Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3499/2018 ~ М-2402/2018 от 18.06.2018

Дело № 2-3499/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 ноября 2018 года                                    город Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи                         Барейша И.В.,

при секретаре                                Горькой Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тищенко А. С. к Ковальчук М. В., Управлению Росреестра в НСО о признании договора исполненным, признании права общей долевой собственности на жилое помещение, регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Ковальчук М.В., Управлению Росреестра в НСО о признании договора исполненным, признании права общей долевой собственности на жилое помещение, регистрации перехода права собственности.

В обосновании искового заявления истец указал, что 23 декабря 2016 года между Тищенко А.С. (покупатель) и Ковальчук М.В. (продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям п.1.1 которого продавец обязуется передать за плату, а покупатель оплатить и принять в собственность объект недвижимости:

- жилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 54,3 кв.м., расположенное на третьем этаже по адресу: РФ, <адрес>, здание, назначение: жилой дом, площадь: общая 796,5 кв.м. Этажность: 3, имеющий кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: РФ, <адрес>;

-473/7965 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1641 кв. м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные 5-8 этажей дома, в том числе, с помещениями общего назначения, автостоянками, расположенный по адресу (местоположение): РФ, <адрес>, кадастровый (или условный) №.

Общая стоимость жилого помещения, согласно условиям договора, составляет 1 700 000 рублей.

23 декабря 2016 года истцом была произведена частичная оплата вышеуказанного объекта недвижимости в размере 1 158 500 руб., о чем Ковальчук М.В. собственноручно написала расписку в получении данной суммы денежных средств.

25 ноября 2017 года истцом была произведена оплата вышеуказанного объекта недвижимости в размере 541 555 руб. 42 коп., о чем Ковальчук М.В. собственноручно написала расписку в получении данной суммы денежных средств.

08.04.2017 года, ответчику было отправлено заказное письмо - уведомление с просьбой явиться 18.04.2017 г. в Государственное автономное учреждение Новосибирской области «МФЦ» по адресу <адрес>, для совершения необходимых действий для регистрации перехода права собственности на    недвижимое имущество.

Ответчик 18.04.2017 г. для совершения необходимых действий    для регистрации перехода права собственности в отношении недвижимого имущества не явилась.

26.06.2017 г. ответчику было повторно отправлено заказное письмо - уведомление с просьбой явиться 17.07.2017 года в Государственное автономное учреждение новосибирской области «МФЦ» по адресу <адрес>, однако ответчик не явилась для совершения действий необходимых для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Истцом условия договора купли-продажи от 23 декабря 2016 года выполнены полностью.

На основании вышеизложенного, уточнив исковые требования, истец просит суд:

    - признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2016 года исполненным в части фактической передачи денежных средств истцом и фактическим принятием переданных денежных средств в размере 1 700 000 рублей ответчиком;

    - признать жилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 54,3 кв.м., расположенное на третьем этаже жилого дома по адресу (местоположение): Российская Федерация, <адрес>;

    - признать право общей долевой собственности на указанный жилой дом, признать право собственности на 543/7965 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом за Тищенко А.С.; 7422/7965 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом признать за Ковальчук М.В.

    - обязать Управление Росреестра по НСО зарегистрировать право общей долевой собственности на жилой дом в соответствующих долях за истцом и ответчиком,

- обязать Управление Росреестра по НСО зарегистрировать переход права собственности на истца на 473/7965 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1641 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

-обязать Управление Росреестра по НСО зарегистрировать переход права собственности на ответчика на 7492/7965 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1641 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец, представитель истца поддержали доводы уточненного искового заявления, настаивали на его удовлетворении по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик Ковальчук М.В. в судебное заседание не явилась, извещена, направила в суд своего представителя Богданову И.В., которая в судебном заседании пояснила, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения № в <адрес> в <адрес>, однако право собственности на помещение № за ответчиком на момент заключения договора зарегистрировано не было. Кроме того представитель ответчика пояснила, что здание, расположенное по адресу: <адрес> реконструировано и фактически является 5-ти этажным зданием – (4 наземных и 1 цокольный этаж). В настоящее время Ковальчук М.В. предпринимает меры к оформлению права собственности на указанный жилой дом в реконструированном виде, а также изменению его назначения на многоквартирный жилой дом. Ковальчук М.В. обращалась в Мэрию <адрес> за предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и жилого дома на многоквартирный дом, однако Ковальчук М.В. было отказано, поскольку установлено, что произведена реконструкция здания. Также представитель ответчика пояснила, что в ходе рассмотрения дела ответчик вернула истцу 1 200 000 рублей, намерена вернуть оставшиеся 500 000 рублей оплаченные истцом по договору.

Представитель ответчика - Управления Росреестра по НСО в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд отзыв, согласно которому жилое помещение № в <адрес> в <адрес>, площадью 54,3 кв.м., кадастровый №, поставлено на государственный кадастровый учет 17.08.2017 г., однако сведения о правах отсутствуют. В связи с тем, что ответчик не зарегистрировала свое право относительно выделенного в жилом доме помещения, Ковальчук М.В. распоряжаться указанным помещением не могла. Таким образом, Управление считает, что указанный истцом договор купли-продажи от 23.12.2016 г. является недействительной сделкой, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, дав оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что Ковальчук М.В. принадлежит на праве собственности земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные 5-8-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, площадью 1641 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 19).

