Решение по делу № 2-107/2018 (2-1079/2017;) ~ М-1251/2017 от 29.12.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2018 года г.Баймак РБ

Дело №2-107/2018

Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Утарбаева А.Я.,

при секретаре Баймуратовойй Р.М.,

с участием истца Яналиной М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яналиной Марьям Рашитовны к Администрации муниципального района <адрес> РБ о признании права собственности на жилой дом и продлении срока аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Яналина М.Р. обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что между ним и Комитетом по управлению собственностью МЗИО РБ по <адрес> и <адрес> РБ был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № зем от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок находится по адресу: РБ, <адрес>, д.Хасаново, <адрес>. Истец указывает, что, договор аренды был зарегистрирован им в Управление Росреестра по РБ. Администрация муниципального района <адрес> выдала разрешение на строительство сроком на 10 лет. Истец обратился в Комитет по управлению собственностью МЗИО РБ по <адрес> и <адрес> РБ с заявлением о продлении данного договора аренды, но ему было отказано в связи с тем, что был нарушен п.4.3.3 договора аренды. В настоящее время он пользуется данным земельным участком, своевременно оплачивает арендную плату, у него имеется разрешение на строительство со сроком действия на 10 лет, в связи, с чем истец считает, что оснований у ответчика о не продлении ему договора аренды земельного участка не имеется. Истец просит признать за ним право собственности на жилой жом и право на аренду земельного участка и обязать Администрации муниципального района <адрес> РБ пролонгировать договор аренды земельного участка.

Истец на судебном заседании поддержала исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; а также присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями ст. 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требования и возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности содержит глава V.1 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ).

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности является предоставление земельного участка в аренду по договору аренды.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № зем от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка, находящегося по адресу: РБ, <адрес>, д.Хасаново, <адрес>, сроком на три года.

Истец пропустил срок продления договора аренды.

В пункте 4.3.3 договора аренды стороны установили, что арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Указанное условие договора аренды корреспондирует с нормой части 1 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, и пунктом 4.3.3 договора, и частью 1 статьи 621 ГК РФ установлена возможность заключения нового договора аренды (в преимущественном порядке с арендатором), а не изменение условий договора аренды в части продления его срока.

При этом, установление преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок с предыдущим арендатором не означает автоматическую обязанность арендодателя его заключить при соответствующем желании арендатора.

Следовательно, договор аренды заключается в порядке, установленном законом, но с правом предыдущего арендатора на заключение такого договора в преимущественном порядке перед другими претендентами.

Разъяснения в отношении преимущественного права арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок даны в пунктах 1, 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Так, в случаях, предусмотренных статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившей в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона, а Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрен определенный перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

При таких обстоятельствах, возможность продления в данном случае спорного договора аренды земельного участка ни законом, ни договором не предусмотрена, в этой связи, заявитель имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но с соблюдением установленного для этого порядка, в противном случае такой договор может быть признан ничтожным.

В соответствии с подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 5); предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Учитывая установленные фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Данная правовая позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ЭС16-6168.

В силу норм пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае: предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9); земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (подпункт 19).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Согласно правилам пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

По общему правилу, закрепленному в статье 396 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии со статьей 396 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи, и заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (пункт 1 и подпункт 10 пункта 2).

Подпунктом 15 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания приведенных норм следует, что федеральный законодатель предусмотрел право собственников незавершенного строительства на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства жилого дома на арендованном земельном участке, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Доказательств нахождения незавершенного объекта строительства в собственности истца в суд не представлено.

Таким образом, оспариваемый ответ Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по <адрес> и <адрес> основан на положениях действующего законодательства, и не лишает административного истца права на заключение договора аренды земельного участка, которое может быть реализовано им при представлении документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства, либо на торгах, проводимых в форме аукциона в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам, в том числе для индивидуального жилищного строительства.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения исковых требований о продлении договора аренды земельного участка не имеется.

Истцом также заявлено требование о признании права собственности на жилой дом. Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

Требование о признании права собственности, предусмотренное статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. При этом лицо, обращающееся в суд за защитой, должно доказать возникновение у него права собственности на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение этого права ответчиком.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № зем от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка, находившийся по адресу: РБ, <адрес>, д.Хасаново, <адрес>. Срок действия договора – 3 года.

Муниципальным бюджетным учреждением «Архитектура» муниципального района <адрес> РБ истцу выдано разрешение на строительство на участке, предоставленном в аренду, согласно которому разрешалось строительство жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка, находившийся по адресу: РБ, <адрес>, д.Хасаново, <адрес>, под жилую застройку индивидуальную, истек.

Судом не установлено признаков самовольной постройки в возведенном истцом объекте незавершенного строительства - жилой дом, которые бы применительно к статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации препятствовали введению данного объекта в гражданский оборот, признанию на него права собственности.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Тем не менее, суд не находит оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на жилой дом, поскольку права истца на жилой дом, никем не оспаривается. Доказательств того, что права истца на указанный объект ответчиком нарушены, также суду не представлены.

По мнению суда, истцом избран неверный способ защиты права, так как спора о праве на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом отсутствует, но имеется спор о праве на земельный участок, который должен разрешаться самостоятельно, следовательно, возможность судебной защиты не утрачена.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

Требование о признании права собственности, предусмотренное статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. При этом лицо, обращающееся в суд за защитой, должно доказать возникновение у него права собственности на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение этого права ответчиком.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ (после окончания срока договора аренды земельного участка) истец обратился с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, на котором находится жилой дом, без проведения торгов, в удовлетворении его заявления было отказано.

Доказательств того, что истец обращался к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в установленном законом порядке и ему было отказано в предоставлении земельного участка в аренду, чем были нарушены его права, истец суду не представил.

Более того, таким отказом было бы нарушено право истца на предоставление земельного участка в аренду.

Предметом данного дела являлось признание права на недвижимое имущество, которое никем, в том числе и ответчиком, не оспаривалось.

Обращаясь в суд с указанным требованием, истец исходил из отсутствия действующего договора аренды земельного участка, подтверждающего его право на участок, занятый спорным объектом, в связи с чем невозможно иным способом добиться регистрации своего права на спорный объект и имел своей целью преодолеть требования, установленные пунктом 4 ст. 25 Закона о регистрации.

Согласно пункту 4 статьи 25 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Однако, как следует из материалов дела, договор аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, прекратил свое действие.

Отсутствие у истца документов, необходимых в силу закона для возникновения у истца права собственности на объект, не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил Гражданского кодекса РФ.

Доводы иска судом оценивается как обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности и является нарушением основополагающего принципа российского права - принципа законности.

Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования Яналиной Марьям Рашитовны к Администрации муниципального района <адрес> РБ о признании права собственности на жилой дом и продлении срока аренды земельного участка не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Яналиной Марьям Рашитовны к Администрации муниципального района <адрес> РБ о признании права собственности на жилой дом и продлении срока аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Баймакский районный суд Республики Башкортостан.

Судья: (подпись) А.Я. Утарбаев