Решение по делу № 2-1949/2017 ~ М-1719/2017 от 25.05.2017

Дело № 2-1949/2017                                      .....

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Березники                                    07 августа 2017 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Бурдиной И.А.

при секретаре Шабалиной А.С.

с участием

представителя истца Старкова Д.Г. – Мелехина Е.А., действующего на основании доверенности от <дата>,

представителя ответчика Козлова А.С. – Коржовой Е.С., действующей на основании доверенности от <дата>,

представителя ответчика – Управления имущественных и земельных отношений администрации <адрес> – Ворошковой С.А., действующей на основании доверенности № от <дата>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску Старкова Д.Г. к Козлову А.С., Муниципальному образованию «<адрес>» в лице Управления имущественных и земельных отношений <адрес> о признании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, возложении обязанности подготовить технический план,

у с т а н о в и л:

Истец Старков Д.Г. обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности недействительным, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, возложении обязанности подготовить технический план. Иск обосновывается тем, что истец является собственником квартиры № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. В <дата> истцу стало известно, что Козлов А.С. приобрел у Управления имущественных и земельных отношений администрации <адрес>, действующего от имени Муниципального образования «<адрес>», по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от <дата> встроенное помещение (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес> (далее встроенное помещение). Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости и техническому паспорту встроенного помещения, Козлову А.С. в том числе, были проданы помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома № по <адрес>. такие как: помещения № коридоры, помещение № бойлер, помещения № лестничные клетки. Встроенное помещение общей площадью ..... кв.м было проинвентаризировано и впоследствии учтено в едином государственном реестре недвижимости как единое помещение. Таким образом, сделка по продаже этого помещения недействительна в целом, поскольку в состав проданного помещения входят помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Для реализации нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования необходимо внесение изменений в технические и правовые документы управления имущественных и земельных отношений администрации <адрес>. А именно: необходимо исключить из состава встроенного помещения площадью ..... кв.м все помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома по <адрес> – для чего необходима подготовка технического плана. Истец просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от <дата> встроенного помещения (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать нежилые помещения №, расположенные по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес> Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации <адрес> подготовить технический план, исключающий из встроенного помещения (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес>, все помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>

В судебном заседании истец уточнил исковые требования в части признания нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от <дата> встроенного помещения (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать нежилые помещения №, расположенные по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>. Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации <адрес> подготовить технический план, исключающий из встроенного помещения (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес>, все помещения, относящиеся к общему имуществу.

Истец Старков Д.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Мелехин Е.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивал, обосновал доводами, изложенными в исковом заявлении.

Ответчик Козлов А.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель ответчика Козлова А.С. - Коржова Е.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями была согласна, представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что Козлов А.С. является собственником объекта: встроенное помещение (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес> (далее – помещение). Указанное помещение Козлов А.С. приобрел у управления имущественных и земельных отношений администрации <адрес>, действующего от имени Муниципального образования «<адрес>». По договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от <дата> В <дата> Козлов А.С. проводил мероприятия для начала ремонтных работ. Далее, в <дата> ему стало известно о том, что один из собственников квартир, Старков Д.Г., обратился в Березниковский городской суд с требованиями о признании договора недействительным (ничтожным) в связи с тем, что проданное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>. Козлов А.С. обратился в ООО «.....» для определения действительно ли в проданном помещении имеется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, а также является ли помещение подвальным. Согласно выводам эксперта, помещения № являются общим имуществом многоквартирного дома, с расположенным в нем инженерным оборудованием и запорной арматурой, также сделаны выводы о несоответствии помещения признакам нежилого помещения. Кроме того, согласно плану помещения, доступ в помещение № осуществляется через лестничную клетку подъезда и помещение №, доступ в помещение № через лестничную клетку подъезда и помещение №, вход в помещение № через отдельный вход на улице и помещение №. Таким образом, эксплуатировать помещение полностью площадью ..... кв.м невозможно. Поскольку приобретенное помещение является единым объектом недвижимого имущества, и нет доказательств о возможности его раздела, считают требования Старкова Д.Г. обоснованными. Управлением имущественных и земельных отношений администрации <адрес> не представлено никаких доказательств, что спорное помещение до его продажи использовалось как нежилое и самостоятельное помещение, включая лестницы. Согласно заключению эксперта, лестницы всегда используются как общее имущество собственников помещений и иное использование недопустимо. В материалы дела представлен только технический паспорт по состоянию на <дата> Ранее инвентаризация помещения площадью ..... кв.м не проводилась, что свидетельствует о том, что в таких параметрах проданное помещение никогда не использовалось как самостоятельное. Включение в проданное помещение бойлера, коридоров, лестничных клеток и помещений с приборами учета в <дата> было незаконно. Козлов А.С. не может эксплуатировать помещение с приборами учета, запорной арматурой, инженерными коммуникациями, а также лестницы, как самостоятельные нежилые. Считают, что помещение площадью ..... кв.м по <адрес> в <адрес> является вспомогательным подвальным помещением и относится к общему имуществу собственников помещений в указанном многоквартирном доме (полностью либо в части). В связи с вышеизложенным, Козлов А.С. признает исковые требования Старкова Д.Г.

Представителем ответчика Козлова А.С. представлен дополнительный отзыв на исковое заявление, в котором представитель указала, что согласно представленным управлением имущественных и земельных отношений администрации <адрес> документам, в муниципальную собственность <адрес> было передано ..... кв.м нежилых помещений (Постановление Главы местного самоуправления <адрес> от <дата> №, Распоряжение комитета по управлению государственным имуществом от <дата> №-р, Постановление Главы местного самоуправления <адрес> от <дата>). Таким образом, у Управления отсутствовали какие-либо основания для регистрации права муниципальной собственности на помещение площадью ..... кв.м. Из представленных документов невозможно определить, где именно находятся нежилые помещения площадью ..... кв.м (возможно в части подвала, которая не вошла в ..... кв.м). Согласно представленному договору аренды в <дата> в аренду были переданы помещения площадью ..... кв.м, после чего в <дата> заключается дополнительное соглашение, в котором площадь изменяется на ..... кв.м (по результатам текущей инвентаризации). Инвентаризация помещения площадью ..... кв.м была проведена в <дата> г. Таким образом, Управление никогда не распоряжалось помещением площадью ..... кв.м по <адрес> в <адрес>.

Представитель ответчика Ворошкова С.А. в судебном заседании с исковыми требованиями была не согласна. Пояснила, что <дата> за Муниципальным образованием «<адрес>» было зарегистрировано право собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес>. Ранее данный объект был государственной собственностью. <дата> ЦТИ <адрес> было поручено составить технический паспорт на встроенное нежилое помещение по указанному адресу. <дата> УИЗО администрации <адрес> уведомило о торгах по продаже муниципального имущества без объявления цены. Срок предъявления заявок с <дата> по <дата> В торгах было шесть заявок и ..... участников, Козлов А.С. дал самую большую цену за данное имущество. <дата> комиссией по приватизации подведены итоги по продаже муниципального имущества. При составлении договора купли-продажи имущества Козлов А.С. был ознакомлен с техническими документами, договором купли-продажи. Никаких вопросов в связи с тем, что включено в данное нежилое помещение, у Козлова А.С. не возникало. <дата> с Козловым А.С. был заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности, встроенного нежилого помещения общей площадью ..... кв.м по <адрес>. На момент совершения сделки Козлов А.С. не возражал против заключения договора купли-продажи. Он осматривал данное помещение. <дата> помещение было передано Козлову А.С. Данный договор купли-продажи является законным и обоснованным. <дата> дом № по <адрес> заключением Межведомственной комиссии был признан аварийным и подлежащим сносу. Все собственники жилых помещений заключили соглашения, и им будет предоставлено другое жилое помещение. Срок отселения жильцов установлен до <дата>.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

<дата> между Управлением имущественных и земельных отношений <адрес>, действующим от имени Муниципального образования «<адрес>» на основании Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации <адрес>, и Козловым А.С. в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» заключен договор купли-продажи встроенного помещения (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес> (л.д.53-55).

В соответствии с п. 2.4 договора покупатель до проведения торгов ознакомлен с объектом продажи. Претензий к состоянию объекта не имеет.

Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за Козловым А.С. в Едином государственном реестре недвижимости <дата> (л.д.17).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Судом установлено, что в соответствии с Постановлением Главы местного самоуправления <адрес> № от <дата> в соответствии с постановлением Правительства «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность» № от <дата> и на основании ходатайства ОАО «.....» в муниципальную собственность принято, по состоянию на <дата>, жилой фонд и нежилые помещения в жилых домах ОАО «.....» площадью ..... кв.м (л.д.125-126).

