Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-49/2021 (2-1130/2020;) ~ М-1199/2020 от 01.10.2020

Дело № 2-49/2021

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    11 февраля 2021 года                                                     с. Устье Усть-Кубинского района

                                                                                                              Вологодской области

Судья Сокольского районного суда Вологодской области Серебрякова О.И.,

при ведении протокола помощником судьи Свистуновой А.Н.,

с участием представителя истца Волковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Долганова Н.А. к открытому акционерному обществу «Порт Сокол», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, администрации Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области о прекращении аренды, признании права аренды земельного участка по праву наследования,

УСТАНОВИЛ:

Долганов Н.А. обратился в суд с иском к ОАО «Порт Сокол», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области о прекращении аренды, признании права аренды земельного участка по праву наследования.

В обоснование своих требований указал, что супруга истца – ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ. После ее смерти истец в установленный срок принял наследство. В браке было приобретено здание диспетчерской – поста управления, находящееся по адресу: <адрес>-а по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности оформлено на ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ истцу было выдано свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемому пережившему супругу, в отношении ? доли в праве собственности на здание диспетчерской, и свидетельство о праве на наследство по закону в отношении ? доли в праве собственности на здание диспетчерской. Таким образом, в настоящее время истец является единственным собственником указанного здания диспетчерской. Здание диспетчерской расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 768 кв. м, который находится в аренде у ОАО «Порт Сокол» на основании договора №-П от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что к покупателю здания диспетчерской перешли права и обязанности по аренде земельного участка с кадастровым номером № с момента подписания договора купли-продажи. Истец просит признать за ним право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 768 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>-а, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, по праву наследования на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии истец увеличил исковые требования, просил прекратить аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 768 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>-а, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, ОАО «Порт Сокол», признать за Долгановым Н.А. право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 768 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>-а, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, по праву наследования на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда к участию в деле привлечены в качестве ответчика администрация Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора - администрация сельского поселения Устьянское, Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области, в качестве представителя ответчика - конкурсный управляющий Карава Э.В.

Истец Долганов Н.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Волкова М.С. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что при заключении договора купли-продажи здания диспетчерской произошел переход прав по договору аренды земельного участка, необходимо было расторгнуть договор аренды с ОАО «Порт Сокол» и заключить его с истцом.

Представитель ответчика - администрации Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил отзыв, в котором считает привлечение администрации района в качестве ответчика незаконным и необоснованным, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика - Территориального управления Росимущества в Вологодской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, исковые требования поддержал, просил исключить его из числа ответчиков по делу, рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика - ОАО «Порт Сокол», конкурсный управляющий Карава Э.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ответчика Черная Е.Л. с иском не согласилась, пояснила, что договор аренды №-П от ДД.ММ.ГГГГ является легитимным. Собственник здания имеет право пользования участком, право владения ему не передавалось. Добровольно отказаться от договора аренды ОАО «Порт Сокол» не имеет права в связи с процедурой банкротства. Право аренды должно быть включено в конкурсную массу.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Вологодской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель третьего лица, администрации сельского поселения Устьянское Усть-Кубинского района Вологодской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил отзыв, в котором просил рассмотреть дело без его участия, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил отзыв, в котором просил рассмотреть дело без его участия, оставил решение на усмотрение суда.

Третье лицо нотариус Завгородняя О.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Порт Сокол» (продавец) и Долгановой Ю.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи здания диспетчерской – пост управления, общей площадью 77,6 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>-а.

Как указано в п. 10 данного договора, диспетчерская расположена на земельном участке с кадастровым номером № площадью 768 кв. м, который принадлежит продавцу по договору аренды №-П от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, право пользования участком при продаже диспетчерской переходит покупателю на тех же условиях, которые были заключены в договоре аренды с продавцом.

Согласно материалам землеустроительного дела, в администрацию <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Порт Сокол» подано заявление о предоставлении в аренду сроком на 11 месяцев земельного участка для эксплуатации здания по адресу: <адрес>.

ОАО «Порт Сокол» выдан государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей №№.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ данный участок предоставлен в аренду ОАО «Порт Сокол», государственный акт №№ признан утратившим силу.

На основании заявления ОАО «Порт Сокол» постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды установлен на 49 лет.

Между администрацией <адрес> (арендодатель) и ОАО «Порт Сокол» (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №-П, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером № общей площадью 768 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, на участке имеется здание диспетчерской, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Распоряжения Правительства Российской Федерации №-р от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности приобрела Российская Федерация.

