Решение по делу № А76-15913/2009 от 16.10.2009

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Челябинск                                                  Дело №А76-15913/2009-65-401

16 октября 2009 года

Резолютивная часть решения оглашена 12 октября 2009 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2009 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Воронов В.П.

при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Челябинска, г. Челябинск,

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям
г. Челябинска

к индивидуальному предпринимателю Шумакову Сергею Александровичу, г. Челябинск

о взыскании арендной платы в размере 558 240 руб. 60 коп., освобождения земельного участка.

при участии в заседании представителей:

истца КУИЗО – Воробей Н.СМ., по доверенности от 26.12.2008 № 12758, удостоверение № 211;

ответчика – Шумакова С.А., паспорт 7505 800117, Мацуева  И.Е., по доверенности от 31.08.2009, паспорт: 75 03 825217,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Челябинска, г. Челябинск, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Шумакову Сергею Александровичу, г. Челябинск о взыскании арендной платы в размере 228 844 руб., пени в размере 329 396 руб.и передачи земельного участка.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между Администрацией и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 02.10.2000 УЗ № 00002-К-2000, согласно которому ответчику был предоставлен в аренду участок площадью 181 кв.м. с кадастровым № 74:36:0324016:5 для эксплуатации павильона летнего кафе по ул. Гагарина, 24. Ответчик арендную плату, установленную договором, в полном объеме не оплатил, в связи с чем возникла задолженность за период с 01.07.2005 по 31.03.2009 в размере 228 844 руб. Истец полагает, что договор расторгнут в одностороннем порядке письмом от 09.06.2009 № 6482.

Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка ответчиком, на нормах, ст. 309, 310, 614, 330 ГК РФ.

До принятия решения по делу истцом заявлено ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об уменьшении исковых требований в части суммы основного долга до 213 844 руб., пени до 306 158 руб. 80 коп. Уменьшение исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ. 

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве (л.д. 56). Ответчик полагает, что договор аренды уже был расторгнут, о чем им получено уведомление от 11.04.2007 № 2785, в связи с чем считает необоснованным взыскание арендных платежей с 2007 года. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв до 12.10.2009. Информация в форме публичного объявления о перерыве и продолжении судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113).

Исследовав представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании постановления от 14.08.2000 № 1163-п между Администрацией г. Челябинска и ИП Шумаковым С.А. заключен договор от 02.10.2000 УЗ № 00002-К-2000 (л.д. 9-15), в соответствии с условиями которого арендодателем – Администрацией (истцом) предоставлен в аренду ответчику земельный участок площадью 181 кв.м. для эксплуатации павильона летнего кафе по ул. Гагарина, 24 (п. 1.1. договора).

Пунктом 1.4. договора установлено, что договор заключается сроком на пять лет.

Согласно п. 2.1. договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении № 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

В силу п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Сторонами согласовывались расчеты арендной платы на 2000-2005 годы (л.д. 16, 20-27).

Договор зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2001, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2008 (л.д. 36).

Участок сформирован и поставлен на кадастровый учет согласно кадастровому плану земельного участка (л.д. 31-35) от 23.01.2001 и кадастровому паспорту (л.д. 61). В графе № 6 указано, что номер в государственный кадастр недвижимости внесен 14.08.2000.

Статьей 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку сторонами не представлено доказательств того, что арендатор прекратил использовать земельный участок по окончанию срока действия договора (28.03.2006), суд исходит из того, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу ст. 610, 621 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 6.5.1. договора предусмотрено, что если арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с п. 2.1. договора с задержкой, более чем 1 месяца, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 указанного Кодекса)

Статья 619 ГК РФ, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, в том числе в случае неоплаты арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока

При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08, ни ст. 310, ни п. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Положения ст. 619 Кодекса развивают положения п. 2 ст. 450 названного Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Уведомление от 11.04.2007 № 2785 (л.д. ), подписанным заместителем Главы г. Челябинска  Мануйловым С.Н., арендодатель известил арендатора о расторжении договора арены в односторонне порядке.

Оценив данное уведомление в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что оно является надлежащим уведомлением о расторжении договора, выполнено на бланке Администрации г. Челябинска, подписано заместителем Главы г. Челябинска. Доказательства отсутствия полномочий у Мануйлова С.Н, от имени Администрации г. Челябинска направлять уведомления о расторжении договора истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не представлены.

Поскольку иные сроки получения данного уведомления в судебном заседании не установлены и из материалов дела не вытекают, суд исходит из того, что уведомление получено ответчиком в день его составления, а именно 11.04.2007, в связи с чем договор аренды считается расторгнутым с 11.07.2007.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ нарушенное право подлежит защите в пределах срока исковой давности, составляющего три года.

Частью 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно ч.1 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление предъявлено в суд 23.07.2009, о чем свидетельствует штемпель канцелярии суда (л.д. 4).

Исходя из требования истца и момента возникновения обязательств по оплате арендных платежей, срок исковой давности подлежит применению к отношениям, возникшим в период с 22.07.2006 и до поступления искового заявления в суд. Таким образом, в рамках срока исковой давности подлежат рассмотрению задолженность по арендным платежам с 23.07.2006 по 31.03.2009, исходя из требования истца.

В силу ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Поскольку истцом заявлено о пропуске сроков исковой давности, в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей в размере 23 775 руб. 23 коп. и пени в размере 3 818 руб. 63 коп. за период с 01.07.2005 по 22.07.2006 следует отказать.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Согласно п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 614 ГК РФ установлено, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Расчет арендных платежей (л.д. 29) произведен истцом исходя из п. 3. ст. 65 АПК, Постановлений главы г. Челябинска от 29.12.2005 № 1526-п, решений Челябинской городской думы от 23.11.2004 № 41/1, от 27.12.2005 № 9/22, от 26.12.2006 №18/7, от 24.06.2008 №32/7 «Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска», Закона Челябинской области от 24.05.2008 № 257 «О порядке определения размеров арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Расчет истца проверен судом и признан обоснованным, соответствующим действовавшему законодательству с учетом применения сроков исковой давности. Сумма в размере 15 000 руб., уплаченная ответчиком по квитанциям (л.д. 53) засчитана истцом в оплату ранее возникших обязательств по оплате арендных платежей, в связи с отсутствием в квитанциях указания на периоды аренды, в оплату которых перечислены денежные средства. Отнесение данных платежей на периоды, предшествующие перечислению средств суд признает допустимым и соответствующим условиям обязательства.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 4.2.6 договора, арендатор обязан сдать земельный участок по окончании действия договора аренды арендодателю по акту приема-передачи.

Доказательств возврата земельного участка арендодателя ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика о том, что павильон был продан иному лицу, в связи с чем земельным участком с момента продажи павильона он не пользовался, судом отклоняются.

Согласно договору купли-продажи от 05.04.2007, подписанному между ответчиком и Рявкиным А.Е., (л.д. 51), предметом договора является павильон, расположенный по адресу: ул. Гагарина, 24. Одновременно с павильоном передаются права на земельный участок, принадлежащий продавцу.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Материалы дела не содержат доказательств того, что павильон летнего кафе является объектом недвижимого имущества и как следствие с передачей данного объекта в силу ст. 652 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ подлежат переходу и права на земельный участок. Не представлено сведений о  регистрации права собственности на павильон летнего кафе, а также перехода данного права от ответчика третьему лицу

Непосредственно сам договор купли продажи не содержит указания на земельный участок, передаваемый Рявкину, ответчиком не представлено доказательств получения согласия арендодателя или его уведомления в соответствие со ст. 615 ЗК РФ, ст. 22 ЗК РФ о переходе прав и обязанностей по договору аренды, в связи с чем суд полагает, что павильон является временным некапитальным объектом и спорный земельный участок не передавался третьему лицу.

В связи с тем, что ответчиком не представлено доказательств оплаты в полном объеме арендных платежей за период действия договора, с него подлежит взысканию 190 368 руб. 77 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика пени по договору, с учетом применения судом сроков исковой давности, за период с 23.07.2006 по 31.03.2009 в размере 306 158 руб. 80 коп. Расчет ответчиком не оспорен, проверен судом и признан арифметически верным.

В тоже время суд отмечает, что поскольку договор аренды земельного участка был расторгнут в одностороннем порядке с 11.07.2007, установленная договором пени не подлежит применению к периоду, после расторжения договора и следовательно с ответчика подлежит взысканию пени в размере 35 815 руб. 85 коп. за период с 23.07.2006 по 11.07.2007.

В силу ст. 622 ГК РФ арендатор обязан своевременно вернуть  арендодателю имущество при прекращении договора аренды.

На дату вынесения решения, доказательств передачи  земельного участка истцу по акту приема-передачи ответчиком не представлено.

Поскольку в настоящее время ответчик использует земельный участок без достаточных к тому оснований, он подлежит возврату арендодателю на основании ст. 622 ГК РФ.

При определении срока совершения действий по передаче имущества, определяемого судом в соответствии со ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом учтено фактическое использование ответчиком помещения и возможность совершения действий по его освобождению в течение 30 дневного срока. Представителями сторон мнение о сроках совершения таких действий не выражено.

При подаче искового заявления государственная пошлина истцом в силу п. 1.1. ч. 1 си. 333.37 НК РФ не оплачивалась.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины, относящиеся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ, взысканию не подлежат в силу п. 1.1. ч. 1 си. 333.37 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, ч. 2 ст.176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя Шумакова Сергея Александровича, 1968 года рождения ОГРН 304744912800045 освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0324016:5, общей площадью 181 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 24  в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шумакова Сергея Александровича, 1968 года рождения ОГРН 304744912800045 в пользу Администрации г. Челябинска в доход городского бюджета арендую плату в сумме 190 368 руб. 77 коп., пени в размере 35 815 руб. 85 коп., а всего 226 184 руб. 62 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шумакова Сергея Александровича, 1968 года рождения ОГРН 304744912800045 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 895 руб. 47 коп.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

       Судья                                                                             В.П. Воронов

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitrruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.