Решение по делу № 33-9447/2018 от 18.10.2018

Судья Матвиенко О.А.

Судья-докладчик Татарникова В.И. по делу № 33-9447/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 октября 2018 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Горбачук Л.В.,

судей Татарниковой В.И. и Трофимовой Е.Н.,

при секретаре Нечкиной Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску Весёлой Е.В. к Редькиной Н.В. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения,

по апелляционной жалобе Весёлой Е.В.

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 мая 2018 года,

установила:

в обоснование заявленных Весёлой Е.В. исковых требований, с учетом уточнений, указано, что истица является собственником трехкомнатной квартиры № "Номер изъят", расположенной по адресу: "Адрес изъят", общей площадью 64,1 кв.м., однако в ней не проживает. В квартире проживает Редькина Н.В., которая препятствует истице в пользовании квартирой. Для защиты своих прав Весёлая Е.В. была вынуждена обратиться в суд с исковыми требованиями о выселении Редькиной Н.В. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции сослался на то, что между сторонами фактически сложились договорные отношения (договор найма жилого помещения). Между тем, Редькина Н.В. не может считаться нанимателем, поскольку между сторонами соответствующий договор найма не заключался, его существенные условия не согласованы, плата собственником за пользованием жилым помещением не взимается. Ордер, на основании которого ответчик была заселена в квартиру, является основанием для вселения и заключения договора найма жилого помещения, но не заменяет сам договор и не может являться документом, подтверждающим основание пользования жилым помещением нанимателем, тем более с указанием в ордере срока пользования - на время трудовых отношений. Собственник же вправе предоставить во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма. Поскольку квартира является частной собственностью и не относится к объектам государственного и муниципального жилищного фонда, то в отношении нее может быть заключен только договор коммерческого найма. В связи с чем истица просила суд возложить на Редькину Н.В. обязанность заключить с Весёлой Е.В. договор найма спорной квартиры, в соответствии и на условиях приложенного к исковому заявлению проекта договора найма, установить плату за наём указанной квартиры в размере "Данные изъяты" ежемесячно.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 мая 2018 года в удовлетворении заявленных исковых требований Весёлой Е.В. отказано.

Определением суда от 05 сентября 2018 года Весёлой Е.В. восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы на данное решение.

В апелляционной жалобе Весёлая Е.В. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, указав, что ордер Редькиной Н.В. был выдан фиктивно без оформления в установленном законом порядке решения о выделении комнат в общежитии. Согласно приложению к договору купли-продажи предыдущего собственника Кольцовой Т.В. Редькина Н.В. зарегистрирована в комнатах №№ 8, 9. Однако суду не представлено доказательств того, что эти комнаты в настоящее время являются квартирой
№ 26. Редькина Н.В. зарегистрирована в кв. 44, 46, однако доказательств того, что кв. 44, 46 являются квартирой № 26, также не представлено. Комнаты никогда не относились к государственному жилищному фонду социального использования, поэтому Редькиной Н.В. они не могли быть предоставлены по договору социального найма. Комнаты были предоставлены Редькиной Н.В. не бессрочно, а на период работы в связи с трудовыми отношениями. Прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма в общежитии. В настоящее время квартира является частной собственностью и также не может быть предоставлена на основании договора социального найма. Согласно апелляционному определению от 07.11.2017 истец имеет право требовать от ответчика заключения договора найма в письменном виде.

Относительно апелляционной жалобы поступили письменные возражения ответчика Редькиной Н.В., в которых она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу Весёлой Е.В. – без рассмотрения по существу.

Истец Весёлая Е.В., третье лицо Солдатов В.Ю. на заседание суда второй инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Сведений о причинах неявки суду не представлено.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад по делу, объяснения представителя истца Весёлой Е.В. Янковской О.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Редькиной Н.В. и ее представителя Кузнецовой Д.Я., возражавших против доводов апелляционной жалобы и отмены решения суда, изучив материалы гражданского дела, проверив в соответствии со статьями 327 и 327? ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы письменных возражений ответчика Редькиной Н.В., судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

В силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, квартира № "Номер изъят" в доме "Адрес изъят" находится в собственности истца Весёлой Е.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 16.03.2017, заключенного с Кольцовой Т.В., что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 23).

