Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2125/2020 ~ М-1336/2020 от 23.03.2020

Дело №2-2125/2020

УИД: 50RS0036-01-2020-001746-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«21» августа 2020 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зиминой А.Е.,

при секретаре судебного заседания Коробовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Довгопол Галины Ивановны к АО «РентКонтракт», Пушкинскому РОСП УФССП России по МО о признании недостоверной оценки имущества должника,

по самостоятельному иску ШмЕ. Е. О., Тимофеева О. В. к АО «РентКонтракт», Пушкинскому РОСП УФССП России по МО о признании недостоверной оценку рыночной стоимости имущества должника, определении рыночной стоимости имущества должника в целях реализации в рамках исполнительного производства,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Юдицкой Н. И.,

установил:

Довгопол Г.И. обратилась в Пушкинский городской суд <адрес> с требованиями о признании недостоверной стоимости ? доли земельного участка 731 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, указанной оценщиком АО «РентКонтракт» Немовой Ю.А. в отчете об оценке рыночной стоимости имущества должника Довгопол Г.И., принятой Постановлением пристава-исполнителя Барабашовым А.С. за № от 18.12.2019 в рамках сводного исполнительного производства.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании исполнительного листа № от <дата>, выданного Пушкинским городским судом <адрес> по гражданскому делу № М-4622/2019 по иску ШмЕ. Е.О. к Довгопол Г.И. о взыскании денежных средств по договору займа, судебным приставом-исполнителем Пушкинского РОСП УФССП по <адрес> Барабашовым А.С. возбуждено исполнительное производство №. В ходе исполнительного производства на имущество истца, а именно на ? долю земельного участка 731 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер
№, наложен арест. Для определения рыночной стоимости имущества была привлечена экспертная организация Акционерное Общество «РентКонтракт». Судебным приставом-исполнителем Барабашовым А.С. вынесено Постановление от <дата> о принятии результатов оценки имущества согласно отчета № р-48-12 от <дата> об оценке рыночной стоимости имущества должника Довгопол Г.И. в сумме 599 000 рублей. Истец считает, что отчет эксперта не соответствует закону об оценочной деятельности, а стоимость имущества должника по нему значительно занижена, поскольку при проведении экспертизы оценщик на место не выезжал, земельный участок не осматривал, не учел наличие подведенных на участок централизованных коммуникаций (водопровод и канализация, электричество и газ), при применении метода сравнительного подхода принял 3 аналога, явно несоответствующие объекту оценки. Копия постановления о принятии оценки истец получила <дата>, и сразу обратилась в суд, в связи с чем просит восстановить срок для оспаривания оценки АО «РентКонтракт».

Третьими лицами ШмЕ. Е.О. и Тимофеевым О.В. заявлены самостоятельные исковые требования к Довгопол Г.И., АО «РентКонтракт», Пушкинскому РОСП УФССП России по МО о признании недостоверной оценки рыночной стоимости имущества должника, определении рыночной стоимости имущества должника в целях реализации в рамках исполнительного производства.

Учитывая правила абз.2 ст.255 ГК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена сособственник земельного участка с к.н.№ - Юдицкая Н.И.

В итоговом судебном заседании истец Довгопол Г.И. просила заявленные ею исковые требования удовлетворить, определить рыночную стоимость арестованного имущества – ? доля земельного участка, общей площадью 731 кв.м, с кадастровым номером № и 297/2000 долей в праве общедолевой собственности на жилой дом, общей площадью 110,2 кв.м., с к.н.№ по указанному адресу с учетом выводов судебной дополнительной экспертизы.

Представитель третьих лиц ШмЕ. Е.О. и Тимофеева О.В. по доверенности Соколовская А.Н. поддержала требования самостоятельного иска указанных лиц, просила за основу решения при определении рыночной стоимости арестованного имущества должника для его реализации в рамках исполнительного производства №-СД – ? доля земельного участка, общей площадью 731 кв.м, с кадастровым номером № и 297/2000 долей в праве общедолевой собственности на жилой дом, общей площадью 110,2 кв.м., с к.н.№ по указанному адресу, принять оценку ООО «ЭКБИСТ».

Судебный пристав-исполнитель Барбашов А.С. согласился с требованиями третьих лиц ШмЕ. Е.О. и Тимофеева О.В.

Юдицкая Н.И. и ее представитель Ежевская Е.Ю. просили оставить оценку, определенную АО «РентКонтракт», либо принять за основу решения заключение ООО «ЭКБИСТ».

Остальные участники процесса в суд не явились, о слушании дела извещены в порядке ст.113 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

По общему правилу, установленному статьей 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам (часть 1). Для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика (пункт 1 части 2).

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 и главой 9 Закона об исполнительном производстве.

Согласно статье 3 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно статье 3 приведенного Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от <дата> N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", согласно которому стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу. В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В ходе рассмотрения дела установлено, что вступившим в законную силу решением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата> по гражданскому делу № был частично удовлетворен иск ШмЕ. Е.О. к Довгопол Г.И. о взыскании суммы долга по договору займа, неустойки, судебных расходов, с Довгопол Г.И. в пользу ШмЕ. Е.О. взыскана задолженность по договору займа от <дата> 1 733 040 руб., неустойка 86 652 руб., расходы по уплате государственной пошлины 17 298, 46 руб., расходы по направлению претензии 183,56 руб., расходы по направлению телеграммы 646,05 руб., расходы по оплате услуг представителя 12 000 руб. Требование истца о взыскании суммы судебных расходов по оплате услуг представителя 33 000 руб., расходов по оформлению доверенности 1 400 руб. оставлено без удовлетворения.

Вступившим в законную силу решением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата> по гражданскому делу № удовлетворен иск Тимофеева О.В. к Довгопол Г.И., Довгопол Ю.А. о взыскании сумы долга по договору займа, с Довгопол Г.И. в пользу Тимофеева О.В. взыскана сумма долга по договору займа в размере 500 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 600 руб., с Довгопол Ю.А. в пользу Тимофеева О.В. взыскана сумма долга по договору займа в размере 500 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 600 руб.

На основании исполнительных листов ФС № и №, выданных Пушкинским городским судом МО, возбуждены исполнительные производства №-ИП и №-ИП, которые <дата> объединены в сводное исполнительное производство №.

Как следует из представленного суду исполнительного производства, в рамках исполнительских действий судебным приставом-исполнителем были направлены запросы с целью выявления имущества должника, вынесены постановления об обращении взыскания на денежные средства должника, о наложении ареста на имущество должника.

Установлено, что должник Довгопол Г.И. является собственником ? доли земельного участка площадью 731 кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, мкр. Заветы Ильича, <адрес> 297/2000 долей жилого дома, общей площадью 110,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по указанному адресу.

Как пояснили все участники процесса, жилой дом с кадастровым номером № сгорел, регистрация права собственности не прекращена.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <дата> удовлетворены исковые требования Пушкинского РОСП УФССП России по <адрес> к Довгопол Г.И., Юдицкой Н.И., Качановой В.В., Качанову А.Н., Витушкину И.В,, Администрации Пушкинского городского округа <адрес> при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, ШмЕ. Е.О., Тимофеева О.В об обращении взыскания на имущество должника, обращении взыскания путем продажи с публичных торгов принадлежащей должнику на праве собственности ? доли земельного участка общей площадью 731 кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: МО Пушкинский р-он <адрес> м-он Заветы Ильича <адрес>, и 297/2000 долей жилого дома, общей площадью 110,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Заветы Ильича, <адрес>.

Согласно заключению АО «РентКонтракт», выполненному по обращению Пушкинского РОСП, принятому Постановлением пристава-исполнителя Барабашовым А.С. за № от <дата> по сводному ИП, рыночная стоимость ? доли земельного участка площадью 731 кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, мкр. Заветы Ильича, <адрес> составляет 599 000 руб.

Выводы заключения АО «РентКонтракт» оспариваются по данному делу всеми истцами, исполнительное производство до разрешения данного гражданского дела приостановлено.

В соответствии с частью 7 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Истцами по основному и самостоятельному искам заявлено о восстановлении срока на обращение в суд с заявленными требованиями.

Как следует из материалов дела, постановление об утверждении результатов оценки в рамках исполнительного производства было вручено истцу Довгопол Г.И. <дата>, о чем имеется отметка в исполнительном производстве, <дата> последовало обращение в суд, то есть в установленный 10-дневный срок.

Учитывая фактические обстоятельства, которые были заявлены ШмЕ. Е.О. и Тимофеевым О.В. в рамках гражданского дела по иску Пушкинского РОСП УФССП России по <адрес> к Довгопол Г.И., Юдицкой Н.И., Качановой В.В., Качанову А.Н., Витушкину И.В,, Администрации Пушкинского городского округа <адрес> об обращении взыскания на имущество должника, судебное производство по которому было окончено только <дата>, суд полагает возможным восстановить ШмЕ. Е.О. и Тимофееву О.В. срок на обращение с заявленными требованиями.

В ходе рассмотрения дела во исполнение определений суда экспертами ООО «НЭ «РОСТО» были проведены оценочная и комплексная (оценочная и строительно-техническая) судебные экспертизы.

Выводы комплексной экспертизы были поддержаны экспертами Малышевой А.А. (оценочная часть) и Бурмистровым А.О. (строительно-техническая часть) при опросе судом.

По итогам рассмотрения дела, при оценке в порядке ст.67 ГПК РФ представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что заключение АО «РентКонтракт» не соответствует требованиям Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки, в отчете отсутствует анализ мониторинга рынка предложений и репрезентативная выборка объектов на дату оценки, некорректно подобраны объекты-аналоги по местоположению, что является основным ценообразующим фактором, специалистом не был производен непосредственный осмотр объекта экспертизы, не произведена корректировка на наличие коммуникаций на оцениваемом участке. Указанные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного имущества, которая впоследствии была принята судебным приставом-исполнителем.

Изложенное свидетельствует об обоснованности требований всех заявленных исков об оспаривании стоимости имущества должника, установленной АО «РентКонтракт».

За основу решения при установленных по делу обстоятельствах в части определения рыночная стоимости ? доли земельного участка площадью 731 кв.м по адресу: <адрес> суд принимает выводы судебного эксперта Малышевой А.А., в соответствии с которыми эта стоимость составляет 1 737 969 руб.

Суд отклоняет доводы представителя 3-лиц о принятии оценки указанного объекты, выполненного ООО «ЭКБИСТ», поскольку выводы специалиста указанной организации в части завышения стоимости ? доли земельного участка, определенной по первоначальной судебной экспертизе, фактически направлены на рецензию судебной экспертизы, а не на установление рыночной стоимости спорных объектов, вместе с тем, оценка доказательств по делу является прерогативой суда. Кроме того, говоря об ошибочности примененного судебным экспертом арифметического расчета стоимости спорного объекта (общая стоимость земельного участка : 2), сам специалист исходит из того факта, что объектом оценки является часть земельного участка, однако это не соответствует представленным суду доказательствам, из которых следует, что что раздел земельного участка с к.н. № не производился.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела первоначально определенная судебным экспертом Малышевой А.А. стоимость 1/2 доли земельного участка была ею скорректирована на ликвидность в связи с наличием обременений в виде ареста в рамках исполнительного производства, с чем специалист ООО «ЭКБИСТ» Барчина И.И. согласился при опросе в судебном заседании, пояснив, что уточненная судебным экспертом стоимость максимально согласуется с его доводами, изложенными в рецензии.

