Решение по делу № 2-12/2013 (2-300/2012;) ~ М-54/2012 от 25.01.2012

Дело № 2-12/2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«07» февраля 2013 года                      п. Березовка

Березовский районный суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи             Яловка С.Г.,

с участием помощника прокурора Березовского района

Красноярского края Неудахиной С.С.,

при секретаре                                  Шулюмовой Ж.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению Тороков Э.А., Тороков А.Э. к Шагинян С.Г., Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Шагинян А.С., Никогосьян Л.А. о выселении,

по встречному исковому заявлению Шагинян С.Г., действующего за себя и в интересах несовершеннолетней Шагинян А.С., Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Никогосьян Л.А. к Тороков Э.А., Тороков А.Э., конкурсному управляющему сельскохозяйственного производственного кооператива «Зыковский» Зубенко Н.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

Тороков Э.А., Тороков А.Э. обратились в суд с иском к Шагинян С.Г., Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Шагинян А.С., Никогосьян Л.А. о выселении их из жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> (дом одноквартирный) как незаконно проживающих в нем.

В обоснование своих требований ссылаются на то, что Тороков Э.А. является собственником указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи от <дата> и свидетельства о государственной регистрации права от <дата>.

На основании ходатайства руководства ОВД по Березовскому району Красноярского края от <дата>, в соответствии Законом РФ от 18.04.1991 года «О милиции» администрацией СПК «Зыковский» Тороков Э.А. было предоставлено спорное жилое помещение, в котором он зарегистрировался вместе с сыном Тороковым А.Э., <дата> года рождения. С 2008 года Тороков Э.А. и его сын воспользоваться правом проживания в доме не имеют возможности. Раннее данный дом принадлежал на праве собственности СПК «Зыковский». Без разрешения администрации СПК «Зыковский» на данную жилую площадь вселился Шагинян С.Г. со своей семьёй в количестве 6 человек. Администрация СПК «Зыковский» неоднократно обращалась к Шагинян С.Г. до 2008 года по вопросу заключения договора найма жилого помещения, но Шагинян С.Г. отказывался. В 2008 году СПК «Зыковский» заключил с Тороковым Э.А. договор социального найма на основании ходатайства руководства ОВД по Березовскому району Красноярского края от <дата>. Затем администрация СПК «Зыковский» обратилась в суд с исковым заявлением о выселении семьи Шагинян из данного жилого помещения. Решением Березовского районного суда Красноярского края от <дата> за Шагинян С.Г. и членами его семьи было признано право пользования жилым спорным жилым помещением на условиях коммерческого найма до <дата> включительно. Срок договора коммерческого найма истёк <дата>.

Помимо спорного жилья Шагинян С.Г. также занимает жилое помещение по адресу: <адрес>, ранее принадлежащее СПК «Зыковский». Во дворе данного дома проводит строительство ещё одного дома, в связи с чем, администрация СПК «Зыковский» пошла на встречу Шагинян С.Г. и предложила ему выкупить дом по <адрес>, а дом, принадлежащий Тороков Э.А. на праве собственности, освободить.

<дата> Тороков Э.А. отправил Шагинян С.Г. и членам его семьи по почте заказное письмо с требованием освободить спорное жилое помещение в десятидневный срок с момента получения уведомления. <дата> данное уведомление было получено ответчиками, но исполнено не было. Иного жилья кроме спорного, семья Тороковых не имеет, вынуждена арендовать жилье.

Шагинян С.Г. (глава семьи), действующий за себя и в интересах несовершеннолетней дочери Шагинян А.С., а также его супруга Никогосьян Л.А., сыновья Шагинян В.С., Шагинян Г.С. и дочь Шагинян Б.С. обратились в суд со встречным иском к Тороков Э.А., Тороков А.Э., конкурсному управляюшему СПК «Зыковский» Зубенко Н.В., в котором просили признать недействительным по причине ничтожности (не соответствует требованиям закона) договор купли-продажи жилого помещения – квартиры по адресу: Красноярский край, <адрес>, кв. б/н, заключенный <дата> между СПК «Зыковский» в лице конкурсного управляющего Зубенко Н.В. и Тороковым Э.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В обоснование искового заявления члены семьи Шагинян ссылаются на то, что вышеуказанная квартира, в котором семья Шагинян проживает последние 17 лет (с 1996 года), без их ведома была продана конкурсным управляющим СПК «Зыковский» Тороков Э.А. по договору купли-продажи от <дата>.

В момент продажи указанного дома СПК «Зыковский» решением Арбитражного суда Красноярского края от <дата> по делу № A33-13913/2007 был признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. На основании выписки из протокола собрания СТОО «Зыковское» от <дата>, акта передачи основных и оборотных фондов, денежных средств СПК «Зыковский» от <дата>, СПК владел на праве собственности спорным жилым помещением, 1955 года постройки, (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия <адрес> от <дата>, технический паспорто от <дата>).

Как собственник СПК «Зыковский» обращался в суд с заявлением о выселении Шагинян С.Г. и членов его семьи из спорного жилья. Однако решением Березовского районного суда Красноярского края от <дата> в удовлетворении исковых требований СПК «Зыковский» было отказано. Встречные исковые требования Шагинян С.Г. о признании права пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма удовлетворены и за Шагинян С.Г. и членами его семьи признано право пользования спорным жилым помещением на условиях коммерческого найма, что, по мнению Шагинян С.Г., свидетельствует о законности его действий по вселению и проживанию в указанном жилье.

Несмотря на требования закона и решение суда, конкурсный управляющий, злоупотребив правами собственника, принял единолично решение о продаже спорного жилого помещения, игнорируя факт проживания в квартире 6 человек, которые не давали согласия на продажу спорного помещения, без учета их интересов, в том числе интересов несовершеннолетнего ребенка. При заключении договора купли-продажи собственник не учел права несовершеннолетней, у которой на момент заключения договора купли-продажи квартиры от <дата> другого жилья, кроме спорного, не имелось. Собственник был уведомлен о намерениях членов семьи Шагинян продлить договор найма жилого помещения, а так же приобрести в собственность спорное жилье на условиях, предложенных продавцом. Полагают, что продажа спорного жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетняя, без согласия органа опеки и попечительства является незаконным. Также существенным условием договора продажи жилого помещения является указание в нем лиц, имеющих право проживать в нем.

Кроме того, договор купли-продажи квартиры должен соответствовать требованиям п.п. 3-8 ст. 110, ст. 111, 126,138, 139 1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ 30 «О несостоятельности (банкротстве)».

Между тем, торги по продаже спорного недвижимого имущества конкурсным управляющим не проводились, в публикациях в СМИ ни разу не упоминалось, что реализовывается объект недвижимости - квартира.

Желая узаконить свое проживание в спорной квартире, Шагинян С.Г. неоднократно встречался с конкурсным управляющим с целью продления договора аренды или подачи заявки на участие в торгах (по усмотрению собственника), готов был на любых условиях приобрести спорное жилое помещение, однако каждый раз управляющий говорил, что жилье еще не выставлено на торги.

Поскольку торги по продаже объекта недвижимости и договор об отчуждении, заключаемый по результатам их проведения, имеют единый юридический состав, то члены семьи Шагинян полагают, что нельзя включать в предмет договора купли-продажи имущество, которое не являлось предметом торгов, так как фактически имущество не отчуждалось.

В действительности конкурсный управляющий торгов не проводил, и в материалах дела нет подтверждения включения в конкурсную массу спорного имущества.

Из договора купли-продажи квартиры от <дата> следует, что цена квартиры сформирована в результате публичной продажи и составляет 45 000 рублей. Однако когда и где проводились эти торги неизвестно. Также из договора следует, что на дату его заключения покупатель осмотрел квартиру в месте ее нахождения, и ему известно обо всех недостатках квартиры, претензий к продавцу он не имеет. Затем подписывается акт приема-передачи о том, что покупатель фактически принял квартиру от продавца. На самом деле продавцом реально каких-либо действий по передаче квартиры покупателю не предпринималось, покупатель квартиру не осматривал и фактически не принимал. О том, что Тороков Э.А. приобрел жилье, где проживет семья Шагинян, они узнали после того, как Тороков Э.А. оформил право собственности на квартиру и сообщил об этом Шагинян С.Г.

Истцы считают, что договор от <дата> заключен в отношении объекта недвижимости без проведения торгов (либо с нарушением правил их проведения).

В нарушение закона в договоре купли-продажи квартиры не указано место нахождения имущества - земельный участок, на котором расположен дом, признаки участка (кадастровый, технический), площадь, размер, сведении о собственнике этого земельного участка.

Также полагают, что в соответствии с действующим законодательством отчуждение здания было невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Истцы полагают, что если в договоре купле-продаже недвижимости отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на конкретном участке, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор продажи объекта недвижимости не считается заключенным.

Исходя из смысла норм земельного и гражданского законодательства, если спорный земельный участок не сформирован, не выделен и не прошел процедуру государственного кадастрового учета, то, соответственно, объектом гражданских прав он не является, и предметом сделки быть не может.

В судебное заседание ответчики-истцы Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Шагинян А.С., Никогосьян Л.А. (их интересы на основании ордера представляет адвокат Геворкян А.В.), представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - органа опеки и попечительства - Муниципального отдела образования администрации Березовского района Красноярского края, отделения УФМС России по Красноярскому краю в Березовском районе, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, истец Тороков А.Э. не явились, о времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В силу ст. 167 ГПК РФ, дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец Тороков Э.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Во встречном иске семьи Шагинян просил отказать в полном объеме.

Ответчик–истец Шагинян С.Г. (действует за себя и в интересах несовершеннолетней дочери Шагинян А.С.), а также представитель ответчиков–истцов Шагинян С.Г., Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Шагинян А.С., Никогосян Л.А. - адвокат Геворкян А.В. (ордер от 22.02.2012 года № 4508) встречные исковые требования поддержали по вышеуказанным основаниям, в удовлетворении иска Тороковых просили отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля ФИО19, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск Тороковых подлежащим удовлетворению, а иск семьи Шагинян не подлежащим удовлетворению, суд полагает, что исковые требования Тороковых подлежат удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении встречного иска семьи Шагинян следует отказать в полном объеме по следующим основаниям.

Каждая сторона в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем признания права, прекращения или изменения жилищного правоотношения.

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, в том числе, из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

В силу ст. 292 ГК РФ, граждане, имеющие в личной собственности дом (часть дома), квартиру, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семьей. Они вправе вселять в дом, квартиру других граждан, а также сдавать их внаем. Члены семьи собственника дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности, жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

В силу ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Вступившим в законную силу решением Березовского районного суда Красноярского края от <дата> (кассационное определение от <дата>) СПК «Зыковский» отказано в удовлетворении исковых требований о выселении семьи Шагинян из жилого помещения – квартиры по адресу: Россия, Красноярский край, <адрес>, кв. б/н. Встречное исковое заявление семьи Шагинян к СПК «Зыковский» удовлетворено, за ними признано право пользования указанным жилым помещением на условиях коммерческого найма.

В решении суда указано, что как следует из свидетельства о государственной регистрации права сери <адрес> от <дата>, технического паспорта жилого помещения (квартиры), составленного по состоянию на <дата>, кадастрового паспорта помещения № от <дата>, справок ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от <дата> и <дата>, акта передачи основных и оборотных фондов, денежных средств СПК «Зыковский» от <дата>, идентификационной справки о соответствии объектов недвижимого имущества согласно акту передачи основных и оборотных средств СПК «Зыковский» от <дата> фактическим данным, указанным в технической документации, предметом спора является объект недвижимого имущества - квартира, назначение жилое, общей площадью 31,7 кв.м., в том числе жилой 24,0 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <адрес>, кв. б/н, собственником которой на основании выписки из протокола собрания СТОО «Зыковское» от <дата>, акта передачи основных и оборотных фондов, денежных средств СПК «Зыковский» от <дата>, приложения к акту от <дата> №, являлся СПК «Зыковский», о чем в ЕГРП <дата> сделана запись регистрации №, данная квартира расположена в одноэтажном одноквартирном жилом бревенчатом доме, 1955 года постройки.

Из свидетельства о государственной регистрации предприятия СТОО «Зыковское», Устава СТОО «Зыковское», свидетельства от <дата> серия 24 № о внесении записи в ЕГРЮЛ о юридическом лице, зарегистрированном до <дата>, Устава СПК «Зыковский», выписки из ЕГРЮЛ от <дата>, решения Арбитражного суда Красноярского края от <дата> и определений суда от <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата> по делу № А33-13913/2007 следует, что совхоз «Зыковский» был реорганизован в СТОО «Зыковское» на основании постановления администрации Березовского района Красноярского края № 40 от 28.01.1993 года, СТОО «Зыковское» реорганизовано в СПК «Зыковский» на основании постановления администрации Березовского района Красноярского края № 606 от 06.09.1999 года, СПК «Зыковский» является коммерческой организацией, самостоятельным хозяйствующим субъектом с правом юридического лица с коллективно-долевой формой собственности, СПК «Зыковский» является правопреемником СТОО «Зыковское» с переходом к СПК всех прав и обязанностей реорганизованного юридического лица в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ; решением арбитражного суда от 20.05.2008 года СПК «Зыковский» признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Зубенко Н.В., определениями арбитражного суда срок конкурсного производства в отношении СПК «Зыковский» неоднократно продлевался, в том числе, определением от 26.05.2011 года срок конкурсного производства продлен до 15.09.2011 года.

Согласно протоколу конференции уполномоченных представителей совхоза «Зыковский» Березовского района Красноярского края от 11.12.1992 года № 3, на конференции было принято решение о реорганизации совхоза «Зыковский» в СТОО «Зыковское», утвержден устав СТОО, передаточный акт по которому все основные, оборотные, денежные средства совхоза передаются безвозмездно коллективу СТОО «Зыковское» как правопреемнику совхоза, председателем СТОО «Зыковский» избран ФИО20

На собрании членов СТОО «Зыковский» от 17.07.1999 года (выписка из протокола собрания от 17.07.1999 года), было постановлено преобразовать СТОО «Зыковский» в СПК «Зыковский», директором СПК «Зыковский» избран ФИО20, утвержден Устав СПК.

Как следует из акта передачи денежных и оборотных средств СПК «Зыковский» от 17.07.1999 года, идентификационной справки от 17.12.2008 года о соответствии объектов недвижимого имущества согласно акту передачи основных и оборотных средств СПК «Зыковский» от 17.06.1999 года фактическим данным, указанным в технической документации, от СТОО «Зыковское» к СПК «Зыковский» были переданы объекты жилищного фонда, в том числе, спорный объект недвижимого имущества.

Передача объектов жилищного фонда, находящихся на балансе совхоза «Зыковский», при реорганизации совхоза в СТОО «Зыковское» в уставной капитал СТОО соответствует действовавшему в тот период Положению о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 года N 708, предусматривающего возможность

при реорганизации колхоза или совхоза включать объекты жилого фонда совхоза в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Право собственности СПК «Зыковский» на вышеуказанный объект недвижимости ни кем оспорено не было и было зарегистрировано государственным органом по регистрации прав на недвижимое имущество и в силу установлений п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Решением суда от 20.06.2011 года установлено, что спорное жилье следует считать предоставленным семье Шагинян на условиях коммерческого найма, носящего срочных характер. Каких-либо письменных договоров, в том числе, договора аренды, между СТОО «Зыковское», СПК «Зыковский», с одной стороны, и семьей Шагинян с другой стороны, по поводу спорного жилого помещения не заключалось. Однако отсутствие письменного договора не может являться основанием для признания проживания семьи Шагинян в спорном помещении незаконным, так как несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность такой сделки (договора). Сделка сама по себе действительна, но в случае спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания; они могут приводить письменные, другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Сделка из-за несоблюдения простой письменной формы может быть признана недействительной, если только на последствие недействительности такой сделки прямо указано в законе или в соглашении сторон. Законодательство такого основания недействительности договора найма не содержит.

Поскольку срок действия договора не был определен (отсутствует договор в письменной форме), то в силу ст. 683 ГК РФ он считается заключенным на пять лет.

В связи с тем, что точная дата вселения семьи Шагинян в спорное жилое помещение в ходе рассмотрения дела не установлена, а установлено лишь, что семья могла вселиться не ранее июня 1996 года, то сду пришел к выводу, что пятилетний срок действия договора коммерческого найма следует исчислять с первого числа месяца следующего за тем, когда могло произойти вселение – с <дата>.

В связи с тем, что наймодатель не выполнял требования ст. 684 ГК РФ, а наниматель Шагинян С.Г. не отказывался от продления договора, то договор от <дата> трижды продлялся на тех же условиях и на тот же срок, а именно, до <дата>, до <дата>, до <дата>.

Поскольку на момент принятия судом решения <дата> по делу срок действия договора коммерческого найма не истек, а оснований для досрочного расторжения договора найма жилого помещения, предусмотренных ст. 687 ГК РФ, судом установлено не было, и СПК «Зыковский» таких требований не заявлялось, то суд пришел к выводу, что семья Шагинян на законных основаниях на день вынесения решения занимала спорное жилое помещение, в связи с чем, исковые требования СПК «Зыковский» о выселении членов семьи Шагинян в то время не могли быть удовлетворены.

Однако в решении суда указано, что из существа заявленных исковых требований (о выселении), с которыми СПК «Зыковский» обратился еще в октябре 2010 года, и имеющихся в деле доказательств (письменное уведомление Шагинян С.Г. от <дата> об освобождении жилого помещения) следует, что СПК «Зыковский» не намерен в дальнейшем продлевать срок действия договора коммерческого найма с семьей Шагинян, поскольку спорное жилое помещение подлежит включению в конкурсную массу и продаже, в связи с чем, данная семья при наличии соответствующего требования СПК «Зыковский» должна освободить спорное жилое помещение после истечения срока действия договора, то есть после <дата>. При отказе освободить жилое помещение в добровольном порядке, в силу ст.688 ГК РФ вопрос о выселении семьи Шагинян может быть решен в судебном порядке.

Как следует из договора купли–продажи квартиры от <дата>, продавец СПК «Зыковский», в лице конкурсного управляющего Зубенко Н.В., действующего на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от <дата> по делу № A33-13913/2007, передал, а покупатель Тороков Э.А. принял и оплатил (цена договора 45 000 рублей) квартиру, назначение: жилое, общей площадью 31,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кв. б/н, принадлежащую продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>, выданным <дата> Березовским отделом управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (п. 1.2 Договора).

В п. 3 договора указано, что на дату заключения договора в квартире зарегистрированы по месту жительства: Тороков Э.А., Тороков А.Э., а из п. 4 договора следует, что на дату заключения настоящего договора в квартире фактически проживают Шагинян С.Г., Шагинян В.С., ФИО21, Шагинян А.С., Шагинян Б.С., Никогосьян Л.А., за которыми решением суда от <дата> по делу № признано право пользования спорным жильем на условиях коммерческого найма сроком до <дата>.

Договор купли-продажи от <дата> подписан стонами и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В материалах дела также имеется акт приема-передачи к договору купли–продажи квартиры от <дата>, согласно которому продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную квартиру.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата>, Тороков Э.А. является собственником вышеуказанного жилого помещения – квартиры, общей площадью 31,17 кв.м., расположенной на 1 этаже, адрес объекта: Россия, Красноярского края, <адрес>

Как следует из выписки из домовой книги от <дата>, в спорном жилом помещении на регистрационном учете, помимо самого собственника дома, – Тороков Э.А., состоящего на регистрационном учете с <дата>, также состоит с <дата> Тороков А.Э.

Согласно свидетельству серия 24 № в ЕГРЮЛ <дата> внесена запись о государственной регистрации юридического лица – СПК «Зыковский» в связи с его ликвидацией на основании решения суда.

Из пояснений истца Тороков Э.А., показаний свидетеля ФИО22 судом установлено, что после истечения <дата> срока действия договора коммерческого найма между СПК «Зыковский» и семьей Шагинян, срок действия договора вновь не продлялся, каких-либо новых договоров по поводу пользования спорным помещение между СПК и семьей Шагинян не заключалось, напротив, СПК настаивал на освобождении принадлежащего ему спорного жилого помещения семьей Шагинян. Однако требование собственника об освобождении квартиры семьей Шагинян исполнено не было. После перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи от <дата> от СПК «Зыковский» к Тороков Э.А., каких-либо договоров о пользовании семьей Шагинян спорным жилым помещением с новым собственником не заключалось, членами семьи нового собственника – Тороков Э.А. никто из семьи Шагинян не является, совместно не проживает, общего хозяйства не ведет. После того, как Тороков Э.А. стал собственником спорного помещения, он уведомил семью Шагинян о необходимости освобождения приобретенного им в собственности для личного проживания и проживания членов своей семьи жилья. Однако в добровольном порядке семья Шагинян отказалась выезжать из жилого помещения. Иного жилья, чем спорное, семья Тороковых не имеет, вынуждена арендовать жилье. Приобретенная квартира необходима Тороковым для проживания в ней.

Так из дела видно, что <дата> Тороков Э.А. отправил Шагинян С.Г. и членам его семьи по почте заказным письмом уведомление об освобождении спорного жилого помещения в десятидневный срок с момента получения уведомления. <дата> данное уведомление было получено ответчиком, однако требование Тороков Э.А. исполнено не было.

Таким образом, у членов семьи Шагинян после <дата> отсутствуют правовые основания для проживания в спорном жилом помещении (проживают без законных оснований), в связи с чем, в силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ семья Шагинян обязана была освободить занимаемое ими жилое помещение. Поскольку в добровольном порядке члены семьи Шагинян не выехали из спорного жилья, а собственник жилого помещения настаивает на его освобождении, то все члены семьи Шагинян подлежат выселению из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании решения суда.

При этом, в соответствии с действующим жилищным законодательством разрешение заявленных собственником жилого помещения исковых требований не зависит от длительности проживания семьи Шагинян в спорном жилом помещении, наличия либо отсутствия у ответчиков другого жилого помещения (по договору купли-продажи от <дата> Никогосьян Л.А. является собственником квартиры по адресу: Красноярский край, <адрес>), а также имеющимся в, принадлежащего им на праве собственности либо ином основании, в том числе на основании договора найма, не зависит разрешение данного вопроса и от материального положения ответчиков, состояния их здоровья и возраста (Шагинян А.С. является несовершеннолетней). Указанные обстоятельства не могут являться основанием к отказу в удовлетворении исковых требований собственника.

Оснований для удовлетворения встречных требований семьи Шагинян о признании недействительным по причине ничтожности (не соответствует требованиям закона) договора купли-продажи жилого помещения от <дата> и применении последствий недействительности ничтожной сделки судом не усматривается.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Часть 2 данной статьи предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Получение собственником согласия лиц, проживающих в жилом помещении, на его продажу действующим законодательством не предусмотрено.

Доводы о том, что семья Шагинян имела преимущественное право приобретения спорного жилого помещения, объективными доказательствами по делу не подтверждены, не основаны на нормах материального права, поэтому не могут являться основанием для признания сделки купли-продажи недействительной.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Следовательно, довод о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи спорного жилого помещения является несостоятельным, основанным на неверном толковании действующего законодательства, поскольку собственником спорного жилого помещения на момент его отчуждения являлось не физическое, а юридическое лицо – СПК «Зыковский».

Доводы о нарушении конкурсным управляющим порядка продажи спорного имущества, в том числе, о том, что торги по продаже спорного недвижимого имущества конкурсным управляющим не проводились, в публикациях в СМИ ни разу не упоминалось, что реализовывается именного спорный объект недвижимости, также являются несостоятельными, поскольку информация о продаже имущества СПК «Зыклвский» публиковалась в газете «Коммерсантъ», препятствий к выяснению Шагинян С.Г. какое именно имущество будет продаваться, не имелось. Судом установлено, что продажа жилого недвижимого имущества СПК «Зыковский», в том числе, спорной квартиры, в ходе конкурсного производства производилась без организации торгов путем прямых договоров купли-продажи, для чего на имя конкурсного управляющего подавалась заявка на покупку имущества, что соответствовало утвержденному <дата> протоколом собрания кредиторов СПК «Зыковский» Положению о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества СПК «Зыковский» с последующими изменениями к нему и положениям законодательства о банкротстве. О продаже имущества путем прямых договоров купли-продажи сообщено в газете «Коммерсантъ» за <дата>, а также сообщено, где можно ознакомиться с информацией о продаваемом имуществе, указан адрес подачи заявок; в материалах дела имеется заполненный Тороковым Э.А. бланк заявления на ознакомление с перечнем предлагаемого к продаже имущества.

В ходе конкурсного производства Никогосьян Л.А. по договору купли-продажи была приобретена у СПК «Зыковский» за 29 000 рублей квартира по адресу: Красноярский край, <адрес> (выписка из ЕГРП от <дата>, договор купли-продажи квартиры от <дата>). Довод о том, что данная квартира приобретена Никогосьян Л.А. после поступления соответствующего предложения от конкурсного управляющего, а не по объявлению в газете, не влечет недействительность договора купли-продажи спорного жилья, заключенного между СПК «Зыковский» и Тороковым Э.А.

В связи с тем, что члены семьи Шагинян утратили право пользования после <дата> спорной квартирой, выдвинутые ими доводы о ничтожности договора купли-продажи квартиры от <дата>, довод о том, что Тороков Э.А. фактически не осматривал квартиру в месте ее нахождения перед заключением договора купли-продажи и фактически не принимал квартиру от продавца, что конкурсный управляющий был уведомлен о намерениях членов семьи Шагинян продлить договор найма жилого помещения, а также приобрести в собственность спорное жилье на условиям, предложенных СПК «Зыковский», и другие доводы, не имеют значения для дела, так как на момент заключения указанного данного договора он не затрагивал права и законные интересы членов семьи Шагинян.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования Тороков Э.А., Тороков А.Э. к Шагинян С.Г., Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Шагинян А.С., Никогосьян Л.А. о выселении удовлетворить.

Выселить Шагинян С.Г., Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Шагинян А.С., Никогосьян Л.А. из жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>. б/н без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречного искового заявления Шагинян С.Г., действующего за себя и в интересах несовершеннолетней Шагинян А.С., Шагинян В.С., Шагинян Г.С., Шагинян Б.С., Никогосьян Л.А. к Тороков Э.А., Тороков А.Э., конкурсному управляющему сельскохозяйственного производственного кооператива «Зыковский» Зубенко Н.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки

отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Судья      С.Г. Яловка