.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру не произведены по не зависящим от истца причинам – в связи с наложением указанного запрета.

Таким образом, учитывая, что спорная квартира, согласно заключенному договору купли-продажи перешла от Гавриловых А.Ю., Е.А. в собственность Борковской О.М., договор заключен в установленном законом порядке, сделка никем не оспорена и не признана недействительной, истец, будучи фактически собственником спорной квартиры, должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на имущество истца, что нарушает ее права как добросовестного владельца квартиры, а ответчики Гаврилов А.Ю., Гаврилова Е.А., Гаврилов А.А., Гаврилова С.А., Ратушный А.А. фактически передали свое имущество Борковской О.М., не владеют данным объектом недвижимости, соответственно, не имеют в нем какой-либо заинтересованности, назначенная судебным приставом-исполнителем мера перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства понуждения ответчика к погашению задолженности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для освобождения от ареста и снятия запрета на совершение регистрационных действий в отношении

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12,56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать Борковскую О.М. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>.

Отменить запрет на регистрационные действия в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г. Тольятти УФССП России по Самарской области от 24 февраля 2021 г. №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.06.2021 г.

Председательствующий:      Ю.С. Осьминина