Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-876/2017 (2-9259/2016;) ~ М-8481/2016 от 30.08.2016

Дело № 2-876/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2017 года                                                       город Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Карматковой Е.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием

истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендатора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендатора, ссылаясь на те обстоятельства, что в соответствии с извещением №, опубликованным на официальном сайте торгов, Камчатский край в лице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ проведения открытого аукциона заключил с истцом договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с вышеуказанным договором истцу был передан в аренду земельный участок площадью 732 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, разрешенное использование: земельный участок отдельно стоящих одноквартирный и двухквартирных домов, с целью аренды – для индивидуального жилого строительства.

    С ДД.ММ.ГГГГ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые разграничена, расположенными в границах городских и сельских поселений, перешли к органам местного самоуправления, вследствие чего права и обязанности арендодателя по указанному договору были переданы Департаменту градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений).

    Согласно представленному истцу плану земельного участка и аукционной документации обременения на земельном участке отсутствовали. На чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования было обозначено место допустимого размещения индивидуального жилого дома площадью 442,00 кв. м. (с учетом минимальных отступов от границ земельного участка общей площадью 290 кв.м). При этом выяснилось, что согласно градостроительному плану через значительную часть территории земельного участка, обозначенную как место допустимого размещения индивидуального жилого дома, проходят две линии сетей инженерно-технического обеспечения, о которых истцу не было известно при заключении договора, и о которых он не мог знать при приеме земельного участка в аренду, в связи с чем, часть арендуемой истцом территории не может использоваться для строительства жилого дома.

    После чего истец обратился к ответчику с заявлением о перерасчёте арендной платы, в связи с выявленной невозможностью использования части земельного участка для строительства либо о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его от арендных платежей ввиду отсутствия возможности использовать участок для целей аренды.

    В ответе на обращение ответчиком было отказано в перерасчете стоимости арендной платы, и указано на возможность использования предоставленного истцу земельного участка в соответствии с целевым назначением, так как максимальный процент застройки в границах земельного участка, расположенного в зоне ж4, в которой расположен арендуемый истцом участок, составляет 60% от площади участка, а минимальный – 20%. С учетом отступа от инженерных коммуникаций площадь допустимого процента застройки в границах земельного участка составляет 41% от площади всего земельного участка.

    Истец полагает данное мнение ответчика необоснованным, поскольку процент застройки на земельном участке определяет сам владелец земельного участка (арендатор), при этом под застройку должен быть пригоден весь земельный участок с учетом минимальных отступов от границ земельного участка.

    На предложение истца о расторжении договора аренды и об освобождении от арендных платежей по причине невозможности использования земельного участка для целей аренды ему было отказано, но предложено расторгнуть договор по причине отсутствия необходимости в земельном участке, то есть по другому основанию, с чем истец не согласен.

    На основании изложенного ФИО1 просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

    В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и на них настаивал.

    В судебном заседании представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования в полном объеме не признала, полагала, что основания для расторжения договора аренды по причине невозможности использования земельного участка для целей аренды отсутствуют.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки.

В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено в судебном заседании Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 732 кв.м., расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>.

По итогам аукциона с победителем ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор в установленном законом порядке и срок прошел государственную регистрацию за №.

Данные обстоятельства сторонами в ходе судебного разбирательства не опровергались, кроме того подтверждаются представленными в суд письменными доказательствами.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ответчику с заявлением, в котором просил произвести перерасчет стоимости арендных платежей за весь период действия договора и освобождении от уплаты пени с учетом невозможности использования части земельного участка для строительства, а в случае невозможности произвести перерасчет просил расторгнуть договор аренды земельного участка №, в связи с тем, что за весь период действия договора аренды он не имел возможности использовать земельный участок для целей аренды в соответствии с условиями договора (л.д. 39-41).

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик отказал истцу в перерасчете арендных платежей, а так же в расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на статью 13 Правил землепользования и застройки Петропавловск-Камчатского городского округа, утвержденных Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-нд, в соответствии с которой для территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами Ж-4 установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка 60% от площади земельного участка, минимальный процент застройки в границах земельного участка равный 20 %, тогда как с учетом отступа от инженерных коммуникаций, расположенных на земельном участке, площадь допустимого размещения жилого дома составляет около 302 кв.м – 41% от площади всего земельного участка. Таким образом, ответчик полагал возможным использование земельного участка в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды (л.д. 42-43).

Не соглашаясь с данным отказом, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.

Давая оценку доводам истца в обоснование своей позиции при обращении в суд с данным требованием, а также доводам ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Как следует из материалов дела, после принятия указанного земельного участка истцом был установлен факт невозможности его использования для строительства жилого дома в полном объеме, ввиду расположения в границах земельного участка сетей инженерно-технического обеспечения МУП ПКГО «Управление механизации и автомобильного транспорта» и ПАО «Ростелеком».

Так, согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истцу по договору аренды был передан земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, площадью 0,0732 га (л.д. 18-25).

Как следует из пояснений истца, текста договора аренды, плана земельного участка представленного истцу при заключении договора, а так же аукционной документации, при заключении договора информация о каких-либо обременениях на земельном участке истцу представлена не была.

В то же время, как следует из градостроительного плана земельного участка № ru 41-301-000-16, от ДД.ММ.ГГГГ, место допустимого размещения индивидуального жилого дома на земельном участке кадастровый №, составляет 442,0 кв.м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 60%. По территории земельного участка проходят сети инженерно-технического обеспечения (л.д. 33-38).

Согласно сведениям, предоставленным МУП ПКГО «Управление механизации и автомобильного транспорта» кабельная линия напряжением 10 Кв, расположенная на принадлежащем истцу участке, принадлежит на праве хозяйственного ведения МУП ПКГО «Управление механизации и автомобильного транспорта». Без письменного решения сетевой организации строительство капитальный ремонт, реконструкция и снос зданий и сооружений запрещается.

Как следует из сообщения ПАО «Ростелеком» согласно представленному истцом плана устройства жилого дома на земельном участке в зону производства земляных работ и посадки здания попадают линейно-кабельные сооружения связи Камчатского филиала ПАО «Ростелеком», принадлежащие ему на праве собственности. В соответствии с «Правилами охраны линий и сооружений связи», утвержденных Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ все ЛКС подлежат обязательному сохранению. Согласование работ на указанном участке возможно только при условии выноса существующих ЛКС за пределы зон строительства с соблюдением охранной зоны – 2 метра от оси в обе стороны.

Таким образом, использование части земельного участка, где расположены инженерные сооружения МУП ПКГО «Управление механизации и автомобильного транспорта» и ПАО «Ростелеком» под строительство индивидуального жилого дома невозможно.

Установив, что арендованный истцом у ответчика земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению в полном объеме (под строительство жилого дома), в связи с прохождением в границах земельного участка инженерных сетей, с момента заключения договора аренды, при этом указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о расторжении заключенного договора аренды и удовлетворяет их в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

                                                         РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░        ░░░░░░░            ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «20» ░░░░░░░ 2017 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░░░