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда
г. Иркутска от 14.08.2017 отказано в удовлетворении исковых требований Весёлой Е.В. об обязании Солдатова В.Ю. и Редькиной Н.В. не препятствовать Весёлой Е.В. и ее представителю Янковской О.А. во вселении, пользовании спорной квартирой, о взыскании с Солдатова В.Ю. и Редькиной Н.В. убытков по договору найма жилого помещения от 16.03.2017, выселении Солдатова В.Ю. и Редькиной Н.В. из этой квартиры без предоставления другого жилого помещения. При этом судом установлено, что спорное жилое помещение является квартирой, состоящей из трех раздельных комнат, кухни и санузла, общей площадью 72,8 кв.м. Предыдущий собственник Кольцова Т.В. 07.06.2004 приобрела у ООО «Востсибжилсервис-2002» жилые помещения в доме "Адрес изъят", общей площадью 407,80 кв.м., включая и спорную квартиру с обременением, а именно согласно п. 1.4 договора с зарегистрированными в нем лицами, имеющими право пользования им, которые указаны в приложении № 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. Согласно данному приложению № 1 в комнатах №№ 8, 9 зарегистрирована Редькина Н.В. Также судом установлено, что Редькина Н.В. зарегистрирована с 31.07.1992 по данному адресу в кв. 44, 46, площадью 24 кв.м. (ранее комнаты 8, 9 в квартире 26), ордер на право занятие указанных комнат был выдан 14.04.2000 ЗАО «Трикотаж», с которым с 25.05.1992 она состояла в трудовых отношениях и была уволена 04.09.2002 в связи с ликвидацией предприятия. Общежитие по указанному адресу было передано на баланс ЗАО «Трикотаж» на основании решения Иркутского городского СНД от 04.01.1985 № 16/39 и разрешена его эксплуатация (л.д. 112-118).

В апелляционном определении от 07.11.2017, которым данное решение суда оставлено без изменения, указано, что истец Весёлая Е.В. приобрела жилое помещение с обременением прав пользования им ответчиками и стала наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, соответственно переход к истцу права собственности, в силу ст. 675 ГК РФ не является основанием для ее вселения в жилое помещение, истец как собственник вправе требовать от ответчиков только оформления договора найма жилого помещения в письменном виде (л.д. 9-13).

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда
г. Иркутска от 18.01.2018 оставлены без удовлетворения исковые требования Весёлой Е.В. к Редькиной Н.В. об обязании прекратить действия, препятствующие осуществлению права собственности. При этом суд пришел к выводу, что Редькина Н.В. была вселена в спорное жилое помещение на законном основании, в соответствии с ЖК РСФСР, согласно которому единственным основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер, и поэтому, как следствие, является титульным владельцем, имеющим право в силу ст. 305 ГК РФ на защиту её владения также против собственника, в то время как истец Весёлая Е.В. от предыдущего собственника Кольцовой Т.В. приобрела право собственности на жилое помещение с обременением права пользования им ответчиком и, как следствие, стала наймодателем жилого помещения по отношению к ответчику (ст. 675 ГК РФ), т.е. обладает ограниченным правом собственности в отношении спорной квартиры (л.д. 38-41).

