Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3309/2013 от 17.06.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 сентября 2013 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Соболевой Ж.В.

при секретаре Дураевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» к ООО «Финсервис», ООО «Бур-Сервис Тольятти», Алешиной ФИО21, Багдасаряну ФИО22 ООО «Единение» о признании договоров недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

ООО «ЖАСМИН-ДОМ» обратилось в суд с иском, в котором просило признать недействительными (ничтожными): договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финсервис» и ООО «Бур – Сервис Тольятти», договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бур – Сервис Тольятти» и Багдасарян Э.Ю., Алешиной Г.Р., договор купли-продажи заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Алешиной Г.Р., Багдасаряном Э.Ю. и ООО «Единение». Взыскать судебные расходы, госпошлину уплаченную при подаче иска в размере 12 000 рублей: с ООО «Финсервис», ООО «Бур-Сервис Тольятти» по 4 000 рублей, с Багдасаряна Э.Ю., Алешиной Г.Р. по 200 рублей.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены, в результате чего истец просит признать недействительными (ничтожными) договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финсервис» и ООО «Бур – Сервис Тольятти», договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бур – Сервис Тольятти» и Багдасарян Э.Ю., Алешиной Г.Р., договор купли-продажи заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Алешиной Г.Р., Багдасаряном Э.Ю. и ООО «Единение»; истребовать незавершенный строительством объект- грязелечебницу со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по <адрес> кадастровый (условный) номер объекта № из незаконного владения ООО «Единение», возвратить ЖСК «ЖАСМИН ДОМ» право собственности на указанный незавершенный строительством объект, в решении суда указать, что решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности ООО «Единение» на незавершенный строительством объект – грязелечебницу со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта №.

Истец о дне слушания дела извещен, представитель не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие. Из искового заявления, дополнения к исковому заявлению, пояснений представителя истца Яковлева В.А., действующего по доверенности, ранее данных в судебных заседаниях, следует, что право собственности истца на незавершенный строительством объект - грязелечебница со степенью готовности 1 % площадью 776,3 кв.м. по <адрес> было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «ЖАСМИН ДОМ» и ООО «Финсервис» был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, однако постановлением ФАС Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ договор был признан недействительным, поскольку был заключен неуполномоченным лицом. Следовательно, ООО «Финсервис» никогда не приобретало право собственности на объект недвижимости, поэтому все заключенные впоследствии договора купли - продажи в силу ст.168 ГК РФ ничтожны. В настоящее время спорный объект снесен, но вопрос о стоимости объекта при рассмотрении спора не подлежит разрешению, так как в заявленном иске истец не ставит вопрос о возмещении стоимости снесенного объекта, но в случае невозможности передачи объекта недвижимости истцу, просит определить стоимость объекта равной 2 781 562 рублей.

Представитель ответчика ООО «Единение» Кононенко С.О., действующая по доверенности, иск не признала. Суду пояснила, что ООО «Единение» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрело у Алешиной, Багдасаряна земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства водогрязевылечебницы, общая площадь 3 824, кадастровый номер №, по адресу: <адрес> с расположенным на нем незавершенный строительством объект – грязелечебница. Назначение: объект в стадии строительства, общая площадь застройки 776,3 кв.м., степень готовности 1%, инвентарный номер 2009261 Литера: А, кадастровый (или условный) номер №, находящийся по <адрес>. ООО «Единение» не знало и не могло знать об отсутствие у Алешиной и Багдасаряна права продавать спорный объект, так как до подписания договора продавцами были представлены, а покупателем с должной осмотрительностью изучены документы, подтверждающие право продавцов распоряжаться спорным имуществом. Право собственности продавцов было зарегистрировано в установленном законом порядке. Также Управлением Росреестра по Самарской области по договору купли-продажи была проведена правовая экспертиза, не вызывающая каких либо сомнений в действительности сделки, и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец не смог обосновать, что, несмотря на наличие соответствующей регистрационной записи, ООО «Единение» знало об отсутствии у Алешиной и Багдасаряна права на отчуждение спорного объекта, а также об осведомленности Общества о наличии притязаний третьих лиц в отношении приобретаемого имущества. Спорное имущество было приобретено ООО «Единение» на основании возмездной сделки. ООО «Единение» является добросовестным приобретателем, и удовлетворение требований истца о признании сделки недействительной нарушили бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя. Относительно требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, например, было утеряно собственником либо похищено у него, и др.). Возмездность приобретения имущества ООО «Единение» подтверждена материалами дела. Доказательств, что имущество выбыло из собственности истца не представлено. Кроме того, истец просит истребовать несуществующее в натуре недвижимое имущество, которое снесено, что подтверждается документами и истцом не оспаривается. На земельном участке, принадлежащем ООО «Единение» на праве собственности, с разрешенным использованием: многоквартирные дома 5-35 этажей, расположен незавершенный строительством объект: многоквартирный жилой дом со степенью готовности 80%. Других объектов на участке нет. Данное обстоятельство также исключают возможность истребования незавершенного строительством объекта - грязелечебница из «незаконного владения» ООО «Единение» и возврата права собственности ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ». Требование истца об аннулировании записи о праве собственности ООО «Единение» на незавершенный строительством объект - грязелечебница не состоятельно, поскольку такое право прекращено и в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о спорном объекте отсутствуют. В удовлетворении иска просит отказать.

Представитель ответчиков Алешиной Г.Р., Багдасаряна Э.Ю. – Безродная И.В., действующая по доверенности, иск не признала. Суду пояснила, что оснований для признания договора купли – продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бур – Сервис Тольятти» и Багдасарян Э.Ю., Алешиной Г.Р. не имеется, поскольку на момент заключения договора ООО «Бур-Сервис Тольятти» являлось законным собственником грязелечебницы и могло ею распоряжаться по своему усмотрению. Имущество в споре и под арестом не находилось, судебного иска по нему не подавалось, третьи лица свои требования не предъявляли. Денежные средства по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 200 000:руб. продавец - ООО «Бур-Сервис Тольятти» получил от покупателей - Багдасаряна Э.Ю., Алешиной Г.Р. Для завершения строительства грязелечебницы необходимо было оформить земельный участок, поэтому ДД.ММ.ГГГГ ответчики с Мэрией г.о. Тольятти заключили договор купли-продажи № земельного участка общей площадью 3 824 кв. м. Сумма по договору составила 245 266, 77 руб., в равных долях ответчики перечислили данную сумму на счет продавца, что подтверждается чек-ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области. Ответчики оплачивали земельный налог за земельный участок, на котором располагается грязелечебница (чек-ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ). Таким образом, с момента покупки грязелечебницы ответчики пользовались и несли расходы на оформление земли для последующего строительства, что в свою очередь доказывает факт того что ответчики являются добросовестными приобретателями. Представитель ответчиков заявила о пропуске истцом срока исковой давности, просила применить и отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ООО «Финсервис» о дне слушания дела извещено, представитель ответчика Дружинина Е.Н., действующая по доверенности, не явилась. Представила письменный отзыв, из которого видно, что ответчик иск не признает, ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «Финсервис» был заключен договор купли-продажи спорного объекта. П. 2 указанного договора, определено, что оплата по договору может быть произведена в любой согласованной сторонами форме, в том числе ценными бумагами. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи векселей по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого истцу было передано пять простых векселей на общую сумму 500 000 рублей. Таким образом, сделка сторонами была исполнена. Факт оплаты недвижимого имущества по указанному договору купли-продажи соответствует действующему законодательству, что было установлено в Арбитражном суде Самарской области по делу № №. Причиной признания указанного договора недействительным являлось подписание договора со стороны истца лицом, у которого отсутствовали соответствующие полномочия. Позднее векселя были предъявлены истцом к оплате и ООО «Финсервис» их оплатило. Оснований для признания недействительным договора купли-продажи заключенного от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финсервис» и ООО «Бур – Сервис Тольятти» не имеется, поскольку последний является добросовестным приобретателем, так как на момент совершения сделки, первоначальная сделка между истцом и ООО «Финсервис» не была признан недействительной, собственником имущества было ООО «Финсервис». ООО «Бур-Сервис Тольятти» перечислило денежные средства, а ООО «Финсервис» передало имущество. В удовлетворении иска просит отказать.

ООО «Бур-Сервис Тольятти» о дне слушания дела извещено, представитель не явился, причины неявки не сообщил.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области о дне слушания дела извещено, представитель не явился.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО МНИЦ «Визави» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - грязелечебницы со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по <адрес> за 500 000 рублей, что подтверждается копией договора (т.1 л.д.7). ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИ ДОМ» было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности (т.1 л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в лице директора ООО «НТБ - Риэлт» ФИО8 заключило с ООО «Финсервис» договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости. Согласно п.2 договора имущество продается по цене 500 000 рублей. Оплата по договору может быть произведена в любой предусмотренной действующим законодательством РФ форме, в том числе ценными бумагами. Расчет по договору производится сторонами до сдачи документов в УФРС по Самарской области (т.1 л.д.30). ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан Акт приема-передачи векселей по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Финсервис» в счет оплаты недвижимого имущества передало ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» пять простых векселей на общую сумму 500 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финсервис» получило свидетельство о государственной регистрации права (т.1 л.д.32).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финсервис» заключило с ООО «Бур-Сервис Тольятти» договор купли-продажи, продав незавершенный строительством объект- грязелечебницу со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по <адрес> 1 000 000 рублей. Как следует из отметки на договоре купли-продажи государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.33-34).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бур-Сервис Тольятти» заключило договор купли-продажи с Алешиной Г.Р., Багдасарян Э.Ю., продав им в общую долевую собственность объект незавершенного строительства за 1 200 000 рублей (т.1 л.д.35-36). Алешиной Г.Р., Багдасарян Э.Ю. ДД.ММ.ГГГГ были получены свидетельства о государственной регистрации права собственности. ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.38,39). Алешина Г.Р. и Багдасарян Э.Ю. на основании договор купли-продажи № выкупили у мэрии г.о. Тольятти земельный участок общей площадью 3 824 кв. м. по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ООО «Единение» приобрело у Алешиной Г.Р., Багдасарян Э.Ю. в собственность земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - грязелечебница за 4 000 000 рублей (т.1 л.д.87), ДД.ММ.ГГГГ получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и незавершенный строительством объект – грязелечебница (т.1 л.д.88,89).

Требования истца о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ обоснованы тем, что решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по иску ФИО23 ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ООО «НТБ-РИЭЛТ» о признании решений собраний недействительными, признании недействительной регистрации, записей, понуждении к передаче печати и документов, определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского облсуда от ДД.ММ.ГГГГ были признаны недействительными решения общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (принятые по результатам собрания от ДД.ММ.ГГГГ) о передаче полномочий правления ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» управляющей компании ООО «НТБ-Риэлт», заключении договора о передаче полномочий (т.1 л.д.10-24). После вступления данного решения в законную силу, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обратился в Арбитражный суд Самарской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «Финсервис». Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано, Постановлением ФАС Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение отменено, вынесено новое решение, которым договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным, поскольку был заключен от имени ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» лицом, которое не имело на то полномочий. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не давало согласие на отчуждение недвижимого имущества, следовательно, договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ничтожны в силу закона, в связи с чем, должны быть признаны недействительными.

Суд считает, что эти доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку как разъяснено в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 и ФИО17" согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Применяя указанные положения Постановления к обстоятельствам дела, суд считает, что правовых оснований для признания договоров купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ недействительными, не имеется.

Истец ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» истребует объект незавершенного строительства – грязелечебницу со степенью готовности 1% у ответчика ООО «Единение» полагая, что он является собственником, а ответчик ООО «Единение» - незаконным фактическим владельцем этого имущества. Таким образом, истцом избран способ защиты права собственности - виндикационный иск, то есть иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения.

Учитывая, что разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируется (п. 3 ст. 10 ГК РФ), а также исходя из положений ст. ст. 209, 301, п. 1 ст. 302 ГК РФ, а также п. п. 32 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предъявив требования о возврате имущества из чужого незаконного владения, истец обязан доказать следующее:

- наличие у истца вещного права, основанного на законе, на спорное недвижимое имущество;

- факт утраты истцом или лицом, которому имущество было передано им во владение (утеряно тем или другим, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли);

- факт сохранности виндицируемого имущества в натуре, поскольку уничтоженное либо переработанное и изменившее свое первоначальное назначение имущество не может быть предметом виндикационного иска, а в этом случае собственник вправе требовать лишь возмещения убытков. При этом право, следуя судьбе вещи, прекращается с гибелью последней;

- неправомерность использования ответчиком виндицируемой вещи, то есть обладание ею без правового основания либо по порочному основанию (присвоение, хищение и т.п.);

- факт отсутствия между сторонами договорных или иных правоотношений относительно спорного недвижимого имущества.

Виндикационный иск подлежит удовлетворению при доказанности совокупности данных элементов.

Ответчику по такого рода спору достаточно лишь констатировать обратное.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, а также соединение права и фактического владения, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не представлено суду относимых и допустимых доказательств наличия у него на дату обращения в суд с настоящим иском вещного права на спорный объект недвижимого имущества, поскольку такое право принадлежит ООО «Единение», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными ДД.ММ.ГГГГ. Также истцом не доказана незаконность приобретения ответчиком права собственности и, соответственно, незаконность права владения и пользования виндицируемой вещью, то есть обладания ею без правового основания либо по порочному основанию (присвоение, хищение и т.п.).

На момент совершения сделки по приобретению имущества (на ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на объект недвижимости в ЕГРП было зарегистрировано за отчуждателями - Алешиной Г.Р. и Багдасаряном Э.Ю. Данная регистрация была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Бур-Сервис Тольятти», право собственности которого было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, доказательств того, что при совершении сделки приобретатель ООО «Единение» должен был усомниться в праве продавцов Алешиной Г.Р. и Багдасаряна Э.Ю. на отчуждение спорного недвижимого имущества, не представлено.

По смыслу п. 2 ст. 302 ГК РФ добросовестность приобретения возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то есть при совершении сделки не самим собственником (вторичная сделка); последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Принимая во внимание разъяснения Конституционного Суда РФ, изложенные в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, относительно выбора надлежащего способа защиты права в случае, когда имущество выбыло из владения собственника в результате сделки, как это имеет место в данном случае, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Если же вещь выбыла из владения собственника по его воле, то она не может быть истребована у добросовестного приобретателя.

Указанный подход получил законодательно закрепление в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Истцом - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», считающим себя собственником спорного недвижимого имущества, не представлено доказательств выбытия этого имущества из его владения помимо его воли.

Так, из материалов дела усматривается, что, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания ООО «НТБ – Риэлт» выступало в качестве представителя ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», со ссылкой на протокол общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ» от ДД.ММ.ГГГГ, договор № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче полномочий исполнительного органа ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» управляющей компании и Устава.

Таким образом, имело место прямое волеизъявление собственника в лице высшего исполнительного органа правления ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», на совершение сделки по продаже спорного недвижимого имущества с целью получения средств для осуществления дальнейшей хозяйственной деятельности кооператива.

Следовательно, признание решением Автозаводского райсуда г.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ недействительными решения общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (принятые по результатам собрания от ДД.ММ.ГГГГ) о передаче полномочий правления ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» управляющей компании ООО «НТБ-Риэлт», заключении договора о передаче полномочий, и признание Постановлением ФАС Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «Финсервис», не являются основанием для признания отчуждения ДД.ММ.ГГГГ спорного недвижимого имущества произведенным с пороком воли собственника либо признания сделки незаключенной, поскольку данное действие совершено до вступления в силу вышеуказанных судебных актов.

Кроме того, исходя из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ, Постановление ФАС Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ не могло являться основанием для внесения записи в ЕГРП, поскольку в его резолютивной части не решен вопрос о правовых последствиях недействительности сделки.

Оспаривание зарегистрированного права на спорное недвижимое имущество путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, никем не производилось.

Следует так же учесть, что спорное недвижимое имущество фактически было передано ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» во владение ООО «Финсервис», при этом истцом не доказано, что оно было передано безвозмездно.

В данном случае спорное недвижимое имущество выбыло из владения истца - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» - по его воле на основании заключенного договора купли-продажи.

Последний приобретатель имущества ООО «Единение» - заведомо не знало и не могло знать об отсутствии у кооператива права продавать спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что в связи с необходимостью изменения разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер №) с местоположением: <адрес> расположенный на нем незавершенный строительством объект - грязелечебница со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по <адрес> снесен, что подтверждается актом о ликвидации (сносе) объекта от ДД.ММ.ГГГГ, сообщением МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании Постановления мэрии г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №-П/1 «О выдаче ООО «Единение» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в границах земельного участка, расположенного по <адрес> ООО «Единение» возвело многоквартирный жилой дом, со степенью готовности 80%, заключены договора об участии в долевом строительстве, что подтверждается реестром, копиями договоров. Право собственности ООО «Единение» на незавершенный строительством объект - грязелечебница прекращено и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о спорном объекте отсутствуют.

Представителем ответчиков Алешиной и Багдасаряна заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям в отношении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 32. Пленума Верховного суда РФ N 6 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 8 Постановление от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, п. 1. ст. 181 ГК РФ предусмотрено специальное правило о начале течения срока исковой давности, которое является изъятием из общего правила течения срока исковой давности, предусмотренного ст. 200 ГК РФ, поскольку в ст. 200 ГК РФ прямо предусмотрено, что изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Учитывая, что исполнения по сделкам началось ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а с иском истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, то срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ООО «Финсервис», ООО «Бур-Сервис Тольятти», Алешиной ФИО24, Багдасаряну ФИО25 ООО «Единение» о признании договоров недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, возврате право собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Тольятти в течение одного месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Ж.В.Соболева

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