Решение по делу № 2-709/2020 (2-7104/2019;) ~ М-6478/2019 от 11.11.2019

Дело № 2-709/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2020 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Мишиной Т.В.,

при помощнике Коржовой Т.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому исковым заявлениям администрации ГО «Город Калининград» к Михалёву Г.Г. о признании отсутствующим право на нежилое помещение и земельный участок, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения; о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с исковым заявлением к Михалеву Г.А., в котором просит признать право собственности ответчика на нежилое помещение КН № отсутствующим; признать право собственности ответчика на земельный участок КН № по < адрес > отсутствующим; истребовать земельный участок из незаконного владения Михалева Г.А.; исключить из ЕГРН запись о праве собственности ответчика на указанный земельный участок. В обоснование иска ссылается на то, что < Дата > между администрацией ГО «Город Калининград» и Щ.А.А. был заключен договор № аренды земельного участка КН № по адресу: г. < адрес >, под обслуживание автотранспорта (автостоянку). < Дата > заключено соглашение о расторжении указанного договора аренды. < Дата > на основании договора купли-продажи от < Дата > за Михалевым Г.А. зарегистрировано право собственности на нежилое здание КН № площадью 50,4 кв.м. Спорный земельный участок предоставлен ответчику в собственность на основании договора купли-продажи от < Дата > №, заключенного в соответствии с пп 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. В силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В то же время в отношении объекта недвижимости нежилое здание КН № разрешительная и проектная документация, необходимая для возведения объекта капитального строительства, отсутствует, так же как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По информации Управления Росреестра по Калининградской области указанный объект зарегистрирован на основании декларации об объекте недвижимого имущества и договора аренды земельного участка. Вместе с тем, поскольку нежилое здание не относится к объектам, подпадающим под упрощенный порядок регистрации и не соответствует разрешенному использованию земельного участка, отсутствовали правовые основания как для возникновения права собственности на него, так и для предоставления находящегося под этим объектом земельного участка в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с исковым заявлением к Михалеву Г.А., в котором просит признать ничтожной сделкой договор купли-продажи № от < Дата > земельного участка КН №. В обоснование иска также ссылается на отсутствие разрешительной документации на строительство нежилого здания КН № и как следствие на отсутствие правовых оснований для регистрации данного объекта недвижимости в упрощенном порядке и отсутствие у Михалева Г.А. права на получение земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, истец говорит о ничтожности сделки.

Протокольным определением Центрального районного суда г. Калининграда от < Дата > дела по указанным выше исковым заявлениям объединены в одно производство.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» по доверенности Ляпота Ю.В. исковые требования поддержала по изложенным в исках основаниям.

Михалев Г.А. в суд не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просит о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Михалева Г.А. адвокат Марченко И.А. против удовлетворения иска возражала, указав на то, что администрацией ГО «Город Калининград» в отношении земельного участка КН № заявлены два взаимоисключающих иска, поскольку признание права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. Однако администрацией ГО «Город Калининград» такой иск заявлен – о признании сделки недействительной, что исключает возможность удовлетворения требований о признании права отсутствующим. Полагает, что требование о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилое здание КН № не подлежит удовлетворению, т.к. истцом в нарушение разъяснений, данных в п. 52 постановления ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, выбран неверный способ защиты права. При этом истец не указал за восстановлением какого нарушенного права он обратился в суд. Считает ответчика добросовестным приобретателем нежилого здания. Полагает, что истец при оспаривании договора купли-продажи земельного участка неправомерно ссылается на положения п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку данная сделка на публичные интересы не посягает. Истец, будучи собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке имел преимущественное перед другими лицами право приобретения этого участка в собственность. Поскольку иных оснований для признания сделки ничтожной истцом не приведено, данная сделка является оспоримой. Иск по оспоримым сделкам может быть заявлен в течение года со дня совершения сделки. Данный срок истцом пропущен.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судом установлено, не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела, а также материалами регистрационного дела на объект недвижимости КН №, что < Дата > между администрацией ГО «Город Калининград» и Щ.А.А. был заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого Щ.А.А. сроком на 10 лет был предоставлен в аренду земельный участок КН № площадью 1244 кв.м. по адресу: < адрес >, под обслуживание автотранспорта (автостоянку).

< Дата > на основании заявления Щ.А.А. от < Дата > представленных им декларации об объекте недвижимости от < Дата >; заключении кадастрового инженера от < Дата >, согласно которому контур нежилого здания, расположенного на земельном участке КН №, не пересекает границу и не находится в границах обременения земельного участка; заключении № от < Дата >, выполненном ООО «ГеоВестГрад», согласно которому объект осмотра площадью 50,4 кв.м. на земельном участке КН № является нежилым зданием, разрешение на ввод в эксплуатацию которого не требуется, проектная документация в отношении которого разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к нему территорий, и с соблюдением технических условий, объект соответствует требованиям ст. 42 Федерального закона от < Дата > № 384-ФЗ; зарегистрировано право собственности Щ.А.А. на нежилое здание КН № площадью 50,4 кв.м., расположенное на земельном участке КН №.

< Дата > между Щ.А.А. (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое здание КН № площадью 50,4 кв.м., расположенное по адресу: < адрес >, по цене 600000 рублей.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке < Дата >.

< Дата > между ФИО9 (продавец) и Михалевым Г.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое здание КН № площадью 50,4 кв.м., расположенное по адресу: < адрес >, по цене 650000 рублей.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке < Дата >.

< Дата > между администрацией ГО «Город Калининград» и Михалевым Г.А. заключен договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик приобрел в собственность земельный участок КН № площадью 1244 кв.м. по адресу: < адрес >, с разрешенным использованием «обслуживание автотранспорта», цель использования «под нежилое здание». Цена земельного участка была установлена в соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, п. 7 ст. 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105, на основании отчета об оценке рыночной стоимости № от < Дата >, выполненного ООО НЦ "Б"

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Разрешая требования администрации ГО «Город Калининград» о признании отсутствующими права собственности Михалева Г.А. на нежилое здание КН № и земельный участок КН №, и приходя к выводу об отказе в их удовлетворении, суд исходит из того, что истцом выбран неверный способ защиты своего права, поскольку право истца на земельный участок может быть защищено путем предъявления специального иска, предусмотренного действующим законодательством, что истцом и сделано: предъявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительной сделки. В отношении нежилого здания требования администрации ГО «Город Калининград» не могут быть удовлетворены, поскольку истцом не представлены доказательства наличия его прав на данный объект недвижимости. Кроме того, в силу положений п. 6 ст. 8.1, п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ Михалев Г.А. является добросовестным приобретателем данного объекта недвижимости, поскольку приобрел его на основании возмездной сделки, у лица, которое согласно данным государственного реестра имело право на отчуждение спорного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истец просит признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, заключенный с Михалевым Г.А. < Дата >, ссылаясь на положения п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (постановление Пленума Верховного Суда РФ от < Дата > N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Судом установлено, что оспариваемый администрацией ГО «Город Калининград» договор купли-продажи земельного участка с Михалевым Г.А. заключен на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Действующее законодательство, в частности приведенная норма права, при заключении сделки нарушено не было. Михалев Г.А. является собственником нежилого здания КН №, расположенного на земельном участке КН №, а следовательно имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность.

При этом в силу приведенных выше разъяснений Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка не посягает на публичные интересы. Таким образом, поскольку истцом не приведено иных оснований ничтожности договора № купли-продажи земельного участка от < Дата >, данная сделка является оспоримой.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Сделка состоялась в < Дата > с иском о признании данной сделки недействительной администрация обратилась в суд только в < Дата >, при этом не указывая оснований к оспариванию данной сделки.

При изложенных обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, суд приходит к выводу об отказе администрации ГО «Город Калининград» в удовлетворении исковых требований к Михалеву Г.А. в полном объеме.

Руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исков администрации ГО «Город Калининград» отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение 01 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с 26.06.2020.

Судья Т.В. Мишина