Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5930/2014 ~ М-5534/2014 от 10.10.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2014 года Центральный районный суд г.о.Тольятти в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Амафутской М.В. к Мэрии г.о.Тольятти о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Амафутская М.В., обратившись в суд с названным иском, указала, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела у ООО «Фармакон» квартиру, расположенную по адресу <адрес> Указанный объект недвижимости принадлежал продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного ДД.ММ.ГГГГ года. Квартира была передана покупателю сразу же после заключения договора купли-продажи, стоимость имущества в размере <данные изъяты> рублей полностью выплачена истцом. Таким образом, сделка сторонами исполнена, однако государственная регистрация ее невозможна, ввиду исключения продавца из Единого государственного реестра юридических лиц. В отсутствие стороны совершенной сделки истец вынуждена обратиться в суд с иском о признании права собственности на спорное имущество. Кроме того, истец просит обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> без обращения ООО «<данные изъяты>». Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес> без обращения ООО «<данные изъяты>».

Представитель истца ФИО6, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнил, указав, что в соответствии с распоряжением заместителя мэра г.Тольятти от 11.01.2002 года был осуществлен перевод спорного жилого помещения в состав нежилого фонда. В связи с изложенным представитель истца просит признать право собственности Амафутской М.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, комнаты №.

Представитель ответчика Мэрии г.о.Тольятти ФИО7, действующая по доверенности, в судебном заседании с иском не согласилась, указав, что в случае реконструкции, произведенной в отсутствие разрешительной документации и без предоставления земельного участка, должны применяться правила ст.222 Гражданского кодекса РФ.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства не заявлял.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ООО «<данные изъяты>» на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира общей площадью 33,40 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>8.

Из распоряжения заместителя мэра г.Тольятти от 11.01.2002 года следует, что согласован перевод в нежилой фонд указанного жилого помещения для использования под аптечный киоск с организацией отдельного входа.

Согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ законченный перепланировкой объект, расположенный по адресу <адрес> принят в эксплуатацию. Общая площадь помещений после реконструкции 35,6 кв.м.

Распоряжением главы Администрации Центрального района г.Тольятти от 11.07.2002 года утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного перепланировкой нежилого помещения под аптечный киоск (комнаты №) по <адрес> квартале <адрес>. Собственнику ООО «<данные изъяты>» поставить на учет законченный перепланировкой объект в МУП «Инвентаризатор» и зарегистрировать права на объект в Тольяттинском филиале Государственного учреждения юстиции «Самарская областная регистрационная палата».

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь нежилого помещения составляет 35,6 кв.м., обустроена входная группа в виде тамбура (1,55м х 1,08м) и лестницы (1,40м х 5,65м).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» обратилось с соответствующим заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение – аптечный киоск (1 этаж: комнаты №, здание лит А,А1), расположенное по адресу: <адрес>, поскольку приемка в эксплуатацию помещений после перепланировки в соответствии со ст. 42 Устава г.Тольятти отнесена к компетенции мэрии г.Тольятти, а не администраций районов г.Тольятти.

В соответствии с договором купли-продажи от 1ДД.ММ.ГГГГ Амафутская М.В. приобрела у ООО «<данные изъяты>» жилое помещение – двухкомнатную квартиру общей площадью 33,40 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждается, что ООО «<данные изъяты>» фактически прекратило свою деятельность.

В обоснование требований истцом указано, что объект недвижимости до отчуждения принадлежал продавцу на законных основаниях, однако с этими доводами согласиться нельзя по следующим основаниям.

В качестве документа, подтверждающего право на спорный объект недвижимости общей площадью 35,6 кв.м., истцом представлены, в том числе, акт № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии в эксплуатацию законченного перепланировкой объекта, расположенного по адресу <адрес> и распоряжение главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении акта приемки в эксплуатацию законченного перепланировкой нежилого помещения под аптечный киоск (комнаты 19-22) по <адрес> квартале <адрес>.

Между тем в соответствии со ст. 41 Устава г.Тольятти, утвержденного решением Тольяттинской городской Думы Самарской области от 22.05.1996 года № 243 и действовавшего на момент выдачи акта приемки в эксплуатацию, такая приемка не входила в компетенцию администраций районов г.Тольятти. Согласно ст. 41 Устава администрациям районов г.Тольятти могли быть переданы дополнительные полномочия мэром, городской Думой, в соответствии с их компетенцией, однако полномочия по приемке в эксплуатацию объекта после реконструкции не передавались.

В силу п. 4 ст. 72 Закона «О местном самоуправлении в Российской Федерации» полномочия по утверждению актов о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов принадлежали исключительно городской администрации (Мэрии г.о.Тольятти).

Следует отметить, что истец неверно оценивает произведенные изменения в помещении, как перепланировку, поскольку произошло изменение параметров части объекта капитального строительства – увеличение площади помещения за счет обустройства входной группы, состоящей из тамбура и лестницы. Кроме того, был пробит дополнительный оконный проем.

Согласно пункту 14 ст. 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 2 названной статьи строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. К указанному заявлению прилагается, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (пункт 6).

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с приведенными нормами несущие стены жилого дома относятся к общему имуществу собственников жилых помещений этого дома. При выполнении нового оконного проема демонтирована часть несущей ограждающей стены дома, в результате чего произошло уменьшение общего имущества, однако согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на такое уменьшение суду не представлено.

Кроме того, в результате устройства входной группы изменился режим использования части земельного участка, на котором расположен жилой дом, увеличился размер общей площади помещения, и, соответственно, доля собственника помещения в общем имуществе многоквартирного дома (земельный участок). По мнению суда, оборудование отдельного входа к помещению предполагает использование части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащего всем собственникам дома, на что необходимо получение согласия всех собственников, однако такое согласие суду не представлено.

Документы, свидетельствующие о предоставлении ООО «Фармакон» земельного участка для размещения входной группы, в материалах дела отсутствуют.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» разъяснил, что объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

Анализируя приведенные правовые нормы, суд считает, что созданный ООО «Фармакон» с существенным нарушением градостроительных норм и правил, на земельном участке, не отведенном для этих целей, спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.

При указанных обстоятельствах сделка (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года), на которую ссылается истец, не отвечает требованиям ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Амафутской <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о.Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.11.2014 года.

Председательствующий: