Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1829/2015 ~ М-1095/2015 от 06.03.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Центральный районный суд г. Тольятти в составе председательствующего Серикова В.А.,

при секретаре Козловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Фоменко Л.Е. к мэрии г.о. Тольятти о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

    Фоменко Л.Е. обратилась в суд с иском к мэрии г.о. Тольятти о регистрации перехода права собственности от ООО «ВС-Компани» к Фоменко Л.Е. на объекты недвижимого имущества: склад масла, расположенный по адресу: <адрес> и углубленный склад, расположенный по адресу: <адрес>.

    В обоснования заявленные требований истица указала, чтоДД.ММ.ГГГГ Фоменко Л.Е. заключила с ООО «ВС-Компани» договор купли-продажи недвижимого имущества: склад масла, расположенный по адресу: <адрес> и углубленный склад, расположенный по адресу: <адрес>.

    Фоменко Л.Е. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные объекты на основании вышеназванного договора купли-продажи. В регистрации перехода права собственности было отказано в связи с тем, что не подано заявление о регистрации перехода права от второй стороны по договору, не представлены на регистрацию два оригинала договора купли-продажи, договор купли-продажи не содержит указания на наличие обременения продаваемого имущества (договор залога недвижимости), нет согласия залогодержателя на совершение сделки и отсутствует решение об одобрении крупной сделки общим собранием продавца.

    Истица в полном объеме выполнила обязанности по договору купли-продажи. Спорные объекты недвижимости были переданы истице по акту приема-передачи. Однако, зарегистрировать право собственности на данные объекты недвижимого имущества истица не может по не зависящим от нее причинам, поскольку продавец имущества- ООО «ВС-Компани» ликвидирован, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. Именно по причине ликвидации продавца в Управление Росреестра по Самарской области не были представлены заявление от продавца о регистрации перехода права и второй экземпляр договора купли-продажи.

    Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на указанные объекты недвижимости до настоящего времени зарегистрированы за ООО «ВС-Компани».

    О наличии обременения в отношении данных объектов недвижимости- договоров залога, по которым залогодержателем является ЗАО КБ «ФИА-Банк» истица не знала на момент заключения договора. В настоящее время ЗАО АКБ «ФИА-Банк» залогодержателем имущества не является, поскольку в рамках дела о банкротстве ООО «ВС-Компани» отказался оставить указанное имущество, которое не было реализовано в ходе торгов, за собой.

    Согласно п.1 ст. 148 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» нереализованное имущество должника подлежит передаче в орган местного самоуправления. В силу п.2 той же статьи не позднее чем через тридцать дней с даты получения соответствующего акта о передаче имущества должника орган местного самоуправления или федеральный орган исполнительной власти принимают, указанное в п.1 настоящей статьи имущество и несут расходы на его содержание.

    На сегодняшний день оговоренное имущество мэрией г.о. Тольятти не принято, что свидетельствует об отсутствии заинтересованности в имуществе, а также об отсутствии имущественного спора.

    Отсутствие государственной регистрации права нарушает прав истицы, поскольку не позволяет ей в полной мере осуществлять свои права в отношении приобретенного ею по договору имущества.

    На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 218, 131, 549, 551 ГК РФ просит зарегистрировать переход права собственности от ООО «ВС-Компани» к Фоменко Л.Е. на следующее имущество: склад масла, расположенный по адресу: <адрес> и углубленный склад, расположенный по адресу: <адрес>.

    В судебном заседании представитель истца Елисеев К.Б. заявленные исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям.

    Представитель ответчика Лисовая Д.В., действующая на основании доверенности, против удовлетворения иска возражала, поскольку мэрия г.о. Тольятти не является стороной по договору, на основании которого истица просит зарегистрировать переход права на имущество. Кроме того, договор купли-продажи между ООО «ВС-Компани» и Фоменко Л.Е. был заключен в ДД.ММ.ГГГГ, а в суд о регистрации перехода права истица обратилась в ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Также истцом не представлено доказательства оплаты, приобретенного имущества. Кроме того, представитель ответчика пояснила, что в материалах дела имеются документы, подтверждающие факт самовольной реконструкции ООО «ВС-Компани» одного из спорных объектов недвижимого имущества- склад масла, расположенный по адресу: <адрес>. В удовлетворении требований ООО «ВС-Компани» о признании за ним права собственности на данный реконструированный объект было отказано.

    На основании изложенного, просит в иске отказать.

    Представитель третьего лица АО «ФИА-Банк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Третьим лицом представлен письменный отзыв на иск, в котором третье лицо указывает, что поименованное истцом имущество принадлежало на праве собственности ООО «ВС-Компани» и находилось в залоге у банка на основании договоров залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ года.

    Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВС-Компани» было признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства отсутствующего должника и в отношении общества было открыто конкурсное производство.

    Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ требования банка были включены в реестр требований кредиторов ООО «ВС-Компани» как обеспеченные залогом, в том числе залогом вышеуказанного имущества.

    В ходе конкурсного производства имущество продавалось на торгах в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно отчету конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ имущество было продано на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу.

    В настоящее время банк залогодержателем спорного имущества не является, интересы банка заявленными требованиями не затрагиваются.

    Третье лицо Назарова Л.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

    Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

    Судом установлено, что ООО «ВС-Компани» принадлежало право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: склад масла, расположенный по адресу: <адрес> и углубленный склад, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 41-43).

