Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3214/2010 ~ М-2227/2010 от 13.07.2010

Дело № 2- 3214/10

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20.08 2010 года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего Сытик А.Л.

при секретаре Ткаченко М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Голуновой О.В. к юл1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Голунова О.В. предъявила исковые требования к юл1 о признании за ней права собственности на xx доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в xx-этажном жилом доме строительный xx строительный расположенном в НСО ..., ... по ... .... стр.

В обоснование указала, что между ним и ответчиком первоначально xx.xx.xxxx года был заключен предварительный договор о строительстве для нее ответчиком квартиры для нее в xx-этажном жилого дома по адресу НСО ..., ... по ... оплатила полную стоимость объекта долевого строительства в размере xx рублей, чем выполнила обязательства по предварительному договору в полном объеме. xx.xx.xxxx года ответчиком был заключен с нею основной договор долевого участия в строительстве квартиры xx общей площадью 78,90 кв.м. с учетом площади балкона на 4 этаже блок секции xx в осях А-Г, 10-14. Договор прошел регистрацию в юл2. Срок передачи квартиры был согласован xx.xx.xxxx. До настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по заключению с ним договора участия долевого строительства и передаче указанного офиса в собственность истца, дом в эксплуатацию не сдан, но фактически он построен, возведены наружные стены многоэтажного жилого дома, устроена кровля дома, установлены окна и возведены межквартирные и межкомнатные стены и указанный офис, как объект недвижимого имущества существует, но строительство ответчиком закончено не будет в связи с объявлением ответчика банкротом и прекращением строительства из за отсутствия денежных средств на достройку дома.. Просит признать договор долевого участия в строительстве с ответчиком заключенным, и признать за ней в судебном порядке право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. права ее как инвестора нарушаются, дом может быть реализован по долгам ответчика перед другими кредиторами, должником которых истица не является, и не может иным способом защитить свои права на вложенные в строительство денежные средства и построенный на них объект недвижимости.

Истец Голунова О.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, с участием представителя .

Представитель истца по доверенности в суд не явилась, просила рассматривать дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика юл1 в судебное заседание не явился, ответчик извещен надлежащим образом.

Суд, оценив в совокупности письменные доказательства и исковое заявление, приходит к выводу, что исковые требования истца к ответчику являются обоснованными, и удовлетворяет их по ниже приведенным мотивам и основаниям.

Судебным разбирательством установлено, что xx.xx.xxxxг. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор xx об участии в долевом строительстве. По его условиям стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве 10 этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, центральным тепловым пунктом, трансформаторной подстанцией по адресу (строительный) ..., ... ... юл1, с последующей передачей истцу в дальнейшем квартиры xx строительный расположенных в осях 1-., расположение и очертание которой согласованы и подписаны в приложении к договору, подробно согласован предмет договора ( приложение xx), согласован также и подписан сторонами размер цены основного договора - стоимости денежного вклада инвестора в долевое участие в строительство xx рублей( п.2.2.), срок строительства, сдачи в эксплуатацию xx.xx.xxxx года, и срок передачи построенного объекта дольщику не позднее 30 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию, гарантии качества( п.2.5.)

Истец во исполнение принятых обязательств по заключению основного договора, внесла в юл1 xx рублей по предварительному договору, и они приняты и освоены ответчиком в строительстве, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и фактом постройки дома с находящимся в нем предназначенным истице помещением, на запроектированном и согласованном сторонами месте, уточненная скорректированная площадь которого по представленным документам и проектной декларации.

Разрешение на строительство дома было получено ответчиком позднее xx.xx.xxxx года, чем приняты денежные средства от истца.

Однако, после получения разрешения на строительство, ответчик заключил с истцом основанной договор долевого участия в строительстве xx от xx.xx.xxxxгода, прошедший государственную регистрацию в юл2 xx.xx.xxxx года, и является действительным. Площадь объекта строительства квартиры xx строительный на 4 этаже блок секции xx в осях А-Г,10-14 сторонами была согласована в договоре как xx кв.м. у учетом площади балкона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Анализируя условия договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что инвестором был заключен по своей природе договор долевого участия в строительстве в целях приобретения для жилой квартиры и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой за строительство квартиры

В связи с чем, судом установлено, что истцом полностью выполнены договорные обязательства перед ответчиком по оплате доли в строящемся доме за причитающейся ей квартиры, и она вправе требовать в силу ст. 35, 46 Конституции РФ, ст. 12 ГК РФ защиты нарушенных ответчиком прав в судебном порядке, единственно возможным в данной ситуации способом при прекращении строительства в силу безденежности ответчика и отсутствия денежных средств даже для оплаты конкурсного управляющего, в связи с чем было прекращена процедура банкротства ответчика, что явно свидетельствует и о невозможности достройки дома ответчиком, предмета строительства, построенного на денежный вклад истицы, и как видно из списка вкладчиков долевого строительства из Единого реестра прав на недвижимое имущество, права на построенный спорный объект никому не отданы, и он предназначен для передачи истице, оплатившей его строительство.

В данной ситуации, истица может защитить свои нарушенные права только путем признания в судебном порядке путем признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве которую она оплатила, и которая возведена на ее деньги, поскольку ответчик не сможет исполнить полностью свои обязательства по достройке дома и вводу его в эксплуатацию с передачей квартиры истице, которые явно неисполнимы в сложившейся ситуации с консервацией строительства дома ответчиком в связи с безденежностью и невозможности доведения строительства до сдачи в эксплуатацию, что требует значительных финансовых средств. Ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения условий договора по срокам строительства и продолжения строительства дома.

.Судом установлено, что строительство жилого 10-этажного дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, центральным тепловым узлом, трансформаторной подстанцией в ... ... по ... велось застройщиком юл1 осуществлялось на основании выданных разрешения на строительство от xx.xx.xxxx года и последующих разрешений на продление строительства и внесение изменений в ранее выданное разрешение.

Согласно изменениям в архитектурно-планировочное задание xx вносимых Главным управлением архитектуры и градостроительства юл3 в редакции от xx.xx.xxxx года, xx.xx.xxxx года, xx.xx.xxxx года выданного на проектирование двух многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками, центрального теплового пункта и трансформаторных подстанций по ... в ..., 1 очередь строительства состоит из 1-го пускового комплекса - блок секция xx, 2-го пускового комплекса блок секция xx с помещениями общественного назначения, 3-го пускового комплекса, подземная автостоянка, 4-го пускового комплекса, центральный тепловой пункт, трансформаторная подстанция.

Судом установлено из представленных документов, что указанный объект строительства расположен на земельных участках, частично находящихся в собственности ответчика, а частично предоставленных ответчику юл3 по договору аренды.

На основании совокупности данных документов, суд приходит к выводу, что строительство осуществлялось юл1 двумя очередями строительства, 1-я очередь строительства представляет собой жилой 10-этажный дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, центральным тепловым узлом, трансформаторной подстанцией в ... ... по ..., для целей строительства ответчику были оформлены все необходимые разрешительные документы, и произведен отвод земельного участка.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» xxФЗ, вступившего в законную силу с xx.xx.xxxx года, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, построив объект недвижимости на средства истца, в силу ст. 218 ГК РФ и вышеуказанных правовых норм в их смысловой взаимосвязи, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязательно в порядке ст. 703 ГК РФ передает права на нее заказчикам.

В силу ст. 1-5,12 закона xxФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» xxФЗ, законодателем установлено, что у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом, как законченный строительством объект не сдан, договорный срок строительства истек xx.xx.xxxx года, а следовательно, причитавшаяся истице квартира является частью объекта незавершенного строительством, построенного, в том числе, на денежные средства истца пропорционально его оплаченной и возведенной доли построенного объекта.

Судебным разбирательством установлено, что 1-й и 2-й пусковые комплексы I-й очереди строительства образуют единый и неделимый объект недвижимости - 10-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения в ... ... по ... на пересечении с ... администрации ... ... от xx.xx.xxxx г. xxод присвоен адрес - ...тр.

