Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5185/2016 ~ М-4474/2016 от 25.08.2016

№ 2-5185/16 <данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2016 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Волощенко Р.О.,

с участием:

представителя истца департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Скрынникова Р.А.,

представителя ответчика Радиновича М. по доверенности Алгазиновой Е.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Радиновичу Марко о взыскании по договору аренды земельного участка №/мз от ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендной плате за период с 10 ноября 2015 года по 30 июня 2016 года в размере 158977,25 рублей, пени за период с 26 января 2016 года по 29 июня 2016 года в размере 19160,80 рублей,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 10 июня 2005 года между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ЗАО «Югос» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №/мз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1698 кв.м, целевое назначение – административное здание и реконструкция здания ресторана; в ходе рядок сделок ДД.ММ.ГГГГ Радинович Марко приобрел право собственности на объект незавершенного строительства (нежилое здание) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; с учетом изложенного ответчик стал арендатором по договору аренды №/мз от ДД.ММ.ГГГГ, его доля на земельный участок составляет 980,88 кв.м из общей площади 1698 кв.м.; в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 10 ноября 2015 года по 30 июня 2016 года в размере 158977,25 рублей; в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, ответчику начислены пени за период с 26 января 2016 года по 29 июня 2016 года размер которых составил 19160,80 рублей (л.д. 4-9).

В судебном заседании представитель истца департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности Скрынников Р.А. поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика Радиновича М. по доверенности Алгазинова Е.Э. возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 73-75), дополнительно пояснив, что ответчик не является стороной договора аренды земельного участка.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании постановления администрации города Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ЗАО «ЮГОС» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №/мз от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 698 кв.м., разрешенное использование - административное здание и реконструкция здания ресторана.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/мз, по условиям которого внесены изменения в вышеупомянутый договор аренды, а именно, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости (объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 194,5 кв.м, степень готовности 55%, инв. №, лит. А1, адрес объекта: <адрес>, условный №) в преамбуле договора фразу: «закрытое акционерное общество «ЮГОС», в лице генерального директора ФИО2, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «арендатор» исключить; считать стороной «арендатор» по договору аренды – ФИО1. Для ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ году устанавливается арендная плата пропорционально доле в собственности на строение 100%, что составляет 429135,37 руб. (л.д. 71-72).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, инв. №, лит. 1А, расположенный по адресу: <адрес>, на праве собственности принадлежит Радиновичу Марко, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем имеется запись в ЕГРП за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-24).

В соответствии с главой 24 ГК РФ, Федеральным законом от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. № 59-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже»; Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 г. № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения от 02.10.2007 г., заключенного между администрацией городского округа г. Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области, состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по договору аренды земельного участка №/мз от ДД.ММ.ГГГГ. главному управлению государственного имущества Воронежской области.

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008г. № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу п. 1.3. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как правопреемник главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.

На основании п. 3.4. Договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

По расчетам истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №/мз от ДД.ММ.ГГГГ за период с 10 ноября 2015 года по 30 июня 2016 года в размере 158 977,25 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области ответчику направлено уведомление-предупреждение №-п/16 о необходимости уплатить задолженность в размере 158 977,25 рублей по арендным платежам по договору №/мз от ДД.ММ.ГГГГ за период с 10.11.2015 года по 30.06.2016 года, пени в сумме 19 160,80 рублей за период с 26 января 2016 года по 29 июня 2016 года.

В добровольном порядке задолженность не была погашена.

В своих возражениях ответчик ссылается на отсутствие перехода к Радиновичу М. прав арендатора земельного участка, поскольку в спорный период с ответчиком не был заключен договор аренды либо дополнительное соглашение к нему, в подтверждение чему в материалы дела представлена переписка с истцом (л.д. 84-88).

Вместе с тем, согласно ответу департамента №з от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчику было отказано в замене стороны по указанному выше договору (имевшему срок действия до ДД.ММ.ГГГГ) по причине невозможности продления договоров аренды земельным участков для проектирования и строительства объектов недвижимости (л.д. 85-86).

