Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1061/2010 ~ М-1092/2010 от 31.05.2010

 Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2010 года г.Тула

       Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего – федерального судьи Иванчина Б.Ф.,

при секретаре Лебедевой Ю.А.,

с участием представителя истца – ответчика по встречному иску ООО «Юлия-Недвижимость» по доверенности от 31 мая 2010 года – Горчаковой С.Г.,

ответчика – истца по встречному иску Шаталова А.Н.,

        рассмотрев в здании №2 Пролетарского районного суда г.Тулы в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1061/10 по иску общества с ограниченной ответственностью «Юлия-Недвижимость» к Шаталову А.Н., Халдиной Н.О. о взыскании задолженности по соглашению о задатке и компенсации судебных расходов, а также по встречному иску Шаталова А.Н., Халдиной Н.О. к обществу с ограниченной ответственностью «Юлия-Недвижимость» о признании соглашения о задатке недействительной сделкой, взыскании компенсации судебных расходов,

у с т а н о в и л:

31 мая 2010 года в Пролетарский районный суд г.Тулы поступило исковое заявление ООО «Юлия-Недвижимость» к Шаталову А.Н., Халдиной Н.О. о взыскании задолженности по соглашению о задатке и компенсации судебных расходов. В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что 20 января 2010 года между ООО «Юлия-Недвижимость» с одной стороны и Шаталовым А.Н., Халдиной Н.О. с другой стороны было заключено соглашение о задатке. При этом истцом в адрес ответчиков был уплачен задаток в размере 100.000 рублей в обеспечение исполнения договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: ..., ..., .... Момент заключения договора купли-продажи был ограничен 3-х месячным сроком. За этот период ООО «Юлия-Недвижимость» с целью совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости неоднократно при помощи телефонных звонков, уведомления связывалось с ответчиками. Однако последние на контакт не выходили и не исполнили надлежащим образом свои обязательства. 15 апреля 2010 года, 16 апреля 2010 года истцом в адрес ответчиков было направлено очередное уведомление для совершения сделки, на которую те не явились, нарушив тем самым условия соглашения. Из чего следует, что они в соответствии со ст.381 ГК РФ должны вернуть двойную сумму задатка, а именно 200.000 рублей. Между тем ответчики вернули истцу только 100.000 рублей. Просило взыскать с Шаталова А.Н. и Халдиной Н.О. сумму задолженности в размере 100.000 рублей по соглашению о задатке от 20 января 2010 года, взыскать компенсацию расходов в виде уплаты государственной пошлины в размере 3.200 рублей.

5 июля 2010 года в Пролетарский районный суд г.Тулы поступило встречное исковое заявление Шаталова А.Н., Халдиной Н.О. к ООО «Юлия-Недвижимость» о признании соглашения о задатке недействительной сделкой. В обоснование заявленного требования указали, что договор о задатке может являться обеспечительной мерой только при заключении основного договора, предварительный же договор не порождает ни каких имущественных обязательств. 20 января 2010 года до заключения соглашения о задатке между Шаталовым А.Н. и ООО «Юлия-Недвижимость» был заключен договор на оказание услуг по подготовке и отчуждению объекта недвижимости. Полагали, что свои обязательства по указанному договору ООО «Юлия-Недвижимость» выполняло не надлежащим образом, поскольку некомпетентные действия риэлторов привели к срыву 19 февраля 2010 года запланированной сделки купли-продажи недвижимо, поэтому 13 апреля 2010 года Шаталов А.Н. отказался от данного договора. Между тем еще 15 января 2010 года в отношении спорной комнаты между ООО «Юлия-Недвижимость» и ФИО3 (потенциальным покупателем комнаты) было заключено соглашение об авансе. В случаях, когда имеются сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Просили признать соглашение о задатке, заключенное 20 января 2010 года между ООО «Юлия-Недвижимость» и Шаталовым А.Н., Халдиной Н.О., недействительной (ничтожной) сделкой, взыскать с ООО «Юлия-Недвижимость» компенсацию понесенных расходов по уплате государственной пошлины.    