    Из пояснений представителя истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ВС-Компани» и Фоменко Л.Е. был заключен договор купли-продажи №, согласно которому ООО «ВС-Компани» продает, а Фоменко Л.Е. покупает склад масла, расположенный по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ВС-Компани» и Фоменко Л.Е. был заключен договор купли-продажи №, согласно которому ООО «ВС-Компани» продает, а Фоменко Л.Е. покупает углубленный склад, расположенный по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты>.

    В подтверждение данных доводов истцом представлены соответствующие договора (л.д. 19, 22).

    Представитель истца пояснил, что указанное имущество было передано Фоменко Л.Е. по актам приема-передачи (л.д.21, 24), однако Фоменко Л.Е. не может зарегистрировать свое право на указанное имущество ввиду того, что ООО «ВС-Компани» ликвидировано.

    Факт ликвидации ООО «ВС-Компани» подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 25-26).

    Из сообщения об отказе в государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ явствует, что Фоменко Л.Е. обратилась с заявлением о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ и в регистрации права ей было отказано ввиду того, что с заявлением о регистрации права обратилась только одна сторона по договору и представлен только один экземпляр подлинного договора купли-продажи, что является нарушением п.1 ст. 16, п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и сделок с ним. Кроме того, основанием для отказа в регистрации права истица послужило то, что договор купли-продажи составлен без указания того, что продаваемое имущество состоит в залоге, что является нарушением абз. 7 п.1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также не имеется согласия залогодержателя на продажу данного имущества, наличие которого предусмотрено ст. 37 указанного федерального закона. Государственный регистратор также сослался на то, что на регистрацию не представлены документы об одобрении сделки общим собранием участников ООО «ВС-Компани» и документы, позволяющие определить размер сделки для ООО «ВС-Компани» (л.д. 9-18).

    В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ/Постановления ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

    По смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций иск о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при уклонении одной из сторон договора от регистрации может быть удовлетворен тогда, когда единственным основанием для отказа в государственной регистрации права является уклонение одной из сторон по договору. Между тем, из отказа в осуществлении государственной регистрации права явствует, что истцу отказано в регистрации права не только в связи с отсутствием заявления второго участника сделки, но и по иным основаниям.

    Кроме того, с заявлением о государственной регистрации права Фоменко Л.Е. обратилась по истечении пяти с половиной лет после совершения сделок, после ликвидации продавца-стороны по сделкам, при этом истцом не представлено доказательств того, что ООО «ВС-Компани» уклонялось от регистрации перехода права непосредственно после совершения сделок, а истица, в тот период времени, предпринимала все необходимые меры для регистрации перехода права на спорное имущество.

    Кроме того, как установлено судом на основании представленных материалов дела, в том числе выписки из ЕГРП, и не оспаривалось сторонами по делу, спорное имущество: склад масла, расположенный по адресу: <адрес> и углубленный склад, расположенный по адресу: <адрес> на момент заключения договора между ООО «ВС-Компани» и Фоменко Л.Е. находилось в залоге у ЗАО «ФИА-Банк» на основании договоров залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ года.

    Из пояснений данных представителем истца, пояснений представителя АО «ФИА-Банк», данных в предшествующем судебном заседании и материалов гражданского дела явствует, что при заключении договоров купли-продажи спорного имущества согласие залогодержателя на его продажу получено не было.

    В силу ч.2 ст. 346 ГК РФ (в редакции на момент совершения договоров купли-продажи между истицей и ООО «ВС-Компани»), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Частью первой ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пункты 2.4 договоров залога предусматривали, что отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя не допускается (л.д. 108-115).

Таким образом, заключенные между истицей и ООО «ВС-Компани» договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в залоге, совершенные без согласия залогодержателя, не соответствовали требованиям, действующего на тот момент законодательства, что является основанием для признания этих договоров ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.

В силу ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Доводы истицы о том, что она не знала о наличии залога в отношении приобретаемого имущества, суд находит несостоятельными, поскольку обременение в виде залога было зарегистрировано в ЕГРП в 2007 года, т.е. до совершения представленных истицей договоров и данные сведения могли быть получены истицей.

Помимо этого, в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что ООО «ВС-Компани», будучи собственником недвижимого имущества- склад масла, расположенного по адресу: <адрес>, произвело самовольную реконструкцию указанного объекта недвижимого имущества. ООО «ВС-Компани» обращалось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на указанный реконструированный объект, однако в удовлетворении данных требований ООО «ВС-Компани» было отказано, что видно из постановления Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 273-275).

Таким образом, право собственности у ООО «ВС-Компани» на реконструированный объект недвижимого имущества не возникло, а следовательно, ООО «ВС-Компани» не имело право совершать сделку купли-продажи в отношении данного имущества.

Доводы представителя истца о том, что он просит зарегистрировать переход права на указанный объект, исходя из площади до реконструкции, суд находит несостоятельными, поскольку доказательств того, что указанный самовольно реконструированный объект был приведен в первоначальное состояние, суду не представлены.

Также следует принять во внимание, что решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВС-Компани» было признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства отсутствующего должника и в отношении общества было открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО «ВС-Компани» завершено. Согласно представленному отчету конкурсного управляющего спорное имущество после того, как оно не было реализовано с торгов и залогодержатель отказался оставить его за собой, было продано Назаровой Л.И. по договору купли-продажи (л.д., 161, 168, 173-174). Согласно документов, приложенных к отчету конкурсного управляющего, указанное имущество передано покупателю по акту приема-передачи (л.д. 175) и за него получены денежные средства по приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 176).

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что законные основания для удовлетворения заявленных истцом требований о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: склад масла, расположенный по адресу: <адрес> и углубленный склад, расположенный по адресу: <адрес> на основании договоров купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Фоменко Л.Е. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ года.

Председательствующий: