Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4321/2021 ~ М-3755/2021 от 08.06.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2021года                       г. Щёлково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре судебного заседания Морарь М.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4321/2021 по иску Маргарян ФИО18 к Дачному некоммерческому товариществу собственником недвижимости «Полет», Маслову ФИО19, Николаеву ФИО20 о признании права собственности на земельный участок, снятии обременений,

самостоятельным требованиям третьего лица Грудько ФИО21 к ДНТ СН «Полет» о признании права собственности на земельный участок, снятии обременений

УСТАНОВИЛ:

Истец Маргарян ФИО22 обратилась в суд с указанным иском мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Маргарян ФИО23 (Истец) и ДНТСН «Полет» заключен договор купли-продажи земельного участка, далее по тексту – Договор.

В соответствии с условиями указанного Договора, Истец является Покупателем, ДНТСН «Полет» - Продавцом земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадь: <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. Договора, стоимость земельного участка составила    <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Истец произвёл оплату договора в полном объёме и в установленные сроки, что подтверждается Договором купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., актом приема передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ платежными квитанциями.

При этом, на основании имеющейся информации указанный земельный участок имеет ограничения (ипотека в силу закона) в пользу Маслова ФИО24 и Николаева ФИО25., которое зарегистрировано в Росреестре.

На основании изложенного, просит суд признать право собственности истца на указанный земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу<адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью <данные изъяты>.м. и прекратить обременение в силу закона.

Ответчики ДНТСН "Полет", Маслов ФИО26 и Николаев ФИО27 исковые требования признали.

Указали на то, что земельный участок с кадастровым номером № ранее входил в состав земельного участка №.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Маслов ФИО28В. и Николаев ФИО29. продали ДНТСН "Полет" земельный участок с кадастровым номером №

В силу того, что расчет между сторонами не был произведен согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ у Николаева ФИО30 Маслова ФИО31 возникло право залога на указанный земельный участок. В настоящее время обязательства исполнены в полном объеме.

Третье лицо Грудько ФИО32 обратился с самостоятельными требованиями о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, снятии обременений.

Указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ Грудько ФИО33 внес задаток в ДНТСН "Полет" на покупку земельного участка в размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи земельного участка стоимостью <данные изъяты> рублей. В момент подписания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № была выплачена остаточная сумма в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание истец Маргарян ФИО34. не явилась, извещена.

Представитель истца по доверенности Сафонов ФИО35 исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ДНТСН «Полет» в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика Маслова ФИО36. и Николаева ФИО37 по доверенности Кабанова ФИО38 иск признала.

Третье лицо с самостоятельными требованиями Грудько ФИО39. возражал против удовлетворения иска, поддержал свои самостоятельные требования.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ДНТСН «Полет» в лице Председателя правления Токумаева ФИО40 и Маргарян ФИО41 был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером №, расположенного по <адрес>. Предметом договора стороны согласовали, что указанный земельный участок находится в залоге до полного выполнения условий договора в пользу Маслова ФИО42 Николаева ФИО43 Продавец продал, а покупатель купил земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Стороны договорились, что будут предпринимать совместные усилия для снятия договорных ограничений и последующей регистрации права собственности на Покупателя.(л.д.25-26)

ДД.ММ.ГГГГ между ДНТСН "Полет" в лице Заместителя Председателя Рекуты ФИО44. и Грудько ФИО45. было заключено три договора о задатке. (л.д.53,54,55)

Согласно п. 1 Договоров о задатке Задаткополучатель получил от Задаткодателя сумму в размере по <данные изъяты> рублей в счет оплаты приобретения трех земельных участков с номерами № № № категория земель: земли сельхозначения, разрешенное использование: дачное строительство по адресу: <адрес> что подтверждается квитанции к приходному кассовому ордеру ДНТСН "Полет" от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Объекты будут отчуждены путем раздела земельного участка кадастровый номер №.

ДД.ММ.ГГГГ между ДНТСН "Полет" в лице заместителя председателя Рекуты ФИО46. и Грудько ФИО47 заключено три предварительных договора купли продажи земельных участков №, № № согласно генплана застройки. Пунктом 1.2. Договоров данные объекты будут отчуждены путем раздела земельного участка кадастровый номер №л.д.47-49,50-52,105-107)

Стоимость земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м. стороны определили в сумме <данные изъяты> руб.

Стоимость земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м. стороны определили в сумме <данные изъяты> руб.

Стоимость земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м. стороны определили в сумме <данные изъяты> руб.

Согласно п. 1.1. предварительных договоров стороны обязуются в будущем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор купли-продажи указанных земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ между ДНТ "Полет" в лице заместителя председателя Рекута ФИО48 и Грудько ФИО49. были подписано три договора купли-продажи земельного участка с кадастровыми номерами №, №, № расположенных по адресу: <адрес>. Расчеты по указанным договорам произведены в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру ДНТСН "Полет" от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.61-63,64-66,67-69)

Право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № зарегистрировано в установленном законом порядке.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ДНТ "Полет" в лице заместителя председателя Рекута ФИО51. и Грудько ФИО52. был подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д.70-72)

Согласно п. 3.1. стороны определили стоимость объекта в сумме <данные изъяты> рублей.

В силу п. 3.2.1. денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей покупатель выплачивает продавцу в момент подписания настоящего договора.

Как указывает Грудько ФИО53 в момент подписания договора была выплачена остаточная сумма в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, написанной собственноручно Рекутой ФИО54 имени ДНТ о том, что по мировому соглашению (<данные изъяты> на <данные изъяты> рублей идет скидка по договору купли-продажи земельного участка № кадастровым номером № с Грудько ФИО55 Данные ФИО56 рублей учтены договоре купли-продажи.(л.д.59)

Однако решением Щелковского городского суда Московской области по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ в иске Грудько ФИО57 к ДНТСН "Полет" о взыскании денежных средств отказано. (л.д.96-100)

Суд в решении от ДД.ММ.ГГГГ установил, что ДД.ММ.ГГГГ между ДНТСН «Полет» и Грудько ФИО58 заключено <данные изъяты> предварительных договора купли-продажи земельных участков - № площадь участка <данные изъяты> кв.м., стоимость объекта <данные изъяты> рублей№ площадь участка <данные изъяты> кв.м., стоимость объекта <данные изъяты> рублей, № площадь участка <данные изъяты> кв.м., стоимость объекта <данные изъяты> рублей; объекты расположены <адрес>. Согласно п. 1.3. договоров срок заключения основных договоров купли-продажи объектов до ДД.ММ.ГГГГ, и может быть изменен по соглашению сторон. В силу п. 3.2.1. договоров в обеспечение исполнения обязательств по договорам Покупатель в момент подписания настоящих договоров передает наличными <данные изъяты> рублей за каждый земельный участок. Остальные суммы оплачиваются при подписании основных договоров купли-продажи земельных участков. По соглашению сторон Грудько ФИО59 внес ответчику задаток за указанные участки в размере <данные изъяты> рублей (по <данные изъяты> рублей в счет оплаты за каждый земельный участок), стороны заключили договора о задатке, которыми определили срок заключения основных договоров купли-продажи объектов – до ДД.ММ.ГГГГ, с указанием, что срок может быть изменен по соглашению сторон. Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору к моменту истечения срока (ДД.ММ.ГГГГ) утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора. Напротив, как установлено судом, во исполнении ранее достигнутых договоренностей, ДД.ММ.ГГГГ между Грудько ФИО60 и ДНТ «Полет» были заключены основные договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, № №, образованных (как это было предусмотрено условиями предварительных договоров) в результате раздела земельного участка с кадастровым №. В этот же день Грудько ФИО61. произведена полная оплата (с учетом внесенного задатка) трех земельных участка. Право собственности Грудько ФИО62 на земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке. Противоречивые пояснения истца относительно заключения основных договоров купли-продажи земельных участков, ставят под сомнение добросовестность поведения стороны истца в рамках возникших правоотношений. То обстоятельство, что сделки заключены позже установленного срока, основанием для возврата задатка в двойном размере, не является.

Решение Щелковского городского суда Московской области по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ является преюдицией по данному спору, поскольку сумма в размере <данные изъяты> рублей является задатком по земельным участкам с кадастровыми номерами №, №, № и не может быть зачтена в счет оплаты за спорный земельный участок с кадастровым номером № Мирового соглашения Грудько ФИО63 не представлено.

Кроме того Грудько ФИО64. представил копию от Доверенности ДНТСН "Полет" Рекута ФИО65 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия один год без права передоверия полномочий.(л.д.104)

На момент подписания договора купли-продажи и расписки от ДД.ММ.ГГГГ года срок действия доверенности истек. Следовательно, у Рекута ФИО67. не было полномочий на заключение договора и написание расписки. В связи с этим расписка является недействительной.

Из содержания статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в отношении объектов недвижимости имеется особый порядок возникновения права собственности: независимо от того, что вещь передана приобретателю, что она уже оплачена, и что имуществом приобретатель владеет и пользуется, право собственности к нему переходит лишь после регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя объекта недвижимости.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности третьего лица на земельный участок с кадастровым номером № за Грудько ФИО68., поскольку Грудько ФИО69 не исполнил договор купли-продажи в части оплаты за земельный участок, что свидетельствует об отсутствии возникновении права собственности у Грудько ФИО70

Суд приходит к выводу о признании права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером № за Маргарян ФИО71. в связи со следующим.

ДД.ММ.ГГГГ года между ДНТСН «Полет» в лице Председателя правления Токумаева ФИО72 и Маргарян ФИО73. был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Предметом договора стороны согласовали, что указанный земельный участок находится в залоге до полного выполнения условий договора в пользу Маслова ФИО75 Николаева ФИО76 Продавец продал, а покупатель купил земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Стороны договорились, что будут предпринимать совместные усилия для снятия договорных ограничений и последующей регистрации права собственности на Покупателя.

Стороны определили стоимость объекта в сумме <данные изъяты> рублей. Сумма в размере <данные изъяты> рублей выплачивается после подписания Договора.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ДНТСН "Полет".

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован залог в силу закона в пользу залогодержателей - Маслова ФИО78 и Николаева ФИО79

В силу п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, то есть залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п. п. 1, п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Земельный участок с кадастровым номером № входил в состав земельного участка № По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Маслов ФИО80. и Николаев ФИО81. продали ДНТСН "Полет" земельный участок с кадастровым номером №

В силу того, что расчет между сторонами не был произведен согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ у Николаева ФИО83 Маслова ФИО82 возникло право залога на указанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ДНСТН "Полет" в лице Председателя правления Токумаева ФИО84. - Продавец и Масловым ФИО85. и Николаевым ФИО86 Залогодержатели, Маргарян ФИО87 - Покупатель было заключено Соглашение в отношении купли-продажи объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №. Общая сумма оплаты по договору определена в <данные изъяты> рублей. Указанная сумма перечисляется на счет залогодержателей в счет исполнения обязательств за ДНТСН "Полет" перед залогодержателями Масловым ФИО88., Николаевым ФИО90. (л.д.26-27)

После исполнения условий настоящего Соглашения Залогодержатели в течение <данные изъяты> дней проводят процедуру по снятию обременений и запретов в том числе залог в силу закона с земельного участка, для осуществления регистрации прав собственности на Покупателя.

Ответчики Маслов ФИО91. и Николаев ФИО93 не оспаривали, что перед ними, как залогодержателями, обязательства исполнены в полном объеме в связи чем, было подано заявление на снятие обременения с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Кроме того согласно выписки из протокола № общего собрания собственников недвижимости ДНТ СН "Полет" от ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании принято решение о реализации земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> участок № согласно Генерального плана застройки ДНТСН "Полет" в пользу Маргарян ФИО94.(л.д.103)

В отношении Грудько ФИО95 решения общего собрания о выделении спорного земельного участка не представлено, что противоречит Уставу ДНТСН "Полет", а также Федерального закону от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд".

В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона N 217-ФЗ к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества в числе прочего относятся: одобрение проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории, подготовленных в отношении территории садоводства или огородничества; распределение образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков согласно утвержденному проекту межевания территории для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении иска о прекращении обременения в силу закона.

Суд принимает признание иска, поскольку оно не затрагивает права третьих лиц.

Грудько ФИО105 не является стороной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Масловым ФИО104 и Николаевым ФИО106 и ДНТСН "Полет", права и законные интересы Грудько ФИО107 данным договором не затрагиваются.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Маргарян ФИО108 к Дачному некоммерческому товариществу собственником недвижимости «Полет», Маслову ФИО96, Николаеву ФИО97 о признании права собственности на земельный участок, снятии обременений – удовлетворить.

Признать за Маргарян ФИО98 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить обременение земельного участка кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателей Маслова ФИО99. и Николаева ФИО100

В удовлетворении самостоятельных требований третьего лица Грудько ФИО101 к ДНТ СН «Полет» о признании права собственности на земельный участок на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу<адрес>, снятии обременений – отказать.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателей Маслова ФИО102. и Николаева ФИО103 № от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                             А.В. Торбик