Решение по делу № 2-1262/2016 от 15.04.2016

Дело № 2-1262/2016

Поступило в суд 15.04.2016 года

(мотивированное)

    РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2016 г.                                                                       г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области под председательством судьи Болбат Н.С., при секретаре Виль С.А., с участием истца Рудниченко И.В., представителя ответчика А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рудниченко И. В. к Чехлову О. В., Поповой В. В., Валишиной С. Р. о расторжении договора, аннулировании записи, о признании сделок недействительными, истребовании доли,

У С Т А Н О В И Л:

Истец с учетом последних уточнений (л.д.214-215) обратился в суд к ответчикам с вышеуказанным иском, просил признать договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, общей площадью 56,9 кв.м., находящейся на третьем этаже, шестиэтажного кирпичного дома, кадастровый № от 02 марта 2015 года, расторгнутым с 24 мая 2015 года, признать одностороннюю сделку-заявление о снятии ипотеки в силу закона от 19.05.2015 года- недействительной, аннулировать запись № от 19.05.2015 года о снятии ипотеки в силу закона по договору купли-продажи от 02.03.2015 года, признать договор купли-продажи от 16 сентября 2015 г. между Чехловым О.В. и Поповой В.В. о продаже № доли в праве общей долевой собственности на <адрес> по цене 950 000 рублей- недействительным, истребовать у Поповой В.В. № долю в праве общей долевой собственности на <адрес>, общей площадью 56,9 кв.м., находящейся на третьем этаже, шестиэтажного кирпичного дома, кадастровый №, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 000 рублей.

В обоснование иска указал, что в силу сложившейся тяжелой семейной ситуации истец был готов продать принадлежащую ему долю в <адрес> по заниженной цене, с целью приобретения отдельной комнаты. В конце февраля 2015 года истец познакомился с неким В.В., который занимался скупкой недвижимости и между ними была достигнута договоренность по продаже доли истца, компаньону В.О. за 700 000 рублей. В составленном договоре купли-продажи цена договора была определена в размере 1 700 000 рублей, поскольку истец предлагал бывшей супруге приобрести долю по данной цене. 02.03.2015 года между Рудниченко И.В. и Чехловым О.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной доли, в котором стороны предусмотрели, что 700 000 рублей передано до подписания настоящего договора, а оставшаяся сумма будет передана не позднее 30.04.2015 года, срок впоследствии был продлен до 30.05.2015 года. Первоначально была установлена ипотека в силу закона, которую истец впоследствии по просьбе Чехлова О.В. снял, поскольку в качестве залога ему был предоставлен жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по договору дарения с Валишиной С.Р.. Доверяя Чехлову О.В., истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о снятии ипотеки, однако впоследствии регистрация договора дарения была приостановлена по техническим ошибкам, допущенным в договоре дарения, Валишина С.Р. отказалась оформлять данную сделку дополнительным соглашением. 23.06.2015 года Чехлов О.В. написал истцу расписку, в которой признал задолженность перед ним в размере 700 000 рублей. Впоследствии истцу стало известно, что Чехлов О.В. продал свою долю в спорной квартире Поповой В.В., которая доводится матерью бывшей супруги истца, однако с истцом ответчик не рассчитался.

Ответчик Чехлов О.В. в судебное заседание не явился, согласно телефонограмме извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя.

Ответчик Попова В.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (л.д.247), ранее представляла заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.42).

Ответчик Валишина С.Р. извещена надлежащим образом (л.д.251) о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.252).

До объявления судом перерыва 27.09.2016 года в судебном заседании также принимали участие представитель истца Н.Р., представитель ответчика Ч.П..

Представитель истца Н.Р., действующий на основании ордера (л.д.91), в судебном заседании от 27.09.2016 г. пояснил, что факт неоплаты Чехловым О.В. по договору купли-продажи денежных средств за проданную долю, принадлежавшую истцу подтверждается, договором купли-продажи, аудиозаписью от 07.09.2015 г., а также показаниями свидетеля.

Представитель ответчика П.П., действующий на основании ордера (л.д.43) и доверенности (л.д.136), возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку из представленных материалов дела, а именно договора купли-продажи доли, документов, представленных из Управления Росреестра, решения Октябрьского районного суда г. Новосибирска следует, что расчет с истцом был произведен в полном объеме, также между сторонами была договоренность о том, что доля бывшей супруги истца будет продана Чехлову О.В. по выгодной для него цене, однако данной обязательство истцом исполнено не было.