Согласно распоряжению Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> № от <дата> предписано администрации ОАО «.....» совместно с администрацией <адрес> в месячный срок со дня подписания данного распоряжения осуществить прием-передачу объектов коммунально-бытового назначения в муниципальную собственность <адрес> (л.д.127).

Согласно списку зданий и сооружений, ОАО «.....» в муниципальную собственность передан многоквартирный дом № по <адрес> (л.д.128-131).

Спорное нежилое помещение в подвале жилого дома по <адрес> приобретено в муниципальную собственность на основании постановления Правительства «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность» № от <дата> Право собственности муниципального образовании на спорное помещение возникло в силу закона в связи с разграничением государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

Право собственности на встроенное помещение (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес> зарегистрировано за Муниципальным образованием городского округа «<адрес>» (л.д.62).

Из материалов инвентарного дела, технического паспорта по состоянию на <дата>, следует, что подвальное помещение включает: ..... – подвальное помещение, ..... – коридор, ..... – бойлер, с ..... по ..... помещение – не используется.

Согласно экспликации технического паспорта на встроенное помещение по <адрес> (лит.А) по состоянию на <дата> общей площадью ..... кв.м, назначение помещений указано: лестничная клетка – ..... подвальное помещение – .....; коридор – .....; бойлер – .....: помещения с ..... по ..... не используются (л.д.68-74).

Таким образом, встроенное нежилое помещение включает: лестничные клетки, коридоры, бойлер, подвальные помещения и неиспользуемые помещения.

В соответствии с Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Помещения, расположенные в подвале дома, не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное значение.

Спорное подвальное помещение в своем составе имеет помещения технического назначения (бойлерная), при этом подвал в целом не является техническим.

Не включение спорного нежилого помещения в состав общего имущества собственников жилых помещений не ущемляет их права на доступ к коммуникациям. Существование в таком помещении транзитных инженерных коммуникаций, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанности собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.

Представитель ответчика Козлова А.С. в судебном заседании пояснила, что инженерные коммуникации, расположенные в подвальном помещении, обслуживаются, доступ к ним имеется.

Кроме того, истцом суду не представлено доказательств, что на момент передачи спорного объекта в муниципальную собственность в жилом доме имелась хотя бы одна приватизированная квартира.

Суд также учитывает, что приобретение права муниципальной собственности на спорные помещения в <дата> году не затрагивало интересов истца и не нарушало его права, с учетом того, что право собственности на долю в квартире в жилом доме по <адрес>, в подвале которого расположены инженерные коммуникации (бойлерная) приобрел только в <дата> (л.д.48).

Судом также установлено, что постановлением администрации <адрес> № от <дата> многоквартирный дом, находящийся по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен срок отселения граждан, проживающих в доме, до <дата> Дом включен в государственную программу «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения <адрес>» (подпрограмма 3 «развитие жилищного строительства в <адрес>», утвержденную постановлением правительства <адрес> от <дата> №-п. (л.д.65-67).

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика Ворошкова С.А. все собственники жилых помещений указанного дома заключили соглашения, и им будет предоставлено другое жилое помещение. Данное обстоятельство в судебном заседании представителем истца не оспаривалось.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется следующими способами: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца. При этом обязательным условием является наличие нарушений прав и законных интересов истца.

Отсутствие доказательств нарушения прав истца является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Оснований для признания договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по основаниям, предусмотренным ст. ст. 166, 167 ГК РФ, суд не усматривает.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не подлежат удовлетворению.

Требование истца обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации <адрес> подготовить технический план, исключающий из встроенного помещения (лит.А), общей площадью ..... кв.м по адресу: <адрес>, все помещения, относящиеся к общему имуществу, производно от основного требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи объекта недвижимости, вследствие чего не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Старкова Д.Г. к Козлову А.С., Муниципальному образованию «<адрес>» в лице Управления имущественных и земельных отношений <адрес> о признании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, возложении обязанности подготовить технический план, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (<дата>).

Судья                                        (подпись)                                              И.А. Бурдина

Копия верна. Судья