Решение по делу № 2-786/2019 (2-6195/2018;) ~ М-6036/2018 от 01.11.2018

Дело № 2-786/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2019 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Коноховой Ю.Б.,

при секретаре Садуха В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мортиной Дианы к Манько Роману Анатольевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Мортина Д. обратилась в суд с вышеуказанным административным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 01 августа 2017 года между нею и Манько Р.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, построек, дома с рассрочкой платежа, согласно которому она продала за 1 200000 руб. следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 747 кв.м., кадастровый № и жилой дом, кадастровый номер №, построенный из газосиликатных блоков, состоящий из первого и мансардного этажа и трех комнат, размером общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м, находящийся по адресу: < адрес >, а также находящиеся на земельном участке постройки. В соответствии с п.4 указанного договора покупатель приняли на себя обязательство произвести оплату стоимости имущества путем передачи денег продавцу в следующие сроки: в размере 200000 руб. в день подписания договора 01 августа 2017 года, оставшуюся сумму 1000000 руб. выплачивать равными частями по 41 666,67 руб. не позднее 5 числа каждого месяца в течение 24 месяцев, начиная с 01 октября 2017 года. Она свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, передала по акту приема-передачи от 17 сентября 2017 года, в собственность ответчика проданное недвижимое имущество, хозяйственные постройки, имущество, находящееся в доме. Ответчик со своей стороны свои обязательства по оплате проданного имущества в полном объёме не исполняет.Согласно условиям договора по состоянию на 06 октября 2018 года ответчик за 13 месяцев, начиная с 01 октября 2017 года должен был уплатить ей 13 платежами по 41666,67 руб., всего 541666,65 руб. Однако по состоянию на дату подачи иска из указанной суммы уплачено 401000 руб. Начиная с ноября 2017 года ответчик систематически нарушает график выплат, в июле 2018 года выплатил вместо 41666,67 руб. только 23000,00 руб., а,начиная с августа 2018 года вообще перестал осуществлять платежи по договору. Претензия от 05 октября 2018 года оставлена ответчиком без удовлетворения. Согласно уточненному исковому заявлению, задолженность ответчика по рассроченным платежам составила 182333,32 руб. Проданное имущество находится в залоге в силу закона. 03 ноября 2018 года истец почтовым отправлением направила ответчику требование о досрочном исполнении обязательства по договору купли-продажи земельного участка, потребовав в срок до 20 ноября 2018 года выплатить стоимость проданного имущества, уплатить пени и убытки. Ответчик требование истца о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства добровольно не исполнил. Согласно уточненному расчету по состоянию на 30 ноября 2018 года сумму долга ответчика по договору по рассроченным ежегодным платежам, срок уплаты которых наступил, составляет 182333,38 руб., сумма долга по платежам, право требования уплаты которых досрочно возникло у истца в связи с нарушением ответчиком обеспеченного ипотекой обязательства – 416666,62 руб., а также неустойка за период с 06 ноября 2017 года по 30 ноября 2018 года - 177 725,60 руб., а всего 776725,60 руб., которые просила взыскать с ответчика, а также обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчику, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 10967,26 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрении дела, уполномочила представлять свои интересы Шумейко А.В., в связи с чем, суд рассматривает дело в её отсутствие.

В судебном заседании Шумейко А.В., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по указанным в иске основаниям.

Ответчик Манько Р.А. и его представитель Поляков И.В. уточненные исковые требования признали частично. Манько Р.А. не отрицал, что обязательства по договору не исполняются им с августа 2018 года в связи с тяжелым материальным положением, увольнением с работы с августа 2018 года. Супруга ответчика - Манько М.С. находится в положении, предполагаемая дата родов 27 мая 2019 года. В настоящее время они вынуждены с беременной супругой, снимать квартиру в г. Калининграде за 14000 руб., поскольку в доме, приобретенном у Мортиной, отсутствуют нормальные условия для проживания. Поскольку в настоящее время на его автомобиль наложен арест по ходатайству истца в целях обеспечения иска, он не может его продать, чтобы исполнить свои обязательства перед истцом, а также пользоваться им. Поскольку он оплатил Мортиной Д. по договору купли-продажи 601000,00 руб., просил взыскать с него только просроченные платежи, снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, в связи с тяжелым материальным положением,отсутствием работы и нахождением супруги в состоянии беременности. В удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество просили отказать. В досрочномвзыскании платежей по договору также просили отказать, поскольку срок их оплаты еще не наступил.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором илиобычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно положениями ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно положениям ст.489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как установлено судом, 01 августа 2017 года между Мортиной Д. и Манько Р.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, построек, дома с рассрочкой платежа, согласно условиям которого, Мортина Д. приняла на себя обязательства передачи в собственность Манько Р.А. следующего недвижимого имущества: земельный участок, площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., кадастровый номер № и жилой дом, кадастровый номер №, с находящимися на земельном участке постройками, расположенные по адресу: < адрес > (л.д. 9-10).

Проданное Мортиной Д. недвижимое имущество (дом и земельный участок) находится у нее в залоге, что подтверждается отметками Управления Росреестра по Калининградской области на договоре купли-продажи от 01 августа 2017 года (ипотека в силу закона) (л.д. 11). Таким образом к данным правоотношениям применяют нормы закона о залоге в силу закона.