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом последних утонений поддержал в полном объеме, в дополнение пояснил, что долгое время он работал в агентстве недвижимости и знает, что не смотря на отсутствие указания в законе требования, при передачи денежных средств за недвижимое имущество всегда оформляется расписка, он Чехлову О.В. расписки о получении денежных средств не писал, что свидетельствует о том, что с ним не был произведен расчет.

Представитель ответчика А.О. возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменные возражения (л.д.236-239), полагала, что факт оплаты по договору купли-продажи подтверждается самим договором, а также действиями самого истца по снятию обременений в виде ипотеки, о последствиях которых он должен был понимать. Также просит отменить обеспечительные меры по делу.

Выслушав пояснения истца, представителя истца, представителей ответчиков, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом установлено, что Истцу на праве собственности принадлежала ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру №40 по ул. Карла Маркса, 2Б в г. Бердске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.8).

Вторым сособственником данной квартиры является бывшая супруга истца Р.О., как следует из выписки из ЕГРП (л.д.9). При рассмотрении дела судом было установлено и не оспаривалось сторонами, что брак между Рудниченко И.В. и Р.О. был расторгнут, между ними сложилась конфликтная ситуация, исключающая совместное проживание в спорной квартире, что также подтверждается решениями Бердского городского суда от 25.06.2014 и от 04.03.2015 (л.д.77-88), которыми Рудниченко И.В. было отказано во вселении в данную квартиру, а также в компенсации за пользование долей.

Как следует из показаний истца и ранее данных показаний ответчика Чехлова О.В. (л.д.46-47), стороны познакомились в феврале 2015 года, и между ними была достигнута договоренность по купли-продажи доли истца в спорной квартире.

02 марта 2015 года между Рудниченко И.В. и Чехловым О.В. был заключен договор купли-продажи доли в квартире (л.д.6), по условиям которого истец продает ? долю в <адрес> Чехлову О.В. за 1 700 000 рублей, из которых 700 000 рублей Рудниченко И.В. получил от Чехлова О.В до подписания настоящего договора. Оставшаяся часть, в размере 1 000 000 рублей должна быть передана Рудниченко И.В. не позднее 30.04.2015 года. До полного расчета между сторонами № доля в вышеуказанной квартире находится в залоге у Р..

Стороны предусмотрели, что в случае не оплаты Чехловым О.В. всей суммы договора до 30 апреля 20145 г., договор считается расторгнутым, № доля в вышеуказанной квартире, возвращается Рудиченко, а денежная сумма переданная продавцу возвращается Чехлову О.В. не позднее 5 дней с момента расторжения договора (пункт 3). При регистрации сделки была установлена ипотека в силу закона.

В соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что договором предусмотрена обязанность сторон в случае расторжения договора купли-продажи произвести двустороннюю реституцию.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи доли в квартире от 02.03.2015 г. стороны договора продлили срок исполнения обязанности Чехлова О.В. выплатить оставшуюся часть суммы до 30 мая 2015 года (л.д.7).

В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования договора купли-продажи от 02 марта 2015 года следует, что 700 000 рублей Чехлов О.В. передал Рудниченко И.В. до подписания договора. Таким образом, ссылка истца на то, что денежные средства он не получал в размере 700 000 рублей не состоятельна. В данном случае сам договор купли-продажи выполняет роль расписки, подтверждающей получение Рудниченко И.В. денежных средств в сумме 700 000 рублей.

Истец утверждает, что фактически ему денежные средства не передавались и размер задолженности перед ним составляет 1 700 000 рублей, однако 19 мая 2015 года истец подал заявление в Управление Росреестра о снятии записи об ипотеки по договору от 02 марта 2015 года.

Доводы истца и его представителя относительно того, что истец был введен в заблуждение Чехловым О.В. и Валишиной С.Р., которые убедили его снять ипотеку, поскольку истцу будет в качестве залога подарен дом по <адрес>, по мнению суда не состоятельны.

Из представленных материалов дела следует, что 18 мая 2015 года между Валишиной С.Р. и Рудниченко И.В. был заключен договор дарения, по которому последнему передавался в дар жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.74-75).

18 мая 2015 года Рудниченко И.В. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права по договору дарения (л.д.11),а 19 мая 2015 года – с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеки по оспариваемому договору купли-продажи.

Впоследствии регистрация перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> была приостановлена.

В материалах дела представлено решение Октябрьского районного суда города Новосибирска от 14 апреля 2016 года по иску Рудниченко И.В. к Валишиной С.Р. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и по встречному иску Валишиной С.Р. к Рудниченко И.В. о признании договора дарения притворной сделкой, применении последствий недействительности притворной сделки, признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным (л.д.217-220).

Данным решением Рудниченко И.В. было отказано в удовлетворении исковых требований, встречные исковые требования В.С. были удовлетворены частично, суд признал договор дарения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от 16 мая 2015 года, заключенный между Рудниченко И.В. и Валишиной С.Р. притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи жилого дома., признал договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома незаключенным, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований Валишиной С.Р. было отказано. При рассмотрении дела судом было установлено, что данный договор дарения прикрывал собой именно сделку –купли-продажи данного дома, а не залога, обеспечивающего исполнение обязательств по договору, заключенному с Чехловым О.В., на что ссылался представитель Рудниченко И.В.- Н.Р.(л.д.218). С данной позицией согласилась судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда, согласно апелляционному определению от 26.07.2016 г. (л.д.221-224) и данное решение вступило в законную силу.

Суд в соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Не смотря на возражения истца, суд считает, что решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска имеет преюдициальное значение по данному делу, поскольку в рамках данного дела фигурируют те же стороны и исследуются обстоятельства, которым уже была ранее дана оценка иным судом.

В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В судебных заседаниях представители ответчиков ссылались, что получение истцом денежных средств по договору купли-продажи от 02 марта 2015 года, подтверждено текстом самого договора, а также действиями истца.

Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию, при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчика при заключении данного договора, истцом не представлено и в материалах дела нет. Истец подписывал данный договор добровольно, что им не оспаривалось.

Суд соглашается с доводами представителей ответчиков, что истец своими действиями по подаче 19 мая 2015 года заявление в Управление Росреестра о снятии записи об ипотеки по договору от 02 марта 2015 года подтвердил тем самым факт полного расчета с ним (л.д.54).

Ссылка истца на аудиозапись от 07 сентября 2015 года, которая якобы подтверждает, что Чехлов О.В. признает, что не рассчитался с истцом за проданную долю, а также на представленную расписку от 23.06.2015 г. (л.д.76), по мнению суда безосновательна.

Из прослушанной аудиозаписи от 07.09.2015 года, и представленной расшифровки (л.д.137-145), суд так и не смог установить, что Чехлов О.В. признает факт неоплаты перед истцом за № долю по договору от 02 марта 2015 года, в данной аудиозаписи не говорится о договоре купли-продажи, не указан адрес квартиры.

Вместо этого, судом установлено, что Рудниченко И.В. и Чехлов О.В. имели договоренность о том, что Чехлов О.В. вселится в квартиру либо вселит туда иных лиц (цыган как следует из записи), чем создаст невыносимые условия для проживания его бывшей супруги и его ребенка. Рудниченко И.В. было известно, что мать бывшей супруги (ответчик по делу Попова В.В.) намерена приобрети долю Ч.В., именно Рудниченко И.В. составлял договор купли-продажи данной доли, что впоследствии он подтвердил (л.д.246).

Данная аудиозапись согласуется с показаниями ответчика Чехлова О.В. (л.д.46-47), который утверждал, что между ним и Рудниченко И.В. была договоренность, что супруга продаст Ч. свою долю по выгодной для него цене. Из представленной расписки от 23 июня 2015 года следует, что Чехлов О.В. обязуется с продажи доли в <адрес> отдать Рудниченко И.В. 700 000 рублей. Как следует из заявления Чехлова О.В. (л.д.241) от 19 августа 2016 года в данной расписке речь шла о доле, которую бывшая супруга Р. – М.О. (ранее Р.) продала бы Ч..

К показаниям свидетеля К.Е., которая доводится близкой знакомой истца, суд относится критически, поскольку свидетель помнит точную дату, точную сумму, предъявленную истцом, а также на каком именно листе бумаге и какой ручкой Чехлов О.В. написал данную расписку, хотя на момент допроса свидетеля 27 сентября 2016 года речь шла о событиях годовой давности. Кроме того, из пояснений свидетеля следовало, что про сложившуюся ситуацию ей известно в основном со слов истца. До 23 июня 2015 года Чехлова О.В. она не видела, сев в автомобиль Чехлов О.В. не представился, но со слов истца она знала, что это именно он. Из разговора Ч. и Р. ей стало понятно, что за долю в квартире, принадлежавшую Рудниченко И.В., проданную другим людям, с Р. так и не рассчитались.

Кроме того, судом также установлено, что Рудниченко И.В. не только снял обременение в виде ипотеки, он фактически передал ключи от спорной квартиры Ч.В.. Поскольку в материалах дела представлено ряд постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлениям М.О. в отношении Чехлова О.В. по факту его попыток вселиться в данную квартиру начиная 12 марта 2015 года до мая 2015 года, из данных постановлений следует, что Чехлов О.В. пытался открыть дверь в квартире ключами, после чего М.О. несколько раз меняла замки (л.д.225-229). Данные доказательства, также согласуются с ранее данными показаниями ответчика Чехлова О.В..

После этого, ДД.ММ.ГГГГ между Чехловым О.В. и Поповой В.В. (матерью бывшей супруги истца) был заключен договор-купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес> (л.д.35-36), цена квартиры была определена в 950 000 рублей.

Суд также принимает во внимание пояснения истца, относительно того, что последний имеет высшее юридическое образование, долгое время работал в агентстве недвижимости, в связи с чем, суд приходит к выводу, что Рудниченко И.В., будучи юридически образованным лицом при наличии опыта работы с недвижимостью, должен был осознавать, что действия по подписанию договора купли-продажи от 02.03.2015 г., в котором указано, что часть денежных средств по договору он получил до подписания, обращение в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения по данному договору, будут иметь соответствующие последствия.

Доводы истца относительно того, что Чехлов О.В. его ввел в заблуждение, а также, что о том, что ему не было известно о договоре купли-продажи от 16 сентября 2015 года, заключенным между Чехловым О.В. и Поповой В.В. опровергаются показаниями самого истца, представленной аудиозаписью от 07.09.2015 г., решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска.

Ссылка представителя истца на то, что Рудниченко И.В. не был снят с регистрационного учета, хотя это было предусмотрено договором купли-продажи, не подтверждает факт безденежности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку регистрация лица не влияет на объем прав лица в отношении жилого помещения.

Проанализировав представленные доказательства, сопоставив их с показаниями лиц, участвующих в деле, свидетеля, суд приходит к выводу, что истец не доказал факт неоплаты денежных средств по договору купли-продажи от 02 марта 2015 года, ответчиками же наоборот представлены доказательства, которые полностью подтверждают их позицию, относительно того, что оплата по спорному договору была произведена, соответственно удовлетворение производных требований о признании односторонней сделки-заявления о снятии ипотеки в силу закона от 19.05.2015 года- недействительной, об аннулировать запись № от 19.05.2015 года о снятии ипотеки, о признании договор купли-продажи от 16 сентября 2015 г., об истребовании у Поповой В.В. ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, требование истца о взыскании с ответчиков в его пользу расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 000 рублей, также подлежат отказу.

Ходатайство представителя Поповой В.В.- А.О. об отмене обеспечительных мер, принятых по данному делу (л.д.13) подлежит удовлетворению в соответствии с ч.3 ст. 144 ГПК РФ, поскольку оснований для запрете совершать регистрационные действия в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-195,198 ГПК РФ, суд

    Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Рудниченко И. В. к Чехлову О. В., Поповой В. В., Валишиной С. Р. о признании договора купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, общей площадью 56,9 кв.м., находящейся на третьем этаже, шестиэтажного кирпичного дома, кадастровый № от 02 марта 2015 года, расторгнутым с 24 мая 2015 года, о признании односторонней сделки-заявления о снятии ипотеки в силу закона от 19.05.2015 года- недействительной, об аннулировании записи № от 19.05.2015 года о снятии ипотеки в силу закона по договору купли-продажи от 02.03.2015 года, о признании договора купли-продажи от 16 сентября 2015 г. между Чехловым О.В. и Поповой В.В. о продаже ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес> по цене 950 000 рублей- недействительным, об истребовании у Поповой В.В. № доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, общей площадью 56,9 кв.м., находящейся на третьем этаже, шестиэтажного кирпичного дома, кадастровый №, о взыскать с Чехлова О.В., П.И., Валишиной С.Р. в пользу Рудниченко И.В. судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 000 рублей, отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые по делу определением судьи Бердского городского суда от 25 сентября 2015 года о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать регистрационные действия по переходу на третьих лиц права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на <адрес>, кадастровый (условный) №.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Новосибирский областной суд через суд, принявший решение.

    Судья                                                                   Н.С. Болбат