Согласно Положению о Территориальном управлении Росимущества в Вологодской области, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 г. № 278, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области осуществляет функции по управлению федеральным имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ оформлено кадастровое дело на объект недвижимости с кадастровым номером №.

Постановлением администрации Усть-Кубинского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ и решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Вологодской области № от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Порт Сокол» на земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между Долгановым Н.А. и ФИО7 заключен брак, жене присвоена фамилия – ФИО11 (свидетельство о заключении брака I-ОД № от ДД.ММ.ГГГГ, копия записи акта о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ (повторное свидетельство о смерти II-ОД № от ДД.ММ.ГГГГ, копия записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ Долганову Н.А. выдано свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемому пережившему супругу, на ? долю в праве в общем совместном имуществе супругов, и свидетельство о праве на наследство по закону на имущество – диспетчерскую - пост управления, находящуюся по адресу: <адрес>-а.

Согласно ответу на запрос нотариуса Завгородней О.Н. наследником, принявшим наследство после смерти ФИО4, является Долганов Н.А., иных наследников нет, наследственное имущество состоит из денежных вкладов и диспетчерской – поста управления, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Долганова Н.А. направлено письмо, которым ТУ Росимущества в Вологодской области отказало в предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов на основании п.2 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Согласно выписке из ЕГРН, спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации, на него зарегистрировано право аренды ОАО «Порт Сокол» по договору аренды №-П от ДД.ММ.ГГГГ, также зарегистрировано ограничение прав на основании Приказа Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области №9-О/01-07 от 13.12.2019 «О защитных зонах объектов культурного наследия».

Приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области №9-О/01-07 от 13.12.2019 «О защитных зонах объектов культурного наследия» определено описание местоположения границ защитных зон, координаты характерных (поворотных) точек границ защитных зон объектов культурного наследия.

ДД.ММ.ГГГГ генеральным директором ОАО «Порт Сокол» в Федеральное агентство морского и речного транспорта подано заявление с просьбой расторгнуть договор аренды №-П от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № в связи с продажей здания диспетчерской, находящегося на нем.

ДД.ММ.ГГГГ Федеральное агентство морского и речного транспорта в адрес Долганова Н.А. направило письмо, в котором указало, что рассмотрело его заявление от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении спорного земельного участка в аренду. Федеральное агентство морского и речного транспорта выражает готовность подписать Соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-П от ДД.ММ.ГГГГ при направлении в его адрес информации о принадлежности здания диспетчерской, находящегося на спорном земельном участке, к объектам инфраструктуры речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей Российской Федерации.

Как указано в выписке ЕГРЮЛ, ОАО «Порт Сокол» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство на основании решения суда от 30.10.2017 по делу №13А-4035/2017, конкурсным управляющим является Карава Э.В.

Согласно ч.1 и ч.3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как следует из ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления N 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Поскольку согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды №-П от ДД.ММ.ГГГГ не было получено, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве, поскольку имущественные права по этому договору не могут быть включены в конкурсную массу, данное требование не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника – ОАО «Порт Сокол».

Таким образом, в связи с приобретением ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, находящемся в аренде у ОАО «Порт Сокол», то есть до признания его банкротом, к наследодателю - ФИО4 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды №-П от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные права после открытия наследства переходят к собственнику объекта - диспетчерской – поста управления, истцу – Долганову Н.А.

На основании изложенного требования истца подлежат удовлетворению.

Поскольку спорный земельный участок находится в федеральной собственности, администрацию Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области из числа ответчиков по делу следует исключить.

При этом суд не находит оснований для исключения из числа ответчиков ТУ Росимущества в Вологодской области, поскольку признание иска не является для этого основанием.

осимущества в Вологодской области,

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Долганова Н.А. удовлетворить.

Прекратить аренду ОАО «Порт Сокол» земельного участка с кадастровым номером № площадью 768 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>-а, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление, для индивидуальной жилой застройки.

Признать за Долгановым Н.А. право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 768 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>-а, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление, для индивидуальной жилой застройки, по праву наследования, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацию Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области из числа ответчиков по делу исключить.

Решение может быть обжаловано сторонами в Вологодский областной суд путем подачи жалобы через Сокольский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                                                                             О.И. Серебрякова

Мотивированное решение изготовлено 18.02.2021.