В предоставлении участка под принадлежащим ответчику объектом недвижимости Радиновичу М. истцом было отказано по причине нахождения на испрашиваемом земельном участке иных строений, на которые не представлены правоустанавливающие документы (л.д. 84).

Как следует из содержания в последующем заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на испрашиваемом участка расположены объекты недвижимости, незавершенные строительством: лит 1А, площадью 194,5 кв.м., процент готовности – 55, лит. А1, А, А2, площадью 142,2 кв.м., процент готовности 91-96 (л.д. 89-90).

Согласно объяснениям участников процесса указанные решения департамента ответчиком не обжаловались.

В силу ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ (в редакции на дату заключения договора купли-продажи) закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК и пункта 1 статьи 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п.п. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Отношения сторон на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ урегулированы договором аренды земельного участка (глава 24 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Приобретая права по договору аренды земельного участка, покупатель недвижимости в силу абзаца второго пункта 3 ст. 552 ГК РФ приобретает и корреспондирующие праву обязанности из договора аренды земельного участка (перемена лица в договоре аренды). Такая правовая позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года.

С учетом изложенного, к ответчику Радиновичу М. перешли права и обязанности по договору аренды в силу прямого указания закона вне зависимости от того, были ли они переоформлены путем заключения допсоглашения к существующему договору или оформлены новым договором. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке.

Вышеуказанная переписка между сторонами не может служить основанием невозможности использования земельного участка и оплаты его использования.

По смыслу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ (в предыдущей редакции) обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на данном земельном участке, возлагается на нового собственника объектов недвижимости. До этого момента обязанность по внесению арендной платы лежит на прежнем собственнике объектов недвижимости.

На основании п. 3.4. Договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за последний квартал не позднее 1 декабря текущего года.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Представитель ответчика в судебном заседании ссылался на то, что расчет арендной платы произведен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 14 304 512,34 рублей.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области по № кадастровая стоимость данного земельного участка установлена равной рыночной и соответствует 2 403 711 рублей (л.д. 136-141).

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимаются сведения о его стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки земель и внесенные в государственный кадастр недвижимости (п. 5 ст. 4, п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости», глава 111.1 « Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».)

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом N 135-Ф3.

Пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений ст.ст. 16, 17 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости», ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения её органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости с момента вступления в силу соответствующего судебного решения.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение Арбитражного суда Воронежской области по делу №№, которым в отношении земельного участка, являющегося спорным, с кадастровым номером №, общей площадью 1698 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость установлена в размере 2 403 711 рублей, что соответствует его рыночной стоимости.

Департаментом в связи с представленными доказательствами изменения в судебном порядке размера кадастровой стоимости земельного участка представлен суду перерасчет арендной платы за период с 10 ноября 2015 года по 30 июня 2016 года, задолженность по нему составила 129 834,57 рублей (л.д. 163).

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 3.6. Договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

На сумму задолженности истцом были начислены пени ответчику.

Изучив расчет суммы пени с учетом решения Арбитражного суда по делу об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере 2403711 рублей (л.д. 163), суд находит, что он произведен в соответствии с законом и договором, является арифметически верным. Контррасчет взыскиваемых сумм ответчиком в судебное заседание не представлен.

Таким образом, с ответчика Радиновича М. подлежит взысканию пени за период с 26 января 2016 года по 29 июня 2016 года в размере 14614,55 рублей.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п.п. 8 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с учетом размера взысканных судом денежных средств, с ответчика Радиновича М. подлежит взысканию в доход муниципального бюджета государственная пошлина в размере 4088,96 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Радиновича Марко в пользу департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по договору аренды земельного участка №/мз от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате за период с 10 ноября 2015 года по 30 июня 2016 года в размере 129834,57 рублей, пени за период с 26 января 2016 года по 29 июня 2016 года в размере 14614,55 рублей, всего 144449,12 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Радиновича Марко в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 4 088,96 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья С.А. Панин