Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8076/2013 ~ М-7628/2013 от 16.10.2013

Дело № 2-8076/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата <адрес>

Судья Промышленного районного суда <адрес> Журавлева Т.Н.

при секретаре Пустовит Н.Н.

с участием: истца Хаева С.А.,

представителя истца Хаева С.А. – Шабельниковой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Хаева С. А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, Шабанову В. А., (третье лицо – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>) о приобретении права пользования земельным участком под гаражом,

установил:

Хаев С.А. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, Шабанову В.А. о приобретении права пользования земельным участком под гаражом, из которого следует, что в соответствии с договором купли-продажи гаража от 25.04.2000г., расположенного по адресу <адрес>, ГСК «Кавказ», 255 он у Шабанова В.А. приобрел в собственность гараж, в последствии была осуществлена государственная регистрация сделки, имеется свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество 6-01/12-37/2000-226 от 26.05.2000г. В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. № 22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляющий государственную регистрацию правоустанавливающих документов, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти. В п.2 договора купли-продажи гаража указано: «Земельный участок площадью 28,00 кв.м., с кадастровым №26:12:011753:01 находится у продавца в аренде на основании договора аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель <адрес> от 19.04.2000г. за № 7352-Г. ГУЮ «Регистрационная палата <адрес>», осуществляя проверку законности договора купли-продажи гаража не обнаружило нарушений и осуществило регистрацию. В дальнейшем, 13.02.2001г. была осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 26.12.2000г. № 481-Ф между ним и Администрацией <адрес> на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011753:01, площадью 28 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, ГСК «Кавказ», 255. При этом, ГУЮ «Регистрационная палата <адрес>», осуществляя проверку законности оговора аренды земельного участка под гаражом, не обнаружило нарушений и осуществило регистрацию. В соответствии с договором купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Хаеву С.А. на праве собственности от 08.06.2009г. № 173, он приобрел в собственность земельный участок под гаражом № 255, расположенный по адресу: ГСК «Кавказ» <адрес>, общей площадью 28 кв.м, кадастровый номер земельного участка 26:12:011709:547 (предыдущий номер 112:011753:01). Обременении объекта недвижимости на момент купли-продажи не имелось, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата № 12/012/2009-069. Иных лиц, оспаривающих его права, не имеется. дата он обратился в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявкой о регистрации выше названного договора купли-продажи. Однако дата письмом № 01/124/2011-987, 988 Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отказало в регистрации, сославшись на то, что в ЕГРП зарегистрирован договор аренды земельного участка от 26.12.2000г. № 481-Ф на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011753:01, площадью 28 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, ГСК «Кавказ», 255 арендатором которого является Хаев С.А.. Также зарегистрирован договор аренды земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011753:01, площадью 28 кв.м., на 49 лет расположенный по адресу: <адрес>, ГСК «Кавказ», 255 за другим арендатором. Письмом № от 01.03.2012г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в адрес Промышленного районного суда <адрес> в возражениях на исковое заявление Хаева С.А. об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок сообщило, что другим арендатором является предыдущий хозяин гаража Шабанов В.А. по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> № 7352-Г от 14.04.2000г. Считает, что в силу действующего законодательства, право аренды на земельный участок под гаражом № 255, расположенного по адресу: ГСК «Кавказ» <адрес>, общей площадью 28 кв.м, кадастровый номер земельного участка 26:12:011709:547 (предыдущий номер 26:12:011753:01) у него возникло, а у Шабанова В.А. было прекращено в силу закона после приобретения им гаража. Данные выводы соответствуют разъяснениям в Пунктах 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Отсутствие государственной регистрации, прекращения действия договора аренды земельного участка в границах земель <адрес> № 7352-Г от 19.04.2000г., кадастровый номер 26:12:011709:547 (предыдущий номер 26:12:011753:01), зарегистрированного за Шабановым В.А., нарушает его права как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом. Просит признать приобретение им права пользования земельным участком в границах земель <адрес>, кадастровый номер 26:12:011709:547 (предыдущий номер 26:12:011753:01), под гаражом № 255, расположенного по адресу: ГСК «Кавказ» <адрес>, общей площадью 28 кв.м с момента заключения договора купли-продажи гаража 25.04.2000г. на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, а именно договора аренды земельного участка в границах земель <адрес> № 7352-Г от 19.04.2000г., в силу закона. Признать прекращенным право аренды у Шабанова В.А. земельного участка в границах земель <адрес> кадастровый номер 26:12:011709:547 (предыдущий номер 26:12:011753:01), под гаражом № 255, расположенного по адресу: ГСК «Кавказ» <адрес>, общей площадью 28 кв.м с момента заключения договора купли-продажи гаража 25.04.2000г. по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> № 7352-Г от 19.04.2000г. в силу закона.

