Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-485/2015 (2-12604/2014;) ~ М-12867/2014 от 07.11.2014

Дело № 2-485/15



РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 марта 2015 года                          г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Дружинина О.В.,

при секретаре Медянкине С.А.,

с участием представителя истца И. – Представитель1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. к ООО «Р» о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

И. обратилась в Благовещенский городской суд с исковым заявлением к ООО «Р». Как следует из изложенных в заявлении обстоятельств, пояснений представителя истца в судебном заседании, *** и *** года между И. (Участник) и ООО «Р» (Застройщик) были заключены предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве боксовых гаражей №№ *** расположенных в *** планировочной зоне г. Благовещенска (2 этап строительства), а также два договора займа о передаче денежных средств застройщику на сумму *** и ***, по которым фактически застройщику были переданы денежные средства в счет оплаты за строительство. *** года между сторонами было заключено соглашение о внесении изменений в предварительный договор долевого строительства, в соответствии с которым гаражи расположены в *** промышленной зоне г. Благовещенска (первый этап строительства) и имеют нумерацию: ***. Однако в последующем основной договор долевого участия в строительстве между истцом и ответчиком заключен не был, объекты долевого участия в строительстве до настоящего времени не достроены и не переданы истцу.

В связи с тем, что в настоящее время в отношении ООО «Р» введено конкурсное производство, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на недостроенные гаражи.

На основании изложенного, уточнив заявленные требования, истец просит признать за ней (И.) право собственности на расположенные в *** промышленной зоне г. Благовещенска незавершенные строительством гаражи:

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***;

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

№ *** площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

№ ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

В судебное заседание, помимо представителя истца, остальные участвующие в деле и извещенные о времени и месте его рассмотрения лица не явились. С учетом правил ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Представитель третьего лица Администрации г. Благовещенска в письменном отзыве указал, что согласно договору аренды земельного участка *** от *** года с учетом соглашения от *** года земельный участок площадью *** кв. м предоставлен ООО «Р» для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания. На данном земельном участке ООО «Р» осуществляла строительство не только многоквартирных жилых домов, магазинов, административных зданий, но и гаражей. С гражданами ООО «Р» заключала договоры займа и предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей. Таким образом, строительство гаражей осуществлялось за счет привлеченных средств граждан. Предметом предварительного договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей является заключение основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства. Однако ООО «Р» решением арбитражного суда Амурской области от *** года признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, ввиду чего в настоящее время заключить основной договор в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей не представляется возможным. Вместе с тем, ООО «Р» и администрация города Благовещенска приняли все необходимые меры по разделу земельного участка. Так, был разработан проект планировки и межевания территории *** промышленной зоны в границах улиц *** города Благовещенска. Данный проект был предметом обсуждения на публичных слушаниях и с учетом мнения граждан по заключению оргкомитета постановлением администрации города Благовещенска от *** года *** «Об утверждении документации по планировке территории *** промышленной зоны границах улиц *** города Благовещенска» были утверждены собственно сам проект планировки и межевания указанной территории, а также градостроительный план земельного участка площадью *** га, для размещения гаражей боксового типа. В последующем ООО «Р» в соответствии с проектом планировки и межевания осуществила межевание всего земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела на несколько земельных участков, что предусмотрено ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Решением Благовещенского городского суда Амурской области от *** года были образованы земельные участки в результате раздела общего земельного участка с кадастровым номером ***, в том числе выделен отдельный земельный участок общей площадью *** кв. м, на котором расположены боксовые гаражи. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номером ***. Соглашением от *** года о внесении изменения в договор аренды земельного участка *** от *** в п.п. 1.1. раздела I «Предмет договора» выделен земельный участок *** площадью *** кв. м с кадастровым номером *** (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от *** г. *** - ***, ЗПУ - 2). Постановлением администрации города Благовещенска от *** *** земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером *** был разделен на два: участок *** площадью *** кв. м с кадастровым номером *** и участок *** площадью *** кв. м с кадастровым номером ***. Соглашением от *** года внесены изменения в договор аренды земельного участка *** от *** в части вновь образованных земельных участков, в том числе для размещения автостоянок закрытого типа (надземные, одноэтажные, боксовые). Из материалов технического и кадастрового учета усматривается, что спорные объекты незавершенного строительством - гаражи № *** расположены в границах земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером ***. Учитывая факт невозможности заключения основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства, истец в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ избрал способ защиты своего нарушенного права путем обращения в суд за признанием права. Администрация города Благовещенска считает такой способ защиты права правильным и не возражает против удовлетворения заявленных требований в части гаражей № *** поскольку материалами дела подтверждается, что истица вносила денежные средства и именно на строительство гаражей. Из схемы расположения гаражей усматривается, что гараж *** расположен в литере *** и соответствует ранее № ***. Из справки ООО «Р» следует, что процент готовности гаража *** по возведению стен из кирпича - *** %. Гаражи *** и *** ООО «Р» не строились, вместе с тем находятся в границах отведенного земельного участка для строительства гаражей. В сложившейся ситуации истец сможет зарегистрировать право собственности на гаражи в Управлении «Росреестра» по Амурской области только на основании судебного акта. Относительно признания права собственности на объекты незавершенного строительством - гаражи №*** - администрация города Благовещенска возражает, считая, что они построены истицей самостоятельно, поскольку из справки ООО «Р» усматривается, что к строительству данных гаражей ООО «Р не приступала. Кроме того, данные гаражи расположены в границах земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, который не предназначен для строительства гаражей, а выделен для санитарно-защитной зоны. Также следует обратить внимание, что гаражи №*** частично выходят за границы земельного участка, ранее предоставленного ООО «Р» и их строительство не было предусмотрено проектом, разработанным ОАО «Амургражданпроект». Помимо прочего, в предварительном договоре от *** указанные номера гаражей №№ *** согласно проекту ОАО «Амургражданпроект» соответствуют №№ ***, право собственности на которые судом признано за другими гражданами. В том же предварительном договоре от указанные номера гаражей №№ *** в проекте ОАО «Амургражданпроект» отсутствуют.

Выслушав пояснения представителя истца и исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** года между И. (Участник) и ООО «Р» (Застройщик) был заключен предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве боксовых гаражей №№ ***, расположенных в *** планировочной зоне г. Благовещенска (2 этап строительства), по условиям которого застройщик и участник принимают на себя обязательства в течение 45 дней с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство заключить основной договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве указанных боксовых гаражей, расположенного в *** планировочной зоне г. Благовещенска. Срок окончания строительства - 4 квартал *** года. Стоимость объектов определена сторонами при заключении предварительного договора в размере ***, которые должны быть внесены в течение трех дней с момента заключения основного договора.

Аналогичный предварительный договор был заключен между сторонами *** года в отношении долевого участия в строительстве боксовых гаражей №№ ***, расположенных в *** планировочной зоне г. Благовещенска (2 этап строительства). Стоимость объектов определена сторонами в размере ***.

*** и *** года между И. (Кредитор) и ООО «Р» (Заемщик) были заключены договоры займа, по условиям которого кредитор передает в собственность заемщику беспроцентно денежные средства в размере *** и *** соответственно, а заемщик обязуется возвратить указанные денежные средства до *** года.

Согласно квитанциям к приходно-кассовым ордерам *** от *** года, *** от *** года, по указанным договорам займа от истца в кассу ООО «Р» за перечисленные в предварительных договорах боксовые гаражи внесены денежные средства в полном объеме (*** и *** соответственно).

С учетом содержания квитанций, сумм предоставленных ответчику займов, а также даты заключения указанных договоров, суд приходит к выводу о том, что денежные средства были внесены истцом именно в счет оплаты за гаражи.

Дополнительным соглашением от *** года по соглашению сторон в предварительный договор от *** года были внесены изменения, согласно которым номера боксовых гаражей был изменены с №№ *** на №№ ***; местом строительства гаражей указана *** промышленная зона г. Благовещенска.Дополнительным соглашением от *** года по соглашению сторон в предварительный договор от *** года были внесены изменения, согласно которым номера боксовых гаражей был изменены с №№ *** на №№ ***; местом строительства гаражей указана *** промышленная зона г. Благовещенска.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что основные договоры долевого участия в строительстве между истцом и ООО «Р» до настоящего времени не заключены.

Решением арбитражного суда Амурской области орт *** года ООО «Р» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ответчика открыто конкурсное производство.

Таким образом, в связи с объявлением ООО «России» банкротом и введением в отношении ответчика процедуры банкротства - конкурсного производство, стороны в настоящее время лишены возможности заключить основной договор долевого участия в строительстве.

Согласно справке ООО «Р» от *** года, работы по строительству указанных гаражей вела именно данная организация, по состоянию на указанную дату по гаражу *** выполнено *** % строительно-монтажных работ, по гаражам № № ***

В соответствии с изготовленными МУП «Белогорсктехинвентаризация» по состоянию на *** года техническими паспортами, технических планов объектов незавершенного строительства, кадастровых паспортов земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, строительной документацией, гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** %, расположен на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***; гараж № ***, площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, со степенью готовности *** % - на земельном участке с кадастровым номером ***

Как пояснил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля бывший генеральный директор ООО «Р» ТретьеЛицо1, при разработке проекта строительства учитывался единый земельный участок для первой и второй очереди строительства; с участниками долевого строительства заключались договоры с указанием этапов строительства. Поскольку в дальнейшем возникли проблемы со вторым этапом строительства, с участниками этого этапа строительства стали заключать соглашения о строительстве для них гаражей, относящихся к первому этапу строительства, с приложением схемы застройки. При этом заключение договоров в отношении одного и того же объекта строительства не допускалось. Гаражи истца на момент начала строительства находились в пределах отведенного для этих целей земельного участка, санитарно-защитная зона расширилась и охватила площадь строительства гаражей уже позже.

Из материалов дела усматривается, что по договору аренды земельного участка *** от *** года с учетом соглашения от *** года земельный участок площадью *** кв. м предоставлен ООО «Р» для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания. На данном земельном участке ООО «Р» осуществляло строительство многоквартирных жилых домов, магазинов, административных зданий, а также гаражей, в том числе, являющихся предметом настоящего спора.

В дальнейшем *** года были образованы земельные участки в результате раздела общего земельного участка с кадастровым номером ***, в том числе выделен отдельный земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, на котором расположены боксовые гаражи. Постановлением администрации города Благовещенска от *** *** земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером *** был разделен на два: участок *** площадью *** кв. м с кадастровым номером *** и участок *** площадью *** кв. м с кадастровым номером ***. Соглашением от *** года внесены изменения в договор аренды земельного участка *** от *** года в части предоставленных в аренду застройщику вновь образованных земельных участков, в том числе: с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров – для санитарно-защитной зоны предприятий; с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров – для размещения автостоянок закрытого типа (надземные, одноэтажные, боксовые).

С учетом установленных обстоятельств, учитывая, что санитарно-защитная зона в составе изначально предоставленного застройщику земельного участка была выделена уже после начала строительства спорных гаражей, суд приходит к выводу о том, что строительство гаражей производилось застройщиком ООО «Р» на отведенном в установленном порядке для этих целей земельном участке.

Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются действующим Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения предварительного договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве *** года, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты – в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем), строительство которого является предметом договора долевого участия в строительстве, в той ситуации, когда строительство застройщиком не ведется и действие договора фактически прекращено.

Возникновение права собственности истца на спорный гараж связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.

Судом установлено, что договорные обязательства участником долевого строительства по оплате строительства выполнены в полном объеме.

Со своей стороны, ответчик ООО «Р» свои обязательства по договорам от *** и *** года надлежащим образом не исполнило.

Проанализировав представленные Управлением Росреестра по Амурской области материалы регистрационных дел о правах собственности иных лиц на гаражи с такими же строительными номерами, как и у истца, суд пришел к выводу о том, что в действительности это разные объекты недвижимости.

Таким образом, за истцом подлежит признанию право собственности на незавершенные строительством указанные в иске гаражи.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за И. право собственности на расположенные в Западной промышленной зоне г. Благовещенска незавершенные строительством гаражи:

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

площадью *** кв. метра, с инвентарным номером ***, на земельном участке с кадастровым номером ***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Дружинин

Решение в окончательной форме составлено *** года