Согласно Акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от xx.xx.xxxx года, основные работы по возведению 10-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземная автостоянка, центральный тепловой пункт, трансформаторная подстанция на земельных участках площадью xx га и xx га /1-й пусковой комплекс - блок-секция xx и 2-й пусковой комплекс - блок секция xx с помещениями общественного назначения/ по адресу: ..., ..., ... стр. выполнены на 100 %, невыполненными остаются работы по внутренней и внешней отделке, а также по проведению сетей.

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте - строящемся как жилой дом по ... стр., в котором построена и квартира, причитающаяся по договору для истца, возведенная на ее денежные средства, полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир и офисов выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится и квартира, причитающаяся истице, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений, что также требует дополнительного финансирования.

Однако, денежных средств для ввода дома в эксплуатацию и достройки у ответчика нет, что явно видно из факта прекращения процедуры банкротства в отношении ответчика Арбитражным судом НСО определением от xx.xx.xxxx года по мотиву отсутствия денежных средств даже на оплату Арбитражного управляющего, из текста которого видно, что денежные средства у предприятия отсутствуют, возможность получения денежных средств отсутствует, дебиторская задолженность xx тыс. рублей невозможна к взысканию. Чем полностью доказаны доводы истца о нарушении ее законных прав ответчиком, и что объективно строительство не будет завершено ответчиком.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.

Согласно ст. 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной…Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако фактически отказывается от его дальнейшего исполнения ответчиком в связи с существенным нарушением условий договора по срокам строительства и обязательства довести строительство дома до его ввода в эксплуатацию, и требует признать право собственности за ним на идеальную долю в существующем объекте незавершенного строительства, созданном на его денежные средства. Такой односторонний отказ допускается законом xx ФЗ п. 1 п.п.1 ст. 9 при просрочке передачи объекта строительства дольщику строительства.. В связи с чем, истец, в силу вышеизложенного, и ст. 12 ГК РФ, ст. 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации Конституционного права на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства, являющиеся собственностью истца, как и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе поставить вопрос о передаче ему в собственность результата незавершенной работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства дольщика по договору об участии в долевом строительства с истцом, и что с учетом сложившихся обстоятельств и явной недостаточности денежных средств у ответчика для достройки дома и ввода его в эксплуатацию возможно - только путем судебного признания за истцом права собственности на причитающуюся истцу долю в возведенном объекте незавершенного строительства, возможна адекватная судебная защита нарушенных прав истца, позволяющего ей закончить с привлечением дополнительных денежных средств и подрядчиков совместно с другими дольщиками строительства, строительство до конца и ввести его в эксплуатацию, для регистрации возникших прав общей долевой собственности на него и долю в нем. О компенсации произведенных затрат ответчиком не заявлено, тем более, что по условиям договора и по платежным документам работа полностью оплачена инвестором-заказчиком.

Согласно договору об участии в долевом строительстве xx площадь квартиры, причитавшейся истцу после завершения строительства, расположенной на 4 этаже в блок секции осях А-Г, 10-14 строящегося 10-ти этажного жилого дома должна была составлять xx.м.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что по рабочему проекту с корректирующей пояснительной запиской и проектной декларации сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений( офисов),не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в двух блок секциях жилого дома по ... строительный xx должна составлять xx кв., общая площадь квартиры, возводимой на инвестиционный внос по условиям договора между истцом и размеров построенного фактически дома и причитавшейся истцу в нем, доля истца составляет xx кв.м. их соотношение будет составлять xx= xx, на вышеуказанные идеальные доли подлежит признание за истцом право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства.

В связи с вышеизложенным, устраняя нарушение законных прав истца причиненных недобросовестным поведением ответчика и существенным нарушением договорных обязательств ответчиком, суд признает за истицей право собственности на вышеуказанную долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - 10-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения по ... строительный xx на пересечении с ... в ... ....

Учитывая изложенное, удовлетворяя исковые требования истца, в силу ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход местно бюджета с ответчика юл1 в возмещение расходов по оплате государственной пошлине xx рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░1 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ xx ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ 10 ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ xx ░░ ... ░ ... ....

░░░░░░░░ ░ ░░1 ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ xx ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░

.░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░..

░░░░░ ░░░░░ ░.░.