В судебном заседании истец Хаев С.А. и его представитель, исковые требования поддержали, и каждый в отдельности дали пояснения, аналогичные изложенным обстоятельствам в иске.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> по доверенности Никабадзе И.Н., в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие с вынесением решения в соответствии с действующим законодательством.

Ответчик Шабанов В.А. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, причина неявки суду не известна.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление РОСРЕЕСТРА по СК) по доверенности Зафирова А.Б., в судебное заседание не явился, представила отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие с учетом представленных пояснений, из которых следует, что право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п.1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации. В соответствии со ст. 2 ФЗ РФ № 122-ФЗ от дата «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. дата проведена государственная регистрация договора аренды, заключенного между Администрацией <адрес> и Шабанововым В. А. на земельный участок, назначение земли населенных пунктов - для использования под гараж боксового типа, общей площадью 28 кв.м., с кадастровым номером 26:12:011753:01, расположенный по адресу: <адрес>, ГСК «Кавказ», 255. дата проведена государственная регистрация права собственности Муниципального образования <адрес> на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011709:547, земли населенных пунктов -под строительство гаража, общей площадью 28 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ГСК «Кавказ», 255. дата проведена государственная регистрация договора аренды № 481-Ф от 26.12.2000г., заключенный между Муниципальным образованием <адрес> и Хаевым С. А. на вышеуказанный земельный участок, сроком с дата по дата На момент проведения государственной регистрации прав документы, послужившие основание для их проведения, никем не были отменены либо оспорены в установленном законом порядке.

На государственную регистрацию были предоставлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию, оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации не имелось. В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, довод истца о том, что нарушены его права как собственника земельного участка, является ошибочным. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер обращения и проводится в соответствии со ст.ст. 16, 17, 18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, либо уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, с приложением документов, необходимых для ее проведения. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Использование такого способа защиты как признание права пользования земельным участком с момента заключения договора купли-продажи гаража на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, а именно договора аренды земельного участка в границах земель, в силу закона, является ненадлежащим способом защиты прав. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства и в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Частью 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ защита гражданских и жилищных прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 8 ГК РФ - «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: - из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…».

В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По делу установлено, что дата между Шабановым В.А. и Хаевым С.А. заключен договор купли-продажи гаража, зарегистрированный в Регистрационной палате СК дата года, согласно которому от Шабанова В.А. к Хаеву С.А. перешло право собственности на гараж (литер Г 255) в <адрес> в ГСК «Кавказ» по № 255, наружными размерами 7,15 х 3,92 метров.

Согласно п. 2 договора купли-продажи гаража от 25.04.2000г., земельный участок площадью 28,00 кв.м. с кадастровым номером 26:12:011753:01 находится у Шабанова В.А. (продавца) на праве аренды, на основании Договора аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель <адрес> № 7352-Г от 19.04.2000г.

дата ГУЮ «Регистрационная палата СК» за Хаевым С.А. зарегистрировало право собственности на гараж (литер Г 255) с кадастровым номером 26:12:011753:0001:255, в <адрес> в ГСК «Кавказ» по № 255, наружными размерами 7,15 х 3,92 метров, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество № от 26.05.2000г., выданным ГУЮ «Регистрационная палата СК».