В связи с этим, требования иска ШмЕ. Е.О., Тимофеева О.В. об установлении стоимости ? доли земельного участка в соответствии с заключением ООО «ЭКБИСТ» судом отклоняются.

Учитывая состоявшееся определение апелляционной коллегии по гражданским делам Московского областного суда, постановившего обратить взыскание в том числе и на долю жилого дома, в целях окончательного разрешения спора суд соглашается с доводами всех истцов о необходимости определения рыночной стоимости принадлежащих должнику 297/2000 долей в праве на жилой дом по указанному адресу. Сведения о регистрации права содержатся в ЕГРН, право общей долевой собственности на дом до настоящего времени не прекращено (сособственники - Довгопол Г.И., Юдицкой Н.И., Качановой В.В., Качанова А.Н., Витушкина И.В.).

Как пояснили стороны, жилой дом сгорел, фактическое наличие дома на спорном участке в ходе проведения судебной экспертизы так же не подтверждено, по итогам экспертного исследования установлено наличие кирпичных столбов, полностью вкопанных в землю, составлявших ранее основу фундамента под сгоревшим строением (ликвидные остатки).

Аналогичные конструктивные элементы фундамента сгоревшего жилого дома зафиксированы и специалистами ООО «ЭКБИСТ», на заключении которого 3-лица по самостоятельным требованиям основывают свою позицию по делу.

В силу пункта 1 статьи 1, статьи 209, пунктов 1, 2 статьи 235, пунктов 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник не может быть лишен права собственности на остатки имущества и возможности восстановления поврежденных или разрушенных строений.

Оценив доводы сторон в этой части спора, суд приходит к выводу, что более правильной является оценка стоимости 297/2000 в праве истца на жилой дом, указанная в заключении ООО «ЭКБИСТ» в размере 1 819 руб., поскольку она рассчитана от размера доли должника в праве на весь объект недвижимости. Выводы комплексной судебной экспертизы в этой части суд отклоняет, поскольку стоимость доли, принадлежащей должнику, по ее выводам определена от части объекта, только от стоимости ликвидных остатков, расположенной на земельном участке с к.н. №, что не соответствует объему права должника.

В связи с этим, требования иска Довгопол Г.И. об установлении стоимости доли в праве на жилой дом в соответствии с выводами судебной экспертизы судом отклоняются.

Таким образом, общая рыночная стоимость имущества должника Довгопол Г.И, составляет 1 739 788 руб., в том числе: ? доли земельного участка 731 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № руб., 297/2000 долей в праве собственности на жилой дом по указанному адресу - в размере 1 819 руб.

При изложенных обстоятельствах оба иска подлежат частичному удовлетворению.

Каких-либо иных доводов, влияющих на изложенные выводы суда, сторонами не заявлено, судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Довгопол Г. И. к АО «РентКонтракт», Пушкинскому РОСП УФССП России по МО о признании недостоверной оценки имущества должника удовлетворить частично.

Иск ШмЕ. Е. О., Тимофеева О. В. к АО «РентКонтракт», Пушкинскому РОСП УФССП России по МО о признании недостоверной оценку рыночной стоимости имущества должника, определении рыночной стоимости имущества должника в целях реализации в рамках исполнительного производства удовлетворить частично.

Признать недостоверной определенную АО «РентКонтракт» рыночную стоимость ? доли земельного участка 731 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Установить общую рыночную стоимость имущества должника Довгопол Г. И. - ? доли земельного участка 731 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (1 737 969 руб.) и 297/2000 долей в праве собственности на жилой дом по указанному адресу ( в размере 1 819 руб.) - 1 739 788 руб.

В части требований иска Довгопол Г. И. об установлении стоимости доли в праве на жилой дом в соответствии с выводами судебной экспертизы – отказать.

В части требований иска ШмЕ. Е. О., Тимофеева О. В. об установлении стоимости ? доли земельного участка в соответствии с заключением ООО «ЭКБИСТ» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 24.08.2020.

Судья