Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-156/2020 (2-1846/2019;) ~ М-1803/2019 от 20.12.2019

Решение в окончательной форме изготовлено 11 марта 2020 года

Уникальный идентификатор дела: 66RS0012-01-2019-002588-88

Гражданское дело № 2-156/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский 04 марта 2020 года

Свердловской области

Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области

в составе: председательствующего судьи Толкачевой О.А.,

при секретаре Табатчиковой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Комаровой В.А. о взыскании суммы неустойки по договору аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Комаровой В.А. как к собственнику нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 54456 руб. 88 коп., неустойки в размере 96740 руб. 78 коп.

В последующем требования иска истцом неоднократно уточнялись. В последней редакции иска истец просит взыскать с Комаровой В.А. сумму неустойки по договору аренды земельного участка в общем размере 103994 руб. 82 коп.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания истец своего представителя в суд не направил. В материалах дела имеется ходатайство представителя истца Колосовой Е.В., действующей на основании доверенности, о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации города Екатеринбурга.

Ответчик Комарова В.А. о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, в суд не явилась, доказательств уважительности причин неявки – не представила. В возражениях на иск ответчик указала на то, что именно бездействие истца привело к увеличению задолженности по договору аренды, поскольку до 18.04.2019 истец не представлял ответчику расчетов по арендной плате, не сообщал реквизиты для оплаты. Более того, перерасчет арендной платы по причине наличия у истца пенсионной льготы, был выполнен истцом лишь 15.05.2019. Вследствие изложенного в удовлетворении требований иска о взыскании неустойки за период до 15.05.2019 просит отказать. Также ответчик полагает предъявленную к взысканию неустойку несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что реализация права лиц, участвующих в судебном разбирательстве, на непосредственное участие в судебном процессе, осуществляется по собственному усмотрению этих лиц своей волей и в своем интересе, суд расценил неявку сторон в судебное заседание на рассмотрение гражданского дела как свое волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации указанного права, в связи с этим, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав доказательства в материалах гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Универстрой» 10.11.2006 был заключен договор аренды № 2-796 земельного участка площадью 6551 кв.м с кадастровым номером <*****>, имеющего местоположение по <адрес>. Согласно условиям договора аренды земельный участок был предоставлен на срок с 03.10.2006 по 02.10.2009 для строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями (регистрационная запись от 16.01.2007 № 66-66-01/593/2006-473).

Поскольку по истечении срока действия договора аренды, то есть после 02.10.2009, арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в отсутствии для этого возражений со стороны арендодателя, договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с завершением ООО «Универстрой» строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями на земельном участке по <адрес> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.07.2010 № RU 66302000-506) и государственной регистрацией ООО «Авто Тепло» права собственности на нежилые помещения в указанном здании, расположенном на земельном участке по <адрес> заключено дополнительное соглашение от 04.04.2013 № 1 о вступлении в договор аренды от 10.11.2006 № 2-796 с 01.01.2012 ООО «Авто Тепло». Соответственно, права и обязанности ООО «Универстрой» по договору аренды прекращены с 01.01.2012.

Договор аренды от 10.11.2006 № 2-796 в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013 № 1 содержит условие о согласии на вступление в настоящий договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Согласно информации, предоставленной ЕМУП «БТИ г.Екатеринбурга», общая площадь здания многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями по <адрес> по данным технического обследования на 15.01.2010 с учетом последующих частичных обследований составляет 12494,3 кв.м, из них:

- нежилые помещения (административно-торгового назначения) - общей площадью 4473,0 кв.м;

- гаражные боксы (в составе 208 боксов) - общей площадью 4704,5 кв.м.;

-      помещения общего пользования (проезды, лестничные клетки, венткамеры, санузлы, тамбуры, кладовая, коридор, подсобное помещение, электрощитовая, комната охраны) общей площадью 3316,8 кв.м.

Согласно представленным в дело выпискам из Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН) одним из собственников нежилых помещений, находящихся в выстроенном объекте недвижимости на указанном земельном участке, является ответчик Комарова В.А., на праве собственности которой принадлежат:

- нежилое помещение (литер А) площадью 37,7 кв.м, номера на поэтажном плане 74-75;

-      нежилое помещение (литер А) площадью 121,2 кв.м, номера на поэтажном плане 14-19;

- нежилое помещение (гаражный бокс Же-7564) площадью 157,4 кв.м, помещение 259;

- нежилое помещение (гаражный бокс Же-7597) площадью 17,6 кв.м, помещение 239.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Тем самым, поскольку Комарова В.А. зарегистрировала право собственности на нежилые помещения по <адрес>, к ней перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенного с истцом, в том числе в части обязательства по уплате арендных платежей, сроков и порядка их оплаты.

