Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-389/2021 ~ М-272/2021 от 16.03.2021

УИД 36RS0010-01-2021-000437-57

2-389/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск                                                         14 мая 2021 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи                        Хабибулиной С.В.,

при секретаре                                                    Щербатых Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Окуневой Людмилы Владимировны к Закрытому акционерному обществу «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности на объект незавершенный строительством,

установил:

Окунева Л.В. обратилась в Борисоглебский городской суд Воронежской области с иском, в обоснование которого указывает, что 28.02.2014 между ней и закрытым акционерным обществом «Переселенческая организация ТЭПЦ «ХОКО» (ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО») был заключен договор купли - продажи незавершенного строительством объекта (жилого дома) готовностью 11%, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому она приобрела незавершенный строительством объект и оплатила его стоимость в размере 100 000 рублей.

Вместе с тем, то обстоятельство, что ответчик в установленном законом порядке не зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества готовностью 11%, расположенный по адресу: <адрес>, в настоящее время препятствует истцу в регистрации прав на приобретенную им недвижимость в установленном законом порядке.

С учетом изложенных обстоятельств, истец просит признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11 %, расположенный по адресу: <адрес>; признать действительным договор купли-продажи указанного объекта, заключенный 28.02.2914 года между ней и ответчиком; признать за ней право собственности на указанный объект по договору купли-продажи от 28.02.2014 года.

В ходе судебного разбирательства Окуневой Л.В. были представлены уточненные исковые требования. Истец просила признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11 %, расположенный по адресу: <адрес>; признать заключенным (действительным) договор купли-продажи указанного объекта, заключенный 28.02.2914 года между ней и ответчиком; признать переход права собственности на спорный объект недвижимости от ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» к Окуневой Л.В.

Истец Окунева Л.В., представитель ответчика ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие. Ответчиком представлено заявление о признании иска.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Борисоглебского городского Совета народных депутатов Исполнительного комитета № 751 от 25.09.1990 определен земельный участок для строительства объектов жилищного (около 300 одно-двух этажных домов) и социально –культурного назначения Творчесокму экспериментальному производственному центру «ХОКО» в проектируемом восточном жилом районе города Борисоглебска.

14.12.1990 Борисоглебским городским Советом народных депутатов исполнительного комитета было принято решение № 933: с целью обновления проектной документации по восточному жилому району согласно СНиП 2.07.02-89 «Градостроительство, Планировка и Застройка городских и сельских поселений» заказчиком проекта застройки восточного жилого района определен творческий экспериментально-производственный центр «ХОКО». В границах I и II квартала указанному юридическому лицу выделено 300 участков для собственного и городского строительства, согласно решению горисполкома №751 от 25.09.1990.

Судом установлено, что 20.02.1992 постановлением Главы Администрации Борисоглебского района и города Борисоглебска №240 зарегистрировано АО закрытого типа «Творческий экспериментально - производственный коммерческий центр «ХОКО», созданное на базе ТЭПКЦ «ХОКО», с определением основных видов деятельности.

05.10.1993 АО ТЭПКЦ «ХОКО» Инспекцией государственного архитектурно - строительного надзора Воронежской области дано разрешение на выполнение строительных, монтажных работ на 300 жилых домов и объектов социального культуры.

23.05.1994    года постановлением администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района № 607 осуществлено распределение земельных участков, отведенных АО ТЭПКЦ «ХОКО» во II и VI кварталах Восточного жилого района (39.7864 га) в пропорциях: администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района - 30%; АО ТЭПКЦ «ХОКО» - 70%.

10.08.1995    года постановлением администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района № 1014 от АО ТЭПЦ «ХОКО» дополнительно был отведен земельный участок площадью 57 085 кв.м. для жилой застройки во втором квартале Восточного жилого района г. Борисоглебска.

28.02.1997 постановлением администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района № 243 «Об изъятии земельного участка в муниципальный фонд» решено изъять у АО ТЭПКЦ «ХОКО» в муниципальный фонд земельный участок площадью 1,11 га в Восточном жилом районе (II и VI квартал) с последующей компенсацией земель в других кварталах Восточного жилого района г. Борисоглебска. Площадь земельного участка, принадлежащая АО ТЭПКЦ «ХОКО» после изъятия, составит 30,14 га.

07.04.1997 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Борисоглебского района АО ТЭПКЦ «ХОКО» было выдано свидетельство № 12432 на право бессрочного (постоянного) пользования землей в городе Борисоглебске Воронежской области на земельный участок площадью 30,14 га для строительства и эксплуатации жилых домов кварталов №№ 2 и 6 Восточного жилого района в г. Борисоглебске.

Постановлением администрации города Борисоглебска - района № 404 от 07.04.1998г. было изменено название Переселенческой организации закрытого акционерного общества «Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» на закрытое акционерное общество «Переселенческая организация творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» и зарегистрирован устав в новой редакции.