Суд первой инстанции, оценив все представленные ему доказательства с учетом требований ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, руководствуясь нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, в том числе и во времени, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Весёлой Е.В. исковых требований, исходя из того, что, поскольку ранее судом установлены обстоятельства предоставления в 1992 году ответчику Редькиной Н.В. занимаемых жилых помещений в квартире № "Номер изъят", принадлежащей на праве собственности истцу Весёлой Е.В., на условиях договора социального найма (бессрочного пользования), а к истцу по договору купли-продажи право собственности перешло с обременением, то договор найма может быть оформлен между истцом и ответчиком на тех условиях, на которых жилое помещение было предоставлено Редькиной Н.В., т.е. на условиях договора социального найма. Представленный же суду проект договора найма, на условиях которого истец просит обязать ответчика Редькину Н.В. заключить с ней договор найма, фактически является договором коммерческого найма, с оплатой за наем в размере "Данные изъяты" (л.д. 16-20), обоснование которой суду не представлено, в том числе и доказательств соответствия оплате, взимаемой с нанимателей по договорам социального найма. Кроме того, из содержания предложенного истцом проекта договора найма квартиры следует, что он включает условия, подлежащие применению при заключении договора коммерческого найма. А поскольку обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между Редькиной Н.В. и ОАО «Трикотаж» в 1992 году в порядке, установленном Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, и как установлено судом на основании договора социального найма носили бессрочный характер, то положения ст. 683 (пункт 1) ГК РФ о сроке договора найма жилого помещения к спорным правоотношениям применению не подлежат. Исходя из того, что ответчику жилое помещение представлено на основании договора социального найма, а при смене собственника условия договора найма жилого помещения изменению не подлежат, оснований для заключения договора найма на иных условиях не имеется, т.к. это приведет к нарушению жилищных прав ответчика.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной, в том числе в его определениях от 05.07.2016 № 33-КГ16-10, от 03.10.2017 № 35-КГ17-9. Выводы суда первой инстанции мотивированы, основаны на представленных суду доказательствах, которые оценены судом в соответствии с требованиями ст. ст. 61, 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми доказательствами по делу.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств по делу и их доказательств, правильно оцененных судом, в том числе и в отношении обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными постановлениями по ранее рассмотренным делам, которые имеют преюдициальное значение для настоящего дела и обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица. Исходя из чего, ссылка в жалобе на фиктивность выдачи Редькиной Н.В. ордера, на регистрацию ее в данном доме в кв. 44, 46, а доказательств того, что они, как и комнаты №№ 8, 9, являются квартирой № "Номер изъят", суду не представлено, не может быть принята во внимание, поскольку эти обстоятельства уже установлены ранее принятыми судебными постановлениями, в том числе и вступившим в законную силу решением суда от 14.08.2017 (л.д. 112-118), которые учтены судом при рассмотрении настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выделенные ответчику комнаты в общежитии никогда не относились к государственному жилищному фонду социального использования, поэтому Редькиной Н.В. они не могли быть предоставлены по договору социального найма; комнаты были предоставлены Редькиной Н.В. не бессрочно, а на период работы в связи с трудовыми отношениями, а прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма в общежитии; в настоящее время квартира является частной собственностью и также не может быть предоставлена на основании договора социального найма, основаны на ином толковании норм материального права, поэтому на законность обжалуемого судебного решения не влияют. Во-первых, ссылка на жилищный фонд социального использования не основана положениях главы 8.1. «Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования» Жилищного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ, согласно ст. 91.5 которой предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Во-вторых, в силу Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ч. 5 ст. 2 Закона РФ от 03.07.1991 № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", абз. 7 п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 № 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий", правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в его определении от 25.09.2014 № 2265-О, включение объектов жилищного фонда в состав имущества приватизируемых предприятий было запрещено, поэтому спорное общежитие подлежало передаче в муниципальную собственность, с заключением с лицами, проживающими в этом общежитии, договоров социального найма. При этом Редькина Н.В., проработавшая на трикотажной фабрике (после приватизации - АО «Трикотаж», в последующем ЗАО «Трикотаж») более 10 лет, уволенная 04.09.2002 в связи с ликвидацией предприятия (л.д. 62-64), не могла быть, в силу ст. 108 (п. п. 6, 8), ст. 110 ЖК РСФСР, выселена из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Поэтому суд пришел к правильному выводу о проживании ответчицы Редькиной Н.В. в спорном жилом помещении, начиная с 1992 года на условиях договора найма жилого помещения (ст. 50 ЖК РСФСР), с 01.03.2005 - договора социального найма (бессрочного пользования) (ст. 49 ЖК РФ). А, исходя из требований ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его изменения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Суд первой инстанции, руководствуясь приведенными правовыми нормами, пришел к обоснованному выводу, что истец Весёлая Е.В. имеет право требовать оформления договора найма в письменном виде, но на тех условиях, на которых жилое помещение было предоставлено Редькиной Н.В., т.е. на условиях договора социального найма. Требования истицы о понуждении ответчицы к заключению договора коммерческого найма сроком на девять месяцев и с оплатой за наем в размере "Данные изъяты" (л.д. 16-20) являются необоснованными, в том числе и, исходя из положений п. 1 ст. 682 ГК РФ, поэтому не подлежат удовлетворению. Доводы апелляционной жалобы по этому поводу не могут быть приняты во внимание.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 мая 2018 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Весёлой Е.В. – без удовлетворения.

Судья-председательствующий Л.В. Горбачук

Судьи В.И. Татарникова

Е.Н. Трофимова