Представитель истца – ответчика по встречному иску ООО «Юлия-Недвижимость» по доверенности - Горчакова С.Г. в зале судебного заседания поддержала заявленные ООО «Юлия-Недвижимость» исковые требования и просила их удовлетворить, в удовлетворении же встречных исковых требований Шаталова А.Н., Халдиной Н.О. просила отказать. Подтвердила все обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Пояснила, что 20 января 2010 года ООО «Юлия –Недвижимость» заключило договор задатка с Шаталовым А.Н., Халдиной Н.О. и договор об оказании услуг и отчуждения имущества с Шаталовым А.Н.. По данным 2-м договорам ООО «Юлия-Недвижимость» рассчитывало найти покупателя на жилье Шаталова А.Н., Халдиной Н.О. или приобрести жилье самим. Однако 20 апреля 2010 года, когда все документы были подготовлены, последние не явились на совершение сделки, из чего следует, что сделка сорвалась по вине Шаталина А.Н. и Халдиной Н.О.. Следовательно, они должны вернуть ООО «Юлия-Недвижимость» двойную сумму задатка, равную 200.000 рублям, из которых 100.000 рублей были возвращены. Значит подлежащая взысканию сумма задолженности перед ООО «Юлия-Недвижимость» составляет 100.000 рублей (200.000 рублей – 100.000 рублей).

Ответчик – истец по встречному иску Шаталов А.Н. в зале судебного заседания возражала против удовлетворения заявленных ООО «Юлия-Недвижимость» исковых требования, а встречные исковые требования просил удовлетворить. Полагал, что переданные 20 января 2010 года в адрес ООО «Юлия-Недвижимость» денежные средства в размере 100.000 рублей следует расценивать не как задаток, а как аванс. Следовательно в адрес ООО «Юлия-Недвижимость» следует вернуть только 100.000 рублей, что он и сделал 23 апреля 2010 года. Кроме того полагал, что сотрудниками ООО «Юлия-Недвижимость» ненадлежащим образом исполнялись обязанности по сопровождению сделки купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем считает расторгнутым договор на оказание услуг по подготовке к отчуждению объекта недвижимости и поиск покупателя от 20 января 2010 года.  

Ответчица – истица по встречному иску Халдина Н.О. в зал судебного заседания не явилась, своевременно и надлежащим образом извещалась о дате, времени и месте слушания дела. В распоряжение суда предоставлено письменное ходатайство Халдиной Н.О. о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие Халдиной Н.О..

Выслушав пояснения Горчаковой С.Г., Шаталова А.Н., показания свидетелей ФИО7, ФИО6, ФИО3, ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

15 января 2010 года между ООО «Юлия-Недвижимость» в лице ФИО6 с одной стороны и ФИО8 с другой стороны было заключено соглашение об авансе, согласно которого последний передал ООО «Юлия-Недвижимость» в счет причитающейся суммы по договору купли-продажи 3-х комнатной квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... ... денежные средства в размере 200.000 рублей. Деньги переданы в качестве аванса. Продажная цена объекта недвижимости – 4.100.000 рублей.

20 января 2010 года между ООО «Юлия-Недвижимость» в лице ФИО6 с одной стороны и Шаталовым А.Н. с другой стороны был заключен договор на оказание услуг по продаже 3-х комнатной квартиры площадью 94,8 кв.метров, находящейся на 2-ом этаже 4-х этажного кирпичного дома  Номер обезличен по ... .... Продажная цена квартиры – 4.100 рублей.

В этот же день (20 января 2010 года) между Шаталовым А.Н., Халдиной Н.О. с одной стороны и ООО «Юлия-Недвижимость» в лице ФИО6 с другой стороны было заключено соглашение о задатке, согласно которого последняя передала Шаталову А.Н., Халдиной Н.О. в счет причитающейся суммы по договору купли-продажи комнату площадью 94,8 кв.метров на 2-м этаже дома Номер обезличен по ... ... денежные средства в размере 200.000 рублей. Деньги переданы в качестве залога. Продажная цена объекта недвижимости – 4.100.000 рублей.

Суд обращает внимание, что спорный объект недвижимости в разных документах обозначается по разному. Однако, учитывая пояснения сторон, суд полагает, что обозначенные интерпретации адреса объекта недвижимости относятся к одному и тому же жилому помещению, которое по состоянию на 20 января 2010 года принадлежало Шаталину А.Н. и Халдиной Н.О..

Из пояснений представителя ООО «Юлия-Недвижимость» по доверенности - Горчаковой С.Г. и показаний свидетеля ФИО6 следует, что ООО «Юлия-Недвижимость» при заключении с Шаталовым А.Н., Халдиной Н.О. соглашения о задатке от 20 января 2010 года выступало как покупатель.

Суд критически относится к указанной правовой позиции и считает ее не соответствующей истине.

Во-первых, действительно, из текста указанной доверенности усматривается, что применительно к сделке купли-продажи комнаты площадью 94,8 кв.метров на 2-м этаже дома Номер обезличен по ... ... ООО «Юлия-Недвижимость» является продавцом.

Между тем согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из анализа указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что за приобретаемое имущество деньги должен уплатить именно продавец, а не кто-либо другой.

Однако, у ООО «Юлия-Недвижимость» ни на момент заключения соглашения о задатке (20 января 2010 года), ни на момент окончания действия договора об оказании услуг (20 апреля 2010 года) денежных средств, равных цене продаваемого жилья (4.100.000 рублей) не было. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля ФИО6 и фактом не предоставления в распоряжение суда документального подтверждения наличия в кассе ООО «Юлия-Недвижимость» такого объема денежных средств.

Во-вторых, даже 100.000 рублей выдавалось Шаталову А.Н. и Халдиной Н.О. не из средств ООО «Юлия-Недвижимость».

При этом свидетель ФИО6 утверждает, что Шаталову А.Н. и Халдиной Н.О. она давала свои личные деньги, которые предоставила ООО «Юлии-Недвижимости» в долг.

Суд критически относится к данному доводу свидетеля и считает его не обоснованным.

Так соглашение о задатке от 20 января 2010 года Шаталов А.Н. и Халдина Н.О. заключали с ФИО6 не как с физическим лицом, а как с представителем ООО «Юлия-Недвижимость», следовательно договор заключался именно с обществом.

Доказательств того, что ФИО6 как физическое лицо 20 января 2010 года предоставила в долг ООО «Юлия-Недвижимость» денежные средства в размере 100.000 рублей, а также того, что данная сумма была документально проведена через кассу общества (внесение денег ФИО6 в кассу общества, выдача из кассы Шаталову А.Н. и Халдиной Н.О. по расходному кассовому ордеру) в распоряжение суда предоставлено не было.

Более того, свидетель ФИО5 (непосредственный риэлтор ООО «Юлии-Недвижимости», осуществлявшая сопровождение сделки) в зале судебного заседания подтвердила, что деньги Шаталову А.Н. и Халдиной Н.О. выдавались из средств, полученных от ФИО3.

В-третьих, применительно к договору купли-продажи жилья Шаталина А.Н. и Халдиной Н.О. у ООО «Юлия-Недвижимость» все 3 месяца исполнения договора об оказании услуг на примете был конкретный покупатель – ФИО3.

При этом последний готов был купить спорное жилье 19 февраля 2010 года, что подтверждается проектом незаключенного договора от 19 февраля 2010 года, показаниями свидетелей ФИО7, ФИО6, ФИО3, ФИО5.

ФИО3 приезжал на заключение сделки и 20 апреля 2010 года, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО6 И..В., ФИО3, ФИО5. При этом согласно предоставленной Росреестром информации в виде сводной статистики предварительной записи клиентов в указанный день ООО «Юлия-Недвижимость» себя не позиционировало как покупатель, поскольку в этот день на 10 часов 00 минут и 10 часов 30 минут на прием записаны Шаталов и ФИО3 соответственно.

При таких обстоятельствах у суда имеются все основания полагать, что в сделке с Шаталовым А.Н. и Халдиной Н.О. ООО «Юлия-Недвижимость» могло выступать только как представитель покупателя ФИО3, а не как самостоятельный покупатель.

Свидетель ФИО6 в зале судебного заседания заявила, что при заключении с Шаталовым А.Н., Халдиной Н.О. соглашения о задатке ООО «Юлия-Недвижимость» выступало как покупатель, а в дальнейшем могла произойти перемена лиц в обязательстве и покупателем по договору купли-продажи уже могло быть другое лицо, например ФИО3.

Суд не может согласиться с указанной позицией и считает ее противоречащей закону.

Так в соответствии со ст.307 ГК РФ ООО «Юлия-Недвижимость» применительно к сделке продажи жилья, принадлежащего Шаталину А.Н., Халдиной Н.О., является как должником (должно передать деньги в размере 4.100.000 рублей), так и кредитором (вправе требовать передачи жилья).

Согласно п.2 ст.382 ГК РФ для перехода прав кредитора не требуется согласия должника.

А вот согласно п.1 ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Принимая во внимание вышеуказанное, учитывая, что обязательства, по которым ООО «Юлия-Недвижимость» выступает как должником, так и кредитором, выполнены не были, суд полагает, что в одностороннем порядке (без согласования с другой стороной) перемена лица (ООО «Юлия-Недвижимость») в соглашении о задатке от 20 января 2010 года не допустима. 

Между тем, как ранее было указано, денежные средства от ФИО3 для передачи продавцу жилья брались как аванс, что прямо следует из соглашения об авансе от 15 июля 2010 года.

Следовательно, Шаталову А.Н. и Халдиной Н.О. эти денежные средства в размере 100.000 рублей также должны были передаваться как ананс.

Очевидно, что в действиях ООО «Юлия-Недвижимость» усматривается превышение полномочий, поскольку вместо того, чтобы отдать Шаталину А.Н. и Халдиной Н.О. эти деньги как аванс, они их передали как задаток, что по мнению суда не допустимо.

При этом суд убежден, что смена назначения денег с аванса на залог на стадии посредничества могла иметь место только в одном случае – если бы ООО «Юлия-Недвижимость» намеревалось как посредник оформлять на свое имя право собственности на продаваемое жилье. Однако, как ранее было установлено, такой вариант развития событий ООО «Юлия-недвижимость» претворять в жизнь не хотело и реальных попыток к этому не делало. 

Согласно п.3 ст.381 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ сделка не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна.

Следовательно заключенный 20 января 2010 года между Шаталовым А.Н. Халдиной Н.О. с одной стороны и ООО «Юлия-Недвижимость» с другой стороны соглашение о задатке является недействительной сделкой, фактически же эта сделка является соглашением об авансе.

Из чего следует, что Шаталов А.Н. и Халдина Н.О. должны вернуть ООО «Юлия-Недвижимость» не 200.000 рублей, как просит последнее, а только 100.000 рублей.

Согласно платежного поручения Номер обезличен от 23 апреля 2010 года Шаталов А.Н. перечислил в адрес ООО «Юлия-Недвижимость» денежные средства в размере 100.000 рублей. Данный факт никем не оспаривался.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленного ООО «Юлия-Недвижимость» искового требования о взыскании с Шаталова А.Н., Халдиной Н.О. денежных средств в размере 100.000 рублей следует отказать. Соответственно, в удовлетворении требования о взыскании в пользу ООО «Юлия-Недвижимость» компенсации понесенных судебных расходов в виде уплаты государственной пошлины в размере 3.200 рублей также следует отказать. 

Что касается доводов Шаталова А.Н. и Халдиной Н.О. о том, что сотрудниками ООО «Юлия-Недвижимость» ненадлежащим образом исполнялись обязанности по сопровождению сделки купли-продажи недвижимого имущества, то по мнению суда рассмотрение данного вопроса для разрешения спорных правоотношений правового значения не имеет.

Что не лишает Шаталова А.Н. и Халдину Н.О. права на инициирование судебного разбирательства путем подачи искового заявления в суд о признании ненадлежащими действий ООО «Юлия-Недвижимость» по договору на оказание услуг по подготовке к отчуждению объекта недвижимости и поиск покупателя от 20 января 2010 года, а также о расторжении данного договора.  

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения встречного искового требования о признании недействительным соглашения о задатке от 20 января 2010 года.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.333.19 НК РФ данное исковое требование облагается государственной пошлиной в размере 200 рублей.

Эта сумма и подлежит взысканию с ООО «Юлия-Недвижимость» в пользу Шаталова А.Н..

Что касается оставшихся денежных средств в размере 3.000 рублей, которые Шаталов А.Н. уплатил при подаче встречного искового заявления, то по мнению суда данная сумма была ошибочно переплачена в пользу Российской Федерации, в связи с чем в установленном налоговым законодательством порядке подлежит возврату из федерального бюджета.

        Принимая по внимание вышеуказанное, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований ООО «Юлия-Недвижимость», а также заявленных и поддержанных в судебном заседании встречных исковых требований Шаталова А.Н., Халдиной Н.О., руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ 103.200 ░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░:

- 100.000 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ 20 ░░░░░░ 2010 ░░░░;

- 3.200 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░,

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░░»  ░░░░░░░░.

          ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ 20 ░░░░░░ 2010 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░.

        ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 200 ░░░░░░.

        ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3.000 ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 10-░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ 27.07.2010░.