Согласно п.4 указанного договора Манько Р.А. принял на себя обязательство произвести оплату стоимости имущества путем передачи денег Мортиной Д. в следующие сроки: в размере 200000 руб. в день подписания договора 01 августа 2017 года, оставшуюся сумму 1000000 руб. выплачивать равными частями по 41666,67 руб., не позднее 5 числа каждого месяца в течение 24 месяцев, начиная с 01 октября 2017 года.

Мортина Д. свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, в частности передала по акту приема-передачи от 17 сентября 2017 года (л.д. 12) в собственность ответчика проданное недвижимое имущество, хозяйственные постройки, имущество, находящееся в доме, что не отрицалось и не оспаривалось стороной ответчика.

Ответчик со своей стороны обязательства по оплате проданного имущества в полном объёме не исполняет.

Из доводов истца и уточненного расчета исковых требования следует, что начиная с ноября 2017 года, ответчик систематически нарушает график выплат, в июле 2018 года выплатил вместо 41666,67 руб. - 23 000,00 руб., а, начиная с августа 2018 года, перестал осуществлять платежи по договору. Претензия, направленная истцом 05 октября 2018 года (л.д.13-14)в адрес ответчика, оставлена Манько Р.А. без удовлетворения. Данные обстоятельства не оспариваются и отрицаются стороной ответчика.

Согласно уточненному исковому заявлению и приложенному к нему расчету, задолженность ответчика по рассроченным платежам составила 182333,32 руб.

За период с июля 2018 года по февраль 2019 года (на день вынесения решения суда) размер просроченных платежей по договору со стороны ответчика составляет 310333,36 руб. (18666,67 руб. – за июль 2018 года и 291 666,69 руб. с августа 2018 года по февраль 2019 года (7 месяцев из расчета 41 666,67 руб. в месяц).

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

По мнению суда, сумма просроченных платежей по договору за 8 месяцев в размере 310333,36 руб. подлежит взысканию в пользу истца с ответчика в полном объеме.

Что касается требования о досрочном взыскании платежей за период с февраля 2019 года по 05 сентября 2019 года, суд считает, что они заявлены преждевременно, поскольку срок для их уплаты еще не наступил. Впоследствии истец не лишен права взыскать указанные платежи, в случае если они не будут своевременно уплачиваться ответчиком.

Что касается требований об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п.1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно п.4 в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Мортина Д. направляла ответчику требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, которое было оставлено ответчиком без удовлетворения.

Согласно ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже приусловии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку сумма неисполненного обязательства в данном случае составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет 7 месяцев, ответчик допустил нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Согласно представленному стороной ответчика отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Независимая оценка» рыночная стоимость недвижимого имущества – земельного участка, с расположенными на нем жилым домом составляет 1160000 руб..

Согласно ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества равна 928000 руб.

Что касается суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд приходит к следующему. Пунктом 4.3 договора установлено, что в случае нарушения сроков оплаты покупатель уплачивает продавцу пени в сумме 1% в день от суммы неуплаченной в срок установленный данным договором.

Из уточненного расчета суммы исковых требований следует, что на дату подачи уточненного искового заявления, сумма неустойки составила 177 725,60 руб. за период с 05 ноября 2017 года по 30 ноября 2018 года. На дату вынесения решения суда сумма пени, рассчитанная судом, составила за период с 05 ноября 2017 по 26 февраля 2019 года 402 982,70 руб.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении судом ст. 333 ГК РФ и снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью и тяжелым материальным положением.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно справке из ООО «Научно-производственная организация «Балтспецархеология» от 28 января 2019 года следует, что Манько Р.А. работал в должности водителя с августа 2017 года по август 2018 года. Из копии обменной карты беременной следует, что Манько М.С. – супруга ответчика (свидетельство о браке № I-PE № 695324) находится в положении, предполагаемая дата родов 27 мая 2019 года. Из объяснений ответчика следует, что он с беременной супругой с октября 2018 года вынуждены снимать квартиру в г. Калининграде за 14000 руб., поскольку в доме, приобретенном у Мортиной Д., отсутствуют нормальные условия для проживания. То обстоятельство, что ответчик снимает квартиру с супругой, подтверждается договором найма жилого помещения от 09 октября 2018 года. Кроме того, в настоящее время на автомобиль ответчика наложен арест по ходатайству истца в целях обеспечения иска, он не может его продать и пользоваться им.

Суд усматривает основания для применения ст. 333 ГК РФ к сумме неустойке, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку она явно несоразмерна нарушенным обязательствам, а также учитывает тяжелое материальное положение ответчика, и считает возможным снизить сумму взыскиваемой неустойки до 50 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Вместе с тем, как разъяснено в абз. 4 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Следовательно, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 967,26 руб.

Таким образом, заявленные Мортиной Д. уточненные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мортиной Дианы удовлетворить частично.

Взыскать с Манько Романа Анатольевича в пользу Мортиной Дианы задолженность по договору купли-продажи земельного участка, построек и дома с рассрочкой платежа от 01 августа 2017 года в размере 360 333,36 руб., из которых310 333,36 руб.- просроченные платежи по договору за период с июля 2018 года по февраль 2019 года;50000,00 руб. – неустойка за нарушение сроков внесения платежей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 967,26 руб., а всего в размере 371 300,62 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество -земельный участок, площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., кадастровый номер № и жилой дом, кадастровый номер №, расположенные по адресу: < адрес >, определив способ его реализации - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 928 000,00 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательном виде изготовлено 11 марта 2019 года.

Судья