Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2132/2020 ~ М-1459/2020 от 29.04.2020

Дело № 2 – 2132/ 2020 (УИД 44RS001-01-2020-002136-71)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2020 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Нефёдовой Л.А.,

при помощнике судьи Скородумове Д.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 к ФИО3 о взыскании суммы задатка по предварительному договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании сумм задатка по предварительному договору.

В обоснование заявленных требований указал, что <дата> между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры с условием о задатке. Предметом предварительного договора являлась квартира общей площадью 221,44 кв. метра, расположенная по адресу: <адрес>). Пунктом 1.3 Предварительного договора установлен срок заключения основного договора купли- продажи квартиры- <дата>( включительно) и установлена окончательная, неизменная продажная цена в размере ... руб. Истцом <дата> был оплачен задаток в размере ... руб. Но ответчик от заключения основного договора отказался. <дата> в адрес ответчика было направлено письмо с требованием о выплате задатка в двойном размере и возмещении убытков в срок до <дата> <дата> ему была возвращена только часть задатка в размере ... руб. Остывшая часть в размере ... руб. не оплачена.

В судебном заседании:

Истец ФИО2 и его представитель ФИО7 исковые требования поддержали по указанным в заявлении основаниям. Дополнительно суду пояснили, что У ФИО2 до получения письма от ФИО10 ( представителя ФИО3, с которым ФИО2 вёл все переговоры) были неоднократные попытки заключить основной договор купли- продажи и было желание приобрести объект недвижимости. С этой целью( в период действия договора и после окончания срока его действия) он созванивался с ФИО10, неоднократно с ним встречался. На данных встречах ФИО10 говорил ему о невозможности заключить договор в связи с неготовностью документов, обсуждались сроки его заключения. В связи со сложившейся ситуацией, он согласен был немного подождать. Но договор не был заключён по вине ответчика. Считает, что направление в письменном виде предложения(требования) о заключении основного договора имело формальный характер, т.к. ответчик и его представитель не отказывались ему продавать объект недвижимости. Но, по его мнению, заключать основной договор ответчик изначально не планировала, понимая, что не сможет выполнить обязательства. Об этом свидетельствует тот факт, что основной договор должен был быть заключен до <дата>, а срок сдачи объекта в эксплуатацию до <дата> О данной дате при заключении договора его не уведомили. На полученные от него денежные средства, ФИО11 достроили объект недвижимости. В настоящее время достроенный объект выставлен на продажу уже за более высокую цену. Письменные предложения о заключении договора, в период действия предварительного договора- он не отправлял.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела извещена надлежащим образом. Просила рассмотреть данное гражданское дело в её отсутствие.

Представитель ответчика ФИО3- ФИО8 обоснованность исковых требования ФИО2 не признала. В письменном отзыве и в судебном заседании указала, что в период действия предварительного договора никто из участников обязательства( ни истец, ни ответчик) не направили другой стороне предложение заключить основной договор. Утверждение о том, что истец неоднократно предлагал ответчику и третьему лицу заключить основной договор, не соответствует действительности. Допустимых доказательств направления ФИО3 предложения о заключении основного договора, в материалы дела не представлено.Основной договор заключен не был. Задаток в размере ... руб. был возвращён ФИО2, а также были оплачены проценты за пользование денежными средствами. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, поэтому обязательства по предварительному договору прекратились. Оснований утверждать, что договор не заключён по вине ответчика- нет. На момент заключения договора ФИО3 не знала, что возникнут обстоятельства, которые буду препятствовать заключению договора. <дата> АО «Строймеханизация» направило письмо ФИО3 в котором предложило принять меры к расторжению договора долевого участия с целью снять обременение с земельного участка, занимаемого строящимся жилым домом в связи с увеличением его площади. После этого она поняла что договор не будет заключен в ближайшее время и поэтому возвратила задаток ФИО2

Третье лицо ФИО10 исковые требования ФИО2 не признал. Суду пояснил, что его дочь с мужем намеревалась купить квартиру для проживания. Для этого дочь заключила договор долевого участия с АО «Строймеханизация». Муж дочери испанец, и в 2019 году его перевели работать в Испанию. Дочь и её семья уехали на жительство в Испанию. Квартиру решили продать. С этой целью заключался предварительный договор с ФИО2 При заключении предварительного договора присутствовал он, его дочь, ФИО2, ФИО9 и юристы. На период заключения договора дом был достроен почти полностью. Больше его дочь с ФИО2 не встречалась. Он неоднократно звонил ФИО2, рассказывал о ходе строительства. С предложением заключить основной договор: ни устно, ни письменно, ГомзелевД.Н. к нему не обращался. Но в 2020 году выяснилось, что из-за проблем с земельным участок, дом не может быть введён в эксплуатацию. Поэтому, они возвратили деньги ФИО2

Заслушав стороны, третье лицо ФИО10, свидетеля ФИО9, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

    В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно положениям ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

    В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

<дата> между ФИО3 ( участник долевого строительства) и ОАО «Строймеханизация» (застройщик) был заключен договор № № участия в долевом строительстве на объект долевого строительства: жилое помещение, а также общее имуществом в многоквартирном <адрес> по ГП по адресу: <адрес> в том числе, с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п,п.2.1.4,2.1.5 Договора застройщик гарантировал, что дом будет сдан в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее <дата>. Объект будет передан участнику долевого строительства не позднее <дата>.

