Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4295/2017 ~ М-3417/2017 от 20.06.2017

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Воробьева В.А.,

при секретаре Жегулине А.А.,

с участием представителя истцов по доверенности Локтионова А.С., представителя ответчика администрации <адрес> по доверенности Якимова АА.А., представителя третьего лица комитета градостроительства администрации <адрес> Лопатько Т.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Верле В. В., Кузьмина А. М., Пацюк Р. Ю. к администрации <адрес>, комитету градостроительства администрации <адрес> о сохранении в реконструированном виде нежилого здания с кадастровым номером 26:12:011707:371, общей площадью 325,3 кв. м, состоящего из 2 этажей и об указании, о том, что решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 26:12:011707:371, общей площадью 325,3 кв. м, состоящего из 2 этажей, а также входящих в его состав помещений: с кадастровым номером 26:12:011707:187, наименование: производственное: лит. Д-основное, лит. <адрес> – пристройка, этаж 1, принадлежащего Пацюк Р. Ю.; с кадастровым номером 26:12:011707:5386, наименование: Цех: литер <адрес>, инвентарный №, назначение Нежилое, принадлежащего Верле В. В.; с кадастровым номером 26:12:011707:5380, наименование: помещение, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: в литере Д пристройка д помещение №, этаж 1, принадлежащего Кузьмину А. М.,

У С Т А Н О В И Л:

Верле В.В., Пацюк Р.Ю., Кузьмин А.М. обратились в Промышленный районный суд <адрес> с указанными исковыми требованиями.

Требования истцов обоснованы ссылкой на положения ст. 222 ГК РФ и мотивированы тем, что в результате реконструкции здания общей площадью 185,8 кв. м, состоящего из 1 этажа его площадь составила 325,3 кв. м. и добавился 1 этаж. Истцы осуществляли реконструкцию на основании проекта и разрешения на реконструкцию, однако комитет градостроительства администрации <адрес> отказал в выдаче разрешения на ввод объекта. Отказ мотивирован тем, что разрешение на реконструкцию выдано двум собственникам здания, а за выдачей акта о вводе в эксплуатацию обратились все собственники реконструированного объекта, поскольку разрешение на реконструкцию не было предоставлено третьему собственнику здания, постольку основания для выдачи вводного акта отсутствуют. Ввиду того, что получить разрешительный акт в административном порядке невозможно, истцы обратились за защитой принадлежащего им субъективного материального права в суд.

Истцы, извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии, доверив при этом представление своих интересов представителю на основании нотариально удостоверенной доверенности. Стороны не возражали против рассмотрения дела в отсутствие истцов.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителей по имеющимся письменным материалам.

Представитель истца Локтионов А.С. доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал просил требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель администрации <адрес> письменных возражений не представил, в судебном заседании иск не признал, просил отказать в удовлетворении требований.

Представитель комитета градостроительства администрации <адрес> письменных возражений не представила, в судебном заседании иск не признала, просила отказать в удовлетворении требований.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела приходит к следующему.

дата на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата Пацюк Р. Ю. зарегистрировал право собственности на объект:

наименование: Производственное: лит. Д-основное, лит. <адрес> – пристройка, этаж 1, общей площадью 80,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №,1003/Д, о чем в ЕГРП дата сделана запись регистрации №, и что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата № <адрес>.

дата на основании договора купли-продажи нежилого помещения от дата Верле В. В. зарегистрировал право собственности на объект:

наименование: Цех: литер <адрес>, инвентарный №, назначение Нежилое, общей площадью 62,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №/<адрес>, о чем в ЕГРП дата сделана запись регистрации №, и что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата №-АЗ 291418.

дата постановлением администрации <адрес> края № (далее – постановление), указанным выше собственникам предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок с кадастровым № площадью 335 кв. м под столярным цехом и вспомогательными помещениями по <адрес> в квартале 329 (далее – Земельный участок), в том числе:

Верле В. В.чу – площадью 70 кв. м,

Пацюку Р. Ю. – площадью 96 кв. м,

Шаповаловой Е. С. – площадью 169 кв. м.

дата на основании Постановления между комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и Шаповаловой Е.С., Пацюк Р.Ю., Верле В.В. заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> со множественностью лиц на стороне арендатора №.

дата на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между Шаповаловой Е.С. и Кузьминым А. М., последний зарегистрировал право собственности на объект:

наименование: Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 43 кв. м, номера на поэтажном плане: в литере Д пристройка д помещение №, этаж 1, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, о чем в ЕГРП дата сделана запись регистрации №, и что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата №-АИ 292917.

дата между Шаповаловой Е.С. и Кузьминым А.М. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от дата.

В 2014 году утверждено Задание на разработку рабочего проекта на реконструкцию нежилых помещений.

В 2009 году ООО «Росгеостройпроект» изготовило «Рабочую документацию: Проект реконструкции нежилых помещений расположенных по адресу: <адрес>».

Ввиду того, что в результате планируемой реконструкции площадь всего здания увеличивалась на 139,5 кв. м (со 185,8 кв. м до 325,3 кв. м.), а общая площадь после реконструкции составляла бы 325,3 кв. м, отсутствовала необходимость в получении положительного заключения экспертного заключения в сфере строительства.

дата Верле В.В., Пацюку Р.Ю. было выдано разрешение на реконструкцию № RU26309000 – № «0215-С» объекта капитального строительства – нежилых помещений, лит. Д, <адрес> по <адрес> (общей площадью -284,5 кв. м, количество этажей – 2 ед.) сроком действия до дата.

В 2014 <адрес> получили технический паспорт на объект недвижимости - нежилое здание по <адрес>, в городе Ставрополе, общей площадью 325,3 кв. м., возведенный со 100 % строительной готовностью.

Следовательно, увеличение площади здания произошло в результате реконструкции нежилых помещений, которые по сути входят в состав здания.

Истцы обратились в комитет градостроительства администрации <адрес> за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако последний истцам отказал.

Вместе с тем, из приведенных документов следует, что за период с 2013 по 2014 г.<адрес> на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, на законных основаниях осуществили реконструкцию здания общей площадью 185,8 кв. м, состоящего из 1 этажа, в результате чего общая площадь здания составила 325,3 кв. м. и добавился 1 этаж.

Отношения, связанные со строительством, сопряженным с нарушением правил земельного законодательства о предоставлении земельных участков, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, строительных норм и правил, а также вытекающие из таких деликтов гражданско-правовые отношения регламентированы положениями статьи 222 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 данной нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Таким образом, указанная норма определяет основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, и предоставляет возможность при определенных условиях легализовать такую постройку путем введения ее в гражданский оборот.

Из ее содержания следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу, однако данная норма содержит и исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, право собственности на строение, возведенное без необходимых разрешений, на земельном участке, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством,утв. Президиумом Верховного суда РФ дата.

В п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 25 совместного постановления Пленума ВС РФ № и Пленума ВАС РФ № от дата.«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Прямого запрета на признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок в установленном порядке предоставлен для размещения построек на праве аренды, Постановление № и ГК РФ не содержат.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласноп. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка (арендатор), осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Также в соответствии со взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Верховный Суд РФ в своем определении от дата №-КГ14-19 указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений (в данном случае без разрешения на ввод в эксплуатацию) на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные законоположения, позволяющие в определенных случаях признавать право собственности на самовольное строение, возведенное на земельном участке, предоставленном в аренду, направлены на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ч. 3 ст. 17, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ (определения Конституционного Суда РФ от дата №-О; от дата №-О и от дата №-О).

Таким образом, арендатор (истцы) вправе осуществлять строительство (реконструкцию) на предоставленном им земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка.

Указанная позиция соответствует разъяснению, изложенному в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством,утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от дата.

Судом с достоверностью установлено, что реконструкция спорного объекта осуществлена с соблюдением условий договора аренды, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Очевидно, что выдачей и утверждением градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта, согласованием проектной документации муниципальное образование <адрес> в лице уполномоченных органов (третьего лица, комитета градостроительства администрации <адрес>) явно и недвусмысленно выразило свою волю, направленную как на предоставление земельного участка под реконструированный объект недвижимости с целью его долгосрочного использования, так и на соответствие вида разрешенного использование реконструированного объекта целевому назначению земельного участка.

В п. 26совместного постановления Пленума 10/22 от дата указывается, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Истцами принимались меры, направленные на легализацию реконструированного строения.

Так, Истец обращался в комитет градостроительства администрации <адрес> за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в своем ответе комитет отказал в выдаче соответствующего акта. При этом, отказ комитета градостроительства администрации <адрес>, выраженный в уведомление от дата № мотивирован отсутствием разрешения на строительство у одного из собственников здания Кузьмина А.М.

Судом установлено, что в состав здания с кадастровым номером 26:12:011707:371, площадью 185,8 кв. м, входили три помещения, принадлежащие Верле В.В., Пацюк Р.Ю. и Кузьмину А.М.

Верле В.В. и Пацюк Р.Ю. осуществили реконструкцию, принадлежащих им помещений путем надстройки одного этажа. Часть здания, соответствующая помещению Кузьмина А.М. не подверглась реконструкции. Именно поэтому, Верле В.В. и Пацюк Р.Ю. обращались за выдачей разрешения на реконструкцию без Кузьмина А.М. Тем не менее, в связи с увеличением общей площади здания (со 185,8 кв. м до 325,3 кв. м.), увеличилась и доля в праве у Кузьмина А.М. на здание в измененном виде.

