Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3139/2019 ~ М-3221/2019 от 01.11.2019

61RS0008-01-2019-005305-34                            Дело №2-3139/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2019 г.                          г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Рощиной В.С.

при секретаре Омарове Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3139/19 по иску АО «ДОМ.РФ» к Емельяновой Т.Н. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Емельяновой Т.Н. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на следующее.

20.04.2010 г. между Открытым акционерным обществом Банк «Возрождение» (Кредитор) и Емельяновой Т.Н. (Заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого Кредитор предоставил Заемщику кредит в сумме 550 000,00 руб. сроком на 180 месяцев, целевое использование: приобретение в собственность Заемщика квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из 2-ух жилых комнат общей площадью 43,9 кв.м, без учета балкона, в том числе жилой площадью 30,1 кв.м., расположенной на 5 этаже 5 этажного бетонного крупнопанельного жилого дома.

Обеспечением обязательств по кредитному договору является: ипотека квартиры в силу закона еле регистрации права собственности Заемщика, личное страхование и страхование квартиры.

Ответчик обязался вернуть полученные денежные средства и уплатить начисленные проценты в размере 11,0 процентов годовых.

Кредит в сумме 550 000,00 руб. зачислен на счет Ответчика в безналичной форме путем перечисления на банковский счет, что подтверждается платежным поручением № от 20.04.2010 г.

Права Кредитора по кредитному договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном кредитном договоре порядке в соответствии с действующим законодательством, (п. 1.6 Кредитного договора).

В соответствии с пунктом 4.4.7 Кредитного договора, Кредитор имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является Акционерное общество «ДОМ.РФ» (АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. ст. 48 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Начиная с марта 2018 г., в нарушение условий кредитного договора и закладной, а также ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Ответчиком не производятся в полном объеме ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им.

Заемщиком систематически нарушает условия Кредитного договора, а также ст. 309 Граждане кодекса Российской Федерации, в части своевременного возврата займа и уплаты процента пользованием им.

В адрес ответчика направлены требования о полном досрочном погашении обязательств Кредитному договору и его расторжении. До настоящего времени Ответчиком не выполнены указанные требования истца, что соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке условиями п. 4.4.4 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием взыскания задолженности, расторжения договора и обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 5.2 и Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка/пеня в размере 0,2 (Ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного ежемесячного платежа по каждому платежу, за каждый календарный день просрочки.

Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на 10.10.2019 года составляет 330 761,42 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту/основному долгу - 320 156,37 руб.; сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 3 785,26 руб.; неустойка по просроченному основному долгу - 5 037,65 руб.; неустойка по просроченным процентам - 1 782,14 руб.

Кроме того, начиная с 11.10.2019 г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Кредитного договора, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 11,0 процентов годовых.

В соответствии с отчетом об оценке квартиры № от 01.10.2019 г. ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> рыночная стоимость указанного недвижимого имущества составляет - 1 850 000,00 руб., следовательно, начальная продажная стоимость составляет 1 480 000,00 руб.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть кредитный договор № от 20.04.2010 г. заключенный между Открытым акционерным обществом Банк «Возрождение» и Емельяновой Т.Н.. Взыскать с Емельяновой Т.Н. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от 20.04.2010 г. по состоянию на 10.10.2019 г. в размере 330 761,42 руб., в том числе: основной долг - 320 156,37 руб., проценты - 3 785,26 руб., неустойку по основному долгу - 5 037,65 руб., неустойку по процентам - 1 782,14 руб., начиная с 11.10.2019 г. и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,0 процентов годовых. Обратить взыскание на объект недвижимости: квартира (жилое помещение), кадастровый №, площадью 43,9 кв.м., адрес (местоположение): <адрес> принадлежащей на праве собственности Емельяновой Т.Н., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2010 г. сделана запись регистрации № в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» ОГРН № ИНН № определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1480 000,00 руб. Взыскать с Емельяновой Т.Н., в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» уплаченную государственную пошлину за требования имущественного и неимущественного характера в размере 12 507,61 руб.

В судебное заседание представитель истца не явился, имеется заявление о рассмотрении дела без участия представителя истца, просит удовлетворить исковые требования.

Ответчик Емельянова Т.Н. в судебное заседание не явилась. Неоднократно извещалась судом о дате, времени и месте рассмотрения дела по известному суду адресу регистрации по месту жительства, подтвержденному адресной справкой отдела УФМС России по Ростовской области, судебные повестки возвращены в суд с пометкой «истек срок хранения» в качестве причины невручения.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Исходя из смысла приведенной нормы, законом обеспечивается равенство возможностей для заинтересованных лиц при обращении в суд, а также при использовании процессуальных средств защиты своих интересов в суде.

Согласно ч.2 ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Часть 1 данной статьи, в свою очередь, предусматривает, что эти лица должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Из материалов дела следует, что извещения о судебных заседаниях направлялись ответчику заблаговременно до рассмотрения дела, и вернулись в суд с отметкой «истек срок хранения» в качестве причины невручения.

При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Судом предприняты все возможные меры к извещению ответчика о времени и месте слушания дела. Судебные извещения направлялись судом заблаговременно по месту регистрации ответчика, совпадающему с местом регистрации указанному в адресной справке, сведениями об ином месте жительства ответчика суд не располагал. В связи с чем суд признает ответчика надлежащим образом уведомленным о рассмотрении дела и не находит препятствий к рассмотрению дела в его отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства по делу, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГПК РФ).

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условия не допускаются (ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенным договором.

В силу ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Как установлено судом, 20.04.2010 г. между ОАО Банк «Возрождение» (Кредитор) и Емельяновой Т.Н. (Заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого Кредитор предоставил Заемщику кредит в сумме 550 000,00 руб. сроком на 180 месяцев, целевое использование: приобретение в собственность Заемщика квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из 2-ух жилых комнат общей площадью 43,9 кв.м, без учета балкона, в том числе жилой площадью 30,1 кв.м., расположенной на 5 этаже 5 этажного бетонного крупнопанельного жилого дома.

Обеспечением обязательств по кредитному договору является: ипотека квартиры в силу закона еле регистрации права собственности Заемщика, личное страхование и страхование квартиры.

Ответчик обязался вернуть полученные денежные средства и уплатить начисленные проценты в размере 11,0 процентов годовых.

Кредит в сумме 550 000,00 руб. зачислен на счет Ответчика в безналичной форме путем перечисления на банковский счет, что подтверждается платежным поручением № от 20.04.2010 г.

В соответствии с п.1.6 Кредитного договора, права Кредитора по кредитному договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном кредитном договоре порядке в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 4.4.7 Кредитного договора, Кредитор имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является Акционерное общество «ДОМ.РФ» (АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. ст. 48 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п.2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Из представленных истцом доказательств, расчета суммы задолженности следует, что обязательства по кредитному договору, начиная с марта 2018 г., заемщиком надлежащим образом не исполняются.

Согласно представленному истцом расчету сумма задолженности по кредитному договору № от 20.04.2010 года по состоянию на 10.10.2019 года составляет 330 761,42 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту/основному долгу в размере 320 156,37 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 3 785,26 руб., неустойка по просроченному основному долгу в размере 5 037,65 руб., неустойка по просроченным процентам в размере 1 782,14 руб.

Пунктом 5.2 кредитного договора предусмотрена уплата неустойки в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Требование о досрочном погашении кредита оставлено ответчиком без удовлетворения.

Расчет задолженности признан верным, ответчиком не оспорен.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 330761,42 рубля.

В силу п.2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Учитывая, что доказательств возврата суммы займа и процентов за его пользование ответчиком не представлены, то требования истца в части взыскания процентов, начисляемых на сумму фактического остатка просроченного основного долга в размере 11,0% годовых, начиная с 11.10.2019 г. и по день вступления решения суда в законную силу включительно, подлежат удовлетворению.

Суд находит исковые требования о расторжении кредитного договора также подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд считает, что кредитный договор в связи с досрочным взысканием с ответчика в пользу истца образовавшейся задолженности, подлежит расторжению, поскольку иное повлечет за собой нарушение прав ответчика. С учетом этого, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца в части расторжения кредитного договора подлежат удовлетворению.

Разрешая исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), определения способа продажи заложенного имущества, установления начальной продажной цены заложенного имущества, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса РФ).

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 Гражданского кодекса РФ).

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога (п. 4 ст. 348 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ст. 1 Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества ( договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 2 названного выше закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 названного выше закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (пункт 1).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (пункт 2).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подп. 3 и подп. 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (пункт 3).

В силу ст. 4 названного выше закона в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 3 названного выше закона права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии со ст. 50 названного выше закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 данного Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 данного Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 данного Федерального закона.

Судом установлено, что исполнение заемщиком обязательств кредитному договору № от 20.04.2010 года обеспечивается залогом (ипотекой) квартиры в силу закона, приобретаемой заемщиком использованием кредитных средств.

Факт ненадлежащего исполнения ответчика принятых на себя обязательств по кредитному договору № от 20.04.2010 года подтвержден в судебном заседании, а значит, у истца имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона "об ипотеке /залоге недвижимости/" начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры в отчете об оценке.

Исходя из содержания подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1480 000 руб., суд исходит из предложенного истцом отчета ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» № от 01.10.2019 г. об определении рыночной стоимости квартиры. Согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества: квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 43,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> составляет 1 850 000 руб.

Оснований не доверять данному отчету у суда не имеется. В отчете подробно отражены объем и этапы исследования, анализ рынка объекта оценки, обоснование и выбор используемых подходов к оценке рыночной стоимости, расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта. Отчет соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта.

Статья 12 Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 12507,61 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление АО «ДОМ.РФ» к Емельяновой Т.Н. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 20.04.2010 г. заключенный между Открытым акционерным обществом Банк «Возрождение» и Емельяновой Т.Н..

Взыскать с Емельяновой Т.Н. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от 20.04.2010 г. по состоянию на 10.10.2019 г. в размере 330 761,42 руб., в том числе: основной долг в размере 320 156,37 руб., проценты в размере 3 785,26 руб., неустойку по основному долгу в размере 5 037,65 руб., неустойку по процентам в размере 1 782,14 руб., начиная с 11.10.2019г. по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,0 процентов годовых.

Обратить взыскание на предмет залога, а именно: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 43,9 кв.м., состоящую из двух комнат, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 480 000 рублей.

Взыскать с Емельяновой Т.Н. в пользу АО « ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12507,61 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Текст мотивированного решения суда изготовлен 31 декабря 2019 г.

Судья                                     В.С. Рощина