Кроме того Ковальчук М.В. является собственником жилого дома, назначение: жилой дом, площадью 796,5 кв.м., количество этажей: 3, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.29).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на договор купли-продажи от 23.12.2016 г. между Ковальчук М.В. (продавец) и Тищенко А.С. (покупатель) в отношении: жилого помещения №, с кадастровым номером №, общей площадью 54,3 кв.м., расположенного на третьем этаже по адресу: РФ, <адрес>; 473/7965 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1641 кв. м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные 5-8 этажей дома, в том числе, с помещениями общего назначения, автостоянками, расположенный по адресу (местоположение): РФ, <адрес>, кадастровый (или условный) №.

Согласно п.2.1. договора, общая стоимость отчуждаемого объекта составляет 1 700 000 рублей (л.д.9).

Истец указывает, что свои обязательства по договору купли-продажи он исполнил в полном объеме, оплатив 1 700 000 рублей Ковальчук М.В., что подтверждается расписками от 23.12.2016г. и от 25.11.2016г. (л.д.11-13), и не оспаривается ответчиком.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано в ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон. То есть стороны, если желают для себя наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты.

В силу ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая обоснованность заявленных требований, суд учитывает следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ч.1 ст.131 ГК РФ).

Требования к оформлению сделки в письменной форме содержатся в ст. 160 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 данной статьи, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, законодателем определено, что моментом возникновения права является дата внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

        В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Установлено, что ответчик является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Жилое помещение №, в составе указанного жилого дома, самостоятельным объектом прав не могло выступать по договору купли-продажи недвижимости, поскольку указанный жилой дом многоквартирным домом не являлся и не является, право собственности на жилое помещение № в жилом доме по указанному адресу не было зарегистрировано за продавцом на момент заключения договора купли-продажи, равно как и не зарегистрировано за ответчиком в настоящее время.

          Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи жилого помещения № в доме по <адрес> является незаключенным, поскольку в гражданский оборот как обособленный объект недвижимости спорное жилое помещение не введено, предмет договора купли-продажи сторонами надлежаще определен не был, то есть в договоре не согласован предмет договора.

           Так, несмотря на то, что жилое помещение № в составе <адрес> в г. Новосибирске поставлено на кадастровый учет, но оно самостоятельным объектом недвижимости в составе многоквартирного дома не является, не обладает соответствующими индивидуализирующими его признаками в данном качестве, соответственно не могло быть и предметом договора купли-продажи.

Таким образом, судом установлено, что в договоре купли-продажи отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

           Право собственности, на признании которого настаивает истец, не может возникнуть по незаключенному договору.

Более того представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что жилой дом по <адрес> в г. Новосибирске в настоящее время реконструирован, представляет собой здание, состоящее из 4 наземных этажей и 1 цокольного этажа, истцом данные обстоятельства в судебном заседании также не оспаривались.

Кроме того, данные обстоятельства подтверждаются Постановлением мэрии г. Новосибирска от 27.06.2018г. №, которым Ковальчук М.В. отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 1641 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и объектов капитального строительства (зона застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж1), подзона застройки жилыми домами смешанной этажности, различной плотности застройки (Ж-1.1)) – «малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1) малоэтажные многоквартирные дома; индивидуальные гаражи; объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома» в связи с тем, что нарушены требования ст. 42 ЗК РФ (использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением), а также в связи с тем, что собственником произведена реконструкция объекта капитального строительства без разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, судом установлено, что собственником жилого дома произведена его реконструкция в отсутствие на то законных оснований, без разрешения на реконструкцию, что свидетельствует о наличии у жилого дома признаков самовольной постройки.

Сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что реконструированный объект (жилой дом) недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке не введен, соответственно он    не может быть предметом гражданского оборота.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи помещения № в жилом <адрес> в г. Новосибирске является незаключенным. Кроме того, судом установлено, и не оспорено сторонами, что в настоящее время спорный объект недвижимости реконструирован, право собственности ответчика на недвижимое имущество в реконструированном виде    не зарегистрировано.

В силу статье 3 ГК РФ, судебной защите подлежит нарушенное право.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи жилого помещения исполненным в части оплаты цены договора, признании за истцом права общей долевой собственности на жилое помещение и соответствующую доли в праве общей долевой собственности на земельный участок нет, равно как и нет оснований для удовлетворения производных требований истца, в том числе, о возложении обязанности на Управление Росреестра по НСО зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, поскольку требования истца основаны на договоре купли-продажи недвижимости, который признан судом незаключенным.

При таких обстоятельствах, суд не находит основания для удовлетворения требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Тищенко А. С.      отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения судом, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение суда изготовлено 12.11.2018 года.

Судья (подпись)

Копия верна, подлинник решения суда подшит в материалах гражданского дела № 2-3499/18, которое хранится в Октябрьском районном суде города Новосибирска.

Судья