Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1975/2012 ~ М-1520/2012 от 01.03.2012

                                     Дело № 2-1975/12

          Р Е Ш Е Н И Е

              Именем Российской Федерации

г. Благовещенск        ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Афанасьева Д.Н.,

при секретаре Новожиловой А.В.,

с участием представителя истица по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ЗАО «Амурстрой» - Сафронова П.А., ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Утоплова А.Ф., представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Утоплова А.Ф. - Соколовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Амурстрой» к Утоплову Александру Федоровичу о признании незаключенным договора финансирования строительства жилого дома, встречному иску Утоплова Александра Федоровича к ЗАО «Амурстрой» о признании исполненными условий договора финансирования строительства жилого дома, возложении обязанности подписать акт приема-передачи жилого помещения и осуществить государственную регистрацию договора,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Амурстрой» (далее по тексту - истец) обратилось в Благовещенский городской суд Амурской области с иском к Утоплову Александру Федоровичу (далее по тексту - ответчик), в котором просит признать договор долевого финансирования строительства жилого дома *** от *** между истцом и ответчиком незаключенным.

В обоснование исковых требований в исковом заявлении указано, а представителями истца в судебном заседании даны устные пояснения о том, что между истцом и ответчиком *** был подписан договор долевого финансирования строительства жилого дома в *** (далее по тексту - договор).

Согласно преамбуле данного договора, истец именуется «инвестор-застройщик», а ответчик «дольщик».

Пунктом 1.1. данного договора предусмотрено, что его предметом является участие Сторон в окончании строительства жилого дома в ***, кадастровый номер земельного участка ***

Согласно пунктом 1.2 Дольщик передает свою долю Инвестору - Застройщику на достройку жилого дома.

Дольщик отдает свою долю, для окончания строительства всего жилого дома в следующем: аренде земельного участка, в использовании инженерно геологических изысканий, существующих сетей ВК, право корректировать утвержденный проект, с целью получения экономической прибыли новым инвестором - застройщиком. Дольщик передает всю исполнительную, рабочую техническую документацию и все ранее выданные ТУ.

Инвестор - застройщик принимает долю и обязуется произвести достройку всего жилого дома на основании скорректированного проекта, собственными силами, либо привлеченными силами и выполнить перед дольщиком его договорные обязательства от ***.

Пунктами 2.2. и *** предусмотрена обязанность Дольщика, принять участие в строительстве дома, путем передачи своей доли строительства, указанного в п. 1.1 договора, в объеме и на условиях предусмотренных настоящим договором.

С учетом того, что разрешение на строительство объекта было выдано истцу после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон), и, исходя из условий договора, данный договор является договором долевого участия в строительстве, подпадающим под действие этого Федерального закона.

В силу ст. 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать такие условия как определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать необходимые определенные законом условия, при отсутствии которых считается также незаключенным.

Поскольку договор не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, и сторонами не согласованы все его существенные условия, постольку в силу ч.3,4 ст.4 Федерального Закона такой договор считается незаключенным.

В то же время, если исходить из положений статьи 421 ГК РФ о том, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, то стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ.

Как видно из договора, в нем отсутствуют также отсутствуют существенные условия договоров бытового подряда - о цене и порядке оплаты (ст.735 ГК РФ), объемах работ, которые обязался выполнить истец по заданию ответчика(ст.730 ГК РФ).

Согласно ст. 735 ГК, цена работы в договоре бытового подряда определяется соглашением сторон и не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами. При этом особенностью бытового подряда является то, что в отличие многих других договоров цена выполняемых работ является существенным условием, отсутствие которого влечет признание договора незаключенным.

На основании статей 432, 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе ли иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании вышеизложенного, представитель истца в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования.

Не согласившись с заявленными требованиями, Утоплов А.Ф. предъявил к ЗАО «Амурстрой» встречный иск, в котором просит: признать исполненными им (Утопловым А.Ф.) в полном объеме условия договора долевого финансирования строительства жилого дома в ***, заключенного *** с ЗАО «Амурстрой»; обязать ЗАО «Амурстрой» заключить со ним Акт приема-передачи *** в ***, расположенной на ***, кадастровый номер ***, инвентарный номер ***; обязать ЗАО «Амурстрой» зарегистрировать Договор от *** и предоставить в регистрирующий орган все необходимые для государственной регистрации договора от *** документы.

В обоснование указал, что *** между ним (Утопловым А.Ф.) и ЗАО «Амурстрой» был заключен договор долевого финансирования строительства жилою дома в *** (данный договор является пролонгацией договора от ***).

Предметом договора является участие Сторон в окончании строительства жилого дома в ***, кадастровый номер земельного участка незавершенного строительства *** (пункт1.1.)

В соответствии с пунктом 1.1. договора ЗАО «Амурстрой» признал, что им (Утопловым А.Ф.) полностью исполнены обязательства по договору от ***. Судом г.Благовещенска от *** было признано выполнение Утопловым А.Ф. обязательств по оплате в полном объеме доли в строительстве жилого дома. На основании решения суда имеется свидетельство о государственной регистрации права УФРС по Амурской области от *** на собственность уже построенной 4-комнатной квартиры, общей площадью *** кв.м., этаж ***, в недостроенном доме. Свидетельство о государственной регистрации права прилагается к договору от *** и является его неотъемлемой частью.

Таким образом, признается обеими сторонами, что оплата за квартиру по договору о долевом финансировании строительства жилого дома произведена полностью.

Пунктом 1.2. договора закреплена обязанность по передаче доли Инвестору-Застройщику на достройку жилого дома: аренде земельного участка, в использовании инженерно-геологических изысканий, существующих сетей ВК, право корректировать утвержденный проект, с целью получения экономической прибыли новым инвестором-застройщиком, а Инвестор - застройщик принимает долю и обязуется произвести застройку всего жилого дома на основании скорректированного проекта, собственными силами, либо привлеченными средствами и выполнить перед дольщиком его договорные обязательства от ***.

*** между ним (Утопловым А.Ф.) и ЗАО «Амурстрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Договор прошел государственную регистрацию в УФСГР по Амурской области ***.

Таким образом, обязанность по передаче доли, предусмотренная пунктом 1.2. также выполнена полностью.

Пунктом 7.1. договора закреплена обязанность по оплате стоимости наружных окон и дверей, остекления, электросчетчика и временной входной двери.

Пункт 7.1. мною также выполнен в полном объеме, что подтверждается платежным поручением *** от ***

Согласно пункту 8.2. «Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента оплаты в полном объеме денежных средств, оговоренных в пункте 7.1. в соответствии с нестоящим договором до подписания сторонами Акта приема-передачи.

Условия договора долевого финансирования строительства жилого дома в ***, заключенного с ЗАО «Амурстрой», им (Утопловым А.Ф.) исполнены в полном объеме.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве содержится в ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав. В ее развитие принята Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от *** *** (зарегистрирована в Министерстве юстиции РФ *** N ***).

Основания отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве установлены в ст. 20, 25.1 Закона о государственной регистрации. К таким основаниям, в частности, относится наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

Обратившись в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора, в его регистрации было отказано по причине отсутствия необходимости регистрации пролонгированного договора, а также по причине того, что в регистрирующий орган обязан обратиться Застройщик и предоставить все необходимые для регистрации документы.

ЗАО «Амурстрой» уклонялся от регистрации договора, о чем свидетельствует наличие искового заявления о признании договора незаключенным.

В договоре от *** в разделе права и обязанности закреплены в качестве одной из обязанностей Застройщика осуществление помощи в оформлении в установленной форме права собственности дольщика путем предоставления в УФРС по Амурской области все необходимые документов                    (пункт 2.1.6 договора). Такой помощью, в том числе является и подача заявления на регистрацию договора о долевом участии в строительстве жилья, так как только у истца находятся необходимые для регистрации документы.

В соответствии с частью 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился представителя третьего лица - Управления Росреестра по Амурской области, об уважительности причин своей неявки суду не сообщил, представил письменные возражения, в которых указано о том, что государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статьей 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенной Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В связи с тем, что правоотношения по долевому финансированию строительства жилого дома между Утопловым А.Ф. и ООО СК «РОСБИ» возникли на основании договора, заключенного ***, и договор от *** между ЗАО «Амурстрой» и Утопловым А.Ф. был заключен на основании договора от ***, заключенного до введения в действие ФЗ-214 от 30.12.2004 года, следовательно, данный договор не подлежит государственной регистрации в порядке ст. 25.1 Закона о регистрации.

Утоплов А.Ф. обращался за государственной регистрацией договора от ***, заключенного между ЗАО «Амурстрой» и Утопловым А.Ф. По результатам правовой экспертизы документов в регистрации ему было отказано ***.

Таким образом, доводы сторон о необходимости государственной регистрации указанного договора от *** являются несостоятельными; отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным.

Настоящее гражданское дело в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотрено при данной явке.

Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от *** по результатам рассмотрения гражданского дела по иску Утоплова Александра Федоровича к ООО «Строительная компания «Росби», Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области о признании недействительным зарегистрированного права, признании права собственности на объект незавершенного строительства постановлено: признать недействительным зарегистрированное за ООО «Строительная компания «Росби» право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру ***, общей площадью *** кв. метров, расположенную на *** этаже многоквартирного жилого дома в ***, кадастровый номер ***, инвентаризационный ***; признать за Утопловым Александром Федоровичем право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - квартиру № ***, общей площадью *** кв. метров, расположенную на *** этаже ***-этажного многоквартирного жилого дома в ***, кадастровый номер ***, инвентаризационный номер ***.

При рассмотрении данного дела установлены не оспариваемые сторонами при рассмотрении настоящего дела фактические обстоятельства того, что постановлением мэра г. Благовещенска от *** *** ООО «СК «Росби» в пользование на условиях аренды сроком на один год (с правом продления аренды в будущем) был предоставлен земельный участок площадью *** кв. метров в *** архитектурно-исторического района                                       *** для строительства многоквартирного жилого дома в подземной автостоянкой и встроенными помещениями общественного назначения, согласно проектной документации (чертежи стройгенплана) и прилагаемого плана земельного участка.

*** между Администрацией *** и ООО «СК Росби» был заключен договор о предоставлении указанного выше земельного участка площадью *** кв. метров в *** архитектурно-исторического района                          *** в пользование на условиях аренды, для строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой.

*** на строительство данного многоквартирного жилого дома Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Администрации Амурской области ответчику ООО «СК «Росби» выдано разрешение.

Указанные договор аренды и разрешение на строительство продлялись, в том числе - договор аренды продлялся дополнительными соглашениями от ***, от ***, заключенными арендатором ООО «СК «Росби» с Администрацией г. Благовещенска на основании постановления мэра г. Благовещенска от *** *** (соглашение от ***) и с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска на основании заключения Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Благовещенска от *** ***, заключения Земельного управления от *** ***.

Кроме того, судом также было установлено, что между ООО «Строительная компания «Росби», именуемым «Исполнитель», с одной стороны, и Утопловым А.Ф., именуемым «Инвестор», с другой стороны, *** заключен договор долевого финансирования строительства жилого дома, по условиям которого Исполнитель взял на себя обязанность после завершения строительства и приемки дома в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией передать в собственность Инвестора четырехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. метров на *** этаже жилого дома в ***, а Инвестор - оплатить стоимость строительства квартиры в сумме *** рублей.

Строительные работы были прекращены (строительство дома приостановлено) из-за отсутствия средств, трудовых ресурсов и материально-технического обеспечения ответчика, причем - на завершающих стадиях строительства, когда основная часть работ по объекту строительства уже произведена.

При таких обстоятельствах, суд расценил договор, заключенный между ООО «СК «Росби» и Утопловым А.Ф., фактически прекращенным ввиду невозможности исполнения со стороны ответчика ООО «СК «Росби».

Судом также принято во внимание, что отвод земельного участка ответчику под строительство многоквартирного жилого дома производился Администрацией г. Благовещенска в установленном порядке, пользование этим участком осуществлялось правомерно на основании договора аренды, разрешение на строительство дома было получено.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Частью 3 статьи 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями являются условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все иные условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего гражданского дела, между ЗАО «Амурстрой», именуемым - «Инвестор - Застройщик», и Утопловым Александром Федоровичем, именуемым - «Дольщик», подписан договор долевого финансирования строительства жилого дома в *** от ***.

Предметом данного договора является участие Сторон в окончании строительства жилого дома в ***, кадастровый номер земельного участка ***

Пунктами 2.2. и *** предусмотрена обязанность Дольщика, принять участие в строительстве дома, путем передачи своей доли строительства, указанного в п. 1.1 договора, в объеме и на условиях предусмотренных договором.

Как указано в п.1.1 Договора, судом г. Благовещенска от *** было признано выполнение Утопловым В.Ф. обязательств по оплате в полном объеме доли в строительстве жилого дома. На основании решения суда имеется свидетельство о государственной регистрации права УФРС по Амурской области от *** на собственность уже построенной 4-х комнатной квартиры, общей площадью *** кв.м, этаж ***, в не достроенном доме. Адрес объекта: ***, жилой дом в ***, ***, кадастровый (или условный) ***, принадлежит на праве собственности Утоплову Александру Федоровичу, о чем в ЕГРП *** сделана запись регистрации. Копия свидетельства о государственной регистрации права *** прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пунктом 1.2 Дольщик передает свою долю Инвестору - Застройщику на достройку жилого дома.

Дольщик отдает свою долю, для окончания строительства всего жилого дома в следующем: аренде земельного участка, в использовании инженерно геологических изысканий, существующих сетей ВК, право корректировать утвержденный проект, с целью получения экономической прибыли новым инвестором - застройщиком. Дольщик передает всю исполнительную, рабочую техническую документацию и все ранее выданные ТУ.

Инвестор - Застройщик принимает долю и обязуется произвести достройку всего жилого дома на основании скорректированного проекта, собственными силами, либо привлеченными силами и выполнить перед дольщиком его договорные обязательства от ***.

Дольщик гарантирует, что до совершения настоящего договора, указанная в п.1.1 Договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит, права третьих лиц и иными обязательствами не обременена (п.1.4 договора).

Указанный договор, как следует из его содержания, является двусторонне обязывающим.

Обязанности Инвестора - Застройщика в рассматриваемом случае, как указано в пункте 2.1 договора: осуществить строительство дома своими силами, или привлечением третьих лиц и передать квартиру дольщику в соответствии с условиями договора в срок; передать жилой дом по акту приема-передачи в течение двух месяцев после подписания разрешения на ввод в эксплуатацию дома главой муниципального образования г. Благовещенска; в течение двух месяцев после подписания разрешения на ввод в эксплуатацию дома главой муниципального образования г. Благовещенска, без взимания дополнительной платы передать введенный в эксплуатацию дом со встроенными коммуникациями для обслуживания в ТСЖ «Дом на Ленина»; передать дольщику его квартиру согласно условий договора; осуществить помощь в оформлении с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры; осуществить помощь в оформлении в установленной форме права собственности дольщика, путем предоставления в УФРС по Амурской области необходимых документов.

Обязанности Дольщика в рассматриваемом случае, как указано в пункте 2.2 договора: принять участие в строительстве путем передачи своей доли в строительстве, указанной в п. 1.1 договора, в объеме и на условиях, предусмотренных договором; незамедлительно предоставить по просьбе инвестора - застройщика правоустанавливающие документы, необходимые для оформления и получения необходимой документации по строительству жилого дома; с момента подписания акта приема - передачи жилого дома нести бремя содержания и сохранности своей собственности; до полного исполнения сторонами обязательств не производить заселение квартиры и не производить в своей квартире и прилегающих помещениях никаких перепланировок, перестроек, реконструкций, сноса стен и перегородок, установок решеток, дополнительных остеклений, переустройства коммуникаций и прочее, без письменного согласия инвестора-застройщика.

Срок строительства жилого дома составляет 18 месяцев и исчисляется со дня получения инвестором-застройщиком разрешения на строительство (п.3.1 договора).

Сдача в собственность квартиры инвестором-застройщиком и приемка её в эксплуатацию оформляются актом, подписанным обеими сторонами (п. 5.1 договора).

Как указано в п. 7.1 договора, в связи с тем, что на момент подписания данного договора квартира построена и не требует дополнительной перепланировок, дольщик предлагает инвестору-застройщику в целях экономии его средств выполнить по данной квартире только врезки по стоякам холодного, горячего снабжения, без установки чугунных батарей, сантехнического оборудования и сделать врезки по канализации. Установить только электросчетчик. Оштукатуривание стен будет производится сухой штукатуркой самим дольщиком. Внутренняя электропроводка будет дольщиком после сдачи квартиры в эксплуатацию, или по взаимному договору двух сторон в процессе строительства. Дольщик до подписания акта приема-сдачи квартиры обязуется оплатить инвестору - застройщику стоимость наружных окон и дверей остекления, электросчетчика и временной входной двери.

В п. 1.5 договора указано, что стороны подтверждают, что они действуют сознательно, добровольно не вынуждено, на обоюдовыгодных условиях, не кабальных условиях. Понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, согласно которым договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При буквальном толковании договора от *** суд, учитывая характер правоотношений сторон по данному договору, согласно которым ЗАО «Амурстрой» обязалось в определенный срок осуществить строительство дома и передать в собственность Утоплову А.Ф. недвижимое имущество - квартиру в достроенном в последствии доме, при этом Утоплова А.Ф. в оплату стоимости данного имущества обязался передать свою долю в строительстве, указанную в пунктах 1.1 и 1.2 договора, полагает, что указанный договор является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку содержит в себе элементы такого договора и, вопреки мнению истца, существенные условия, наличие которых и позволили суду определить его природу.

В силу положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Указанный Федеральный закон впервые был опубликован 31 декабря 2004 года и вступил в силу 01 апреля 2005 года.

Таким образом, этим Федеральным законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.

Судом установлено, что разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и повысительной насосной станцией в осях «1-18»/«К-С», расположенного по адресу: ***, выдано ЗАО «Амурстрой» администрацией г. Благовещенска ***.

Так как строительство жилого дома, в который входит и приобретаемая истцом по договору квартира, осуществлялось ЗАО «Амурстрой» на основании разрешения, выданного после вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то указанный Федеральный закон в соответствии с ч. 2 ст. 27 распространяется на правоотношения, возникшие между сторонами.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор не прошел государственной регистрации, он является незаключенным.

При таких обстоятельствах требования ЗАО «Амурстрой» о признании договора незаключенным подлежат удовлетворению.

При этом, доводы о том, что договор от *** между ЗАО «Амурстрой» и Утопловым А.Ф. является пролонгацией договора от *** долевого финансирования строительства жилого дома, заключенного между Утопловым А.Ф. и ООО «СК «Росби», основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку договор от *** подписан Утопловы А.Ф. не с ООО «СК «Росби», а с ЗАО «Амурстрой», не являющемся его (ООО «СК «Росби») правопреемником.

Договор от *** фактически прекращен ввиду невозможности исполнения со стороны ООО «СК «Росби».

Поскольку договор от *** судом признан незаключенным, встречные исковые требования Утоплова А.Ф. о признании исполненными условий договора финансирования строительства жилого дома, возложении обязанности подписания акта приема-передачи жилого помещения не подлежит удовлетворению, поскольку между сторонами не возникли правоотношения, порождающие обязательства сторон.

Рассматривая встречные исковые требования о возложении обязанности на ЗАО «Амурстрой» зарегистрировать договор от *** и предоставить в регистрирующий орган все необходимые для государственной регистрации договора от *** документы, суд считает их неподлежащими удовлетворению в связи со следующим:

Согласно п. 2 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно положениям гражданского законодательства в целях осуществления государственной регистрации сделки в соответствующее учреждение должны обращаться все участники сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, то по требованию другой стороны суд может обязать произвести государственную регистрацию сделки против воли уклоняющейся стороны при условии, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности.

Положения п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что сделка регистрируется в соответствии с решением суда по требованию одной из сторон, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.

Исходя из положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд разрешает дело в пределах тех требований, которые заявлены истцом. Выйти за пределы заявленных требований суд имеет право в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Требование о государственной регистрации договора долевого финансирования строительства жилого дома в *** от *** истцом по встречному иску не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО «Амурстрой» удовлетворить.

Признать незаключенным договор финансирования строительства жилого дома от *** между ЗАО «Амурстрой» и Утопловым Александром Федоровичем.

Утоплову Александру Федоровичу отказать в удовлетворении встречных исковых требований к ЗАО «Амурстрой» о признании исполненными условий договора финансирования строительства жилого дома, возложении обязанности подписать акт приема-передачи жилого помещения и осуществить государственную регистрации договора.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                                     Д.Н. Афанасьев