Суд признает обоснованным расчет истцом арендной платы, подлежащей оплате ответчиком, пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика, к площади помещений в здании, находящемся на земельном участке.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды № 2-796 от 10.11.2006 за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Согласно п. 2.2.4 Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 04.04.2013 арендная плата по договору подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Из материалов дела следует, что в связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы Администрация города Екатеринбурга обращалась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с ИП Комаровой В.А. задолженности по договору аренды земельного участка от 10.11.2006 № 2-796 (дело №А60-17264/2019).

Вступившим в законную силу и имеющим в силу положений п.3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при разрешении настоящего иска, решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2019 по делу №А60-17264/2019 с ИП Комаровой В.А. в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по декабрь 2018 года в размере 342723 руб. 67 коп., а также неустойка за период с 12.06.2018 по 09.01.2019 на указанную задолженность в размере 67770 руб. 30 коп.

Суд соглашается с обоснованностью доводов иска о том, что установление указанной задолженности по арендной плате судебным актом по иному делу и взыскание задолженности по арендной плате с ответчика в пользу истца в судебном порядке не прекращает и не изменяет обязанность ответчика по уплате арендной платы, а также не прекращает обязанность по уплате пени (ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно сведениям из ЕГРИП Комарова В.А. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 08.07.2019.

Из материалов дела, следует, что признанные судом обязательства ответчика по выплате задолженности по арендной плате за период с января 2015 года по декабрь 2018 года, исполнены ответчиком частично в сумме 323262 руб. 27 коп. За период с 10.01.2019 по 28.02.2020 истцом на задолженность в соответствии с условиями Договора аренды начислена неустойка в размере 88074 руб. 14 коп., указанная неустойка предъявлена истцом к взысканию с ответчика в судебном порядке.

Суд соглашается с правильностью расчета истца, признавая его арифметически верным, соответствующим условиям договора.

Кроме того, из материалов дела, расчета задолженности, представленного истцом, следует, что за период с января 2019 по октябрь 2019 истцом ответчику начислена арендная плата в размере 79456 руб. 88 коп. Обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнены с просрочкой. Денежные средства перечислены платежными поручениями от 01.11.2019, 23.12.2019, 30.01.2020.

Нарушение сроков внесения арендной платы является основанием начисления неустойки, предусмотренной договором. Согласно расчету истца за период с 11.01.2019 по 30.01.2020 истцом начислена неустойка в размере 15920 руб. 68 коп.

Суд также признает указанный расчет обоснованным, верным, соответствующим условиям договора. Доводы ответчика, содержащиеся в возражениях на иск, о необоснованности исчисления истцом неустойки на задолженность за период до 15.05.2019 суд полагает несостоятельными, противоречащими установленным по делу обстоятельствам. Из материалов дела следует, что при расчете неустойки истцом учтены размеры начислений арендной платы за 2019 год с учетом произведенного перерасчета с учетом сообщенных ответчиком сведений о наличии льгот. Доводы ответчика о вине истца в образовании задолженности, её увеличении судом отклоняются. Признаков злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) со стороны истца судом не усмотрено. Суд признает, что в рассматриваемой ситуации положение п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению, применению не подлежит.

Вместе с тем, принимая во внимание, что возможный размер убытков арендодателя, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, учитывая также доводы ответчика о не представлении расчета задолженности, перерасчете арендной платы в связи с имеющейся у ответчика льготы, суд полагает возможным признать заслуживающими внимания доводы ответчика в части наличия оснований для применения к неустойке положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями явной несоразмерности могут быть, в частности, чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее явной несоразмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013, применение судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам, возникающим из кредитных правоотношений, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

С учетом вышеизложенного, учитывая также период и величину задолженности, предпринятые ответчиком меры к погашению задолженности по арендной плате, суд полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию с Комаровой В.А. неустойки, начисленной за период с 11.01.2019 по 30.01.2020 в размере 15920 руб. 68 коп., до 5000 руб., неустойку, начисленную на взысканную ранее решением суда сумму задолженности по арендной плате за период с 10.01.2019 по 28.02.2020 в размере 88074 руб. 14 коп., снизить до 30000 руб. 00 коп. Тем самым, с ответчика надлежит взыскать неустойку в общем размере 35000 руб. 00 коп.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в абз. 4 п. 21 Постановления от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

В силу изложенного, в соответствии с положениями ст. 103, п. 2 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации с соответчика Комаровой В.А. в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 3279 руб. 90 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

Исковые требования Администрации города Екатеринбурга к Комаровой В.А. о взыскании суммы неустойки по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Комаровой В.А. в пользу Администрации города Екатеринбурга неустойку по договору аренды в размере 35000 руб. 00 коп.

Взыскать с Комаровой В.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3279 руб. 90 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области.

Судья: О.А. Толкачева