Решение по делу № 2-851/2021 ~ М-769/2021 от 13.07.2021

2-1-851/2021

64RS0007-01-2021-002778-59

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2021 года город Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Каштановой Н.А.,

при секретаре Ланиной К.А.,

с участием старшего помощника прокурора г. Балашова Бурминова Д.В., представителей ответчика Горбова Н.И. по доверенности Дробота А.И., Сироты Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора
г. Балашова в интересах неопределенного круга лиц и в интересах муниципального образования город Балашов к Горбову Н.И., администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

установил:

прокурор г. Балашова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и в интересах муниципального образования г. Балашова к Горбову Н.И., администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, в котором просит признать недействительным (ничтожным) договор от 12 октября
2020 года № аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области и Горбовым Н.И., применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции с восстановлением первоначального положения сторон, предшествующего сделке аренды земельного участка от 12 октября 2020 года №, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды
Горбова Н.И. на указанный земельный участок.

Ответчик Горбов Н.И., извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимал.

Ответчик, администрация Балашовского муниципального района Саратовской области, третье лицо, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, согласно которой неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании старший помощник прокурора г. Балашова
Бурминов Д.В. исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчика Горбова Н.И. по доверенности Дробот А.И.,
Сирота Н.С в судебном заседании просили отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отзыве. Представили суду документы, свидетельствующие о принятии мер по освоению земельного участка: договор на выполнение проектных работ, технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям на земельном участке, проектную документацию, документы на приобретение строительной продукции. Полагают, что представленные документы свидетельствуют об использовании земельного участка ответчиком по назначению. В обоснование возражений ссылаются на то, что действующее законодательство не предъявляет требований по сроку и проценту застройки земельного участка, предоставляемого в аренду без проведения торгов, нарушений в процедуре заключения договора аренды допущено не было.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) определены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных
п. 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, по результатам проведения торгов
27 марта 2019 года между администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области и Горбовым Н.И. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2115 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, производственная территория и жилье военного городка, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «участки размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», сроком на
18 месяцев.

На основании выданного администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
№-RU№ от 17 августа 2020 года Горбовым Н.И. зарегистрировано право собственности на нежилое здание магазина площадью 20,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, производственная территория и жилье военного городка, с кадастровым номером № которое расположено на земельном участке с кадастровым номером №.

12 октября 2020 года между администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области и Горбовым Н.И. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью
2115 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес>, производственная территория и жилье военного городка, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «участки размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», без проведения торгов.

Основанием заключения договора явилось наличие на земельном участке объекта недвижимости – нежилого здания магазина площадью застройки 20,4 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности Горбову Н.И., что в судебном заседании сторонами не оспаривалось.

12 октября 2020 года сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером №.

Право аренды Горбова Н.И. на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет на основании межевого плана от 07 июня 2018 года, общая площадь участка составляет 2115 кв.м, кадастровый №.

На основании распоряжения администрации Балашовского муниципального района от 21 июня 2018 года №-р вид разрешенного использования земельного участка: «размещение объектов торговли, общественного питания и бытового облуживания».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования «<адрес>» (далее – Правила), утвержденными решением Совета муниципального образования <адрес> от 01 марта 2013 года №, рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне
Ц-3 (зона размещения торговли и обслуживания местного значения).

Максимальный коэффициент застройки спорного земельного участка в соответствии с п. 48.11 Правил составляет 80%.

В границах спорного земельного участка находится только принадлежащее ФИО2 нежилое здание площадью 20,4 кв.м.

Согласно акту осмотра земельного участка от 17 июня 2021 года, составленному представителем прокуратуры с участием главного специалиста-эксперта Балашовского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Саратовской области на территории земельного участка с кадастровым номером № расположено нежилое здание с кадастровым номером №. Свободная площадь земельного участка Горбовым Н.И. не используется, какие-либо ещё объекты движимого имущества на нем отсутствуют.

Исходя из оснований иска, одним из обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, является размер земельного участка, в отношении которого Горбовым Н.И. может реализовать предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право аренды, как собственник находящегося на этом участке здания.

Согласно представленным документам площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 2115 кв.м, фактическая площадь нежилого одноэтажного здания, расположенного в его границах - 20,4 кв.м, то есть площадь застройки земельного участка менее 0,97% от общей площади земельного участка, что не соответствует требованиям к интенсивности использования земельных участков, предъявляемым к земельным участкам, расположенным в территориальной зоне Ц-3 согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Балашов.Принимая во внимание, что спорный земельный участок площадью 2115 кв.м был предоставлен Горбову Н.И. именно под занимаемое им здание площадью
20,4 кв.м, суд приходит к выводу о необоснованности предоставления ответчику земельного участка вышеуказанной площадью, которая фактически более чем в
100 раз превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.

Предоставление администрацией Балашовского муниципального района образованного земельного участка в аренду на основании ст. 39.6 ЗК РФ предполагало проверку обоснованности площади предоставляемого земельного участка с учетом площади расположенного на участке объекта недвижимости с учетом местоположения нежилого здания.

Такого обоснования соответствующей площади земельного участка органом местного самоуправления в ходе судебного разбирательства не приведено.

Из текста договора следует, что договор заключен сторонами в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39 ЗК РФ. Согласно условиям договора он предоставлен под существующие строения без указания права о возможности строительства на данном земельном участке. Приведенное в разделе 1 договора описание земельного участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться арендатором
(п. 1.3 договора).

Разрешение на строительство на указанном земельном участке иных объектов недвижимости органом местного самоуправления не выдавалось. На спорном земельном участке иных строений капитального характера либо объектов незавершенного строительства не имеется, что, в том числе, подтверждается актом осмотра земельного участка от 17 июня 2021 года, и не оспаривалось в судебном заседании.

Таким образом, площадь земельного участка, переданного в аренду
Горбову Н.И. несоразмерна площади расположенного на нем объекта, то есть не соответствует требованиям действующего законодательства, а условия договора аренды не предусматривают возможность осуществления строительства на нем.

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Как следует из материалов дела, данный иск предъявлен прокурором, в том числе в защиту неопределенного круга лиц, что соответствует положениям
ст. 45 ГПК РФ.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Исходя из целевого назначения спорного земельного участка, принимая во внимание, что для эксплуатации здания Горбова Н.И. не требовался земельный участок площадью 2115 кв.м, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для предоставления Горбову Н.И. земельного участка указанной площадью без торгов не имелось.

Указанное свидетельствует о заключении договора аренды земельного участка с нарушением требований закона, что влечет его недействительность.

Предоставление спорного земельного участка ограничивает права иных потенциальных участников земельных правоотношений на его приобретение в собственность либо аренду посредством аукциона. При составлении договора аренды от 12 октября 2020 года были нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку часть земельного участка, свободная от зданий и сооружений, могла быть предоставлена неопределенному кругу лиц на торгах.

Доводы представителей Горбова Н.И. о том, что арендатор планировал не свободном земельном участке строительство иных объектов недвижимости, подготовил проектную документацию, закупил строительные материалы, также не свидетельствует о законности договора аренды, поскольку под строительство каких-либо объектов он не предоставлялся, что следует из условий договора аренды.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки, в соответствии с которыми на Горбова Н.И. следует возложить обязанность передать администрации Балашовского муниципального района Саратовской области спорный земельный участок, а также прекратить право аренды Горбова Н.И. на указанный земельный участок, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды
Горбова Н.И. на земельный участок.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, вследствие чего в соответствии с п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с Горбова Н.И. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2020 ░░░░
№ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 2115 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>,
<░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2020 ░░░░
№ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 2115 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 2115 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 2115 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░              ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 15 ░░░░░░░░ 2021 ░░░░.