30.04.1998 администрацией города Борисоглебска-района ЗАО «Переселенческая Организация ТЭПКЦ «ХОКО» выдано свидетельство о государственной регистрации предприятия (регистрационный № 11), с указанием первоначальной регистрации 20.02.1992.

В судебном заседании установлено, что в ходе выполнения строительно- монтажных работ АО ТЭПЦ «ХОКО (в настоящее время - ЗАО «Переселенческая Организация ТЭПКЦ «ХОКО») на земельном участке был возведен объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, строительство которого в настоящее время не завершено; степень готовности объекта - 11%. Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом от 25.02.2021, копия которого представлена в материалы дела.

23.02.2014 года заседанием Наблюдательным Совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» принято решение продать незавершенный строительством объект (жилой дом) готовностью 11%, расположенный на земельном участке площадью 900 кв.м, по адресу: <адрес>, за 100 000 (сто тысяч) рублей Окуневой Людмиле Владимировне. Оформление документов возложить на покупателя.

Судом установлено и это подтверждается материалами дела, что 28.02.2014 между ЗАО «ПО ТЭПЦ «ХОКО» в лице генерального директора ФИО1, действующего на основании устава, и Окуневой Людмилой Владимировной был заключен договор купли - продажи указанного объекта за 100 000 (сто тысяч) рублей, переданных истцом ответчику согласно п.3 договора при его подписании. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлены по подписанному сторонами акту приема-передачи от 28.02.2014 года.

Из представленной в материалы дела копии уведомления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области от 28.10.2020 следует, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно справке № 111 от 26.02.2021., выданной БТИ Борисоглебского района, по материалам инвентарного дела №, хранящегося в архиве Бюро технической инвентаризации Борисоглебского района Воронежской области объект, расположенный по указанному адресу, 26.02.2021 поставлен на государственный технический учет поставлен, собственником значится Окунева Л.В.

Заключенный между сторонами договор никем не оспаривается, однако вторая сторона- продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права.

Согласно части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ (то есть до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до вступления в силу Закона N 122-ФЗ применялся действовавший порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Постановлением Совета Министров СССР от 10.02.1985 N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" предусматривалось, что государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществлялся по единой системе на основе регистрации и технической инвентаризации.

В соответствии с Инструкцией о порядке регистрации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 N 380, функции по технической инвентаризации и регистрации жилищного фонда осуществляли бюро технической инвентаризации.

С момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ и до 01.01.2000 согласно пункту 2 статьи 32, пункту 2 статьи 33 Закона N 122-ФЗ (в редакции до 01.01.2017) субъекты Российской Федерации поэтапно вводили систему государственной регистрации прав и использовали для государственной регистрации прав органы (организации), осуществлявшие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Учитывая, что спорный объект недвижимости был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации, соответственно право собственности у юридического лица возникло.

Кроме того, Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Как указано в п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), хозяйственное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, установленном ст. 11 данного федерального закона, со всеми изменениями состава и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" реорганизация юридического лица в форме преобразования считается завершенной с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица, а преобразованное юридическое лицо - прекратившим свою деятельность.

В абзаце пятом п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что акционерное общество, созданное в процессе преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Таким образом, поскольку общество создано в порядке приватизации государственного имущества в соответствии с Законом N 178-ФЗ, общество с даты его государственной регистрации в качестве юридического лица (30.04.1998.) стало собственником спорного объекта недвижимости.

Истец ставил требование о признании права собственности за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО».

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу части 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

На основании части 1 статьи 38 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик.

Исходя из правоприменительного толкования указанных норм процессуального права, под ответчиком понимается лицо, чьи действия или бездействие повлекли нарушение прав истца.

Учитывая, что по смыслу действующего законодательства истец не обладает правом заявлять требования от имени ответчика, требование Окуневой Л.В. о признании права собственности на спорный объект недвижимости за ответчиком не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснены следующие законоположения, применимые по настоящему делу.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая регистрация не была осуществлена.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства могут быть преодолены законным способом - предъявлением требования о государственной регистрации договора, перехода права на основании данного договора.

Разрешая спор, суд, руководствуясь указанными нормами и разъяснениями, исходит из того, что договор купли-продажи незавершённого строительством объекта заключен и исполнен сторонами в полном объеме, объект находится в фактическом владении истца, препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю явилось уклонение продавца от регистрации перехода права.

При этом, согласно пункту 63 постановления Пленума N 10/22, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, Окунева Л.В., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за объект недвижимости в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

           решил:

Удовлетворить исковые требования Окуневой Людмилы Владимировны частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 28.02.2014, заключенному между закрытым акционерным обществом «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» и Окуневой Людмилой Владимировной на незавершенный строительством объект (жилой дом) готовностью 11 %, расположенный по адресу: <адрес>, от закрытого акционерного общества «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» к Окуневой Людмиле Владимировне.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение является основанием для регистрации за Окуневой Людмилой Владимировной права собственности на незавершенный строительством объект (жилой дом) готовностью 11 %, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде через Борисоглебский городской суд Воронежской области.

Председательствующий              подпись                                С.В. Хабибулина