По договору застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц достроить Дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. <адрес>.44 кв. метра( п.3.1, 3.2 Договора).

<дата> стороны подписали дополнительное соглашение №, которым установили, что дом будет сдан в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее <дата>. Объект будет передан участнику долевого строительства не позднее <дата>.

<дата> стороны подписали дополнительное соглашение №, которым установили, что дом будет сдан в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее <дата>. Объект будет передан участнику долевого строительства не позднее <дата>.

<дата> стороны подписали дополнительное соглашение №, которым установили, что дом будет сдан в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее <дата>. Объект будет передан участнику долевого строительства не позднее <дата>.

<дата> между ФИО2( покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры с условием о задатке. По условиям заключенного договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался оплатить и принять в собственность квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 221.44, расположенную в двух уровнях, строительный адрес объекта: <адрес>( п.1. Договора).

    Стороны обязались в срок до <дата> (включительно) заключить основной договор купли- продажи квартиры, при этом продажная цена квартиры на момент заключения настоящего договора составила ... руб. Даная цена признана окончательной и изменению не подлежала( п.1.3 Договора).

Продавец обязался зарегистрировать право собственности на квартиру в соответствии с действующим законодательством в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>( п. 1.5 Договора).

Установлено, что право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации указанного права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном действующим законодательством порядке( п. 1.7 Договора).

Пункт 3.2 предварительного договора предусматривал, что оплата стоимости квартиры должна происходить согласно графику:

- частично, налично за счёт собственных средств в сумме ... руб. в качестве задатка в день подписания настоящего договора, передача денежных средств подтверждается распиской продавца;

- частично, налично за счёт собственных средств в размере ... руб. в день подписания основного договора купли- продажи;

- частично за счёт заёмных средств в сумме ... руб., предоставляемых покупателю « Костромасельхозбанком» в соответствии с кредитным договором.

Согласно п.п.3,4, 3.5 Договора стороны условились, что если основной договор не будет заключён по вине покупателя, то задаток продавцом покупателю не возвращается. Если основной договор не будет заключён по вине продавца, то продавец должен будет уплатить покупателю двойную сумму задатка в размере ... руб. в течение 30 календарных дней по истечение срока, казанного в п. 1.3 Договора.

<дата> ФИО2 при заключении предварительного договора оплачен задаток в размере ... руб.

Как следует из исследованных в судебном заседании обстоятельств и пояснений сторон, в период действия предварительного договора письменных предложений от сторон друг другу о заключении основного договора- не направлялось. В срок, указанный предварительными договором, основной договор заключен не был.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

<дата> задаток в размере ... руб. был возращён ответчиком истцу.

Оценивая доводы истца ФИО2 и его представителя о том, что он не требовал заключения договора в оговоренный срок в письменном виде, т.к. поверил ФИО10 – отцу ФИО3 в том, что необходимо подождать, и документы ещё не готовы. Но о его намерении заключить договор свидетельствуют его действия, т.к. он неоднократно встречался с ФИО10 в период действия срока предварительного договора, в том числе, в присутствии руководителя АО «Строймеханизация» ФИО9, суд приходит к следующему:

    В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

    Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

    В пункте 7 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъясняется, что по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

    Из анализа вышеназванных норм, следует, что для того, чтобы поступившее предложение можно было расценивать как оферту о заключении договора, оно должно быть конкретным, содержать существенные условия, на которых лицо, направившее оферту, согласно заключить договор.

    Как следует из данных в судебном заседании пояснений, разговоры которые велись между ФИО10 и ФИО2 носили общий характер и касались вопросов строительства объекта, а не вопросов заключения договора. Кроме того, как следует из анализа выданной ФИО3 ФИО10 доверенности от <дата>, он не являлся лицом, уполномоченным на заключение от её имени договора купли- продажи данного объекта недвижимости.

Письма истца ФИО2 от <дата> и от <дата> не могут быть расценены как предложение о заключении основного договора, т.к. они направлены после истечения срока его действия. По этим же основаниям не могут быть они расценены как предложение о продлении срока действия Предварительного договора от <дата>.

    Оценивая доводы ФИО2 о виновности ФИО3 в не заключении договора, о чём, по его мнению, свидетельствует тот факт, что при подписании договора его ввели в заблуждение о сроках введения дома в эксплуатацию, ФИО3 знала о наличии обстоятельств, препятствующих в заключении основного договора при заключении предварительного договора, суд приходит к следующему:

Как следует из заключённого договора аренды земельного участка № К.3387. 3 от <дата> Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> ( арендодатель) в целях постройки блокированных жилых домов по адресу: <адрес>, квартал ограниченный <адрес>, наб. Чернигинской, б<адрес>, арендатору( АО « Строймеханизация») в аренду сроком по 01.07. 2014 г. был предоставлен земельный участок площадью 727 кв. метра. Предоставленный в аренду земельный участок имеет кадастровый №.

