Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-206/2017 (2-7849/2016;) ~ М-6772/2016 от 24.11.2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    20 января 2017 года Центральный районный суд г.о.<адрес> в составе председательствующего судьи Поповой Е.В.,

при секретаре              ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Павлюк С.И.. Денисова И.В., Котоманова Ю.В., Липаева Л.И., Даровик Ю.П. к Дзюбан Д.А., мэрии г.о. Тольятти о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Павлюк С.И.. Денисова И.В., Котоманова Ю.В., Липаева Л.И. Даровик Ю.П. обратились в суд с иском к Дзюбан Д.А. просив признать за ними право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в обоснование иска указав, что в феврале – марте 2016 г. между истцами и Дзюбан Д.А. был заключен инвестиционный договор о строительстве квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. На момент заключения договоров инвестирования у ответчика имелось разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, отведенном для этих целей, по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером 63:09:0306033:1102 принадлежит ответчику на праве собственности. В июле-октябре 2016 года между истцами и ответчиком во исполнение договоров инвестирования подписан акт приема-передачи квартир, согласно которым истцы приняли квартиры и ключи от них, проверили техническое состояние квартир. При подписании актов приема-передачи ответчик передал истцам кадастровые паспорта на квартиры. Однако регистрация права собственности на спорные помещения была приостановлена в связи с тем, что дом не введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию, а также то, что регистрация права собственности квартир должна осуществляться сначала на имя ответчика. Как следует из представленных актов приема-передачи квартир, истцы исполнили свои обязательства по договору инвестирования в полном объеме. Квартиры были построены ответчиком и переданы истцам по акту приема-передачи, наличие построенных жилых помещений и их площадь подтверждаются кадастровыми паспортами, что свидетельствует об исполнении ответчиком своих обязательств по договору. Вместе с тем, истцы не могут во внесудебном порядке оформить право собственности на квартиры по причинам, указанным выше, что существенно нарушает их права и законные интересы.

В судебном заседании представитель истцов Василенко Ю.Ю., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, суду пояснила, что п.5. ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности» и ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», осуществляемой в форме капитальных вложений». установлено, что инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом инвестиций, при полной выплате инвестором причитающихся с него денежных сумм, а также наличие физического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора. Спорный дом поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми паспортами. Денежные средства выплачены. Невозможность внесудебного порядка регистрации права собственности истцов на квартиры обусловлена отсутствием документов о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Ответчик Дзюбан Д.А., являясь, застройщиком предпринимал меры для легализации построенного многоквартирного жилого дома, в том числе обращался в суд и иском к мэрии г.о.Тольятти о признании права собственности на многоквартирный жилой дом. Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в иске было отказано. Как указано в решение, отсутствовали многие документы, кроме того имелось несоответствие спорного объекта строительства целевому назначению земельного участка; несоответствие построенного объекта градостроительному регламенту; не представлена проектная документация, прошедшая государственную экспертизу, документы о разработке технических условий на подключение дома к сетям водоснабжения, водоотведения, электрическим сетям. На момент обращения истцов с настоящим иском ответчиком Дзюбан Д.А. получены все разрешения и подготовлена вся недостающая документация. Единственный документ, который не представляется возможным получить - заключение органа государственного строительного надзора, т.к. в процессе строительства дома Инспекция не проводила проверку возведения объекта. Из предоставленного заключения кадастрового инженера следует, что объект соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-3, в которой расположен данный объект. В связи с изложенным, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Истец ФИО10, ее представитель ФИО11, допущенный к участию в деле по устному ходатайству, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик Дзюбан Д.А. в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которого против удовлетворения иска не возражал, считает заявленные требования истцов законными и подлежащими удовлетворению в целях защиты их прав на построенные квартиры, поскольку инвесторы добросовестно исполнили свои обязательства по инвестированию строительства дома. Указал, что соответствие построенного многоквартирного жилого дома необходимым требованиям, нормам и правилам подтверждается заключением негосударственной экспертизы <данные изъяты> схемами (исполнительные съемки), отображающими расположение построенного объекта в границах земельного участка; экспертным заключением №Н <данные изъяты> результатам обследования здания жилого дома; заключением ООО «<данные изъяты>»; Технический паспортом жилого дома.

Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика представитель мэрии г.о. Тольятти ФИО12, действующая на основании доверенности против удовлетворения иска возражала по доводам указанным в возражениях.

Представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не заявлял.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

С учетом положений ст. 128 ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Из материалов дела следует, что ответчику Дзюбан Д.А. на основании договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем объектом недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые <адрес> этажей, общая площадь 1 300 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) №.

ДД.ММ.ГГГГ мэрией городского округа Тольятти Дзюбан Д.А. было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 22а. Срок действия разрешения на строительство был установлен до 28.10.2013г., в дальнейшем продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что Дзюбан Д.А., на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, произвел строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 4014,8 кв.м. Однако в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства «Многоквартирного жилого дома», расположенного на земельном участке, по адресу: <адрес> в эксплуатацию было отказано в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Обращаясь с настоящим иском истцы Павлюк С.И.. Денисова И.В., Котоманова Ю.В., Липаева Л.И. Даровик Ю.П. указывают на том, что в феврале – марте 2016 г. между ними и Дзюбан Д.А. были заключены инвестиционные договора о строительстве квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. В июле-октябре 2016 года между истцами и ответчиком во исполнение договоров инвестирования подписан акт приема-передачи квартир, согласно которым истцы приняли квартиры и ключи от них, проверили техническое состояние квартир. При подписании актов приема-передачи ответчик передал истцам кадастровые паспорта на квартиры.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и по существу не оспаривались ответчиком, который признал исковые требования, ссылаясь на добросовестное исполнение инвесторами своих обязательств по инвестированию строительства многоквартирного дома.

Суд, в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ не принимает признание иска ответчиком, поскольку данное признание иска противоречит закону.

Заявляя требование о признание права на жилое помещение в объекте инвестиционной деятельности истцы ссылаются на 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункту 1 статьи 8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как видно из материалов дела, Павлюк С.И.. Денисова И.В., Котоманова Ю.В., Липаева Л.И. Даровик Ю.П. инвесторами не являются, представленные в материалы дела инвестиционные договора от 2016 г. не содержат существенных и необходимых условий, необходимых для договоров данного вида. Какой либо инвестиционный контракт, на основании которого у Дзюбан Д.А. возникло право привлекать денежные средства истцов суду не представлен.

Сам по себе договор инвестирования был составлен сторонами в 2016 г. с целью признания права на объекты недвижимости, а строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> и инвестирование данного строительства истцами производилось Дзюбан Д.А. на основании заключенных в сентябре – октябре 2001 году с Павлюк С.И.. Денисова И.В., Котоманова Ю.В., Липаева Л.И. Даровик Ю.П. договоров об участии в строительстве жилого дома в Портпоселке по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

В соответствии со ст. 4 п. 1 Закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года, действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.), в случаях если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Статьей 2 указанного Федерального закона установлено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу п. 2 ст. 3 названного Федерального закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает, что застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства граждан для осуществления долевого строительства и заключать соответствующие договоры, может являться только юридическое лицо.

    Вместе с тем, представленные в материалы дела договора об участии в строительстве жилого дома в Портпоселке по адресу: <адрес>, 22а не могут расцениваться судом как договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку данные договора заключены между физическими лицами, то есть ответчик Дзюбан Д.А. в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не может быть признан застройщиком. Государственная регистрация представленных суду договоров не производилась. Кроме того, заключенные между истцами и ответчиком договора не содержат всех существенных условий, перечисленных в ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, в частности, отсутствует соглашение о сроке передачи застройщиком объекта строительства участнику долевого строительства; соглашение о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

При указанных обстоятельствах заявленные истцами требования о признании за ними права собственности на жилые помещения расположенном по адресу: <адрес>, не могут быть удовлетворены, поскольку они не основаны на законе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Павлюк С.И., Денисова И.В., Котоманова Ю.В., Липаева Л.И., Даровик Ю.П. о признании права собственности на жилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о.Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: