Решение по делу № 2-1623/2018 ~ М-1473/2018 от 11.05.2018

Дело № 2-1623/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Березники                                                                                                   06 июня 2018 года

Березниковский городской суд Пермского края

в составе судьи С.А.Мардановой,

с участием    истца    С.С. Пономарева,

представителя ответчика А.Ю. Павлюченко, действующей на основании доверенности,

при секретаре      А.И. Мишариной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пономарева С.С. к ООО УК «Стройальянс» о признании акта об односторонней передаче объекта недействительным,

у с т а н о в и л :

    истец Пономарев С.С. обратился в суд с иском, указывая, что между ним и ответчиком ..... заключен договор участия в долевом строительстве №. По условиям договора ответчик обязался построить многоквартирный дом по строительному адресу «..... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства – ..... квартиру № на втором этаже трехэтажного жилого дома (1очередь, позиция № 1), расположенного по строительному адресу ....., общей площадью ..... кв.м, в том числе площадь лоджии учтена в коэффициентом 0.5. В ходе рассмотрения гражданского дела о взыскании с него задолженности по оплате коммунальных услуг истцу стало известно о составлении ответчиком акта односторонней передачи объекта долевого строительства квартиры № в доме № по ..... от ...... Истец указывает, что ранее о существовании данного акта ему не было известно. Данный документ ему ответчиком не направлялся. На оборотной стороне данного акта имеется акт приема-передачи квартиры, который сторонами не подписан. Истец, ссылаясь на положения ст. 7, 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, полагает, что данным актом нарушаются его права, данный акт составлен незаконно. Ответчиком нарушен порядок, который должен быть соблюден до составления данного акта. Истец не подписывал акт приема-передачи объекта (квартиры), поскольку площадь квартиры, указанная в акте, отличалась от площади, указанной в кадастровом паспорте, техническом паспорте не квартиру. Ответчиком нарушена планировка квартиры. Односторонний акт подписан неуполномоченным лицом, доказательств уклонения истца от принятия объекта долевого участия не имеется. Ссылаясь на положения ст. 166 ГК РФ, истец, полагая, что к оспариваемому акту подлежат применению правовые нормы о сделках, просит признать акт об односторонней передаче объекта долевого строительства квартиры № в доме № по ..... от ..... недействительным (ничтожным).

    В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивал, пояснил, что ответчиком нарушен порядок составления одностороннего акта, поскольку истец отказывался принимать объект долевого строительства, так как квартира не соответствовала условиям договора, имела существенные недоделки. Кроме того, в квартире на кухне был установлен дымоход, который при заключении договора в технических документах отсутствовал. Площадь квартиры не соответствует той, что указана в договоре, что является существенным нарушением его условий. Требования истца, изложенные в претензии, на момент составления одностороннего акта не были ответчиком удовлетворены, недостатки не были исправлены. Указывает, что он не уклонялся от составления акта приема-передачи квартиры, отказ в приемке был вызван нарушениями со стороны ответчика.

    Представитель ответчика А.Ю. Павлюченко в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, полагает, что ответчиком не допущено нарушение прав истца. Истец был уведомлен в установленном законом порядке о готовности застройщика к передаче объекта. От приемки квартиры истец уклонялся. ..... был составлен акт осмотра квартиры, в ходе которого истцу были переданы ключи от нее, документы на счетчики, дымовые извещатели, что свидетельствует о фактической передаче квартиры истцу. Истец фактически объект строительства принял, однако подписать акт приема-передачи отказался. Таким образом, ответчик полагает, что истец уклонился от принятия квартиры. В связи с этим на основании ст. 8 ФЗ № 214 –ФЗ ответчиком был составлен акт односторонней передачи объекта долевого строительства от ...... До настоящего времени истец не оформил право собственности на указанную квартиру, сведения в ЕГРН не внесены. Между тем, с ..... истец в квартире проживает, пользуется ей. Полагает, что истец злоупотребляет своими правами, просит в удовлетворении иска отказать.

    Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

    Судом установлено, что ..... между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д.8-10). По условиям договора застройщик обязуется построить многоквартирный дом по строительному адресу «..... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства – трехкомнатную ..... на втором этаже трехэтажного жилого дома (1очередь, позиция № 1), расположенного по строительному адресу ....., общей площадью ..... кв.м, в том числе площадь лоджии учтена в коэффициентом 0.5. Пунктом 1.3 договора предусмотрены работы, обязательные к выполнению застройщиком на объекте. Пунктом 1.5. предусмотрено, что существенные изменения площади объекта (более или менее) 5%, на основе которой определяется цена договора (цена объекта), возможно только в связи с внесением в установленном порядке изменений в проектную документацию в ходе строительства многоквартирного дома. Расчеты сторон в указанном случае производятся с учетом изменившейся общей площади объекта, которая уточняется только путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору. Цена договора (цена Объекта) может быть изменена по результатам обмеров БТИ, при этом если разница площади будет отличаться на 5% (в любую сторону), то возврат (доплата) не производится. В соответствии с п.3.3 договора срок передачи квартиры – в течение 2 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Согласно п.3.4 договора застройщик не менее чем за 1 месяц до наступления срока должен направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к передаче. Передача объекта производится по акту приема-передачи (п.3.5).

    Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что в случае необоснованного уклонения участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи квартиры в установленный договором срок, застройщик по истечении 14 дней со дня получения Участником письменного уведомления о необходимости приемки квартиры, вправе составить односторонний акт о передаче квартиры участнику долевого строительства. В этом случае с момента составления одностороннего акта квартира считается переданной Участнику долевого строительства, в связи с чем на него переходит ответственность, связанная с рисками случайной гибели или повреждения квартиры.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. ч. 1, 3, 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно ч.6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Судом установлено, что ..... истцу по адресу, указанному в договоре, ответчиком было направлено уведомление о готовности застройщика начать передачу объекта долевого строительства с ...... Истцом данное уведомление не получено, в связи с неудачной попыткой вручения конверт возвращен обратно отправителю, получен ответчиком ......

Вместе с тем о готовности объекта к передаче истцу было известно из других документов. В частности, согласно акту приема-передачи от ....., подписанному истцом, ему как собственнику квартиры № по ..... ООО «.....» переданы полотенцесушитель, вентилятор, пожарные извещатели, ключи от подъезда.

..... истец направлял ответчику претензию об устранении дефектов выполненных строительных работ, где указывал о необходимости передачи квартиры в срок до ...... Ответчиком на данную претензию дан ответ об устранении недостатков.

Факт устранения недостатков, указываемых истцом, подтверждается также актом об устранении недостатков от ....., подписанным сторонами договора.

Согласно акту от ..... истцу ООО «.....» передано оборудование квартиры.

Согласно акту от ..... осмотра    квартира истцом осмотрена, недостатки не указаны, ответчиком истцу переданы ключи от квартиры, от подъезда, от почтового ящика, технические паспорта на оборудование, установленное в квартире, само оборудование. Указанный акт истцом подписан.

Вместе с тем, истец отказался от подписания акта приема-передачи квартиры, что было ему предложено также ...... Данное обстоятельство истец не отрицал в судебном заседании, мотивировал тем, что площадь квартиры и планировка не соответствует условиям договора.

В связи с отказом истца от подписания акта приема передачи квартиры ответчиком ..... в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ и условиями договора (п.3.7) составлен акт об односторонней передаче объекта долевого участия. Данный акт направлен истцу почтовым отправлением, получен им согласно информации официального сайта ФГУП «Почта России» ......

Таким образом, доводы истца о том, что ему не было известно о составлении оспариваемого акта    опровергнуты ответчиком допустимыми доказательствами.

Кроме того, суд приходит к выводу, что совокупность представленных доказательств, в том числе последующие обращения истца к ответчику в ....., в ....., свидетельствуют о том, что фактически объект долевого строительства истцом был принят.

Довод истца о несоответствии площади квартиры условиям договора суд признает несостоятельным, поскольку в кадастровом паспорте квартиры ее площадь указана без учета площади лоджии, между тем условиями договора долевого строительства площадь лоджии включена в общую площадь квартиры. Указание в техническом паспорте площади квартиры ..... кв.м. также произведено без учета площади лоджии. Кроме того, указываемая истцом разница не превышает предусмотренные пунктом 1.5 договора 5%.

Доказательств того, что    объект долевого строительства на момент его передачи истцу – в ..... имел какие-либо недостатки, существенно влияющие на возможность его использования по назначению, истцом суду не представлено.

В силу положений ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Данная обязанность возникает у него с момента возникновения права собственности, а в соответствии с пп. 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

    Как установлено судом, ключи от квартиры переданы истцу ....., с указанного времени истец фактически владеет жилым помещением.

При установленных обстоятельствах суд полагает доказанным факт уклонения истца от подписания акта приема-передачи квартиры. Соответственно, у ответчика имелось право на составление акта об односторонней передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, следует отметить, что сам по себе акт приема- передачи объекта долевого строительства фиксирует исполнение со стороны застройщика обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а со стороны участника долевого строительства - исполнение обязательства принять такой объект от застройщика. Как акт приема-передачи, так и акт односторонней передачи объекта являются лишь документами, свидетельствующим об исполнении договора долевого участия и не являются отдельной сделкой, отвечающей признакам, установленным ст. 153 ГК РФ, выполняя функцию сопровождения передачи объекта долевого участия и установления данного факта, в связи с чем нормы законодательства о недействительности сделок в данном случае не подлежат применению.

Соответственно, сам по себе акт об односторонней передачи объекта не может являться самостоятельным предметом оспаривания, между тем, истцом данное требование является единственным, о наличии для него каких-либо негативных правовых последствий в связи с составлением данного акта не указано, обязанность по оплате коммунальных платежей предметом рассмотрения в настоящем деле не является. Между тем в силу положений ст. 12 ГК РФ защите подлежит нарушенное право. Доказательств нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов истца суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

    Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

     Исковые требования     Пономарева С.С. к ООО УК «Стройальянс» о признании недействительным акта об односторонней передаче объекта долевого строительства квартиры № в доме № по ..... от .....    - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (.....).

Судья -                                                                                                       С.А. Марданова