Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-90/2015 (2-2786/2014;) ~ М-2609/2014 от 08.07.2014

г. Смоленск                                     Дело № 2-90/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2015 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.

при секретаре Ермаковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воронцовой Г.П. к ЗАО ФИО, ООО «ФИО1 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании недействительным договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи, о приведении помещения в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

Воронцова Г.П., уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ЗАО трест «Смоленскагропромстрой», ООО «СтройГрад», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании недействительным договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи, о приведении помещения в первоначальное состояние, указав, что 16.03.2011 между нею и ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» заключен договор на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик обязался передать истцу квартиру <адрес> и долю общего имущества в многоквартирном доме <адрес>. Строительство многоэтажного жилого дома предполагалось с офисными помещениями площадью 742,3 кв.м. План застройки первого этажа многоквартирного жилого дома предусматривал размещение помещения, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Дом возведен, и истцу передана квартиры № 34 в этом доме. Согласно выписке из технического паспорта и разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию площадь встроенных-пристроенных помещений составляет 1 548,1 кв.м., в т.ч. площадь нежилых помещений (офисов) на 1-ом и 2-ом этаже - 742,3 кв.м., площадь гаража-стоянки - 805,8 кв.м. Кроме того, в техническом паспорте имеется поэтажный план 1-го этажа, на котором отражено помещение площадью 33,6 кв.м., относящиеся к общему имуществу дома. Однако данное помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома, выбыло из общей собственности. 16.04.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в ЕГРП внесена запись о праве собственности ООО ФИО1» на офисное помещение № 2 площадью 277,4 кв.м, в состав которого включено помещение площадью 33,6 кв.м., обозначенное как кладовая под номером 1 на плане 1-го этажа. Полагает, что застройщик ЗАО ФИО» не имел права им распоряжаться, поскольку с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения, общее имущество многоквартирного жилого дома также переходит в общую долевую собственность собственников помещений этого многоквартирного дома. ООО «ФИО1 является недобросовестным приобретателем, ему было известно, что договор заключался и в отношении части общего имущества. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что директор ООО «ФИО1 ФИО3 одновременно являлся исполняющим обязанности директора ЗАО ФИО" и принимал участие в строительстве и приемке в эксплуатацию многоквартирного жилого дома <адрес> и был осведомлен о проекте строительства и его изменениях. Согласно акту № 1 приемки законченного строительством объекта от 23.12.2011 подрядчиком, который выполнял строительно-монтажные работы и подписал акт - директор ООО "ФИО2 который в свою очередь является единственным учредителем приобретателя офисов ООО ФИО1 Одновременно Потапов В.Н. доводится отцом директору ЗАО ФИО Все вышеперечисленные сведения в совокупности подтверждают безусловную осведомленность ООО "ФИО1 о присоединении кладовой, как общего имущества многоквартирного жилого дома, к помещению офиса и свидетельствует о недобросовестности приобретателя. На основании изложенного просит признать недействительным договор № зарегистрированный 29.02.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, заключенный между ЗАО ФИО» и ООО ФИО1», в части передачи помещения площадью 33,6 кв.м., обозначенного под №1 кадастрового плана офисного помещения № 2 в <адрес>; обязать ЗАО ФИО» выполнить дверной проем с установкой двери и установить лестницу в помещении №2 (на поэтажном плане 1-го этажа 10-ти этажного жилого дома <адрес> для доступа в помещение №1, заложить дверной проем между помещениями № 1 и № 22 в течение 1 месяца со дня вступления судебного акта в законную силу; истребовать из чужого незаконного владения ООО «ФИО1 помещение №1, обозначенное на плане 1-го этажа 10-ти этажного жилого дома №<адрес> и передать его по акту приема-передачи ТСЖ «Ново-Рославльская, 9» для управления и обслуживания в течение 1 месяца со дня вступления судебного акта в законную силу; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области внести изменения в запись ЕГРП № от 16.04.2012 в части площади офисного помещения № 2 в доме <адрес>

В судебном заседании Литвиненко О.В., являющаяся представителем истца Воронцова Г.П. и третьего лица ТСЖ "Ново-Рославльская 9", заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, и дополнительно пояснила, что не согласна с заявлением ответчика о применении срока исковой давности, поскольку в данном случае речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения, на которое не распространяется срок исковой давности, установленный для сделок. О наличии оспоримой сделки истцу стало известно только в процессе рассмотрения настоящего дела в судебном заседании, когда ответчиком был предоставлен договор участия в долевом строительстве, из которого следовало, что спорное помещение не является кладовой. Ранее такое требование не заявлялось, поскольку о данном договоре истцу известно не было. О том, что доступ в помещение ограничен, также стало известно только в ходе инвентаризации общего имущества, проводимой 02.06.2014. Когда в доме было создано ТСЖ, то она как председатель ТСЖ сверила фактическое наличие имущества и установила невозможность попасть в помещение кладовой, после чего довела эти сведения до всех собственников, в том числе до истца. Воронцовой Г.П. о наличии нарушенного права стало известно в июне 2014. Сведения о том, на каком основании оно выбыло, истцу стали известны только в ходе рассмотрения дела. Кроме того, оспариваемая сделка, совершенная до 01.09.2013, является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.08.2013), поскольку заключена лицом, не имеющим права на распоряжение имуществом, а потому трёхлетний срок исковой давности с момента начала исполнения сделки, зарегистрированной в Управлении Росреестра по Смоленской области 29.02.2012, также еще не истек.

Представитель ответчиков ЗАО трест ФИО" и ООО ФИО1" Костенкова Т.А. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает право застройщика внести изменения в проектную документацию, что в данном случае и было сделано. Согласно п. 1.1 и п. 2.3. ст. 9 данного закона предусмотрено право дольщика расторгнуть договор в случае существенного изменения площади передаваемого объекта. Изменения в проекте были внесены на стадии строительства, доказательств обратного, что изменения внесены в декабре 2011, после ввода дома в эксплуатацию истцом не представлено. ООО ФИО1" подрядная организация ЗАО трест "ФИО которая вносила изменения в рабочий проект в части площадей нежилых помещений, поскольку являлись исполнителем работ и имели у себя первичный проект, они же являлись инициатором увеличения площади нежилых помещений и внесения изменений в проектную документацию, так как намеревались данные помещения приобрести. Директор ООО ФИО1 по совместительству является исполнительным директор ЗАО трест ФИО и ему было известно о том, что спорное помещение на первоначальном этапе строительства являлось техническим помещением. Просила суд отказать в иске в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку в силу ст. 168 ГК РФ сделка является оспоримой, так как дольщик при заключении договора долевого участия в строительстве жилья был знаком с проектом, знал о том, что в доме будет располагаться техническое помещение и планировал его каким-то образом использовать. Истец проживает в доме с 2012 г. и, проходя ежедневно по холлу, не мог не заметить, что входа в техническое помещение нет. С 2012 истец желания использовать техническое помещение не изъявлял. Также и при подписании акта приема-передачи квартиры истцом не заявлялось требование о нарушении его прав и о том, что ему не в полном объеме продается имущество по договору. Считает, что срок исковой давности по оспоримой сделки составляет 1 год, и он истёк к моменту предъявления иска в суд.

Ответчик Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в адресованном суду ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представители третьих лиц ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и ООО «ТСЖ» в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причины неявки суду не представили, о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Как установлено в судебном заседании, 8 июля 2010 года Администрация города Смоленска выдала ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» разрешение на строительство 10-этажного жилого дома со встроенными помещениями, в том числе офисными помещениями площадью 508,35 кв. м и гаражом-стоянкой площадью 817,24 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Данное разрешение было выдано в том числе на основании рабочего проекта, которым предусматривались офисные помещения, а также предусматривалось наличие на первом этаже нежилого помещения, площадью 34,75 кв.м, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, имеющего вход из холла, и обозначенного на плане первого этаже под номером 121 и именуемого как технический этаж.

В положительном заключении государственной экспертизы рабочего проекта также отмечено, что площадь встроенных офисных помещений составляет 508,35 кв.м (т. 1 л.д. 163, 164).

В соответствии со ст. 17 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    Статья 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком в числе прочих документов представляются проектная декларация и план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

В силу ст.ст. 19, 21 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о проекте строительства, в частности о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (ч. 7 ст. 19).

    Во исполнение требований вышеуказанных законов застройщик ЗАО ФИО» при сдачи на регистрацию первого договора участия в долевом строительстве предоставил план застройки 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес> утверждённый 09.07.2010 директором ЗАО ФИО», и проектную декларацию от 09.07.2010 (т. 2 л.д. 38, 44), в которых было указано, что в доме будет устроено три административных помещения площадью 180,74 кв.м, 220,92 кв.м и 106,69 кв.м (общая площадь 508,35 кв.м, что соответствует разрешению на строительство), а общее имущество будет состоять из помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. И на прилагаемом к ним плане 1-го этаже было указано техническое помещение площадью 34,75 кв.м, относящиеся к общему имуществу многоквартирного квартирного дома, с входом в него из общего холла (т. 2 л.д. 42).

Поскольку застройщик по условиям договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан передать дольщику не только жилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме, то объём и состав общего имущества, зафиксированный в проектной декларации и плане создаваемого объекта недвижимого имущества на момент заключения договора участия в долевом строительстве, не может быть впоследствии изменён застройщиком в одностороннем порядке без согласования с дольщиком, иное бы противоречило ст. 310 ГК РФ.

16.03.2011 между ЗАО трест «ФИО (застройщик) и Воронцовой Г.П. (дольщик) подписан договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого дольщик принял участие в долевом строительстве квартиры № 34 в 10-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> а также доли в общем имуществе этого дома (л.д. 11).

Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП 19 мая 2011 года, соответственно в силу ч. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ договор считается заключенным именно с этой даты.

4 октября 2011 года, то есть после заключения с Воронцовой Г.П. договора долевого участия в строительстве жилья, ЗАО трест «ФИО (застройщик) подаёт в Управление Росреестра по Смоленской области заявление о внесении изменений в проектную декларацию и план застройки дома, к которому прилагает соответствующие изменения к плану застройки от 03.10.2011 и изменения к проектной декларации (т. 2 л.д. 25).

Согласно внесённых изменений в проектную декларацию и план застройки дома площадь трёх офисных помещений должна составлять 180 кв.м, 274 кв.м и 352,3 кв.м, то есть их общая площадь составит 806,3 кв.м, а в приложенном к ним плане 1 этажа указывается, что помещение площадью 34,75 кв.м, относящиеся к общему имуществу многоквартирного квартирного дома, теперь будет относиться к офисному помещению и в вход в него будет осуществляться не из холла, а из помещения офиса (т. 2 л.д. 27, 31, 33).

Таким образом, внесение данных изменений в одностороннем порядке после заключения договора с дольщиком противоречит требованиям законодательства и в силу ч. 1.1 ст. 9 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ является основанием для расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в судебном порядке.

В связи с внесёнными изменениями в проектную документацию Администрацией города Смоленска были внесены изменения и в разрешение на строительство жилого дома, но не затрагивающие состав общего имущество. Так разрешённая площадь офисных помещений была изменена в сторону увеличения с 508,35 кв.м на 742,3 кв.м, но не на 806,3 кв.м как было заявлено в изменениях к проектной декларации и плану застройки (т. 1 л.д. 15, 186).

29 декабря 2011 года Администрацией г. Смоленска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> с указанием на площадь встроено-пристроенных помещений – 1548,1 кв.м, в том числе площадь офисов – 742,3 кв.м и площадь гаража – 805,8 кв.м (т. 1 л.д. 182).

Данное разрешение выдано на основании представленных в Администрацию г. Смоленска документов: заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации № 146 от 28.12.2011 (т. 1 л.д. 183), акта о приемки законченного строительством объекта от 23.12.2011 (т. 1 л.д. 187), справки Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (т. 1 л.д. 190), в которых площадь офисных помещений была указана в размере 742,3 кв.м.

Кроме того, Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 11 октября 2011 года была проведена техническая инвентаризация многоквартирного дома и изготовлен его технический паспорт, согласно которому площадь встроено-пристроенных помещений – 1548,1 кв.м, в том числе площадь офисов – 742,3 кв.м и площадь гаража – 805,8 кв.м. При этом согласно поэтажному плану на первом этаже дома имеется нежилое помещение площадью 33,6 кв.м, относящиеся к общему имуществу многоквартирного квартирного дома, с входом в него из общего холла, и именуемое, согласно экспликации, как кладовая (т. 1 л.д. 18-24, т. 2 л.д. 3-9).

Таким образом, на основании совокупности исследованных доказательств суд приходит к выводу, что спорное помещение площадью 33,6 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома <адрес>, было введено в эксплуатацию как кладовая, входящая в состав общего имущества многоквартирного дома.

30 декабря 2011 года ЗАО ФИО по акту приёма-передачи передаёт Воронцовой Г.П. квартиру № 34 в доме № 9 по ул. Ново-Рославльская г. Смоленска и долю в общем имуществе в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 13).

Право собственности Воронцовой Г.П. на квартиру <адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 марта 2012 года за № № (т. 1 л.д. 14).

Одновременно, судом установлено, что регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в многоквартирном доме № 9 по ул. Ново-Рославльская г. Смоленска была произведена ещё ранее – 31 января 2012 года (т. 2 л.д. 14).

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.

Кроме того, в соответствии с п. 5 названной Статьи у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пункт 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", общее имущество находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме № 9 по ул. Ново-Рославльская г. Смоленска нежилое помещение – кладовая площадью 33,6 кв.м поступила в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе и Воронцовой Г.П., а ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» потеряло право на распоряжения им.

25 февраля 2012 года ЗАО трест «ФИО подаёт в Управление Росреестра по Смоленской области заявление о внесении изменений в проектную декларацию и план застройки дома, к которому прилагает соответствующие изменения к плану застройки и изменения к проектной декларации от 02.12.2011, в соответствии с которыми площадь офисного помещения № 1 должна составлять 180 кв.м, офисного помещения № 2 – 274 кв.м, офисное помещение № 3 – 288,3 кв.м, то есть их общая площадь должна составлять 742,3 кв.м, что соответствуют размеру площади офисных помещений, указанному в разрешении на строительство и в разрешении на ввод в эксплуатацию 10-ти этажного жилого дома <адрес> – 742,3 кв.м. В плане 1 этажа, приложенного к изменённому плану застройки, также сохранилось, что кладовая площадью 33,6 кв.м, являющееся общим имуществом многоквартирного квартирного дома, входит в состав офисного помещения № 2 и в вход в него предусмотрен не из холла, а из этого офиса (т. 2 л.д. 17-22).

В этот же день 25 февраля 2012 года ЗАО ФИО» и ООО «ФИО1 совместно подают в Управление Росреестра по Смоленской области заявления о регистрации договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома от № по условиям которого дольщик ООО «Стройград» принимает участие в долевом строительстве офисного помещения № 1 площадью 180 кв.м, офисного помещения № 2 площадью 274 кв.м, офисного помещения № 3 площадью 288,3 кв.м в 10-ти этажном жилом доме № 9 по ул. Ново-Рославльская г. Смоленска, который был зарегистрирован в ЕГРП 29.02.2012 (т. 1 л.д. 106, т. 2 л.д. 56, 57, 58, 61).

30 марта 2012 года ООО «ФИО1» подаёт в Управление Росреестра по Смоленской области заявление о регистрации права собственности на три офисных помещения, расположенных в доме № 9 по ул. Ново-Рославльская г. Смоленска, в том числе на офисное помещение № 2 площадью 277,4 кв.м, на основании акта приёма-передачи, подписанного 01.02.2012, то есть до заключения самого договора участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 99, 101, 110).

При этом в состав офисного помещения № 2 согласно кадастровому паспорту от 23.03.2012 включено помещение площадью 33,6 кв.м, обозначенное на поэтажном плане первого этажа под номером 1 (т. 1 л.д. 126-127).

16 апреля 2012 года в ЕГРП внесена запись о регистрации за ООО «ФИО1 права собственности на офисное помещение № 2 площадью 277,4 кв.м, включающее в себя помещение № 1 на поэтажном плане площадью 33,6 кв.м (т. 1 л.д. 162, 60).

В соответствии со статьёй 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (в редакции до 01.09.2013).

Согласно статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Анализируя договор участия в долевом строительстве от 02.12.2011, совершённый между ЗАО трест «ФИО и ООО ФИО1», суд находит, что он является заключенным не в день его подписания – 02.12.2011. а в день его регистрации в ЕГРП – 29.02.2012, то есть договор между сторонами заключен после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 10-ти этажном жилом доме <адрес> (29.12.2011).

Между тем, исходя из положений ст.ст. 1 – 4, ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве может быть заключён только до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства.

    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей до 01.09.2013).

Таким образом, договор участия в долевом строительстве от 02.12.2011, совершённый между ЗАО трест «ФИО и ООО ФИО1» и зарегистрированный в ЕГРП 29.02.2012, является ничтожным как не соответствующий требованиям закона, поскольку заключен после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Соответственно, запись о регистрации права собственности ООО ФИО1» на офисное помещение № 2 площадью 277,4 кв.м, внесённая в ЕГРП на основании ничтожного договора, также является недействительной и подлежит исключению из реестра.

Помимо основания, предусмотренного ст. 168 ГК РФ, также имеется второе основание для признания сделки ничтожной, предусмотренное ст. 169 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.09.2013).

Предметом, оспариваемой сделки явилось нежилое помещение – кладовая площадью 33,6 кв.м, которое, как установлено судом выше, с момента выдачи разрешения на строительство входило в состав общего имущества многоквартирного дома и было введено в эксплуатацию как общее имущество многоквартирного дома, после чего с 31 января 2012 года поступило в общую долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а потому на момент заключения между ЗАО трест «ФИО и ООО ФИО1» договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в ЕГРП 29.02.2012, ответчик ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» не вправе им был распоряжаться.

Сведения, содержащиеся в представленном на государственную регистрацию права кадастровом паспорте от 23.03.2012, о включении в состав офисного помещения № 2 помещения площадью 33,6 кв.м, обозначенного на поэтажном плане первого этажа под номером 1 (т. 1 л.д. 126-127), не соответствуют действительности и опровергаются исследованными по делу доказательствами, в том числе техническим паспортом многоквартирного дома по состоянию на 31.10.2011 (т. 1 л.д. 18-24, т. 2 л.д. 3-8) и кадастровым паспортом первого этажа от 09.07.2014 (т. 1 л.д. 61-62), из которых видно, что помещение площадью 33,6 кв.м. является общим имуществом, не входит в состав офисного помещения № 2, и вход в него осуществляется не из офисного помещения, а из общего холла.

Поскольку ЗАО трест «ФИО не вправе было распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, то сделка об отчуждении этого имущества является ничтожной как противная основам правопорядка, а потому исковые требования в о признании недействительным заключенного между ЗАО трест ФИО» и ООО «ФИО1» договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома от 02.12.2011 № 36-274 в части строительства и передачи ООО «ФИО1 офисного помещения № 2 площадью 277,4 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома <адрес>, а именно в части передачи в его составе помещения площадью 33,6 кв.м под номером 1 на поэтажном плане, подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что ООО «ФИО1 приобретало спорное помещение не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В силу статьи 301 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Учитывая, что спорное помещение выбыло из владения собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в том числе истца Воронцовой Г.П., помимо их воли, то имеются законные основания для истребования и передачи его во владение собственников помещений многоквартирного дома и признания за ними права общей долевой собственности, в том числе за Воронцовой Г.П., пропорционально размеру общей площади, принадлежащих им помещений в многоквартирном доме.

Более того, ООО ФИО1» не может быть признано добросовестным приобретателем, поскольку знало, что ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» не имело право отчуждать это помещение.

Во-первых, директор ЗАО трест «ФИО» Потапов В.В. является сыном учредителя ООО «ФИО1» Потапова В.Н., а, во-вторых, директор ООО «ФИО1 одновременно является исполнительным директором ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и принимал участие в строительстве дома <адрес> в силу чего ему было известно о функциональном назначении спорного помещения, что подтверждается письменными материалами дела (т. 1 л.д. 25, 38, 197, т. 2 л.д. 70) и объяснениями представителя ООО «ФИО1 данными в судебном заседании от 19.11.2014 (т. 2 л.д. 76, 77 оборот).

Поскольку суд находит подлежащими удовлетворению требования Воронцовой Г.П. об истребовании спорного помещения из владения ООО «ФИО1 то в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок из регистрационной записи № подлежат исключению сведения о праве собственности ООО «ФИО1» на помещение площадью 33,6 кв.м под номером 1 на поэтажном плане 1-го этажа многоквартирного дома <адрес>, входящее в состав офисного помещения № 2 общей площадью 277,4 кв.м, и изменению сведения о площади офисного помещения № 2 с 277,4 кв.м до 243,8 кв.м.

В ходе рассмотрения спора представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В силу ст. 9 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Установлено, что оспариваемый договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома от 02.12.2011 № заключен 29.02.2012.

С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд 8 июля 2014 года, следовательно, срок исковой давности по заявленному требованию им пропущен.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, в настоящее время вход в спорное помещение площадью 33,6 кв.м оборудован из офисного помещения № 2, что противоречит техническому паспорту дома, согласно которому вход в это помещение осуществляется из холла.

Согласно заключению специализированной организации ООО ООО» возможно приведение спорного помещения в первоначальное состояние путём устройства дверного проёма из помещения № 2 в помещение № 1 (на поэтажном плане 1-го этажа многоквартирного дома <адрес> с установкой в помещении № 2 входной лестницы в помещение № 1 и заложения дверного проёма между помещениями № 1 и № 22, а потому суд возлагает проведение этих работ на ответчика ЗАО трест «ФИО, по чьей вине оно выбыло из законного владения истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Воронцовой Г.П. удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный между ЗАО трест «ФИО и ООО «ФИО1 договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома от 02.12.2011 №, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.02.2012, в части строительства и передачи ООО «ФИО1» офисного помещения № 2 площадью 277,4 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома <адрес>, а именно в части передачи в его составе помещения площадью 33,6 кв.м под номером 1 на поэтажном плане.

Обязать ООО «ФИО1 в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу освободить помещение площадью 33,6 кв.м под номером 1 на поэтажном плане, расположенное на 1 этаже жилого дома № <адрес>, и передать его по двухстороннему акту Г.П. или иному уполномоченному представителю собственников общего имущества многоквартирного дома <адрес> в состоянии, соответствующем степени естественного износа срока его эксплуатации.

Обязать ЗАО трест «ФИО в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу выполнить дверной проём из помещения № 2 в помещение № 1 (на поэтажном плане 1-го этажа многоквартирного дома <адрес> с установкой в помещении № 2 входной лестницы в помещение № 1, заложить дверной проём между помещениями № 1 и № 22.

Настоящее решение является основанием для исключения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись № № записи о праве собственности ООО «ФИО1» на помещение площадью 33,6 кв.м под номером 1 на поэтажном плане 1-го этажа многоквартирного дома № <адрес>, входящее в состав офисного помещения № 2 общей площадью 277,4 кв.м, и внесения изменений в эту запись о площади офисного помещения № 2 с 277,4 кв.м до 243,8 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Председательствующий В.А. Родионов