Постановлением главы <адрес> № от дата за Хаевым С.А. закреплен земельный участок площадью 28 кв.м. под гаражом боксового типа № в ГСК «Кавказ» в <адрес> на праве долгосрочной аренды сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного постановления главы <адрес>, дата между администрацией <адрес> и Хаевым С.А. заключен договор № 481-Ф аренды земельного участка в границах земель <адрес>, зарегистрированный дата ГУЮ «Регистрационная палата СК», согласно которому Хаеву С.А. предоставлен земельный участок на условиях аренды сроком на 49 лет до дата года, площадью 28 кв.м., имеющий кадастровый номер 26:12:011753:01, расположенный по адресу <адрес>, ГСК «Кавказ» для использования под гараж боксового типа № 255.

Постановлением главы <адрес> края № от дата Хаеву С.А. предоставлен в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:011709:547, находящийся по адресу <адрес>, ГСК «Кавказ», № для использования под гараж боксового типа (литер Г), площадью 28 кв.м.

дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и Хаевым С.А. заключен договор купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества – гараж, принадлежащий Хаеву С.А. на праве собственности.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) № от дата года, земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, ГСК «Кавказ», № 255, арендатором которого является Хаев С.А., имеет кадастровый номер 26:12:011709:547. В графе 4 «Предыдущие номера» указан кадастровый номер 26:12:011753:01.

Обременений объекта недвижимости на момент купли-продажи не имелось, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата № 12/012/2009-069. Иных лиц, оспаривающих его права, судом не установлены.

Письмом Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № 01/124/2011-987, 988 от 27.01.2012г. Хаеву С.А. отказано в регистрации договора купли-продажи земельного участка, поскольку в ЕГРП имеется запись о регистрации договора аренды земельного участка № в ГСК «Кавказ» с кадастровым номером 26:12:011753:01 в границах земель <адрес> № 7352-г от дата за Шабановым В.А..

Судом установлено, что Хаев С.А. является собственником гаража, расположенного на земельном участке № в ГСК «Кавказ» <адрес>, а при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию участком уже с новым собственником недвижимости.

Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимости, расположенного на чужом участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды.

Согласно статье 2 федерального закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

С учетом приведенного в статье 1 федерального закона о регистрации прав содержания понятия ограничения (обременения), к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе аренда.

Кроме того судом установлено, что имеющиеся в ЕГРП сведения о регистрации договора аренды земельного участка от дата №481-ФЗ на 49 лет с кадастровым номером 26:12:911753:01, площадью 28 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, ГСК Кавказ, 255, арендатором которого является Хаев С.А., а также регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:911753:01, площадью 28 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, ГСК Кавказ, 255, за другим арендатором, то есть продавцом гаража расположенном на данном земельном участке, нарушают права истца.

Таким образом, суд считает, что при отсутствии надлежащим образом оформленного соглашения о замене стороны в договоре аренды, возможно принудительное прекращение права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пп. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от дата N 232-ФЗ), поскольку право продавца гаража на пользование земельным участком по договору аренды прекращено в силу прямого указания закона.

Таким образом, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых Хаева С.А..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Хаева С. А. – удовлетворить.

Признать прекратившим за Шабановым В. А. право аренды земельного участка № под гаражом (литер Г) с кадастровым номером 26:12:011709:547 (ранее имеющий кадастровый номер 26:12:011753:01), площадью 28 кв.м., расположенным в гаражном строительном кооперативе «Кавказ» <адрес> по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> № 7352-Г от дата с момента заключения дата между Шабановым В. А. и Хаевым С. А. договора купли продажи гаража.

Признать за Хаевым С. А. право пользования земельным участком № под гаражом (литер Г) с кадастровым номером 26:12:011709:547 (ранее имеющий кадастровый номер 26:12:011753:01), площадью 28 кв.м., расположенным в гаражном строительном кооперативе «Кавказ» <адрес> с момента заключения дата между Шабановым В. А. и Хаевым С. А. договора купли продажи гаража на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости Шабанов В. А..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.Н. Журавлева