Следовательно, отказ комитета градостроительства администрации <адрес>, по своему содержанию является формальным и не содержит указаний на нарушения требований Градостроительного кодекса РФ. При этом, суд учитывает, что именно комитет градостроительства администрации <адрес>, выдавал разрешение на реконструкцию здания двум собственникам, игнорируя наличие прав на здание третьего собственника (Кузьмина А.М.).

Таким образом, при ведении строительства застройщики действовали добросовестно и разумно, при отсутствии вины в своих действиях.

В целях выяснения наличия (отсутствия) возведенным объектом нарушений строительных, градостроительных норм и правил, а также угрозы жизни и здоровью граждан суд удовлетворил ходатайство представителя истцов и назначил строительно-техническую экспертизу.

Согласно, заключению эксперта №Б.27-7/СТЭ от дата, выполненному ООО «Творческая мастерская архитектора В.А.» по результатам строительно-технического исследования возведенного объекта недвижимости, установлено, что:

1. Возведенное нежилое здание соответствует нормативным требованиям, СНиП, санитарно-эпидемиологическим нормам, градостроительным нормативам, экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности.

2. Возведенное строение права и интересы третьих лиц не нарушает, а также не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, эксперт, обладает специальными познаниями в области строительства и проектирования, имеет большой стаж работы. Выводы судебной строительно-технической экспертизы иным представленным в материалы дела доказательствам не противоречат.

Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о возможности сохранения самовольной постройки и введения её в гражданский оборот (легализации).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При этом возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки – надстроенный этаж здания действующим законодательством не предусмотрена.

Кроме того недопустимо и осуществление кадастрового учета изменений этажа, касающихся также и характеристик всего здания в целом, без внесения изменений в сведения обо всем здании.

В связи с реконструкцией общая площадь названного здания также увеличилась, изменились конфигурация и внешние границы всего здания, частью которого является надстроенный 2-й этаж.

В силу ст. 14 Федерального закона от дата №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в состав необходимых для кадастрового учета документов входит технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Статья 24 Федерального закона № 218-ФЗ определяет, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

В рассматриваемом случае проведенные работы по реконструкции очевидно повлекли изменение характеристик всего здания, конструктивным элементом которого является данный этаж.

По смыслу п. 1 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ все помещения в здании учитываются в его составе. Осуществление кадастрового учета отдельных помещений допускается законодательством, однако не выводит эти помещения из состава здания и не допускает изменения его характеристик как объекта кадастрового учета. В свою очередь, реконструкция помещений в здании, в результате которой увеличивается площадь или иные подлежащие учету характеристики, влечет изменение кадастровых характеристик всего здания.

Пункт 6 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ прямо предусматривает, что государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

Следовательно, осуществление кадастрового учета спорного надстроенного этажа без внесения соответствующих изменений в сведения о здании в целом в такой ситуации является недопустимым (п. 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от дата).

Постановлением Правительства РФ от дата № «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно п. 5 Положения Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке: государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем, государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ, возникает (изменяется, прекращается) у физического лица с момента такой государственной регистрации (за исключением случаев возникновения (изменения, прекращения) права в силу закона).

Согласно статье 58 Федерального закона № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, также подлежат государственной регистрации.

Как следует из положений п. 5 ч. 2 ст. 14 и ст. 58 Федерального закона №218-ФЗ вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с абз. 4 п. 53 постановления № от дата в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Из приведенных обстоятельств следует невозможность существования надстроенного в результате реконструкции 2-го этажа здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости в отрыве от самого здания.

На основании изложенного, исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление - удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде – Нежилое здание с кадастровым номером 26:12:011707:371, общей площадью 325,3 кв. м, состоящее из 2 этажей, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в квартале 329, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011707:245.

Указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости – Нежилое здание с кадастровым номером 26:12:011707:371, общей площадью 325,3 кв. м, состоящего из 2 этажей, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в квартале 329, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011707:245, а также входящих в его состав помещений:

с кадастровым номером 26:12:011707:187, наименование: Производственное: лит. Д-основное, лит. <адрес> – пристройка, этаж 1, принадлежащего Пацюку Р. Ю.;

с кадастровым номером 26:12:011707:5386, наименование: Цех: литер <адрес>, инвентарный №, назначение Нежилое, принадлежащего Верле В. В.;

с кадастровым номером 26:12:011707:5380, наименование: Помещение, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: в литере Д пристройка д помещение №, этаж 1, принадлежащего Кузьмину А. М..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в краевой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья Воробьев В.А.