В разрешении на строительство от <дата> №. ( срок продлён до <дата>) площадь земельного участка в пределах которого расположен или планируется расположение объектов капитального строительства с кадастровым номером № указана в размере 727 кв. метра.

<дата> Постановлением администрации <адрес> № утверждена основная часть проекта планировки территории, ограниченной <адрес> Как следует из Градостроительного плана земельного участка, земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 0.1289 га.

<дата> АО «Строймеханизация» направило ФИО3 письмо, в котором указало, что в Проекте планировки территории предусмотрено перераспределение земельного участка с кадастровым номером № из земельного участка с площадью 727 кв. метра в земельный     участок с площадью 1289 кв. метра. На данный участок получен Градостроительный план. Для сдачи дома в эксплуатацию необходимо привести существующий земельный участок площадью 727 кв. метра в соответствии с Проектом межевании территории. С этой целью застройщик предложил принять меры к расторжению договора долевого участия с целью снятия обременений с земельного участка для формирования земельного участка площадью 1289 кв. метра под блокированным жилым домом № по ГП, находящимся по адресу: Костромская <адрес> Застройщик указал, что без совершения упомянутых действий не представляется возможным сдать объект в эксплуатацию и, как следствие, оформить право на него.

<дата> дополнительным соглашением № к Договору № № от <дата> участия в долевом строительстве, стороны Договора установили, что дом будет сдан в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее <дата>. Объект будет передан участнику долевого строительства не позднее <дата>.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, являются обоснованными доводы представителя ответчика и третьего лица о наличии объективных данных препятствующих ФИО3 получить объект недвижимости в свою собственность, и как следствие. об отсутствии вины ответчика ФИО3 в не заключении договора купли-продажи объекта недвижимости с ФИО2.

     Доводы истца ФИО2 и его представителя, что ФИО3 знала при заключении предварительного договора о наличии обстоятельств, препятствующих в заключении основного договора, не нашли своего подтверждения. Доказательства данному факту отсутствуют.

    Так, допрошенный в качестве свидетеля руководитель АО «Строймеханизация» ФИО9 суду пояснил, что он является руководителем организации являющейся застройщиком участка <адрес>. У организации имеется разрешение на строительство, договор аренды. С ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве двухэтажного жилого дома на 2 семьи. До настоящего времени объект не сдан в эксплуатацию из-за того, что имеются расхождения в площади предоставленного для строительства земельного участка: в разрешении на строительство и межевом плане. Изменение в площади надлежащим образом не зафиксированы в Реестре. О данном обстоятельстве стало известно в начале 2020 года, когда решался вопрос о сдаче дома в эксплуатацию. С ФИО2 он встречался. Помнит о двух встречах: один раз в его кабинете, один раз на объекте( осенью 2019 года). Из-за отсутствия денежных средств, сроки строительства не переносились. В июле 2019 года объект был готов на 95%.

Указание в Предварительном договоре даты заключения основного договора(до <дата>), т.е. до введения дома в эксплуатацию и до даты передачи квартиры застройщиком ФИО3 (как участнику долевого строительства), не может служить обстоятельством, безусловно свидетельствующим о противоправном поведении ответчика ФИО3 в не заключении основного договора.

Так, как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 при заключении договора отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора( п. 23).

Доказательства тому, что ФИО3 уклонилась от заключения основного договора из-за неправильно указанной даты получения объекта недвижимости в свою собственность, отсутствуют. Судом установлено, что ФИО3 не получила имущество в свою собственность в силу других объективных обстоятельств.

Не может быть расценено как противоправное поведение ответчика ФИО3 по не направлению оферты ФИО2 с целью заключить основной договор.

    Не могут быть признанными состоятельными доводы истца ФИО2 о том, что на денежные средства, полученные от него, ответчиком ФИО3( в лице представителя ФИО10) была достроена данная квартира.

Как следует из условий заключенного договора обеспечить строительство дома(включая объект в нём) и выполнение своими силами или с привлечением третьих лиц всех работ по строительству дома в полном объёме- это обязанность застройщика(п. 6.1 Договора).

Факт внесения денежных средств, полученных от ФИО2 в качестве задатка, в кассу застройщика, не свидетельствует об обоснованности доводов истца, т.к. ФИО3 имела право распорядиться данными средства по своему усмотрению.

     При таких обстоятельствах, из оценки всех полученных доказательств, суд приходит к выводу, что факт уклонения ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи и о недобросовестном поведении с её стороны, в судебном заседании не нашёл своего подтверждения. Оснований возлагать на ФИО3 обязанность уплатить двойную сумму задатка- не имеется.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка в размере 500 000 руб. по Предварительному договору купли- продажи квартиры с условием о задатке от <дата>, судебных расходов- должно быть отказано.

Руководствуясь ст. ст.194- 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка в размере ... руб. по Предварительному договору купли- продажи от <дата>- отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья: Нефёдова Л.А.

Решение принято в окончательной форме: <дата>.

Председательствующий судья: Нефёдова Л.А.